广州再出招，专家解读楼市走势

邱永芬

赶在春节长假到来之前，广州发布系列重磅楼市利好政策。

1月27日，广州正式官宣：建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房，不再纳入限购范围。这是广州继去年9月放开黄埔番禺花都三区限购后，再次松绑楼市政策。同时，广州还宣布多项优化调整后的住房政策，包括在限购区域范圍内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数等。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR维持在3.45%不变，5年期以上LPR从4.20%下调至3.95%，下调幅度达到25个基点。

在记者走访中，广州地区多家银行网点表示，最新放款客户的贷款利率将同步下降，首套房贷利率最低可降至3.85%。记者了解到，此前市场曾传出，广州地区有银行网点开始执行“放租两套再买第三套房按首套利率”的政策。在当日走访中，有部分国有银行和股份制银行网点认可了这一说法。

在不到1个月时间里，广州楼市利好政策齐发，接下来会否带动一波买房热潮？广州楼市何时复苏？北上深会否跟进？南都湾财社记者采访了多名专家，解读这次政策带来的利好，分析接下来楼市走势。

楼市复苏或在“金九银十”

广东省房协专家委顾问黎文江

在这之前，广州放开限购的呼声已有几年，但市场一直没有放松，为什么到现在会放开？因为，去年广州二手住宅成交超10万套，大量卖掉房子的需要改善住房，置换更好更大的房子，但之前由于限制建面120㎡以上的名额，所以政府根据市民的需求，再进一步放开限购。

去年黄埔番禺放开限购后，两个区的成交量马上上来了。当前在广州，特别是中心区，大量建面120㎡以上的房子，如今把建面120㎡以上的放开，将会推进大量中心物业成交，也将起到很好的羊群效应。之前刚需不敢买，如今在改善性购房带领下，将带动刚需也进入市场，这是一个对广州楼市很重要，也非常好的利好政策。

广州的房地产市场一直敢为人先，各方面都比别的城市先走一步，这一次也是一样。我认为，今年广州楼市还不能全面复苏。复苏需要在价格已经稳定的基础上才能称之为复苏。现在政策非常充足，“托底”的力量已经很强大了，但主要看刚需能不能带动起来，目前看刚需被带动起来，恐怕还要等到下半年，要到“金九银十”才会有比较明显的复苏，而全面复苏则要看年底。

此外，在改善型购房需求的带动下，还要看股市能不能回到3000点以上，以及上半年GDP是否能有5％左右的增幅，如此刚需信心有了，便会积极入市购房，市场就会企稳，继而逐渐复苏。

广州或继续有利好，预计5月份成交明显恢复

广州中原项目部总经理黄韬

这次政策是在情理之中，我一直对政策出台持乐观态度。去年的广州楼市，在11月、12月后变“冷”了，这次政策主要针对改善型需求为主。

广州中心区有很多建面超过120㎡的户型产品，这次新政对改善型买家非常好，大大提振购房者信心。不过如今恰在春节阶段，暂时不会带动大量市场成交，但预计“小阳春”还是会出现的。

现在广州楼市的本质——“有钱的不买，想买的没钱”还没有改变。我认为，接下来广州楼市的利好政策还没有出完，因为市场到真正的稳定还需要一段时间。现在政策不断加码后，楼市成交量预计会得到提升；在“小阳春”过后，可能还会继续有政策出台，预计最快要到今年5月份，才能看到市场成交恢复得比较明显。

深圳或将有放松政策出台

美联物业全国研究中心总监何倩茹

广州率先响应住建部的号召，放开建面120㎡以上住房的限购，可以非常好地促进大户型住宅的交易，利好换房客户。另外，支持“卖一买一、租一买一”，再配合之前的认房不认贷等放松措施，预计能引导广州的住宅市场迈向正向发展。

预计今年深圳也会有放松政策出台，但方式方法可能与广州不一样。

将高端住房需求还给市场解决

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓

近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。从克而瑞的统计数据来看，2023年，广州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。而具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120㎡以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。

值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120㎡以上的成交均价是72445元/㎡，而120㎡以下只有42579元/㎡，显示120㎡以上的成交以高端物业为主。

这次广州放开120㎡以上住房限购，吻合近年广州楼市改善型需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

