不是每一个开发商都有我们果断的反应

王艳玲

郭子威，长实集团营业部首席经理

正如中海·顺昌玖里在内地掀起的“热浪”，Blue Coast的抢房盛况在香港，也创下香港2013年以来新盘单日销售额最高的纪录，及2024年首个全新项目率先破百亿销售金额。

除了都是豪宅，两个盘还有一个共性：低开高走。中海·顺昌玖里开盘价17万元/㎡起，而Blue Coast也被称为“捞底价”，与周边的二手房价相比，相当于打了七八折。

楼价连续下跌9个月后，香港房价是否已筑底？最好的置业时机是否已到来？今年2月28日，香港取消了实行14年的楼市“辣招”。“撤辣”后，楼市成交的反弹是短期的还是长期的？

“不是每一个开发商都有我们果断的反应，很多开发商希望能看清楚市场。但是很多时候不是你的价格不值，而是可能错过这一波。”围绕一系列热点问题，长实集团营业部首席经理郭子威进行了回应。

十年来单盘销售额最高

日前，长实集团在香港的港岛南港铁站项目蓝色海岸（Blue Coast）迎来首次开盘，当天413个单位被抢购一空，销售金额近75亿港元，创下香港2013年4月实施《一手住宅物业销售条例》以来新盘单日销售金额的最高纪录。一星期后再推售186套供市场认购，连同首次推售，创造了开售8天累计逾540套被认购，套现逾100亿的成绩。

值得一提的是，Blue Coast首轮开盘采取了“捞底价”的营销策略。按照长实集团2.8万港元/平方呎的成本价推出，均价仅2.29万港元/平方呎，相当于七八折甚至“亏本”卖房。比周边同类新盘便宜约6000港元/平方呎，形成了明显价格优势。

针对第二轮销售的定价，长实采取小幅涨价的策略。“第一批就是捞底价，几乎在市场底部，已经低无可低了。这没问题，把市场需求激活之后，我们就会调整价格。”

据悉，发展商于次轮销售后已将部分单位加价10%，其余单位亦会陆续于短期内调整价钱及优惠。

“撤辣”是贴合市场需求的

Blue Coast项目热销，也显示出了港府“撤辣”对楼市的威力，即香港的所有住宅物业交易将无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

据美联物业监测数据，受惠于香港特区政府全面“撤辣”，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高。

“这也反映出，‘撤辣是贴合市场需求的。非香港居民购买的人群，很多来自于人才引进，刚好贴合香港的经济发展需求”，郭子威介绍，Blue Coast的买家以用家为主，占近七成；长线投资者约占三成。70%为香港本地买家，30%左右为非香港居民，包括内地客及海外投资者。

官方数据显示，截至2024年2月底，即实行了约一年，香港所有人才计划收到25万多宗申请，批出约16万宗，超过10万名人才已来到香港，比原定每年吸纳至少3.5万名人才的目标高出很多。他们带动香港经济增长的实力和潜力，不容忽视。

郭子威认为，“香港作为国际金融中心的地位是显著的，金融和科技人才一定会来到香港。他们稳定的居住需求对楼市、房价乃至经济都是非常重要的支撑力。”

市场需求激活之后就会调整价格

南都·湾财社：长实对香港“撤辣”有何看法？

郭子威：香港为什么会有辣招出台？因为当时炒房很热，房价被推到很高的水平，对于香港国际金融中心的地位，以及人才引进来说是有很大压力的。辣招在当时是非常好的政策。然而，疫情后经济复苏，房地产作为很重要的产业，在目前必须采取新措施。加之香港炒房现象已经不存在了，买房需求主要是刚需、刚改。这些客户也在承受着过高的成本压力。

去年底，香港撤销了部分辣招，但是成效不明显。港府观察到香港时机面对的情况，如果继续采取高税费压制楼市，本身有实际需求的买家就会被屏蔽在外。完全撤销辣招，是十分果断的决定，除了本地改善需求被拉动，也吸引到非香港居民，包括内地和海外投资。3月份一手房的成交量大涨，也反映出“撤辣”是贴合市场需求的，这是好事。

