浅析农村土地管理中宅基地使用权的流转

邓春莲

（嵩明县农村经济经营管理服务中心，云南 嵩明 651700）

所谓的宅基地使用权流转主要是指依法取得的宅基地使用权发生权利的转移，转让、抵押、继承是其主要的流转形式[1]。相比于其他权利，宅基地使用权的特殊性较为显著，加之法律未能予以明确的规定，因而在理论界关于宅基地能否流转、流转的范围存在激烈的争论，在相关部门制定《物权法》时，赞成派与反对派成为影响该法案建立的主要两种因素。反对派人员认为，村集体组织对农民的宅基地使用权进行无偿的分配，农民拥有宅基地，便相当于获得了生活的基本物质保障。而近年来随着城市化进程的不断加快，诸多农民选择到城市中进行务工，以增加收入，随着务工时间的不断延长，诸多农民便会选择留在城市中进行生活，不再回到农村，如此一来，村集体组织便需要将其的宅基地进行回收。通过该种行为发现，不论该部分农民的宅基地上的住房数量多少，均仅限于村集体内部实施相互的转让，无法进行集体以外的个人或组织的转让。通过对农村宅基地分配制度的相关内容进行解读发现，农村宅基地不得交易，即便是允许交易，交易所得的利益也无法归该宅基地使用权的农民所有，而是全部的利益均落入强势集体中，因而于诸多弱势集体而言，则存在较大的不正当性与不公平性，会使得农村出现较大的不安甚至动荡，进而对农村的建设发展规划形成严重影响[2]。

对于赞成派而言，其认为村集体仅享有宅基地，而对于拥有使用权的宅基地农民而言，不论是其建立房屋数量的多少，均是其个人财产，需要由农民个人进行处置。除此之外，为有效地增加农民的融资途径，相关部门需要肯定农村建设用地使用权流转的合法性，并使其拥有一定的法律效力，并增加流转方式，包括转让、抵押、出租、入股等[3]。

1 农村宅基地使用权流转的成因分析

通过对相关法律的内容进行解读发现，虽然农村的土地使用权不被允许全部流转，然而通过对后来的实际情况进行观察发现，仍然出现了数量较多的土地使用权流转行为，例如，对自己的房屋进行出租或出售。宅基地使用权制度的一个核心形式即为宅基地使用权的流转。所谓的宅基地使用权流转主要是指宅基地使用权人与他人之间的流转，转让、抵押是主要的形式[4]。通过对相关的法律与政策内容进行解读可知，转让、抵押均为不正确的操作方式，因而无法使宅基地流转行为得以实现。通过对当前的实际情况进行观察可知，我国出现了较多的宅基地使用权流转行为，导致该种情况产生的主要因素如下：

1.1 农村宅基地流转是现代物权发展的必然与重要体现

为确保资源配置的最优化，提升社会财富，则需要对资源进行有效的利用。虽然宅基地使用权是一种用益物权，然而财产价却无法对其进行有效的作用。为确保宅基地使用权拥有完全效力，不仅需要对其产权归属予以有效的明确，同时还需要明确其价值，如此才可有效的流转[5]。

1.2 农村宅基地使用权流转促进了价格的低廉性

对于农村宅基地使用权的流转而言，其具有无偿性，导致该种现象的原因即为不同地域的农村宅基地使用权的差异性较大，并且对成熟的城市而言，现有的土地市场存在不饱和性特点。正是由于上述情况的存在，使得诸多开发商开始逐渐将开发投资方向转向农村、郊区，受到该种形势的影响，诸多农民为增加自己的经济收入，开始积极出租或转让自家多余的房屋。农村的宅基地空缺随着进城务工的农民数量不断增多而增加，相比于农村生活，由于城市各方面的条件均更优，为更好的就医及孩子能够接受更好的教育，其更愿留在城市发展，而不愿意再回到农村，随着时间的不断推移，虽然农民的数量逐渐减少，但却有利于宅基地使用权的流转。

