以旧换新能否“泄洪”二手房

陈惟杉

图/视觉中国

“去库存”再次成为房地产市场的焦点。

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

决策层定调之后，资本市场的地产股迎来久违的上涨，一批城市又一次集中发布楼市新政，特别是一线城市进一步放松限购，意在刺激低迷的需求。

但是与上一轮去库存相比，外界普遍关注的问题是，这一次居民的需求还能否被刺激出来？如果需求释放不明显，谁又来“解盘”库存？

需求侧发力

房地产“去库存”上一次被决策层提及还是在2015年第四季度。

2015年11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，首次提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，将其与有效化解过剩产能、降低成本、防范化解金融风险并列。

而在2015年年底召开的中央经济工作会议上，“三去一降一补”正式被列为2016年经济社会发展，特别是结构性改革五大任务。会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2015年第四季度正是全国商品房库存高企的时点。根据统计数据，2024年4月全国商品房库存约7.5亿平方米，已经连续三个月超过2015年历史高位，其中住宅近4亿平方米，同比增长约24％。

易居研究院发布于4月30日的《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为25.3个月。这意味着，按照目前既有的销售速度，100城的新房库存需要25.3个月时间才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期应为12至14个月。

这份报告称，其实从2023年开始，库存规模进入下行通道，但是原因并不在于销售数据变得强劲，而是受此前幾年债务压力和房企资金恶化影响，潜在新房供应能力受损，制约了库存数据攀升。而当前库存高企的矛盾点并不在于房企供应了太多房源，而在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。

这直接导致库存去化周期增长。2024年3月，在100个城市中，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为19.2、21.6和33.1个月。可供比较的是，在2019年12月，这三类城市的新建商品住宅库存去化周期分别为12.2、8.9和10.2个月。

面对销售不振导致的库存去化周期加长，在“消化存量房产”的消息释出后，需求侧首先出现变化，颇具风向标意味的一线城市纷纷放松限购。

4月30日晚间，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》（下称《通知》）称，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，符合条件的居民家庭和个人可在五环外新购一套商品住房。这被认为是北京已经执行13年的限购政策的一次松动。

根据通知，允许已拥有两套住房的京籍居民家庭、已拥有一套住房的京籍单身人士、连续在京缴纳五年及以上社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士在五环外新购买一套商品住房，包括新建商品住房和二手住房。

北京现有住房限购政策始于2011年2月，北京发布“京15条”，成为当时限制措施“门槛”最高的城市，针对京籍居民家庭而言，限购两套，而针对非京籍居民家庭而言，购房需5年社保或纳税证明，且限购1套。这在当年被认为直接抑制了投资投机需求，2011年1月，非京籍居民购房比重达到44.8％的历史高点。这一限购政策延续13年，此后几经升级、有增无减，如2013年规定京籍单身人士限购1套住房。

中指研究院市场研究总监陈文静就新政分析称，北京此次限购政策调整侧重激活已在北京有房的居民购房需求，可以更好地满足多样化改善性住房需求；从市场成交分布来看，北京近几年五环外新房成交套数占全市八成左右，五环外增加一套购房指标有望带动新房市场活跃度提升。

根据中指研究院的监测，截至目前，除海南省外，核心城市中仅一线城市和杭州、天津、西安仍存购房限制性政策。

继北京之后，深圳也在5月6日放松限购政策，具体而言是分区优化住房限购政策，包括降低一些区域的购房门槛，在一些区域拥有多名未成年子女本市户籍居民家庭可以再购买一套住房等。

这意味着颇具风向标意义的一线城市调控政策正在经历集体放松。

一二手房联动去库存

相比于新建商品房库存，二手房库存才是这一轮房地产去库存中的新话题。

第三方机构诸葛研究院4月中旬发布的数据显示，2024年3月，14座重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08％，连续19个月同比上涨。按照挂牌成交比简单测算，这14座城市的二手房挂牌量是成交量的21.5倍，明显供大于求，房源去化压力较大。

