保障性租赁住房研究中心的建设与管理研究

段雨珊 叶 波 梁本部

（1.武汉理工大学法学与人文社会学院,湖北 武汉 430070；2.新疆交投房地产开发有限公司联合课题组,新疆 乌鲁木齐 830063）

由于区域经济发展水平和住房条件的不一致，我国当前住房保障呈现不平衡、不充分的特点，大力发展保障性租赁住房是我国住房制度改革的重要方向[1]。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计，相关政策的实施初步实现了住房基本保障。然而，相对国内较成熟的保障性租赁住房的实践，相关系统性理论研究较为匮乏，导致在面对住房改革新形势时后劲乏力，缺乏专业知识和理论指导。

国内外有关保障性租赁住房的现有制度和相关理论多针对保障性租赁住房制度的补充与完善。例如，2007年国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；随后住房和城乡建设部陆续发布《公共租赁住房管理办法》《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》等文件来支持保障性住房的发展与合法性，保障性住房政策体系初步形成；2021年国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了国家层面住房保障体系的顶层设计；2023年国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。确立保障性住房建设作为新时代住房制度改革的核心任务，为住房制度的改革提供了现实土壤，明确租购并举为住房制度改革的主要方向，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度注入活力，使得住房租赁成为人民群众实现“住有所居”的一种重要方式[2]。探索如何培育规范好住房市场，促成“租购并举”政策落实，各研究机构和高等院校成为该领域研究的重要智力支撑，同时各地政府也对住房保障发展有了深入思考与指导。例如，湖北省出台《湖北省城镇住房发展“十四五”规划》和《湖北省城镇保障性住房管理办法》，通过区分扩张型与收缩型城市类型，提出不同城市住房保障因城施策，进而提高住房保障的精准度与效率[3]。国际研究主要聚焦无房者、老年人群体和青年学生的租房脆弱性，注重对底层租房需求与上层政策衔接的探究，着重考察住房政策实施过程中存在的现实障碍[4-5]。因此，无论是国内还是国外住房市场，从政策支持和关注热点来看，鲜有研究关注保障性租赁住房研究中心的建设议题。

我国“保障性租赁住房”的概念从提出到现在，新保障群体住房困难问题仍然比较突出，在房屋类型、保障群体、运营管理等方面仍存在问题亟待解决[6-7]，但指导实践的有关理论研究尚未形成系统。随着房地产行业转型升级、住房制度改革逐步实施，保障性租赁住房作为“租购并举”中租赁市场的重要载体是行业转型升级的关键，亟须系统化的理论支撑改革深入[8]。因此为深入推进保障性租赁住房政策贯彻落实，建设保障性租赁住房研究中心（以下简称“研究中心”）是一项有意义的创新探索，能够为探究新时代住房制度、深化保障性租赁住房改革提供重要的理论指导和智力支持。

1 保障性租赁住房研究中心创建的时代语境

自我国启动保障性租赁住房改革以来，租赁住房建设以及住房租赁政策不断创新。在政策实践中，企业联合高校科学技术研究与管理创新团队建设保障性租赁住房研究中心尚无先例，相关制度建设和立法尚属空白。本研究聚焦全国房地产行业领域保障性租赁住房发展方向，基于企业与高校结合，优势互补，提出创建全国首个保障性租赁住房创新平台——“保障性租赁住房企校级研究中心”，旨在成立研究中心、人才联合培养基地，同时为研究中心的组建、管理、运营提供经验。建设保障性租赁住房研究中心是积极响应国家加快发展保障性租赁住房相关政策的具体行动，推进研究中心的建设，既能够配合落实保障性租赁住房的相关政策，也能解决部分收入较低人群的住房问题。本文采用SWOT分析法，阐述建设保障性租赁住房研究中心的优势与劣势、机遇与挑战。

