上海里弄街坊保护与更新的城市设计管理优化策略探讨

周旋旋

关键词：上海里弄街坊；保护更新；城市设计管理；管理序列

0 引言

里弄街坊是由城市道路、河流边界围合的特定宗地形态，以里弄住宅和沿街商铺为主体形式。一个里弄街坊通常包括2个以上不同建造时期的地块，成为居住、商业、产业和城市服务等多种功能混合的空间载体。里弄住宅是与水乡村落、工业遗产并存的上海城市特色要素，从上海初建埠到现今2 400万余人口的城市容量扩张过程中，在以旧区改造为主要模式的城市更新领域，传统与现代、保护与发展、存旧与立新的二元矛盾在里弄街坊这一单元中高度聚焦，里弄街坊已成为上海城市更新中的一大挑战[1]。

当前，学者们从社会经济、城市与建筑等视角出发对里弄街坊的保护规划与管理进行研究，并认识到街区形态的社会、文化和生态意义。具体研究方向主要包括建成遗产和积极保护的基础理论和整体机制研究[2]，[3]101、上海老城厢里弄和超大城市精细化治理机制研究[4]、历史文化风貌区保护规划实施和评估机制[5]等。上海历史风貌保护实践已积累了关于“风貌保护街坊”①、“里弄风貌街坊附加图则”等规划管理的经验[6-7]。在具体项目实践中，对街坊层面的控规编制和管理审批已形成基础流程，但由于土地权属分散，土地再开发需要兼顾各方利益，历史建筑和城市风貌评估、业态运营组织等技术工作专业性强、复杂度高等原因，导致传统控规和保护规划的可实施性较低，相关研究尚需深入对设计方法方面的探讨。

1 里弄街坊保护与更新的类型及其发展

1.1 作为历史城市的生活社区

里弄街坊是上海城市建造的历史产物，在土地使用、房产开发模式和社会形态的共生中形成。近代上海“分治城市”和“三界四方”的特殊城市结构，在历史形成的有相近特征的区域内不断细分，奠定了1920—1945年间稳定的次级街道体系，形成里弄街坊“外铺内里”的空间形态。根据伍江等[8]87的研究，外滩地区的街坊在90 m×90 m至140 m×170 m之间，近代法租界地区的街坊尺度为145—160 m。从外部城市空间来看，自19世纪末存续至今的石库门里弄与街铺、城市街道互相嵌入，临街界面建筑序列相连，构成具备有机演进和东西方杂糅特征的城市景观整体（见图1-图3）。“这些为市民生活所建造、在日常生活中形成的与市民社会密切相关的建成环境就是城市的生活遗产（living heritage）”[3]101。

上海的旧区改造虽然在一段时期内解决了城市基础设施建设的资金需求，但存在历史传统肌理消失、深层次社会结构被忽视等多方面的问题[2]75，在现实中面临复杂的保护与更新条件。一是纳入法定风貌保护的街坊范围与城市旧改地块范围高度重合，街坊更新法规尚不稳定②。二是空间产权的高度混合性，街坊空间利益再分配和运营问题是影响后续发展的挑战。三是大部分里弄街坊地块格局细碎，与现代城市的商业、居住、办公地块划分有较大差异，适应性再利用难度大。与此同时，社会学语境下的居住空间营造面临复杂的情况，包括东西向住宅的社会认知和接受度等。

1.2 作为城市更新的实施单元

里弄街坊是上海中心城区土地再发展所依托的主要空间形态。2015年《上海市城市更新实施办法》将城市更新与区域评估、控规编制、专家论证程序相结合，由政府部门在区域评估范围内划定城市更新单元作为规划实施的基本单位，“最小由一个街坊构成”。由此可见，街坊层级是衔接法定规划编制和项目建设的关键层级，也是将城市整体保护战略落实到人居环境空间的中观空间层次。