2 农村宅基地使用权流转困难的原因分析

2.1 宅基地使用权的无偿取得与使用

对于村集体而言，为使所有农民能够拥有正常的生活，在将宅基地使用权分配给农民后，不会向农民收取相应的费用。然而随着城市化进程的加快及城乡一体化的号召，诸多农民离开原有的生活场所，不再以土地为重，从而导致农村宅基地空置的情况不断加重。依据相关的法律规定可知，年轻的农民可继承长辈的农村宅基地的使用权，并且长辈也可将其赠予后辈，在此种情况下，使得部分城市居民也获得了农村宅基地的使用权。由于存在宅基地使用权的无偿取得与使用的情况，对于该部分城市居民而言，会使其出现不占白不占的想法，因而宁愿将空置的宅基地搁置不用，也不愿用作其他用途，最终导致宅基地使用权无法获得有效的流转。

2.2 农村宅基地使用权流转缺少法律法规的保障

近年来，虽然我国对于农村宅基地进行了相关的探索与改革，然而通过观察可知，除《中华人民共和国宪法》《土地管理法》等法律对农村宅基地的使用权与流转进行了规定外，再无其他详细阐述的制度规定。国家于2007年出台了《物权法》，通过对该法律进行解决可知，虽然其对宅基地使用权进行了相应的确认，但规定的内容较少，并且仅为原则上的规定，对具体实践不具有指导能力。正是缺少对农村宅基地使用权的法律规定，导致诸多农民对宅基地的流转存在严重的担忧情况。

3 农村宅基地使用权流转的优势分析

通过前言论述内容可知，在《物权法》立法过程中存在较大的分歧，争论的主要问题是，一部分认为宅基地使用权是农民生活的基本保障，并且对于外出务工的农民，不可得知其选择返乡还是留在城市中，无法准确地计算该种概率。宅基地使用权不能转让，即便允许，也仅能够于集体组织内部进行转让。宅基地使用权是一种身份象征，不可使其进行自由转让，仅能够在规定的范围内进行转让活动，因此宅基地具有一定的财产权利。

3.1 随着城乡一体化建设速度的不断加快，需要改变原有的宅基地使用权无法自由流转的不良现象

通过利用对当前的实际情况进行预估，在未来较长的时间内，将会有更多的农民涌入到城市中，上述论述可知，虽然宅基地使用权是一项财产利益的权利，然而若想在最大程度上实现宅基地使用权的价值，则也仅能够运用有效的流转手段才可实现，若此时再未能够允许宅基地的自由流转，则将无法有效地实现宅基地使用权的交换价值，并且在实际的市场交易中也较难见到农村的不动产身影。受到上述情况的影响，无法从根本上提升农民的经济收入，并且也会在较大程度上影响农村经济的良好、快速、健康地发展，最终无法符合“城乡一体化”建设的标准。

3.2 允许宅基地的转让可为解决“三农”问题提供有利条件

有效地解决“三农”问题，能够有效的提升农村的建设水平与农民的经济收入，为有效地实现上述目标，则需要加强城乡交流，通过对原有的制度内容进行改变，使农村宅基地使用权及房产能够自由转让，从而吸引更多的城市人到农村进行建设，随之而来的，便会使得“三农”的发展获得更多的资本，并且得到更多的人才与技术支持，加快城乡间的物质文明与精神文明的融合，最终使农村面貌得到有效的改善。

3.3 宅基地转让能够满足现实需求

通过观察发现，诸多宅基地使用权的转让在较大程度上是为使生活、生产的需要得以满足及改善。例如因留居在城市中、生产经营需要投资或生病后需要大笔资金，只有通过宅基地的正常转让，才可对上述问题进行有效的解决。同时，对于部分城镇居民而言，当其购买或承办农村土地时，若集体组织内部通过人为方式组织农村闲置的宅基地，不仅无法有效地确保农民的利益得到保护，且也无法从根本上提升土地的利用率，与物尽其用的原则及经济规律相悖。

