海淀老旧空间蝶变

李焱

鼎好电子大厦、永丰加速器等老旧厂房，通过城市更新实现蝶变，已升级成为海淀区新型产业空间。在2024 海淀区经济社会高质量发展大会上，海淀区隆重推介了一批最新产业空间资源，焕然一新的老旧厂房再次成为聚光灯下的主角。

2023 年以来，海淀区深入落实《北京市城市更新条例》，协调推进产业类更新改造，在老旧低效楼宇改造中，探索“现代科技+ 绿色低碳”楼宇改造模式，盘活重点片区现有楼宇空间资源，初见成效。

老厂房“重塑”变身科技园

通透的大体积玻璃幕墙，绿色开放的园区环境，简洁舒适、富于科技感的空间体验……今年3 月，永丰加速器一区升级改造项目竣工，从斑驳锈蚀的旧厂房华丽变身成为时尚炫酷的科创园区。

永丰基地加速器一区曾经是多家小规模制造企业的生产车间、厂房的聚集地。随着时间推移，由于老厂房内部装饰陈旧、空间利用率较低，逐渐无法满足新型企业的发展需求。依托《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》提出的“控增量、促减量、优存量”城市更新思路，海淀区积极推进功能疏解，推动城市存量资源的优化和有机更新。永丰基地加速器一区标准厂房升级改造项目于2023 年5 月正式启动。

作为海淀区首个获批北京市“低效楼宇和老旧厂房改造支撑高精尖产业发展典型示范项目”，永丰基地加速器改造项目遵循“绿色园区，节能智慧，生态开放，人与自然交互”的原则，主要围绕园区建筑空间、功能设施及景观设计等方面进行优化更新和改造提升，使园区空间分配更加人性化、合理化、舒适化，大幅提升园区内部环境品质，为高精尖企业的富集奠定基础。

项目主要由A、B、C 三个区组成，改造工程在设计上取消了原有的连廊设计，打通上下层空间，新增大堂，以满足现代化办公需要。同时，内部空间采用搭载新风的VRV 生态空调系统，未来可分层控制、自主调控，在保障建筑空间舒适度的前提下，降低了总体能耗，以低碳技术进一步助力存量物业升级。

值得一提的是，作为一项彰显科技、绿色、人文的城市更新工程，项目团队依托北京建工集团全产业链条的协同优势，巧用“黑科技”，将渣土压制成砖块二次利用、混凝土打碎变成再生骨料……通过“变废为宝”，循环回收，利用率高达70%，项目获评市级绿色文明工地。

项目建成完工后，将引入完善的配套服务，增设餐饮零售、健身房、会议中心、物流中心等功能性空间，厂区围墙也将拆除，将部分景观以城市广场的方式向周边开放，惠及周边居民，实现空间共享。同时，将新添A、B 座建筑之间的休闲庭院，与B、C 座建筑之间形成两个纵向景观轴，构建完整有效的绿化、慢行体系，实现园区的人车分流，提升空间品质，也能为园区内外行人提供一个游憩的场所。

蝶变后的加速器一区科技范儿更浓、环境品质更优、配套服务更加齐全。未来，园区将汇聚各类创新要素，全方位衔接中关村壹号，与北清路沿线其他产业园区联动协作，将作为永丰片區城市更新和长效社会化运营的“永丰样本”，为区域发展注入新的发展活力。

老园区吸引“尖兵企业”入驻

海淀是北京国际科技创新中心核心区，引领科技创新的前沿阵地。海淀区产业类城市更新改造，着眼“科学+ 城”，加快构建园区与城市深度融合的新型城市形态，深入打造“科技让城市更美好”的海淀“靓丽名片”，实现由科技园区向科技城市转型升级。

通过推动实施中关村西区、大钟寺片区、西三旗片区等重要节点更新改造，盘活利用现有空间资源，织补创新和文化要素，打造“多点爆发、繁星闪烁”的科学城南部创新街区。

其中，鼎好大厦A 座升级改造、北京卫星制造厂科技园成功入选2023 年北京市“城市更新最佳实践”项目。

鼎好电子大厦原为电子大卖场，与海龙电子城、中关村e 世界构成了北京中关村的“黄金三角”，随着中关村区域定位变化，嘈杂混乱的卖场不再适宜区域定位。随着电子卖场业态逐步疏解腾退，2020 年10 月，鼎好电子大厦A座启动整体改造，2022 年4 月完成升级改造后投入使用。