1.1 优势与劣势分析

研究中心的创建具有多方面的优势，包括行业、专业和人才等优势。首先是行业优势，研究中心的建立具有较高的区域关注度，为了使研究中心能更好地服务需求区域并推广至全国，需建设专注于地区特点研究的研究中心，并能够深入了解和解决当地房地产市场的实际问题，更好地服务当地政府和企业。其次是专业优势，研究中心以工程建设、技术咨询、运行服务、知识产权保护、教育培训等为支撑，构建全面的保障性租赁住房产业服务体系，能够提供从项目规划到运营管理的全方位服务。最后，研究中心依托专业团队，通过与企业和高校等创新资源的整合，构建以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的创新体系，推动共性技术共研共享，促进地方科技创新。

虽然研究中心拥有多方面优势并具有明确的发展目标，但在实践中仍存在一些不足。首先，部分地区房地产市场相对不成熟，缺乏丰富的经验和成功案例，使得研究中心在制定政策和解决问题时面临一定的不确定性。其次，多数非一线城市面临人才流失的问题，尤其是在高层次的研究和管理人才方面，这可能对研究中心的战略规划和创新能力产生负面影响。最后，由于地域和政策限制，部分地区的技术创新水平相对滞后，这可能导致在共性和关键技术方面的研究进展相对较慢。

1.2 机遇与挑战分析

研究中心应当充分利用政策、改革、合作等多方面的积极因素，推动自身发展，同时为地区保障性租赁住房产业的繁荣和社会住房问题的改善发挥积极作用。一是政策机遇，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，国家以保障性住房为抓手，中央财政补助同比增长近十倍，资金加速布局保障房业务，首批保障房REITs引入市场。二是市场发展需求机遇，随着社会对住房问题的关注度提高，政府、企业和公众对保障性租赁住房的需求逐渐增加，为研究中心提供了更多展示和应用研究成果的机会。三是城市更新和保障性住房政策的改革机遇，研究中心可通过提供咨询服务和技术支持，实现产学研的深度合作，在共建“一带一路”的背景下，研究中心有机会与共建国家的研究机构、企业建立合作关系，借鉴国际先进经验，推动当地保障性租赁住房的持续发展。

然而，研究中心在建设过程中同样面临着许多挑战。由于各地文化差异、生活理念不一，可能引发沟通和合作方面的障碍，特别是在涉及国际合作和技术引进时。多学科、多领域的协作可能面临团队沟通和协同的挑战，需要建立良好的组织文化和管理机制，将企业技术、管理人员与高校科研人员结合起来，共同推进区域乃至全国范围保障性租赁住房的创新研究。研究中心的起步初期，管理模式的建立和人才引进都有一定挑战，如何高效建设和管理研究中心，如何吸引人才进入，都是需要探索的问题。此外，部分地区社会经济相对落后，研究中心建设过程中的政策倾斜和资金支持难以得到持续性保障，从而面临资金短缺问题，需要寻找多元化的资金支持和收入来源。

2 保障性租赁住房研究中心建设的目标定位

2.1 指导思想

党的十八大以来，习近平总书记基于我国居民住房现状，初步形成了新时代住房改革制度，强调保障性租赁住房与社会性租赁住房之间的协调关系。2021年国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，该文件表明了房屋的民生属性，明确了保障性租赁住房的顶层设计，强调了保障性租赁住房的独立地位，并且最后强调需要加快建设保障性房屋建设工程。研究中心的建设需要全面贯彻新时代住房改革制度，坚持以人民为中心，面向实际问题，保障人民住房需求。

2.2 基本原则

坚持产学研融合创新原则。研究中心依靠技术创新，通过产学研联合，持续推动经济结构调整优化，激发行业活力和整体经济实力。产学研战略合作，旨在使各地房地产行业逐步形成由国家政策带动、企业主导、市场运行、产学研相结合的科学发展体制，结合高校研究实力、人才综合优势，组成保障性租赁住房研究中心智囊团，形成强强合力的新局面，实施“开放、融合、高效”合作新模式，实现“政企畅通、校企互通、产教融通”的新局面，助推房地产行业高质量可持续发展，为加快保障性租赁住房发展提质增效。

