让商品房预售资金成为“明白账”

◎薛秀红

继深圳拟由政府接替商业银行成为商品房预售资金监管主体后，北京同样跟进该措施。2023年12月22日，北京市住建委会同市有关部门形成了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称（《管理办法》），并于即日起向社会公开征求意见。《管理办法》修订后，预售资金将由过去银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任，将过去的“糊涂账”调整为“明白账”。

近年来，随着房地产市场供求关系的重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。住建部曾多次在会议上强调，要加强预售资金监管，并会同人民银行、原银保监会发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》。同时，最高法、住建部、人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。而此次北京出台的《管理办法》也是落实2023年12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求。

由政府监管商品房预售资金对避免资金被挪用具有很强的现实必要性。众所周知，之前各地都有预售资金监管，但主要依赖银行，而银行既是运动员又是裁判员。在银行监管模式下，确实很难避免资金不被挪用。

此次调整后，预售资金关联方的关系就更加清晰，在资金入账方面，《管理办法》规定，所有房款统一归集，全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识；在资金支取方面，重点监管额度资金封闭运行、专款专用工程建设。《管理办法》首次明确购房人责任，购房人可通过市资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

未来预售资金监管趋势如何？全国住房和城乡建设工作会议强调，“坚持因城施策、一城一策、精准施策”，这意味着，预售资金监管不搞“一刀切”，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化差异化是大趋势。以成都为例，预售资金监管主要根据企业信用等级进行差异化调整，即监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整监管额度。

总之，《管理办法》将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。