雅居乐违约

李惠琳

雅居乐老板陈卓林，最终没能扛住债务压力。

5月14日盘前，雅居乐公告，未能在宽限期内支付一笔4.83亿美元票据的有关利息，构成实质违约。

去年，他还乐观预计，2024年或2025年会扭亏为盈，两至三年内资金流动性恢复正常。

就在4月9日，雅居乐还如期偿还了境内债“21番雅01”的本金，约14.5亿元。

未料，形势变化超出预期，这家曾经的“华南五虎”之一，还是破防了。14日当天收盘，雅居乐股价跌超14%，市值仅30亿港元。

过往两年，陈卓林一直努力还债，维持零违约记录，客观说，能扛到现在，已然不易。

出险信号

陈卓林未能还上利息的这只票据，总额为4.83亿美元，利息为6.05%，于2025年到期，每半年付息一次。据此估算，其年利息约合人民币2亿元，半年约1亿元。

原本，这笔利息应于4月13日支付，雅居乐在宽限期30天内，未能还上钱。

雅居乐还预计，无能力履行该票据境外债务项下的所有付款义务。这可能会导致债权人要求加速偿债。

陈卓林正在考虑的可能应对方案包括：对于境外债务，制定全面债务管理解决方案；聘请外部财务及法律顾问，评估公司流动性状况等。

数据显示，雅居乐目前存续美元债9只，合计36.47亿美元，境内债4只，合计33.5亿元。

雅居乐方面强调，会坚持保交付、保经营，并加快物业预售和回款，以改善资产负债状况。

其实，陈卓林和雅居乐的违约，早有信号。

今年以来，雅居乐及关联公司，新增五条被执行信息。

最近一次是在5月9日，由广州中级人民法院执行8.12亿元。至此，雅居乐年内的累计被执行金额达20.84亿元，暴露其陷入流动性困境。

今年3月，评级机构穆迪下调雅居乐的各项评级，原因是其销售持续低迷和融资渠道受限，未来流动性或存不足。

一语成谶，两个月后，雅居乐违约了。

陈卓林治下的雅居乐，巅峰时期的销售额突破千亿，总资产超3300亿元。

房地产进入深度调整期，陈卓林也在流动性压力下，进入降杠杆模式。

过去两年，他为了偿债保信用，暂缓拿地，多方筹资。

去年，他通过多次股权配售、资产处置、银团贷款、债券发行等方法，累计获得融资超120亿元。

今年3月，雅居乐撤回对江苏希尔美物业的全部投资，不惜亏损5070万元，出售相关权益及贷款，回笼资金3.29亿元。

截至去年末，雅居乐的总资产约2400亿元，较高峰时缩减900亿，债务总额降至1800亿元，一年少了270多亿元。

他也尽可能缩减成本开支。

去年，雅居乐减员超1000人，人均降薪近7000元/年，员工总开支同比减少7.5亿元至72.26亿元。

棘手局面

尽管多方努力，无奈短债窟窿太大。

截至去年末，雅居乐的短期债务为258.7亿元，不受限现金只有86.37亿元，存在较大缺口，而且还要用于保交付。

穆迪预计，到2025年3月，雅居乐或有总计90亿元等值债券到期或可回售。

压垮陈卓林的，还有持续低迷的楼市。去年，雅居乐的销售金额降至453亿元，同比减少三成，降幅超过百强房企的平均水平。

其盈利能力也走弱，净亏损达127.77亿元。

今年，销售降幅继续扩大，前4个月销售额同比下降超六成，只有65.5亿元。

“房地产政策利好不断，但反映到企业端，时间滞后。” 易居研究院总监严跃进向《21CBR》记者表示。

打破零违约的局面，往后的情况可能更棘手。

当前，融资渠道整体仍偏紧，过去，鉴于良好的信用，雅居乐还能拿到银行贷款，公开发债。

今年2月，其位于重庆、广州、昆明等地的多个项目，被当地住建部门纳入白名单。

如今，信用底线打破，融资难度或加大，陈卓林只能依靠自身经营回血。

从土储分布上看，雅居乐的土储主要分布在华南、华东区域，大量项目位于二三线城市，四大一线城市的土储仅46万平方米，占比约1.3%。

在公司大本营广东，项目最多，共有53个，广州以外的城市有49个，约占总土储的四分之一，尤其集中在中山、佛山等城市，销售去化周期长。

此番违约，也将加剧购房者的观望情绪。

严跃进提到，雅居乐前几年在云南等地做投资，当地市场的降温幅度较大，文旅地产也出现调整。

海南项目是雅居乐的重要筹码，2023年卖出173亿元，超过总销售额的三分之一。

目前，其在当地仍有7个项目，土地储备约174万平方米，分布于海南的陵水、文昌、海口、万宁等城市。

海南市场的价格相对平稳，年初以来，各市县陆续松绑限购，于雅居乐而言，有利于加快去化。

令人稍感安慰的是，雅居乐的营收，并不单一依赖房地产开发，还有物管、商管、环保等多个业务板块。

2023年，其多元业务营收为197.1亿元，营收占比达45.5%。

严跃进表示，市场上债务违约的情况很多，也有可借鉴的解决之道，雅居乐应快速形成债务处置思路。

若能通过债务重组，以时间换空间，待市场回暖，陈卓林和雅居乐仍有机会困境反转。