异质性房地产投资对经济发展的影响

□文/李雯莹 唐子健

（西安财经大学统计学院 陕西·西安）

［提要］ 基于全国2013～2021 年31 个省市区面板数据，应用空间杜宾模型验证不同用途的房地产投资经济效益。结果显示：全国范围来看，房地产开发住宅投资、房地产开发办公楼投资、房地产开发商业营业用房投资总体上均促进了经济发展。在空间效应中，住宅投资、商业营业用房投资与办公楼投资均存在正向空间效应，且空间溢出效应主要表现在东部地区与西部地区。

改革开放以来，房地产投资为经济高速发展做出了巨大的贡献。房地产业增加值从1978 年的79.7 亿元飞速增长到7.76 万亿元，根据中国银行研究院中国经济金融研究课题组的测算，2020 年房地产消费对支出法GDP 增长的直接贡献率约为7%。然而，房地产市场高速发展的背后存在着经济过度依赖房地产、房价居高不下、房地产市场过度金融化等问题。这些问题已经严重威胁经济的稳健发展。在此背景下，国家提出了房地产“只住不炒”的定位，进而推动经济的高质量发展。通过研究不同用途的房地产投资对经济增长的作用，有助于制定更为精准的房地产调控政策，为经济高质量发展提供思路。

相关学者对房地产投资对经济的影响进行了大量研究。一些学者认为房地产开发投资能拉动经济发展。梁云芳等利用VAR 模型证明房地产投资明显促进了经济发展。李菁等利用panel-var 模型证明了房地产开发投资能够拉动经济增长。然而，刘皖青认为房地产投资短期内对GDP 增减变动会产生影响，长期内作用不大。钱津指出房产价格过高，居民消费不足、消费结构单一，不能发挥出消费促进经济增长的作用。同时，也有部分学者认为房地产投资对经济的作用不能一概而论。吕萍指出房地产业推动经济增长的能力逐年下降。周洪兵等对房地产投资与经济增长质量进行了实证分析，认为房地产投资与经济增长质量之间存在着倒“ U”型关系。

房地产投资对经济影响的空间效应研究方面，景刚等和张洪等研究发现房地产投资空间溢出效应能够促进经济增长，这种影响效应在经济发达的地区较高；然而，陈胤辰等选取2007～2011 年海南省18 个市县的面板数据，研究发现相邻市县房地产活动对本地房地产开发具有显著的负向溢出效应；江康奇等使用152 个地级市面板数据建立空间面板模型，研究发现本地房地产投资会抑制周边城市技术创新。也有部分学者认为房地产投资对经济影响的空间效应具有空间异质性。张屹山等研究发现房地产投资在经济发展较为均衡的地区间发挥显著的正向溢出效应，而对地理上邻近但经济发展水平相差悬殊地区的经济增长具有显著的挤占效应。

以上文献对房地产投资的经济效益进行了详尽的分析，为后续研究提供了基础。但是目前从房地产投资用途出发研究其经济效益的文献不多。本文从房地产住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资三个方面出发研究不同用途房地产的经济效益，助力房地产业推动经济发展作用的发挥。

一、影响机制分析

（一）房地产投资对经济发展的促进作用机制分析。房地产投资直接促进了经济发展。在生产环节，房地产投资涉及土地开发、建筑施工、家装等诸多行业，创造了劳动岗位，也带动了钢筋、水泥等建筑材料的生产，为经济带来了直接的增长。在消费环节，房地产投资产生的产品主要为住房、办公楼与商业营业用房等，随着生活水平的上升，消费者对该产品的需求大大增加，从而促进了社会消费，因为房产是具有投资价值的资产，又进一步刺激了消费，促进了经济发展。同时，由于自有资金很难满足庞大的资金需求，外部融资成为重要的融资方式，进一步推动了金融业的发展。