坚持供需有效匹配原则。在对当地住房需求进行调研的基础上，根据现实情况进行房屋的新建、改建和筹建，切实保障房屋供给，同时避免房屋资源的浪费和荒置，做到供需平衡。此外，研究中心还需要聚焦提高房屋匹配效率和周转效率。研究中心需要配备专业的信息化人员和监管人员，通过智能化信息管理等方式加强租赁住房使用的动态管理，及时对房屋的租赁、闲置等情况进行记录，最大化发挥研究中心的服务作用。要坚持多措并举，从而使研究中心成为技术创新指导中心、技术资源整合中心、技术研究中心。

坚持结果导向原则。研究中心除了坚持产学研相融合以外，还要加强研究中心内部人员的管理。探索建立知识、技术、数据等生产要素由市场评价贡献，按贡献决定报酬的机制，激发科技人员推动技术创新和科技成果转化的积极性、主动性和创造性，引导研究中心成员开展关键核心技术攻关，提高研究中心创新服务经济社会发展的能力。坚持结果导向，研究中心要以发展实绩和成效为准绳，实现质量变革、效率变革、动力变革，以高质量发展为新的指挥棒，不断增强研究中心的经济创新力和竞争力。

2.3 建设前景

研究中心旨在较短的时间内打造成在国内具有一定的知名度，研究团队稳定合理，研究成果丰富且社会影响良好的保障性租赁住房研究基地，凝聚国内外研究专家、学者，将研究中心建设成开放式的学术平台，做区域保障性租赁住房的学术理论、项目实践的探索者。研究中心坚持产学研融合创新、供需有效匹配和问题导向原则，实现区域住房供需平衡、住房体系稳定、住房品质良好以及住房价格合理，形成以工程建设、技术咨询、运行服务、知识产权保护、技能培训等为支撑的保障性租赁住房产业服务体系，解决当地新市民和青年人住房问题，为区域乃至全国的保障性租赁住房发展提供理论与实践结合的样板。

3 保障性租赁住房研究中心的实践创新

3.1 人才制度上的创新

研究中心的人才管理制度建设创新。建立健全研究中心的人才管理创新制度，培养一批熟悉标准、熟练掌握和运用标准的管理队伍。为了保证管理体系的持续和稳定，需要建立健全自我监督、自我改进、自我批评、自我完善的管理制度和激励绩效考核评价制度；制定团队研学制度，研究中心定期举办研究学习活动，定期进行经验交流，邀请国内外知名专家参与指导，提供相关制度与政策建议，努力挖掘实践中存在的问题，提升团队业务水平。

研究中心的规范性文件审查机制创新。研究中心负责规范性文件的制定和审查，比如制定《区域保障性租赁住房研究中心建设规定》等规范，由各专业机构和工作团队在研究中心的统一指导下开展工作。一是要制定全面覆盖政府管理工作的规范性文件；二是要保障规范系统真正作为整合管理各类法规活动的基本平台；三是要使规范性文件符合社会实际，遵循“简化、统一、协调、优化”的原理与办法，进行全员组织制定，组织内部精干审核，进行全方位立体监督。

3.2 工作实施的创新

保障性租赁住房研究中心旨在设立全国首个保障性租赁住房研究中心创新平台。该创新平台是基于市、区、项目三级保障性租赁住房数据库，开发整合三个移动端和一个可视化大屏的信息系统平台。这一创新平台的建立，有利于研究中心形成有责、有序、高效的系统管理体系，创新房屋供需匹配方式，实现智能化信息共享。

创新房屋供需匹配方式。研究中心创新平台的建设，调动了企业主体的积极性，实现了“房找人”“人地房融合”的新型租赁方式，并且实行动态租赁管理，确保房屋租赁的有效执行和及时反馈，对不符合保障条件的人员或房屋，在一定期限内进行清退取消。

实现智能化信息共享。全国首个保障性住房研究中心创新平台的上线，标志着将进一步强化信息赋能。该平台运用互联网、大数据、云计算和人工智能等技术，构建企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享架构，提供线上线下同步房源查找、验真、查看信用、预约看房、预定签约、合同备案、评价等一体化服务，从而实现租赁企业全监管、租赁房源全核验、租赁过程全监测、租赁服务全覆盖。