目前，上海已完成更新的以保护为初始目标导向的里弄街坊中，保护与更新方式包括以下2种类型（见图4）。

（1）遗产保护型：对已列入法定整街坊保护的里弄街坊，以保护和保留修缮为主要导向。典型案例有上海建业里西弄③，采用成片保护的方式，由居住空间转换为精品酒店类居住功能空间，创造了里弄住宅“旅居”保护的建业里西弄模式[9]。

（2）更新开发型：位于城市中心区位，满足市场需求和导向，以市场开发企业为主导的再开发。此类里弄街坊以功能空间重组、适应城市商住功能开发为导向，容纳较为灵活的多种保护保存和重建形式。此类案例有上海新天地，保留传统里弄建筑外观、内部拆除重建，局部建造了全新的现代建筑[10]。

在当前实践中，历史风貌区、风貌街坊与旧改项目在空间上高度重叠。除上述2种类型外，还对原有历史建筑拆除后进行“低层肌理再造”，复制历史风貌的“片面保护”倾向。里弄街坊既要避免全商业开发导向的“拆旧建新”模式，也要避免政府主导的项目保护后出现空间有限利用和低效运营。在规划管理层面，针对里弄街坊空间形态、产权功能的特殊性，需考虑采用同一街坊内保护与更新有机共存的更新方式，提升规划管理中的设计技术内涵。

2 保护与更新中的规划管理问题与挑战

2.1 传统控规难以界定保护与更新的功能空间关系

里弄街坊更新本质上是通过对物质空间的重构再造，提升街坊外部城市空间的公共价值，并对街坊内部空间资源实施再分配的过程，在物质空间层面处理好保护与更新的关系是规划管理的关键。目前城市控规中，常规土地指标管控并不适用于街坊这一中观尺度，里弄街坊更新项目面临实施机制和实施技术的双重挑战。

（1）保护与更新的规模不够明确，统一的城市基础数据平台有待建立

项目层面，基于对里弄街坊的历史建筑甄别结果，确定保护建筑规模，根据街坊总量反推出更新规模，包括更新改造、拆除新建的建筑规模。由于市区统一的基础数据平台尚未建立，数据来源往往有多个出处，由此造成决策流程较长。

（2）居住功能与公共功能混合设置难度大，缺少对建筑适应性的研究

里弄街坊“外铺内里”的历史空间亟需向新的城市功能转型，其中居住功能与公共功能混合是难点所在。《上海市城市更新条例》鼓励地块功能的混合及增加公共设施的面积[11]，但对实施主体企业尚缺乏相应的混合街区功能的设计、建设和运营指导。此外，规划土地政策中的混合功能管理、公共空间鼓励措施、住宅规划设计标准等都有待系统性优化。

（3）历史风貌评估专业性强、复杂度高、变化性大

历史风貌评估由单体层面的建筑甄别和街区层面的风貌评估构成，在城市更新项目实施阶段占相当大的工作比重，专业性强、复杂度高。风貌评估过程中部分难以预见的变化会对设计方案是否能落实控规确定的保护建筑分级（保护建筑—保留历史建筑—一般历史建筑—其他建筑—应当拆除建筑）造成影响。归结起来主要有控规阶段保护保留对象评估维度单一、产权信息变更、相邻地块协商等问题。持续性的项目实施进程需要对上述信息进行动态调整。

2.2 设计与建设过程缺少针对性的技术标准和激励政策

（1）在控规阶段难以完全预设实施需求

由于传统控规为土地出让前的预设条件，控规编制时市场实施主体尚不明确，对项目功能业态、运营模式也并未确定，控规无法对上述需求进行设计转化。部分技术要求如巷弄宽度、街道界面、保护保留与新建建筑高度尚未达到相应工作深度时，无法通过开发指标精准传导，由此生成的控规建筑管控要求不能与实施需求匹配。

