房屋租赁合同法定解除权的审慎行使

关键词：房屋租赁合同 交易秩序 合同解除 古城保护

2023年，云南省检察机关成功办理了一起发生在古城的房屋租赁合同纠纷民事抗诉案。这起案件由承租人以合同目的不能实现、要求解除合同引发，案件的裁判结果一度对古城经营秩序造成影响。经检察机关监督，法院改变了原判决，检法两院协作配合共同维护了交易秩序的稳定，促进了历史文化名城的保护和经济发展。

一、基本案情及办案过程

2017年8月，来自外省的民宿投资者陈某与古城当地居民姚某签订《房屋租赁合同》，承租姚某所有的位于某古城的房屋，合同约定房屋用途为旅游业、客房等。合同签订后，陈某得知租赁房屋尚未办理相关权属证书，遂要求姚某尽快补办。次日，陈某向姚某支付了2018年至2021年的租金。姚某于2017年9月相继办理了租赁房屋的不动产权证、建设用地规划许可证等证件。然而此后一年时间，陈某未按合同约定对租赁房屋进行装修，将房屋空置。2018年10月16日，陈某以租赁房屋证件载明的房屋用途为“住宅”与双方合同约定的房屋用途不符，导致其不能实现合同目的为由向姚某发出《解除房屋租赁合同通知书》要求解除合同。姚某于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见。因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未实际使用。

2019年7月，经陈某起诉，一审法院判决合同解除、姚某应向陈某返还租金并支付违约金。姚某上诉，二审法院认为，租赁房屋为住宅性质不符合公众聚集场所的消防安全要求，陈某享有合同法定解除权，遂判决驳回上诉，维持原判。再审法院亦裁定驳回姚某再审申请。

姚某向检察机关申请检察监督。云南省检察机关受理本案后，认为本案中存在两个重要问题需要考量：第一，如果房屋产权证登记为“住宅”可导致开设民宿客栈的合同目的不能实现，那么古城中其他已经营业的民宿客栈的合同目的应如何认定能否实现？第二，如果本案法院判决合同解除权成立，那么其他客栈投资者纷纷效仿主张合同解除权该如何处理？鉴于原判决主要根据房屋的住宅用途推定其不符合消防安全要求，认定承租人享有合同法定解除权的情况，承办检察官考虑到租赁房屋地理位置及房屋建筑的特殊性，向消防机关进一步了解古城中利用住宅开设民宿客栈时的消防安全问题。经审查，检察机关认为本案不存在导致合同目的不能实现的情形，承租人不享有合同法定解除权，遂依法提出抗诉。

法院最终采纳检察机关抗诉意见，判决撤销原判，确认陈某未履行《房屋租赁合同》构成违约，已支付的房屋租金无权要求返还，姚某不承担违约金。

二、房屋租赁合同纠纷承租人法定解除权审查重点

本案是承租人在签订租赁合同后，以租赁房屋不动产权证载明的住宅用途与合同约定经营性用途不一致导致合同目的不能实现，要求解除合同的案件。涉案的租赁房屋位于古城中，地理位置及建筑要求具有一定特殊性，检察机关在办理此类涉古城的房屋租赁合同纠纷案件时，应全面深入调查核实，充分考量历史文化古城客观实际等因素，正确认定房屋用途与合同约定是否相符，在依法分配举证责任的基础上，精准认定事实证据，准确理解并适用法律关于承租人所享有的合同法定解除权的条件，实现法理情的有机统一。

（一）正确认住住宅房屋与合同约定经营用途是否相符

随着经济社会发展，住宅房屋在保障所有权人住有所居的基础性质上，其经济效益逐步凸显。所有权人利用住宅房屋从事经营性活动的现象日益普遍，由此引发以住宅房屋为租赁标的物签订的房屋租赁合同能否实现承租人的经营目的的争议，本案亦属此类情形。

租赁房屋不动产权证载明的“住宅”用途是否符合《房屋租赁合同》约定的“旅游业、客房、餐饮等”经营性用途？承租人能否以此为由主张合同目的不能实现进而行使合同法定解除权？检察机关在审理该类型案件过程中，不能根据房屋不动产权证载明的“住宅”用途当然推定其不符合合同约定的经营性用途，而应重点审查租赁房屋能否从事经营性活动，进而对租赁房屋用途与合同约定是否相符作出正确认定。

