京津冀城市轨道交通站点商业潜力可持续发展评价

曹昱亮

在新质生产力推动轨道交通高质量发展的时代背景下，加快建设以科技创新为引领的轨道交通现代化产业体系，充分挖掘轨道交通站点的商业潜力，共同助力轨道交通产业绿色化、智慧化和商业化发展，对于推动零售消费行业可持续发展具有重要意义。2023年中国城市轨道交通协会颁布的《关于进一步鼓励和发展城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用（TOD）的指导意见》着重强调了要大力推动TOD的开发和实践工作，优化城市空间发展布局，实现轨道交通建设与城市发展的协同共进。《城市轨道交通2023年度统计和分析报告》显示，近5年来，投运线路规模从6736.2公里增长到11 224.5公里，增幅66.63%。在此背景下，如何在稳步推进轨道交通站点商业潜力最大化开发的同时，提升轨道交通沿线土地资源的商业价值，已成为亟待解决的重要问题。

一、创新与机遇：轨道交通引领城市消费可持续发展

轨道交通作为全球在众多大城市中普遍存在的一种公共交通方式，既承担着一个城市主要的客流运输工作，又承担着将城市从平面形态扩展成为立体空间结构的重担。地铁作为城市出行的首选方式，盘活了整个城市的交通脉络。同时，地下轨道交通所汇聚的巨大客流量，也逐渐将地铁背后的商业潜力充分释放出来。在人口高度密集的京津冀地区，庞大的地铁交通网络如同一张完整的地下商业版图。地铁作为城市的重要基础设施，其公益性决定了票价收入难以弥补成本亏损的本质属性。香港地铁作为全球少数几个实现盈利的城市地铁公司之一，其盈利秘诀在于娴熟地运用了“轨道+物业”的TOD模式。目前，地下商业的经营模式已由以往对商圈进行补充的差异化经营模式转变为受TOD交通枢纽驱动的独立商业模式。一个优秀的TOD项目通常具备以下特征：一是以行人为主导。对地道、天桥、无障碍设施进行优化设计，确保步行系统具有良好的可连续性；二是以公共交通为核心。在400～800米的辐射范围内进行高密度开发，将工作、商业、文化、教育、居住等功能相融合，营造出一种极具活力的全新空间；三是以短距离通勤为目标，配备非机动交通体系，通过降低对机动车的依赖，提升城市交通运输效率。

地下商业空间依附于地铁而产生，具有通勤、销售、文化传播、应急疏散和城市形象展示等功能，同时具有即时性、高效性、便捷性和互动性的特点，对其进行开发与利用必须以“保障交通、服务地铁、协助商圈”为根本出发点，在充分满足居民需求的基础上，加速释放消费潜力。未来，随着地铁聚客能力的进一步提高以及地铁商业功能的进一步完善，其价值边界将不断延伸。

二、现状与前景：京津冀地铁商业发展趋势及前景分析

截至2024年，京津冀地区已开通地铁37条（石家庄3条、天津9条、北京25条）。其中，北京地铁正逐渐向周边郊区延伸扩展，与外郊新城连接的轨道高达15条，计划构建起更为紧凑的地铁网络布局。天津和石家庄两地的多条地铁线路正在同步开工建设，预计将构建起贯穿城市东西南北的轨道交通网络体系。

依据京津冀地区地铁站点的辐射区域，可将其划分为如下几个类型：（1）城市型站点。以北京地铁16号线丽泽商务区站为例，该站点位于丰台商务区，由中心向外依次安排居住和公共设施用地。城市型站点不仅能提升区域的商务氛围，还为工作人群提供了便捷的生活条件和服务保障。（2）居住型站点。以天津地铁3号线的华苑站为例，该站点的商业活动主要服务于周边高密度开发的住宅社区。商业活动不仅带动了周边经济的发展，还创造了就业机会，进一步提升了区域的繁荣程度。（3）交通型站点。以石家庄1号线的石家庄东站为例，该站点出入口直通高铁站出入口，实现了地铁与高铁的过渡衔接，这不仅极大地提高了城市交通的整体效率，实现了区域资源的互通共享，还为乘客提供了更加便捷舒适的出行体系。

通过实地调研发现，京津冀地区地铁站内的商业设施分布呈现出较为分散的状态，难以营造出吸引乘客放慢脚步进行消费的氛围。即使在那些拥有大量空间可投入商业经营的枢纽站，商业配套设施缺失的现象也普遍存在。因此，如何将人流转化为经济流，实现地铁客流的商业价值变现，正成为每个商业综合体在开发时所面临的核心问题。在京津冀地区未来轨道交通网络的建设项目中，须紧密结合城市公共交通的整体规划方案，充分考虑到客流集散强度、城区人口分布状况以及商圈密集程度等影响因素，尝试将轨道交通出入口与地标型活动中心连接起来，着重考虑地铁站点与周边商业设施的衔接和布局。同时可采用联合招商、连锁经营和特色化并重的运营模式，推动区域经济消费的可持续发展。