（2）现有技术标准无法满足有机更新的需求

相关规划和工程建设规范系统之间缺乏协调。上海目前的消防、交通、绿化等相关技术标准为针对新建项目而制定，对风貌保护形成巨大挑战。此外，需要处理好地下空间开发与地上风貌保护的关系，这就涉及多个专项领域的跨行业空间技术系统支持与统筹协调。

（3）空间设计缺少适应性再利用的研究支持

适应性再利用是里弄街坊保护与更新项目的实施难点，“以用促保”是合理的社会稳定与商业经济目标的延伸。激活城市功能客观上需要以适当比例的新功能、新空间植入，通过街坊内外部空间与地上、地下功能系统的重构。

里弄街坊的城市设计管理优化策略

3.1 控规管理与城市设计管理结合

设计思维具有重视物质空间基础、贯通不同层级空间尺度进行创造思考的特征，用于应对城市更新的问题复杂性具有“以形定量”的优势，也是城市目标在三维空间上的集成，是有效传递公共价值的复合型策略。城市设计管理由规划资源主管部门负责实施，是对城市空间进行审慎约束和规则制定的过程，也是将历史风貌保护和城市更新建设紧密结合的新型空间开发控制方法。

在城市历史保护核心原则下，城市设计管理与城市控规同步，涵盖规划设计、建设实施、项目运营的全过程。其主要作用是应对从二维土地规划到三维城市空间的管理对象转换，整合城市更新和历史风貌保护的价值导向，以空间设计技术支撑法定规划管理和项目建设。

城市设计管理对应控规的土地使用分类，在对城市设计方案管理的同时，确定土地功能混合的管控导向和控制指标。综合应对功能、交通、市政、绿化和各类配套设施等空间规模、结构和形态的问题，为政府决策阶段提供辅助，进行更为积极有效的里弄街坊保护与更新管控（见图5）。

以下案例分别位于上海市黄浦区、原闸北区和徐汇区，规模为1—5个里弄街坊不等，总结实际工作中的城市设计经验④，可以为里弄街坊的管理优化策略提供以下思路：（1）保护与更新规模的确定要以遗产原真性、完整性价值为原点，以城市总体保护规划和地区城市更新计划为指导。（2）街坊空间设计应符合未来新功能的要求，为城市公共空间和公共设施集约设置创造条件。（3）功能适应性再利用要以建筑类型和质量评估为基础，相关研究应适当前置。（4）针对里弄街坊特定空间形态，应遵循“先地下后地上，先沿街后内部”的保护设计逻辑。

不同于新建地区的城市设计管理，里弄街坊的城市设计管理应包括现状评估和城市设计2个阶段，对设计要素按照先后顺序整合形成设计管理序列。现状评估是管理过程中至关重要的基础工作阶段，包括产权地籍细分、街巷格局和街道界面、建筑价值和空间类型分类、建筑质量评估4个管理要素。城市设计阶段以现状评估为基础，包括空间规模管控、空间结构管控和空间形态管控3个管理序列。

3.2 现状评估阶段的管理要素

里弄街坊在现状评估阶段，信息数据应对接城市层面的总体保护规划和区域更新规划，汇集街坊内外部整体性、综合性的三维空间信息，形成标准数字化图库，作为后续城市设计阶段的工作底图。以街坊地块的产权信息为基础，叠加城市形态学的类型分析方法，整合为产权地籍细分、街巷格局和街道界面研究、建筑价值和空间类型分类、建筑质量评估4组管理要素（见图6）。

（1）产权地籍细分：里弄街坊作为综合性功能街区，历经现代加建和改建，形成了不同产权、不同建设时期的地籍细分，现状评估应标示产权空间边界，作为后续地块重划的工作底图。

（2）街巷格局和街道界面研究：里弄街坊以线性的主支弄空间为内部公共空间，由沿街建筑界面、过街楼、出入口等次级要素限定的城市街道界面是上海历史风貌的核心要素，现状评估提取形成街坊内外的核心图底特征。