改造后，业态由电子卖场转变为高品质科技办公，大幅提升楼宇内部空间品质，重塑外立面形象，并与周边城市环境相融合，吸引了全球科创头部企业入驻，引入创新奇智、深势科技、知存科技、米哈游、世意法半导体等科技类企业和创新工场、中信银行、大都会保险、格兰富投资、盛景网联等专业服务类企业，与中关村区域整体产业发展紧密契合。

北京卫星制造厂科技园，通过厂区改造实现焕新，从我国首颗人造地球卫星“东方红一号”诞生地，到聚集了一批新一代信息技术、医药健康和智能制造等领域的优质科技企业，为北京打造新一代信息技术和医药健康“双发动机”提供支撑的现代科技园。目前已吸引北京微芯区块链与边缘计算研究院、北京柏惠维康科技有限公司、海杰亚 （ 北京）医疗器械有限公司等行业“尖兵企业”入驻。

园区改造保留了航天工业遗产风貌，通过增加基础配套设施，织补城市功能，成功转型为集生产、检测、办公、研发于一体的高新产业智造园区，实现了活力再造和提质增效。

目前，园区正在创建知识产权交易中心，并计划为企业提供公共服务平台，帮助企业解决个性化问题，实现园区精益运营，还将通过提供一系列创新性服务为产业赋能，打造有特色、有活力的产业社区，力争成为海淀区乃至北京市工业园区城市更新项目里的新标杆。

打磨城市更新的“海淀底色”

近年来，海淀区坚持规划引领，关注品质提升，聚焦片区更新，发挥科技创新资源优势，持续梳理老旧楼宇、厂房园区等空间资源，积极探索城市更新实施路径，形成了优化城市更新的“海淀探索”，打磨出城市更新的“海淀底色”，创新了城市更新的“海淀规划”，不断开展城市更新的“海淀行动”。

2023 年以来，海淀区深入落实《北京市城市更新条例》，实施推进城市更新项目85 项，其中16 个项目纳入北京市城市更新示范项目。

在老旧低效楼宇改造中，探索“现代科技+ 绿色低碳”楼宇改造模式，盘活中关村西区等重点片区现有楼宇空间资源。其中，鼎好大厦B 座升级改造已开工建设，小安国际大厦改造已完成。在低效产业园区改造中，秉承需求导向、定制招商的原则，依据拟引入企业的需求建设定制化厂房，保障更新后产业空间与企业需求高度匹配。5 个低效产业园改造项目中，北京卫星制造厂科技园已于去年4 月开园，海星医药健康产业园、永丰加速器一区、京城尚德制造园项目已开工建设。

在传统商业设施改造中，探索“场景营造+ 点石成金”商服升级更新模式。2 个传统商业设施改造项目中，五棵松万达广场已改造完成并于去年9 月开业，为五棵松商圈增添新活力；当代商城改造方案已通过区政府审议，正在推进后续手续办理。区域综合性城市更新持续推进，中关村广场城市更新项目启动开工建设，西区预计今年底亮相，东区预计2025 年二季度正式亮相。更新改造后，将建成北京中关村ART PARK 大融城，集合高化奢品、山系运奢、米其林餐饮、融食荟、精品超市五大优势业态，将400 余个品牌带来的多元生活方式融入到场景体验中，全方位提升商圈国际化消费氛围。

城市更新是系统治理“城市病”的措施，也是打造宜居、韧性、智慧城市的手段，更是产业结构升级与城市发展进化的载体。海淀区积极在组织机制方面开展工作界面探索，在项目统筹方面开展清单式管理探索，在实施方案审查方面开展程序性探索，在项目保障措施方面开展多元化探索。接下来，海淀区将加紧探索对政策的整合，结合市级城市更新项目管理办法，出台《海淀区城市更新项目实施管理指引》，在居住空间、产业空间、公共空间、区域综合性空间的更新改造过程中，让一项项城市更新的“责任清单”变成居民的“幸福清单”，不断加速海淀城市更新步伐。