房地产投资间接促进了经济发展。房地产投资推动了上下游行业的发展，进而推动了上下游行业的相关行业发展。房地产行业离不开建筑行业、电力部门、交通通讯部门、装修业等行业的支持，通过投资乘数效应，房地产投资促进了许多行业的规模扩张。房地产投资促进了技术创新与产业升级。近年来，房地产业越来越注重住宅的科技化，大量智能家居投入市场，同时为了顺应国家低碳政策，各种环保建材投入使用，科技力量使得房地产与其相关行业可持续发展成为可能，从而推动经济发展。

（二）房地产投资对经济发展的阻碍作用机制分析。房地产投资直接抑制了经济发展。房地产投资对其他行业投资存在挤出效应。房地产体量大、周期长、利润高，许多个体和企业倾向投资于此，这导致了房地产行业占有过多社会资金，挤压了其他行业投资资金，不利于经济全盘发展。同时，房地产投资对其他类型的消费存在挤出效应。随着房地产投资属性的加强，越来越多的居民把资金放入房地产市场，甚至背负了房贷，一定程度上导致了居民消费的减少，不利于经济发展。

房地产投资间接抑制经济发展。房地产行业投资波动会给经济带来巨大的影响。房地产投资周期长、风险大，这种风险也会带来相关行业波动，造成产能过剩，产业结构失衡，进而造成整个社会经济波动。

总之，房地产投资促进了社会生产与消费，推动相关行业规模扩张与技术创新的同时，也增加了其他行业的融资难度，降低了消费者对其他产品的消费热情，其自身的高风险性也带来了巨大的经济波动，不利于经济稳健发展。那么不同用途的房地产投资对经济的作用如何？是否具有空间溢出效应？基于此提出如下假设：

H1.1：房地产开发住宅投资促进了经济发展

H1.2：房地产开发办公楼投资促进了经济发展

H1.3：房地产开发商业营业用房投资促进了经济发展

H2.1：房地产开发住宅投资有正向的空间溢出效应

H2.2：房地产开发办公楼投资有正向的空间溢出效应

H2.3：房地产开发商业营业用房投资有正向的空间溢出效应

由于不同地区存在自然条件、融资难度、消费水平、基础设施水平、政策等差异，房地产投资对经济发展产生的作用也不同。基于此，提出如下假设：

H3：房地产投资对经济发展的作用存在空间差异

二、数据处理与模型构建

（一）数据处理。被解释变量为代表地区经济效益的生产总值数据（gdp）。核心解释变量为房地产开发住宅投资额（Resi）、房地产开发办公楼投资额（Offi）、房地产开发商业营业用房投资额（Busi）。控制变量为铁路里程数（Traf）、由地区第二产业GDP 和第三产业地区GDP 之和占地区GDP 的比例构成的地区经济结构（Stru）。

采用全国31 个省（区、市）2013～2021 年的面板数据，其中所有数据均从《中国统计年鉴》、国家统计局网站获取。

（二）空间权重矩阵。进行空间分析之前需要构建空间权重矩阵。在此使用根据地理距离计算的地理权重矩阵（W），表达式如下：

（三）模型构建。考察房地产投资效益，构建空间杜宾模型。

式中，gdp 代表各地区的生产总值，Resi 代表房地产开发住宅投资额，Offi 房地产开发办公楼投资额，Busi 代表房地产开发商业营业用房投资额，Xit代表控制变量，W 为空间权重矩阵，ρ 为空间自相关回归系数，β 为解释变量系数，θ 空间相关解释变量系数，α、μ 分别代表空间和时间的特定效应，ε 为随机误差项，i 代表省份，t 代表年份。

三、实证结果

（一）空间自相关性检验。被解释变量的全局莫兰指数检验结果如表1 所示。根据检验结果，所有年份的GDP 莫兰指数值均为正，处于0.063～0.076 之间，且在5%置信水平上显著，说明GDP 有较强的空间聚集性，采用空间计量模型具有合理性。（表1）