（3）建筑价值和空间类型分类：根据里弄街坊与建筑空间组织的特征，引入城市形态学的类型分析方法，将具有相似结构特征的形式要素还原归类，再进行整体性评价，建立后续设计管理的整体出发点。

（4）建筑质量评估：建筑质量评估是后续实施阶段建筑适应性利用的基础依据，用于确定适用于本街坊的更新目标和改造更新决策、技术指引，相关工作应置于现状评估阶段完成。

3.3 城市设计阶段的管理序列

城市设计管理阶段承接现状评估管理阶段，以历史遗产保护的真实性和整体性原则为出发点，目标是使可开发地块上的更新建筑和新的公共开放空间融入历史肌理体系，在有条件的地区进行地上与地下空间整合开发，适应城市生活新形态，重建新的社区系统，使更新与保护的新老空间在同一地区共生为一体。

通过核准城市设计方案，明确建筑和土地使用的功能类型、保护与更新类型（新建和保护保留地块、建筑）、新建建筑在街坊中的位置体量和管控形式、公共基础设施和公用设施的相关控制指标、绿地开放空间的控制指标、道路设施和交通管理策略等。结合实践经验，按设计工作开展的先后顺序，归纳为空间规模、空间结构、空间形态3个方面的技术流程，即城市设计阶段的管理序列。

3.3.1 空间规模管控：可建造空间控制

里弄街坊中可建造空间控制，指新建建筑在街坊内的位置和体量，是一个定量与定性结合的严谨研究过程，在平衡判断的基础上展开，通过保留大部分的历史肌理，在管理要素中应明确“拆除比例、保护体量比例、更新体量比例”，形成对空间资源对保护与更新比例的分配量化，也为传统历史街坊的现代空间转化和功能提升留出一定余地。

以上海市黄浦区里弄街坊为例，采用以街坊空间形态特征为基础，“先地下后地上，先沿街后街坊内部”的设计工作流程，以直观的三维空间表现，作为城市设计管理审核的步骤指引（见图7-图8）。

（1）保护更新策略框架

根据现状建筑历史价值评估，划定1、2、3、4、7号地块为保护保留地块，5、6、7号（局部）地块为更新地块，采用保留改造、更新改建以及拆除后更新新建的多种方式进行更新。这样的保护与更新策略框架为研究新建体量、地下空间形式提供了相对清晰的方向。

（2）地下可开发范围划定

采取历史价值评估和工程评估结合，初步明确地下空间整体范围，可开发的范围主要是拆除和移建的建筑腾挪出的空间，边界尽量完整。当里弄街坊具备一定规模，在周围城市道路容量支持的条件下，依托停车设施地下化以换取街坊地面公共空间和步行环境是合理的选择。

（3）沿街更新建筑体量控制

案例街坊西南角的5、6号地块为1—2层低品质的棚户搭建区，5、6号地块新建建筑，与保护保留的2层历史建筑协调，通过沿街视点验证，采用以3层为基准檐口高度，以15 m为屋顶限高作为重构场地体量秩序的基准，并作为与外部城市高层社区的过渡，设计中建议沿街采用底层商业和上部城市公寓的“功能组”，重建有围合感的城市界面。

（4）可建造空间范围控制

可建造空间范围是由建筑控制线围合而成的闭合的三维多边形，从城市设计形态规划中的建筑设计概念抽象而来，为保证新建活动采用与历史空间相适应的特征和强度，明确新开发与历史特征和尺度协调的原则。建筑控制线确定后，建筑可贴此线进行建造，也可采用贴线率进行街道界面的弹性引导。可建造空间范围明确后，再推导出相应的建筑密度、容积率等控规的土地开发指标。