此外，克而瑞统计数据显示，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万㎡、327万㎡、227万㎡，去化周期分别为33个月、68个月和65个月，去化压力偏大。这次新政还优化了商服类物业的限购政策，不再限定转让对象，对于商服类物业的去库存也有积极意义。

预计今年“两会”前后，全国各地或有一波“松绑”

易居研究院研究总监严跃进

广州放宽限购符合预期。此前一周前已经有讨论，说明政策酝酿已久，符合房地产市场的总体新形势。广州此次放松，和上一次放松有区别。上一次从区域角度作了调整，即番禺黄埔进行了限购松动；此次从物业或户型角度进行了放松，针对120㎡以上进行放松，说明鼓励改善型住房消费需求释放，同时保障刚需盘政策环境稳定和减少炒作。

在去年认房不认贷、房贷双降等基础上，全国各地继续调整优化购房政策，意味着今年政策将进一步宽松。广州每次都打头阵，这次预计北上深三个一线城市放松概率也会增大，但具体怎么跟进，这与广州在形式上还是有些差异，但调整的可能性还是有的。预计在今年“两会”前后，全国各地都将会有一波放松政策或动作。

预计二线热点城市落地多

58安居客研究院院长张波

从2023年的楼市政策看，主要重点围绕刚需，无论是首付还是房贷利率，政策的支持力度都会明显更倾向首套房，而改善型需求除了置换外，二套及以上的自住型改善也是下一步政策重点倾斜的对象。

这次广州在一线城市中再次率先放开建面120㎡以上户型限购，也意味着其他一线城市的限购放松力度将会进一步加强，除了外围区域限购放松外，针对大面积改善型的二套以上的政策放松也有可能在更多城市落地，但北京、上海落地大面积限购整体放松的可能性相对较小，更多预计将在二线热点城市中落地。

此外，房企“白名单”和“三个不低于”是去年就推动的政策，目前重点在于各地落實。从广州这次政策看，政策落地的信号变强，房企资金侧获得支撑也大概率会增强，落地效果重点还需要看进一步的细则及推进节奏。

广州为其他城市调整方向提供参考

中指研究院华南分院总经理杨红侠

1月26日，住建部召开会议，要求坚持因城施策，一城一策。在此背景下，广州于27日就出台新政调整优化房地产政策，体现了广州积极响应、落实中央部委有关决策部署。

这次政策在供需端均有发力，在需求端，对限购政策进行优化调整，减少限购区域内的大户型购房限制条件，支持卖一买一、租一买一，有助于更好地满足区内改善型需求，加快潜在需求入市释放；此外，商服类项目交易限制的放松有利于更好地盘活商服类市场，提升市场活跃度，满足房地产市场多样化的需求。在供给端，通过建立融资协调机制，加大对具体项目的融资支持，稳定市场供给、兼顾发展与安全。住房保障上，提出配售型保障房、保障性租赁住房和公租房租赁补贴等多种保障方式。

这次政策体现广州在破解房地产发展难题，加快构建房地产发展新模式的积极探索。此次政策优化明确导向，以构建“保障+市场”住房供应体系为主要工作方向，旨在不断理顺市场化商品房与保障性住房的关系，减少商品住房市场的限制性政策，让商品住房逐渐回归居住属性，保障性住房则用于保障和改善民生。

作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也将为其他城市政策调整方向提供参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。

广州已经接近全面取消限购

广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文

伴随限购政策的进一步放松，广州已经实质上接近全面取消限购。值得关注的是，除了120㎡以上（不含120㎡）住房不限购这一条外，租出去的房子（备案）或者挂了牌准备卖的房子，也不算限购指标。这意味着有两套以上房子的家庭，只要把房子租出去或者挂牌出售，就可以再买房产。而“对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理”。这一条，相当于把以往一套物业多个房产证的，合并算作一套，业主也可以多出指标，再次买房。

在一线城市中，广州房地产市场相对平稳，波动较小，投机炒楼比例不高。这为广州取消限购创造了条件。广州推出“120㎡以上（不含120㎡）住房不限购”是一个高招。这符合广州的实际，有利于改善型需求的激活。近年来，广州的高端物业销售持续火爆，总价1000万元以上物业的成交套数，在2023年接近5000套，创历史新高。