根据本案适用的原《物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定来看，我国并未绝对禁止以住宅从事经营性活动，在满足“符合法律、法规及管理规约规定”和“经有利害关系的业主同意”两个有效要件后，住宅房屋用于经营性活动的合法性要件即已经完全具备。回归本案，从“符合法律、法规及管理规约规定”要件判断，根据检察机关向自然资源局、国土资源局、古城管理委员会调查了解，租赁房屋位置规划区域为综合商住用地，可用于商业用途。租赁房屋之所以为住宅性质是因当地政府在古城历经火灾重建后，本着尊重历史的原则及受灾户实际困难出发，将古城中因火灾遭受损害的原居民的房屋，在重新办理不动产权证时按住宅用途办理。且古城中经营商户600余家，大部分为个人住宅自行出租后用于经营，租赁房屋并不存在违背该有效要件的情形。从“经有利害关系的业主同意”要件判断，因租赁房屋性质为自建房，不存在有利害关系的业主，无需考量该要件。由此，租赁房屋虽为住宅用途，但从古城的实际情况考量，其具备从事经营性活动的合法性要件，可用于“旅游业、客房、餐饮等”经营性活动，符合《房屋租赁合同》约定的用途。陈某作为承租人不能仅以此为由主张合同目的不能实现进而主张行使合同法定解除权，其向姚某送达《解除房屋租赁合同通知书》的行为亦不能发生合同解除的效力。

（二）承租人应当对合同目的不能实现承担举证责任

举证责任作为民事审判中决定诉讼胜负的关键，其分配具有法定性，根据我国民事诉讼中采用的法律要件分类说中规范说的理论，“凡主张权利存在的当事人应当对权利发生的法律要件存在的事实负举证责任，否认权利存在的当事人应当就权利妨碍法律要件、权利消灭法律要件或者权利限制法律要件存在的事实负举证责任。”承租人以合同目的不能实现主张行使合同法定解除权时，需对存在导致合同目的不能实现的情形承担举证责任。

本案中，陈某作为承租人订立租赁合同的目的在于利用租赁房屋从事旅游业、客房、餐饮等营业活动以获取收益。判断陈某“存在导致合同目的不能实现情形”的主张是否成立，需重点审查违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了其履行利益，使得其订立合同所追求的履行利益不能实现。陈某在诉讼中虽举证证实租赁房屋为住宅用途，但因法律并未绝对禁止住宅房屋从事经营性活动，因此其对于合同目的不能实现这一待证事实的举证尚未达到高度盖然性的证明标准。陈某作为承租人若要行使合同法定解除权，还需要进一步举证证明在将租赁房屋作为经营性用房使用过程中，存在无法办理工商登记或被城管执法部门查封等严重影响其合法权益的情形。同理，租赁房屋未能达到消防标准的举证责任亦在于承租人一方，陈某应当提供证据进一步证明其曾就租赁房屋申请办理消防安全检查，且租赁房屋经消防安全检查因不符合消防安全要求导致其无法投入使用或经营。在陈某未能提供证据证明以上待证事实时，其应承担举证不能的不利后果，即其合同目的不能实现的主张不成立，应依法认定陈某作为承租人不享有合同的法定解除权。

（三）准确适用具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况下的承租人法定解除权

本案适用原《合同法》第94条第5款提出在法律规定的其他情形下当事人享有的法定解除权，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第8条对其进行了呼应，规定了三种情形下导致租赁房屋无法使用时承租人享有的法定解除权，其中包括租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的情形。适用该规定需要注重审查两个方面：第一，只有导致租赁房屋“无法使用”，即无法按照租赁合同的约定或者依租赁物的性质使用房屋，承租人才能解除租赁合同。二是“使用条件的强制性规定”只限于法律、行政法规所作强制性规定，不包括其他规范性文件的规定。