3.3.2 空间结构管控：公共系统和开放空间集成

综合功能的里弄街坊通常包括2个以上产权地块，“地块重划”是城市设计管理中的关键步骤，以可建造空间范围为基础，以公共空间为主线对历史地块进行重新划分，规划管理工作内容包括地下基础空间结构和地面公共空间结构控制两个部分（见图9）。

（1）地下基础空间结构

采用国际公认的城市遗产保护理念，应秉承使用中等舒适性（midcomfort）为导向的、低影响、可持续性的目标[12]，并与城市总体保护规划中的交通引导和停车供给政策结合。案例设计以地下公共空间和公共基础系统为主线，划分公共服务与停车功能开发边界，得到不同划分条件下的地下空间结构性方案。

（2）地面公共空间结构

重新构建公共空间系统，提供现代城市的公共服务和社区公共空间。综合把握生态空间、公共空间、建筑场地组合的系统整体，重点管控与历史空间肌理密切相关的主体公共空间，强化历史空间中主次街巷尺度、空间序列的特质，推进结构方案向管理手段的顺利转化。

3.3.3 空间形态管控：建筑管控和城市界面引导

基于里弄街坊“外铺内里”的特征，对新建建筑形态进行管控，满足风貌保护要求，又为后续建筑设计留有空间余地。基于前期的现状评估，以类型研究为依托可以更深入地对街区形态和立面进行管控。同时，创新的适应性再利用是里弄街坊项目的难点之一。历史建筑要解决可持续的活化再利用问题，需要在旧有结构体系中置入新的功能，应在单元模数、空间布局和立面关系上保持契合。

（1）建筑特征类型和管理要素

以街坊历史建筑遗产为参照，基于里弄街坊的空间特征，建议从建筑高度、屋顶形式、街道主控界面等方面进行详细控制。建筑高度可以分为檐口高度、屋脊高度；屋顶形式包括双坡屋顶、平屋顶、单坡屋顶等；街道主控界面以街坊四至沿街面为管控范围，对街道主控界面特征，包括水平与垂直分割形式、建筑材质、色彩、街道环境要素等进行形式管理。

（2）功能单元类型和管理要素

功能再利用应安排接近原使用功能的新功能，贴合原建筑系统的特征要素，对包括进深、面宽、内部使用分层的功能单元类型进行系统分类，切实指导后续建筑设计。新建筑立面规则应考虑对原规整尺寸模数的里弄开间和进深进行校准，确保原历史构成模式的延续（见图10）。

管理过程中需要重点考虑沿街街铺和城市公寓的历史使用状态，居住和非居住功能在同一幢建筑中分层共存，形成“混合建筑”的可能（见图11）。利用“功能组”概念将能够兼容的功能组合起来，严格控制不兼容的功能对历史环境的干扰现象，也将混合建设的功能选择交给后续市场实施。

4 结语

里弄街坊是衔接法定控规编制和项目实施的中观层次，街坊层级的风貌保护和有机更新是规划管理创新工作。国内外城市发展经验表明，成功的城市更新都是以城市战略研究和科学决策、有效而具有针对性的策略方法为基础，将传统法定规划管理与城市设计融合，在街区层面落实保护管控方法。

城市设计管理是法定保护规划和控规管理的有机组成部分，承担衔接政府保护战略引领和街坊可持续发展的“桥梁”作用。面对里弄街坊高度紧束的空间基础，可以根据街坊所处的资源和空间特点，选择性提出控制指标和形态要素。从“整体最优”角度处理保护与更新的关系，实现地上地下空间的合理布局和集约利用，统筹公共服务配套、市政和交通等功能需求，综合考量运用空间新技术的可实施性。未来城市区域层面的整体保护规划机制、基础数据平台建设等，也应与街坊层面的城市设计管理进行全方位对接，将保护管控精准地落到具体的人居空间。通过对上海里弄街坊保护与更新的城市设计管理优化策略的探索，建立一套符合城市特征、创新融合的管理机制，以期在城市更新发展中发挥积极作用。