“冒险家的游戏”：中国房东日本“淘金”

2023年中，日元对人民币汇率跌破0.0477，中国投资者再度瞄准日本房产市场，伺机“以小博大”。在日媒报道中，中国房东抱着大摞现金涌入，“买房就像买菜”。而“大浪淘金”永远是冒险家的游戏，有沙金，也难免有暗礁。在异国闯荡的中国生意人，不仅要涉过资本骗局的险滩，还要预判政策异动的风险。

“回报率高，且稳定”

定居日本东京的徐奔，新的一年更忙了。他最近一直在物色两室一厅的房子，“从稳定性来看，两居室更有优势。”在日本开民宿的王启源假期里忙得像陀螺，连轴转。白天要清洁房间，晚上要接来日本游玩的外国旅客，凌晨见缝插针处理线上的咨询订单。他们有一个共同身份：日本的“中国房东”。

很多投资型中国买家倾向于在日本买房出租，王启源就是其中之一。王启源2017年来到日本，起初跟着朋友学管理房地产。一年后，他觉得在日本做民宿“有赚头”。彼时，在中国住一晚民宿价格约100至300元，日本住民宿的价格已经超千元人民币。

王启源在日本购入的第一套房子是一棟很旧的“一户建”，位于东京都荒川区，价格约40多万元人民币。王启源买下房后，兜里只剩4万元人民币。不过，做民宿仅一年后，王启源就净赚24万元人民币利润。尝到甜头后，王启源又买了第二套、第三套……

日本实行土地私有制，房子的年数再老，土地依然保值，甚至还会继续升值。因此，房价和租金水平也有一定稳定性。王启源喜欢把低于市场价的房子收回来，无论租多少钱，“都是赚的”。

徐奔也认为，在日本买房出租是一条不错的投资路子。“回报率高，而且稳定。”他打了个比方，假如用500万元人民币买房子，用于出租，那么每年约有7%至10%的回报率。相当于即使“躺平”，也有50万元人民币的收入。

“踩过坑，才是过来人”

对于投资型买家来说，高利润与高风险总是相伴相随，任何市场也难例外。2022年，“500余名中国人在日本炒房‘踩雷”新闻登上热搜。500多名中国投资者，购买了日本丰臣公司的房产项目。没想到，丰臣公司称资金链断了，当初承诺收益无法兑现，产权无法过户，数亿财富打水漂。

多位受访房东告诉记者，外国人在日本买房，一定会踩过几个坑，才能说有“过来人经验”。王启源对此颇有感触。他说，如果想要在日本做投资，一些装修得很精致的房子，已经被人加价得厉害，“千万不能碰”。反而要找一些破房子，即建筑物是破的，土地是升值的。重新翻新、进行变现。

不过，老房维护的费用也不便宜。“如果要自住，太破、太便宜的房子不能买。”在日本福冈做房产投资的高智胜觉得，一套房子的翻新费用、维护费用，可能要再花几十万元人民币。

多位受访“房东”提醒，投资需谨慎，“如果对日本地产没有足够了解，大概率会被‘割韭菜”。

“没办法躺平”

虽然拥有20多套房产，王启源却形容自己“很苦，天天掏马桶洗厕所”。因为日本的人工费用很贵，一个员工的月工资起码要15000元人民币以上，且只做白天，没办法接送半夜来自世界各地的旅客。

有意思的是，王启源目前还在租房住。“三室一厅的房子，可能要五六百万元人民币。”他觉得还不足以“背上房子”。“退休之后可能会把在日本的房子全都卖掉，这样才能真正有钱养老。”王启源说。

已经招了20多名员工的徐奔，也觉得“躺平不了”。日本的人工成本、租金成本高，每一项运转都需要成本。徐奔说，在日本这么多年，很多东西都是自己开公司慢慢挣出来的，到现在为止，已经是想躺平也很难躺平的一个状态。“除非哪天我把公司关闭了或者说转让了，这样才可能躺得住。”

（摘自《南方周末》2.24）