针对生效判决依据租赁房屋的住宅用途推定其不符合消防安全要求，认定租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，检察机关考虑到古城片区具有不同于普通城镇商业区的特殊性，建筑多为砖木结构的地方历史建筑、传统民居，且古城内经营商铺众多，存在经济发展与消防安全管理的客观冲突，在审查过程中，针对古城消防安全管理规定及民用住宅用于商业经营的消防标准问题，检察机关依职权向相关消防机关作进一步调查核实。经调查，一般民用住宅可以根据住房和城乡建设部、公安部、国家旅游局印发的《农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）》相关要求进行整改即可达到消防标准，对于一般民用住宅未达到消防标准从事经营活动，古城消防机关会采取监督检查与上门服务指导相结合的措施，下发《整改意见书》督促商户进行整改，但仅是指出存在的火灾隐患及提出整改意见，不影响商户生产经营。对于个别场所确实达不到消防标准，无法办理消防证的，该地区消防机关本着历史文化名城的特殊性及政府经济、旅游的发展性考虑，允许边整改边经营。由此证实，租赁房屋并非必然达不到消防标准，同时，在其达不到消防标准0a2dd33a3efef2c7dd5f026102f347f7a2159d5b0c4339d6068899329e38977b导致无法办理消防证的情况下，在古城片区承租人也可以边整改边经营。因此，租赁房屋能否达到消防标准不足以危害承租人的履行利益，不能当然导致承租人无法使用租赁房屋，本案并不符合适用具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况下的承租人法定解除权。

三、房屋租赁合同纠纷高质效办案的检察思路

（一）用足调查核实权，精准认定合同目的能否实现

在合同纠纷案件中，当事人主张合同目的不能实现，进而请求行使合同法定解除权要求解除合同时，“合同目的能否实现”即成为案件在诉讼阶段的争议焦点，亦成为检察机关衡量民事审判活动是否存在事实认定及法律适用错误问题的首要考量因素。用足用好调查核实权，是检察机关在具体个案中发现、认定“合同目的能否实现”这一问题的有效措施。

不同于审判活动中法官对于当事人之间发生的民事纠纷进行居中裁判，作为国家法律监督机关，“检察机关进行民事诉讼监督的最终目的在于纠正法院在审判权行使过程中的违法行为及由此带来的不法后果。”为保障监督职能的实现，检察机关应充分运用《民事诉讼法》《人民检察院组织法》赋予的调查核实权。在监督办案中，以调卷、询问当事人、咨询专业人员、委托鉴定等调查措施主动收集书证等相关证据，是检察机关发现、认定民事审判活动是否违法的重要措施。基于生效判决认定“租赁房屋因为住宅用途而无法达到消防标准，导致承租人合同目的不能实现”，检察机关为正确认定“合同目的能否实现”这一事实，以亲历性保障准确性、实效性，进而判断审判活动是否存在事实认定及法律适用错误问题，在案件办理过程中，依职权采取了下列调查核实措施：

一是向古城管理委员会咨询古城内从事经营活动的商铺及其所使用房屋不动产权证所载明用途的基本情况；二是向消防机关咨询对于古城内商户经营的消防安全管理规定及采取的消防安全措施；三是向自然资源局调取古城控制性详细规划及修建性详细规划以了解租赁房屋位置区域用地性质及规划用途；四是向国土资源局咨询古城经历火灾后，对于古城受灾户重新修建房屋并办理不动产权证的一些历史考量因素；五是向古城客栈经营人员了解客栈实际经营过程中的房屋产权用途、消防证及消防安全保障问题。

根据前述调查核实的结果，检察机关以充足的证据证实该民事审判活动存在事实认定及法律适用错误的情形。在对古城历史、经济及客观现实等相关因素综合考量后，检察机关依法提出监督意见，法院在再审时对检察机关的抗诉意见全部采纳。

（二）审慎认定承租人法定解除权，兼顾效率及秩序价值

除不定期继续性合同外，在一次性合同领域中，为维护交易秩序，根据“契约必须严守”这一合同法律制度原则，双方当事人对于依法成立的合同，应当认真遵守，按照合同约定适当履行，未经双方合意，任何一方不得擅自变更或解除合同。同时，基于效率价值考量，法律赋予守约方在除因不可抗力致使合同目的无法实现和法律规定的其他情形外，在违约方不履行合同主要义务或者导致合同目的不能实现时的合同法定解除权，以维护其在合同目的不能实现情况下的合法权益。作为效率和秩序双重价值的矛盾结合体，合同法定解除权必须严格按照法律规定的方式和条件行使，以严格限制当事人滥用合同法定解除权，进而避免危及交易安全及市场信心情况发生。因此，检察机关在认定承租人是否享有合同法定解除权时，应注意从以下四个维度审慎审查：