3.3 建设体系的创新

多措并举推动科技成果转移转化。研究中心将坚持“政府引导、社会参与、市场运作、服务拓展”的发展导向，构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的保障性住房治理体系。

所谓“多主体供给”，是指加强房地产开发公司与国家政府、其他企业、城镇乡村以及居民个人之间的交流合作，共同建设保障性租赁住房。目前，随着社会经济的发展，保障性租赁住房的需求也日益增加。这就需要扩大用地范围，通过“多主体供给”不断盘活土地存量，积极筹集房源。

“多渠道保障”主要是指在国家政策支持下，以新时代住房改革制度为指导，倡导多方投资，保障研究中心正常运转和项目开展。同时积极发动市场参与，提高供需匹配效率，发展和完善保障性租赁住房制度，增强社会管理能力，以实现预期的经济效益与社会效益。

“租购并举”是为了弥补我国住房供应体系中的租赁市场短板。我国租赁市场主要存在租赁房源供应不足、租赁房屋质量较差、租赁市场分化、市场秩序不规范等问题。“租购并举”制度的实施，有助于满足市民的居住需求，改善租赁市场环境，推动租赁市场发展，也有利于住房体系的稳定。

4 保障性租赁住房研究中心发展的保障举措

4.1 加强组织保障，完善管理机制

积极响应党中央、国务院号召，贯彻落实“租购并举”的住房制度，建立地区社会经济和政策方面对研究中心的大力支持，持续出台相关建设发展措施，为保障性租赁住房配套发展提供制度保障和政策引导，从而促进其长效管理；支持国际人才与技术人才引进，促进技术入域、沟通进域、政策扶域，为保障性租赁住房发展所需的国际合作和技术引进提供新平台；支持高校、企业、研究所积极参与保障性租赁住房研究中心建设，为研究中心创新研究注入新动能，促使保障性租赁住房数据库、移动端、可视化大屏信息系统建设等工作内容部门化、具体化、有序化落实，切实提升保障性租赁住房研究中心组织保障水平。

4.2 强化政策支持，助推中心建设

国家、政府层面需持续出台相关政策，大力支持保障性租赁住房研究中心的建设和发展。从财政政策方面，政府需进一步通过财政补贴、税收优惠、租金减免等措施，持续支持保障性租赁住房研究中心的建设和运营。研究中心则要落实好科技成果转化奖励、科研自主权、科技资源开放共享等政策措施，以及中央、地方支持企业、高校、科研院校、新型研发机构等各类创新主体的优惠政策，按照有关政策规定享受研发费用加计扣除、高新技术企业税收优惠等税收减免政策。此外，通过出台发展性政策，保障研究中心的建设，为研究中心提供良好的环境和支持，促进其健康发展。

4.3 拓宽资金渠道，增加主体参与

研究中心的建设离不开社会主体的共同参与，为促进研究中心的良性发展，需拓宽资金渠道。研究中心的资金可以来源于政府财政拨款、社会资本投入以及高校科技成果转化。一是加大政府资金支持，政府不仅要在政策上鼓励研究中心的发展，还需从资金方面给予大力支持，以保障研究中心平稳正常运行；二是鼓励社会资本投入，进一步推动企事业单位参与进来，可以资金入股等形式保障研究中心的建设与项目的开展；三是鼓励高校科技支持、技术资金投入，在地方政策的鼓励和引导下，高校通过科技成果转化等形式助力，从而拓宽资金渠道、增加主体参与，多元促进研究中心发展。

5 结语

建设保障性租赁住房研究中心是对习近平总书记强调的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的积极响应。研究中心的建设，一方面有利于我国公共服务型政府的构建，更加尊重市场规律，找出政策调控的主要着力点，使得政策的调控更具有针对性与时效性；另一方面有助于提高政府保障性租赁住房资金的利用效率，将有效改善我国城乡居民住房条件，为我国加速城镇化发展提供有力保障，维护社会稳定和谐。保障性租赁住房研究中心是首个保障性租赁住房创新平台，是区域乃至全国保障性租赁住房建设的探索者，同时也是我国保障性租赁住房学术理论、项目实践的引领者，为后续保障性租赁住房建设发展提供了范例和样板。