表1 2013～2021 年地区生产总值全局莫兰指数一览表

根据图1 被解释变量的局部莫兰图，四个象限分别为“高～高”聚集、“低～高”聚集、“低～低”聚集、“高～低”聚集。可见，2021 年地区生产总值集中于一三象限，说明大部分地区具有正向空间相关性。其中，浙江、江苏等东部沿海地区呈“高～高”聚集，说明东部地区经济较发达，且周边地区经济发展水平也较高。西部地区主要呈现“低～低”聚集，说明该地区经济较为落后，周边省市经济发展水平也不高。（图1）

图1 2021 年地区生产总值的局部莫兰指数图

（二）模型选择与实证结果。在分析异质性房地产投资的经济效益之前，通过豪斯曼检验与似然比检验，选择最佳模型。

首先，通过似然比检验选择最佳模型。在检验之前作出以下假设：假设一：空间杜宾模型（SDM）优于空间滞后模型（SAR）；假设二：空间杜宾模型（SDM）优于空间误差模型（SEM）。假设一中LR 卡方=55.08，P=0.000，假设二中LR 卡方=63.99，P=0.000。在1%的显著性水平上拒绝原假设，选择空间杜宾模型。

其次，通过豪斯曼检验，选定随机效应与固定效益模型。检验结果如表2 所示。豪斯曼检验值为5466.33，p＞chi2（3）=0.000，选择固定效益模型。（表2）

表2 空间杜宾模型固定效应与随机效应豪斯曼检验一览表

最后，利用似然比确定最优时空固定效应模型。提出如下两点假设：假设一：空间固定效应杜宾模型比双向固定效应杜宾模型更好；假设二：时间固定效应杜宾模型比双向固定效应杜宾模型更好。假设一中LR 卡方=60.39，P=0.090，假设二中LR 卡方=1072.82，P=0.000。在10%的显著性水平上拒绝原假设，选择双向固定的空间杜宾模型。综上所述，最终采用双向固定效应的空间杜宾模型。

通过双向固定的空间杜宾模型分析房地产投资效益。为了考量不同房地产投资的地域差异，根据国家统计局规定的东部地区、西部地区、中部地区进行分地区研究。根据空间杜宾模型回归结果得出以下结论：lnResi、lnOffi、lnBusi 的系数分别为0.087、0.035、0.072，且在10%的显著性水平上显著，说明住宅投资、办公楼投资与商业营业用房投资均显著促进了经济发展。WlnResi、WlnOffi、WlnBusi 的系数分别为0.385、0.008、0.045，且在10%的显著性水平上显著，说明其他省份的住宅投资、办公楼投资与商业营业用房投资显著推动了本省的经济发展。（表3）

表3 空间杜宾模型回归结果一览表

分地区来看，东部地区与西部地区的住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资基本都促进了经济发展，异质性房地产投资在东部地区和西部地区存在显著的正向空间效应，而在中部地区这种空间效应不明显。

四、结论及启示

基于2013～2021 年面板省级数据，应用双向固定的空间杜宾模型研究不同用途的房地产开发投资对经济的影响。结果显示：全国范围来看，房地产开发住宅投资、房地产开发办公楼投资、房地产开发商业营业用房投资总体上促进经济发展，H1.1、H1.2、H1.3 得到验证。在空间效应中，三种投资均存在正向空间效应，H2.1、H2.2、H2.3 得到验证。

分地区来看，不论是东部地区、西部地区还是中部地区，本区域的房地产投资均促进了本区域的经济发展，周边区域的房地产投资促进了本区域的经济发展，全国范围的投资也促进了本区域的经济发展。但是这种促进作用在中部地区不显著。H3 得到了验证。

根据以上结论，得到如下启示：（1）应根据不同用途的房地产投资制定实施差别化的政策。由于疫情冲击与互联网企业办公楼需求的逐渐饱和，办公楼空置率空前提高，相关部门应尽快制定政策，平衡供需，减少资源浪费，提高房地产开发办公楼投资效率。（2）优化经济发展的空间布局，促进房地产市场的空间效应发挥。制定区域性房地产政策时，要综合周边地区与本地区的区域特征，促进不同区域房地产产业链的稳健协调发展。