1.准确理解并认定承租人享有法定解除权的情形。《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）在承袭原有法律规定的基础上，通过《民法典》第563条、第724条及《城镇房屋租赁合同解释》第5条等条文规定了如一房多租情况下有效房屋租赁合同存在不能实际履行、租赁物危及承租人安全或健康等九种情形下的承租人法定解除权。同时，值得注意的是除不定期房屋租赁合同及租赁物危及承租人安全或健康两种情形外，其他情形下承租人的法定解除权均需达到“不能实现合同目的”之一实质性要件。

2.根据“谁主张谁举证”原则，承租人在主张行使合同法定解除权时需对存在法定解除权情形承担举证责任。

3.合同法定解除权并非当然解除，需要承租人行使解除行为，以通知或诉讼、仲裁方式告知并到达出租人。

4.为避免合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，合同法定解除权作为形成权，受除斥期间限制，其行使期间可由法律规定或当事人约定，在没有法律规定或当事人约定时，其行使期间为自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年，或经对方催告后根据房屋租赁合同的履行情况、交易习惯等综合判断的合理期限。

（三）以检察履职参与社会治理，助力古城保护及经济发展

为在检察履职中落实“三个善于”，做实“高质效办好每一个案件”，本案检察机关在依法提出监督意见时，综合考量了以下因素：

1.从历史及客观现实因素考量，租赁房屋所在规划区为综合商住用地，不动产权证载明的住宅用途是政府基于火灾后，从受灾群众利益出发办理，目的并非是为限制群众开展经营活动。

2.从古城保护与经济发展考量，古城商户围绕旅游业开展商业经营，商户较为集中，因古城建筑物特性，若严格按照普通城镇商业区的消防安全管理规定要求古城经营户，将实际影响古城经济发展。同时，相关消防部门本着历史文化名城的特殊性及政府经济、旅游的发展性考虑，允许古城商户边整改边经营，古城管理委员亦通过采取协同公安、消防部门组织商户进行义务消防员的消防安全知识培训、演练及消防检查等措施推动消防安全管理工作，以平衡古城地区的经济发展与消防安全之间的冲突，认定《房屋租赁合同》的承租人不享有合同法定解除权，符合古城保护与经济发展要求。

3.从社会稳定因素考量，古城经营商铺600余家，租赁关系复杂，且基于大部分商铺为民用住宅自行出租后用于经营的普遍情况，若不予纠正本案生效判决，则在古城从事经营性活动的商家可能以本案为例，在因市场原因导致经营困难的情况下，提起民事诉讼要求解除房屋租赁合同，以转嫁经营风险，从而可能引发大范围内的民事纠纷，对古城经济发展和社会稳定造成不利影响。

4.从群众朴素正义观考量，承租人经实地考察租赁房屋后签订《房屋租赁合同》，在近一年时间内既未进行装饰装修，亦未办理经营活动所需的营业许可等证件，而是仅凭借不动产权证载明的住宅用途与合同约定经营用途不符为由提起诉讼，要求解除合同，生效判决对此予以支持不符合古城片区客观实际，应当对承租人转移经营风险的行为予以否定性评价。

综合以上因素考量，检察机关认为本案中房屋产权证登记为“住宅”的用途并不能导致承租人开设民宿客栈的合同目的不能实现，承租人不享有合同法定解除权。检察机关依此提出抗诉，法院最终采纳了检察机关抗诉意见，改变裁决。该处理结果既遵循了古城片区房屋租赁惯例，维护了交易秩序稳定，又兼顾了维护古城建筑安全及经济发展，从源头上杜绝了因经营者转嫁经营风险导致的社会不稳定因素发生，做到了检察履职办案质量、效率、效果的有机统一。