3.4 农村社会保障体系建设与户籍制度改革会对宅基地使用权的转让产生较大的推动作用

对于在宅基地上建造的住宅而言，其所有权完全归属农民，应由农民进行自行处置。通过对当前制定的农村社会保障体系进行观察解读发现，其仍然存在较多的问题，若仅仅依靠禁止宅基地使用权的转让，将无法对存在的问题进行解决，因此需要依据实际情况进行针对性的解决，同时更需要实现宅基地使用权的转让，从而能够真正为农民谋取福利。

3.5 开放宅基地使用权市场并不会导致农村土地流失

近年来，我国出台了较多的土地法规，使其不断完整与完善，只要有效地把控好农用地转用建设用地这一关，保证相关部门及相关人员能够严格落实并执行农村乡镇规划与用地计划，并且政府部门需要采取严格的措施规范宅基地使用权市场的各项行为，便可在较大程度上消除宅基地使用权市场中的不法行为，确保其稳步发展。就事实而言，是否放开宅基地的使用权市场并非为保护农用地的核心，而在于确保现有的法律法规能够得到真正有效的落实。

4 农村宅基地使用权流转存在的弊端分析

4.1 无法从根本上实现土地利用管制的公共目标

通过对相关的政策进行解读发现，宅基地使用权有可能受到某些因素的限制，导致其无法自由买卖。对于农村宅基地而言，若能够对其合理使用，便可有效地保护集体所有的耕地资源不受侵犯与破坏。并且国家相关部门会依据现有制度权衡宅基地使用权的流转，以对高额的利益予以保护或取得。正因受到上述情况的影响，使得国家对土地的利用获得了较大的保障。国家在采取上述措施后，能够对土地资源进行良好的保护，防止出现无法挽回的局面。

4.2 较易导致土地资源流失

由于受到城市隐形流转发展的辐射、地租存在的影响，可能会使得城镇郊区的土地产生较大的利益。若未能采取有效的措施进行制止，则对于农村一层管理部门而言，将会失去对该部分土地的管辖与梳理，进而出现较多的暗箱操作情况，最终使得大量土地资源出现严重的流失现象。

5 农村宅基地使用权制度的重新构建

5.1 建立健全农村宅基地使用权流转的法律体系

因未具有完全农村宅基地使用权流转法律或不同的法律法规之间对农村宅基地使用权流转规定存在冲突情况，因而导致宅基地违法征收、流转受限、隐形流转等不良情况频发。因此政府相关部门需要进一步加大力度不断完善农村宅基地使用权流转的法律体系，以便能够正确地引导并规范对宅基地使用权流转的各项行为，确保农村宅基地使用权流转在法律规定的范围内进行。

5.2 建立健全社会保障配套制度

政府部门需要进一步完善农村农民社会保障制度，从更大程度上保障农民的基本生活，消除其后顾之忧，使其不再将从宅基地使用权获得的收益作为主要的经济来源。对于相关的管理人员，可将成熟的城镇社会保障体系逐渐引入农村，在此基础上对农村社会养老保险制度、农村最低生活保障制度、农村医疗保障制度、农村社会救济制度进行有效地完善，从而能够有效地消除农村宅基地使用权流转的后顾之忧，使其能够自由流转。

5.3 将无偿宅基地使用权费用制度与有偿宅基地使用权费用制度进行有效结合

在农村宅基地原始取得时主要采取依据取得与使用的制度。然而对于超标部分而言，由于其已超出福利与保障范围，若想使该部分得到自由有效的流转，则可通过采取继承、赠与等方式进行转让，为确保转让的自由，则需要利用有偿使用制度。

5.4 建立健全农村宅基地使用权登记管理监督制度

政府相关部门需要尽快出台并不断完善宅基地使用权的强制登记制度，在明确宅基地所有权或使用权后及时为其发放相关的证明；之后在进行转让过程中，政府相关部门需要派遣专人联合村镇的管理人员共同对转让过程进行严格的监督，从而能够保证转让过程的顺利进行，保证民众的利益。

6 结语

宅基地使用权流转能够使农村土地资源得到有效的利用，随着城市化进程的不断加快，使得诸多的宅基地出现闲置情况，不仅降低了资源的利用率，更无法保证农民的基本利益，对此需要予以及时有效的解决。