三、探索与挑战：轨道交通商业空间与城市规划相统一

实现轨道交通商业空间与城市规划相统一的意义在于优化城市空间布局，增强城市功能的协调性，提高交通运行效率，提升城市形象与居民生活品质以及保障城市的可持续发展。对轨道交通站点的商业潜力进行深入挖掘，积极探索全新的车站商业运营模式，其最终目标是通过交通引流的方式，提升周边土地的利用效率和商业价值，确定周边土地资源价值最大化的开发策略。这不仅需要对交通布局和站点设计进行精心规划，还需要与城市规划相协调，结合周边环境和市场需求，制定出具有创新性和可持续性的开发策略。在此基础上，才有可能更进一步促进区域经济的繁荣发展，加强资源的合理流通与共享，为城市的可持续发展注入新鲜的活力元素。

城市空间的发展向地下扩展延伸是实现城市立体化的一个重要基础。地下空间的开发利用为城市提供了更多的发展机遇和可能性。通过合理规划和设计，可以塑造出具有城市特色的地下商业、文化、休闲等功能区域，从而进一步丰富城市的空间层次和业态布局，提高城市的综合竞争力。此外，对于人流量较大的交通枢纽而言，这不仅能够对地上空间的步行范围起到补充作用，还有助于缓解因过长交通路径给人们带来的负面情绪。虽然地下空间的开发能够与城市的市政设施建设相结合，提高城市的基础设施水平和交通运行效率，但仍面临着一些挑战和问题。一是地下空间的建设成本较高，需要大量资金的投入。二是地下空间的开发涉及多个部门和不同领域的协同合作，需要建立高效的协调机制和管理模式。三是地下空间的环境相对封闭，需要注重通风、照明和安全等问题，以保障使用者的舒适和安全。因此，在推进城市地下空间开发的过程中，需要综合考虑各种因素，制定科学合理的规划和策略，充分发挥地下空间的优势，挖掘轨道交通站点的商业潜力。

四、建议与启示：轨道交通商业可持续发展的策略与建议

鉴于轨道交通商业在发展过程中存在客流量预测不准确、商业空间利用不足等问题，现阶段要实现站点商业的可持续发展仍具有较大难度。现在的轨道交通商业开发模式已经很难适应新时代消费者对便利性、个性化和高品质服务的需求，潜在的矛盾与冲突正逐步浮现。基于此，分别针对铁路部门、轨道交通集团和站点运营机构提出了合理配备资源、优化设计布局和提升服务质量等建议。

铁路部门的站点商业可持续发展战略：招商引资，合理配置资源，引导消费。地铁作为城市的重要公共基础设施，其建设能带动地方经济发展，提高城市竞争力并提高生活质量。为此，有关部门构建“市联动”“联盟”“基金”“龙头企业”相结合的招商工作体制，拓宽资金来源、持续优化招投标管理，为城市轨道交通行业提供更多的扶持。通过评价现有资源与需要之间的匹配度，明确资源分配的方向与优先次序；吸引社会资本，引入市场机制，增强轨道交通站点资源配置的弹性与效率。此外，铁路部门致力于打造经济与社会效益并重的轨道，从注重轨道建设的均衡性，转向追求社会与企业的和谐共融，建立成果共享、政企协同作业的新型城市发展方式，实现企业、政府、城市共赢；设立监管机构，保护乘客权益，引导乘客消费，促进站点商业可持续发展，实现区域经济高质量发展。

轨道交通集团的站点商业可持续发展战略：设施布局优化，促进消费。着重培养计划与设计、轨道建设、市场化融资的能力，推动“站城一体化”发展，以综合交通枢纽为重点，围绕轨道交通重要节点打造产业高地与活力社区。通过对土地创新式集约利用、立体布置全业态建筑及枢纽空间，推动城市出行、生产、生活、购物、休闲等活动的无缝衔接，提高人民生活的便利性和交通的可达性，赋能城市经济发展的同时与人民共享发展成果。与此同时，强化对线路客流情况的评估，充分利用先进技术手段，准确评估城市人口密度、线路沿线人口量以及乘客出行方向、出行强度、出行分布及结构，实现城市商业空间规模与布局的优化；以政策为引领，完善与公交和慢行系统的交通衔接，优化发车间隔和综合服务水平，增加轨道交通站点客流量，实现客流向商流转换，促进乘客消费。

轨道交通站点的可持续发展战略：提升客户满意度，便捷消费。站点内商业业态设置是实现站点商业经济可持续发展的重要一环。依据站点的地理位置、周边环境及经济水平，确定商业业态的定位和风格；了解乘客出行目的、消费习惯及换乘时间，提供便利型自助服务设施，满足乘客对商品及服务的需求，实现乘客便捷消费目的。鼓励商家提供特色商品和服务，增强站点吸引力。同时定期培训站点工作人员，支持使用多种支付方式，满足消费者个性化服务需求，提高站点乘客的整体满意度，实现可持续性消费。

本文为天津市社会科学规划课题重点项目（TJYJ18-018）成果之一。本文作者为天津理工大学管理学院副院长、教授，主要研究方向为轨道交通与可持续发展

编辑|胡文娟 wenjuan.hu@wtoguide.net