“120㎡以上（不含120㎡）住房不限购”可以促进广州高品质住宅的发展，促进改善型需求的提升，吸引广州以外的购房资金进入，可以起到一石三鸟的作用。

预计今年广州楼市的“小阳春”将提前到来。春节前后，将有一个“反季节”行情。此外，广州高品质住宅，特别是高端住宅将持续热销，中心区地价将坚挺。广州中心区的优质居住物业，无论是一手，还是二手，都将迎来新的支撑。“两头热（高端和首次刚需置业）”将是2024年广州楼市的重要特征。综合看，广州本轮房地产政策调整，思想解放，一步到位，预计北上深等城市，将陆续跟进。

政策加强广州楼市交易活力和缓解市场去化压力

合富研究院副院长、广东省房协专家委委员郑莘

放开120㎡以上房产限购，对广州楼市会是一个很大的利好，对于加强交易活力和缓解市场去化压力都将产生正向积极的作用。支持“租一买一”和“卖一买一”，都会对于之前受限于名额购买的客户产生积极影响，促进市场交易。而商用物业不再限制购买人群和转售对象，对于缓解写字楼和公寓的去化也会有正向的引导作用。这次政策体现了广州市政府对于房地产市场的基本态度是保障刚需、支持改善、强化市场活力。

放开中大户型限购，有利于广州老四区新增物业的去化

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云

这次广州针对中大户型放开限购，估计与近年政府供地策略有关。近年政府加大传统老四区住宅用地供应，导致这些区域一手住宅新增供应持续增加。本轮政策定调建面120㎡的划分，有别于以往的非普通住宅面积划分，估计政府也是通过大数据分析精准定义高端改善的主流产品需求。但同时也令那些接近建面120㎡的产品处于尴尬的局面。

在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。这个政策主要针对当前楼市中存在的短期无法通过二手市场置换获得新的购房名额的难点。

此外，政策三、四点主要解决以往9070历史遗留问题及商服物业彻底取消限购。预计这次政策出台，能够令市场释放部分购房需求，对促进房地产市场平稳健康起到积极作用。

新政或带来“小阳春”，建议房企从速去化

广东省房协会长王韶

1月27日，广州市政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下簡称“广州房地产新政”），实施建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房不再纳入限购范围等措施。广东省房地产行业协会会长王韶就指出，新政短期内有利于促进房地产企业项目成交，为市场再次带来“小阳春”，但市场能否持续实现放量成交，还不能过早过快下结论。他建议房企必须从速从尽去化，能卖尽卖，最大限度地回笼资金，以价以质促成交。

王韶表示，新政表面上看似还没有完全彻底地放开限购，实质上留下的空间已非常小，这有利于尽快构建完善的住房供应体系，对广州房地产的影响是积极的、全方位的。政策在保证刚需和新市民、青年人的住房需求，继续发力推动住房保障的基础上，然后精准抓重点，着力满足改善型住房需求，短期内有利于促进房地产企业项目成交，为市场再次带来“小阳春”，暂时缓解企业流动性紧张的局面，为企业“解渴”。

“但市场能否持续实现放量成交，从而促使房地产彻底走出低谷，个人觉得还不能过早过快下结论，毕竟时过境迁，今时不同往日，影响房地产市场供求关系发生重大变化的因素不是单一的，而是多方叠加的结果，我们没理由，也不应该盲目乐观！”王韶分析认为，“广州房地产新政”出台或许可以使部分企业暂时缓一口气，但警报依然没有解除。短期内，企业必须要牢牢抓住这一来之不易的机遇，从速从尽去化，能卖尽卖，尤其是存量房，最大限度地回笼资金，机遇可能稍纵即逝，以价以质促成交很重要！

王韶指出，广州限购政策的调整对于大平层公寓、广州市之前的非限购区域、省内其他各大中小城市（深圳或许可以除外）房地产市场将可能产生“降维打击”，尤其使临穗片区房地产市场“雪上加霜”。广州强大的“虹吸效应”将使相当部分高净值人群的“重置需求”向广州聚集，城市房地产市场分化进一步加剧不可避免。

王韶认为，深度调整中的房地产形势不容乐观，2024年上半年的市场走势将非常敏感，非常关键，“吃粥吃饭”将看一、二季度，“冷与热、好与坏将在很大的程度上影响着接下来的市场态势”。