如3月深圳二手房挂牌量同比激增229.57％，二手房成交量同比减少2％。上海二手房挂牌量同比增长78.49％，二手房成交量同比减少24.16％。这意味着一线城市二手房成交正变得更加困难。

2022年第四季度以来，包括一线城市在内的重点城市二手房挂牌量上行，去年八九月间“认房不认贷”政策在一线城市先后落地，更是刺激一线城市二手房挂牌量增长。以北京为例，2022年11月二手房挂牌量便突破10万套，此后挂牌量虽有起伏，但截至今年3月初，仅贝壳找房一家平台前台显示的北京二手房挂牌量便已经突破14万套。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房“去库存”是个新鲜事物。上一轮房地产去库存期间，并不存在二手房去库存的问题。当然，当时政府主导棚改，本质是消灭无效的二手房供应，政府买单“以旧换新”。

但是如今无论是供应量，还是成交量，二手房已经成为主角。如广州、深圳二手住房挂牌出售量在15万套左右，但是新房在售量为9万～11万套。今年一季度，广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

激增的二手房挂牌量让楼市承压。数位业内人士向《中国新闻周刊》表示，一方面导致“卖一买一”的置换需求难以被激活，另一方面随着二手房市场抛售、套现的比例增加，导致一二手房市场轮回式降价，甚至影响预期进而抑制新房成交。

“在二手房主导楼市供需的情况下，对二手房挂牌‘泄洪，也具有稳住楼市整体价格体系的意义。”李宇嘉认为，新房和二手房都需要“去库存”，二者还要联动起来。任何一方单独去库存，都无助于解决问题。撇开二手房谈新房去库存，则无法避免二手房对新房的冲击，特别是二手房价格下跌对新房的全面冲击。撇开新房谈二手房去库存，则无法推进“卖旧买新”的消费升级，以及缓减新房无序下滑对地方财政、行业和产业链的冲击。

由此便不难理解为何全国多地正在推进住房“以旧换新”。4月底至5月初，深圳和上海两地的房地产行业协会和中介协会提出倡议，发起商品房“以旧换新”活动，均针对计划出售二手房并购买新房的居民。参加活动的房企、房地产经纪机构与居民达成协议，换房居民先与房企达成购买新房的意向，再由房产经纪机构优先推动其旧房交易，即“全城推、优先卖”，如果旧房未能在一定期限内出售，居民可以无条件“退房退款”。

如此“以旧换新”意在缩短“卖一买一”的置换周期。易居研究院研报显示，相比传统置换模式，在新模式下，“卖旧”和“换新”两项工作同步推进，置换周期从传统的6个月压缩至1个月。

除去这样以房企、房地产经纪机构与居民三方达成协议的方式“以旧换新”，一些地方国资亦在进行兜底收购，如郑州政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，2024年在主城区收购5000套旧房，再将旧房交易款直接打入换房业主想要购买的新房开发商账户。郑州提出两种模式各自分担5000套“以旧换新”任务。

但是更多地方还是以“三方协议”的方式“以旧换新”，政府给予一定补助，最新的案例来自武汉。这座城市5月6日发布的楼市新政提出，推行“卖旧买新”交易新模式。一方面鼓励三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”；另一方面对符合条件的“以旧换新”居民，由区财政部门对居民“卖旧”时缴纳的增值税按计税价格的1％给予补助。

显然，地方政府的财力正在制约其采取“兜底收购”的方式“以旧换新”。

地产经济学者邓浩志认为，“以旧换新”是救楼市的大招，既促进二手市场，也带动一手市场。但是地方财政承受能力是个考验。“以旧换新”的模式多样，只有政府主导的二手房收购才算真的“以旧换新”，绝大多数城市由开发商主导的“以旧换新”其实就是“寄卖”，只是给购买新房的业主一定时间处置旧房的周转时间。由于住房“以旧换新”需要地方政府具备一定财力，所以恐怕也只有一二线城市地方政府能使用这个“工具”，三四线城市缺乏能力。