南都·湾财社：Blue Coast的抢购，是管理层预料之中还是超过预期？

郭子威：肯定是超过预期的，但是不是完全超出预期呢？也不是。我们用这个“捞底价”去卖，预期有1万个认筹就很开心，但是最终达到2.8万个认筹。因为价格、优质项目及配套等原因，Blue Coast引发了市场对项目的高度关注。一星期后再推售186套供市场认购，连同首次推售，创造了开售8天累计逾540套被认购，占Blue Coast 约85%，套现逾100亿的佳绩。

我们分析客户情况，换房需求为主。一般来说香港市区2房为主，但是目前3房受欢迎是一个明显的趋势，包括700多平方呎的小三房、1000多平方呎的大三房。从项目的认筹和选房看到，认筹3房占比达到70%，剩下的30%为2房。

从客户群来说，香港本地居民占比80%，非香港居民占比20%。非香港居民中绝大部分来自内地的专才、高才。这些人在金钟、中环上班，如果长期居住的话，对香港岛更容易接受。

南都·湾财社：你认为非香港居民占比多少，对香港楼市的健康发展是有长期支撑力的？

郭子威：目前，无论亚洲地区，还是内地四大城市，都在用不同的政策来吸纳人才，所以人才对香港也是非常重要的。人才抵港，居住问题就必须要解决。所以，非香港居民占比达到20%-30%，起到了稳定楼市的作用。他们稳定的居住需求，对楼市、对房价，对经济都是非常重要的。

一方面，这些有购买实力的需求，对中高价房源的需求起到稳定作用，同时20%-30%的占比也不会推高楼价；另一方面中低价房源有来自香港本地居民的支撑，两部分加起来才是很健康的。

南都·湾财社：后期定价策略是怎样的？你认为香港房价是否已经筑底？

郭子威：整个项目不惜工本打造，所有单位配置德国进口及制造橱柜系列，全盘单位的橱柜零售价总值近5亿元，确实想打造成香港岛地标建筑。当时目标是3.5万港元/平方呎，但是整个市场处于调整期，所以我们第一轮发售的价格肯定是“亏”的。香港房价在过去一段时间经历了约20%的下调，我们不可能盲目说去卖得很高。所以地段再好，也需要有一个吸引眼球的价格。

所以第一轮就是捞底价，已经低无可低了。这没有问题，市场需求激活之后，我们就会调整价格。所以第一轮发售的第三批，房价微涨了0.8%-1.7%，就是要给市场一个信号：这个价格就是最后的机会了。第二轮发售在4月中旬，我们的价格再次调整，已经明显看到往上涨的趋势。再往后，Blue Coast第二期住宅部分的售价，我想一定会超过10%的。因为看到市场发生变化，购买力激发出来，香港房地产市场回复到了正常的过程。

南都·湾财社：是不是香港所有楼盘都抓住了这波市场红利？哪些盘销售得更快一些？

郭子威：任何一个地方房地产的复苏，肯定是地段很重要。在当前，香港房价已经调整20%的情况下，交通好、环境好、有海景的房源肯定走在开始反弹的第一步。比如Blue Coast，不是每一个开发商都有我们果断的反应，很多开发商希望能看清楚市场。但是很多时候不是你的价格不值，而是可能错过这一波，我们可以一波一波慢慢往上涨。

南都·湾财社：对香港楼市接下来的走势有何预判？

郭子威：有一些购房者要确保降息之后，才会比较踏实。但那个阶段，香港房价肯定已经往上走了一波，当前就是很好的入市阶段。

我们对香港房地产是乐观的，成交量也会恢复到正常水平。什么是正常？3月份一手成交量4200多套，这也不算正常，这是在一个阶段突然间爆发的需求。正常情况下，香港月成交维持在1500-2000套，也就是一年2万套左右，才能保持健康长期发展。从乐观的角度看，今年房价上涨的机会是很大的。

（本文涉及货币单位均为港元）