外界对于政府“兜底收购”的期待，隐含着另一层面的焦虑，即当下居民似乎难以像2015年那样加杠杆“去库存”。

“存量时代”去库存的挑战

棚改货币化，以及农民进城购房，被认为是2015年房地产“去库存”的发动机。

2014年7月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出当时的棚户区改造工作“与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距”。

此后，为加大棚改力度，央行于2014年创设抵押补充贷款（PSL），并通过国开行、农发行发放棚改贷款，为地方棚改提供了丰富的资金来源。截至2017年PSL累计新增6350亿元，年底余额2.69万亿，同增30.8％。与之相伴的是棚改货币化安置取代实物安置成为主流，人们拿到钱后选择到市场上购买商品房，从而推动了房地产去库存。

2016年、2017年是棚改货币化安置大年。2017年5月国务院常务会议提出，在库存量大、房源充足的县市进一步提高货币化安置比例。有数据显示，2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到48.5％、60％。

在连续两年棚改实际开工套数均达到600万以上的背景下，伴随着楼市调控政策放松，房地产市场经历了一轮“涨价去库存”，以致2015年才提出“去库存”，2016年下半年便再次收紧调控政策，一直延续至2021年年末。

李宇嘉认为，上一轮去库存，以增量（居民加杠杆购房）消化存量，本应当让商品房供求回到健康轨道，但是仅仅过了7年时间，就又一次面对去库存，而且是新房和二手房都要去库存。如果说上一轮去库存还有巨大的需求空间，如今这个空间被填满了。

上一轮去库存刺激了需求，去化了库存，但是另一方面又驱动地方政府卖地，房企追求高周转，碧桂园、恒大等成为头部房企，因此在去库存的同时，也带来了史无前例的“加库存”。

李宇嘉认为，未来去化库存，无法以增量带动存量，大部分存量需要自我消化，这个过程已经开启。近年来，房企债务风险爆发、新盘去化率下降、旧库存增加、割肉出货。金融机构坏账攀升，投资客资金链断裂，法拍房不断创新高，都是库存自我消化的种种表现。

在增量难以带动存量的情况下，外界对于政府直接“下场”有了更多期待，一些地方政府也明确了收购库存用作保障性住房的路径。

2023年1月，央行曾设立总额1000亿元的租赁住房贷款支持计划，支持8个试点城市批量收购商品房用作租赁住房，如工商银行重庆市分行宣布重庆市首笔租赁住房贷款支持计划项下租赁住房购置贷款在3月底成功投放，金额3.04亿元，共涉及900套存量房屋。

平安证券研报认为，各地国资分批次收购存量住房转做保障房，资金来源可以分为三部分：首先，商业银行以住房为抵押物发放贷款，利率水平不超过同期个人住房贷款。其次，综合考虑運营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本，可由中央财政提供 2％—3％贴息，并引入民间资本参与运营。最后，央行可设立万亿以上规模的专项再贷款，为商业银行提供充足的资金。

不过，正如长江证券研报所分析，历史上的去库存，是依靠政府部门和居民部门大力加杠杆来实现，而本轮政府收储，库存并未实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，考验地方财力和杠杆空间。

短期内地方政府是否有能力加杠杆去库存，考验的是其财力，但是如果放到更长的周期来看，当房地产进入“存量时代”，新一轮去库存过程中需要改变的还有地方政府的行为模式。

就在4月30日晚间，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。这份通知称，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供应调节机制。

其中重申2019年6月便已制订的规则：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回），动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

第三方机构克而瑞统计称，有可比数据的411座城市在2024年的宅地计划供应量仅有1.83万公顷，同比降幅为18％。分城市能级来看，一线、二线、三四线城市在2024年的宅地计划供应量分别同比减少了12％、25％和18％。

尽管411座城市宅地计划供应量相较去年下降近两成，但是如果参考2023年实际完成的土地交易面积，计划供应量仍然达到交易量的1.7倍。李宇嘉认为，可见，各个地方仍想卖地，因此新房必须从源头上去库存。

当房地产市场的供求关系已经发生改变，简单的以增量去库存已经不再使用，这也是中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的原因之一。