我国房地产行业融资困境现状研究

文／朱美玲 首都经济贸易大学金融学院 北京 100070

引言：

随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中经历了飞速的增长，逐渐成为了国家经济的重要支柱。然而，与房地产行业的蓬勃发展相伴的是融资问题的日益凸显。房地产行业是一个资本密集型的行业，资金的需求量大，周期长，因此融资的效率和渠道对于房地产企业的发展至关重要。近年来，房地产行业的融资问题逐渐引起了广泛的关注，如何解决这一问题成为了业内和学术界研究的热点。

从历史上看，我国房地产行业的融资渠道相对单一，主要依赖银行贷款。然而，随着国家对房地产市场的调控和金融市场的改革，房地产企业的融资渠道开始逐渐多样化，如股权融资、债券融资、信托融资等。然而，这些新的融资渠道在实际操作中仍存在诸多问题，如审批严格、门槛高、成本高等。因此，许多房地产企业仍然面临融资难、融资贵的问题。此外，随着金融科技的快速发展，互联网金融、众筹等新型融资方式开始涌现。这些新型融资方式具有高效、灵活、低成本等优点，为房地产企业提供了一种新的融资思路。然而，这些新型融资方式也存在着风险和监管问题，如信用风险、流动性风险、合规性问题等。从宏观经济角度看，房地产行业的融资问题也与国家金融政策、经济周期密切相关。在经济繁荣时期，房地产市场活跃，融资需求旺盛，但在经济下行时期，融资问题则更加突出。此外，国家对房地产市场的调控政策也会对房地产企业的融资产生影响。例如，限购、限贷等政策会限制消费者的购房需求，从而影响房地产企业的销售和回款，进而影响企业的融资能力。

综上所述，研究房地产行业的融资问题具有重要的现实意义和理论价值。从现实意义上看，解决房地产企业的融资问题是促进企业健康发展的关键因素之一。只有通过合理的融资方式获得足够的资金支持，才能保证房地产企业的持续发展和项目的顺利进行。从理论价值上看，对房地产行业融资问题的研究有助于深入了解房地产市场的运行机制、金融市场的功能和监管政策的影响等方面的问题。通过对这些问题的深入研究，可以为政府决策、企业运营和学术研究提供有益的参考和借鉴。

1.文献综述

在国内外学术界，对房地产行业融资问题的研究已经取得了一定的成果。国外学者主要从企业财务、市场结构、金融市场等方面进行了研究，提出了许多有价值的理论和方法。国内学者则结合我国实际情况进行了大量的实证研究，分析了房地产企业融资的影响因素、融资方式的选择等问题。融资方式及渠道的选择方面。研究表明，房地产行业的融资方式和渠道对企业的发展和盈利能力有重要影响。许多学者探讨了传统的银行贷款、债券发行、股权融资以及房地产投资信托基金等融资方式的优劣比较。例如，李刚（2018）[1]研究了中国房地产企业融资的渠道选择和影响因素，得出了与企业规模、发展阶段、信用评级等因素相关的结论。融资政策的影响方面。研究房地产行业的融资问题需要考虑政策因素对市场的影响。一些文献研究了政府对房地产行业融资约束政策的效果，分析区域性土地供应政策对房地产企业融资约束的作用，并发现政府供地政策可以影响企业的融资能力和项目开发。风险管理和金融稳定方面。研究房地产行业的融资问题还需要关注风险管理和金融稳定方面的内容。一些学者研究了房地产行业融资的信用风险和流动性风险，并评估了其与市场波动率之间的关系。可持续融资和绿色建筑方面。近年来，可持续发展和绿色建筑的重要性也在房地产行业得到了广泛认可。

综合来看，尽管相关文献对房地产行业的融资问题给出了多维度的研究结论，然而，由于我国房地产市场的发展历程较短，相关数据相对较少，因此对房地产行业融资问题的研究仍有许多需要深入探讨的地方。

2.房地产行业融资问题的现状分析

自改革开放以来，我国房地产行业经历了飞速的发展。特别是在过去的几十年里，随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，房地产市场持续繁荣，成为国民经济的重要支柱。房地产行业市场整体发展呈现以下趋势：

（1）房地产投资持续增长。近年来，我国房地产投资总额持续增长。据国家统计局数据显示，2022 年全国房地产开发投资132895 亿元，比上年增长3.7%。其中，住宅投资106530亿元，增长3.3%。这表明在政府调控下，房地产投资过热的趋势得到一定程度的抑制，但总体规模仍然庞大。

（2）房价水平保持高位。随着房地产市场的繁荣，我国房价水平也持续保持高位。然而，不同城市和地区之间存在较大的差异。一线城市如北京、上海等城市的房价仍然居高不下，二线城市如西安、徐州等城市的房价相对较低。据中国指数研究院数据显示，2022 年全国商品房销售均价为9814 元/平方米，同比上涨2.8%。

（3）房地产市场调控政策不断加强。为了控制房价上涨和防范房地产泡沫，政府对房地产市场的调控政策不断加强。例如，限购、限贷等政策措施的实施，对遏制投机和过度投资起到了一定的作用。同时，政府还通过土地供应、房产税等手段进行调控。这些政策措施的实施，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。

（4）租赁市场快速发展。随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。近年来，政府加大了对租赁市场的扶持力度，推出了一系列政策措施，鼓励发展租赁住房。据统计，2022 年全国租赁住房用地供应面积达到3.8 万公顷，同比增长11.7%。同时，长租公寓、共享产权房等新型租赁模式也逐渐兴起，为住房租赁市场提供了更多选择。

（5）绿色建筑和智能化发展加速。随着环保意识的提高和科技的进步，绿色建筑和智能化发展在房地产行业中逐渐成为趋势。政府也出台了一系列政策措施，鼓励房地产企业推进绿色建筑和智能化发展。这不仅有利于提高建筑质量和居住体验，也有利于降低能耗和减少环境污染。

房地产行业是一个非常重要的行业，对于经济发展和社会稳定都具有不可替代的作用。同时，房地产行业也是一个资金密集型行业，融资的重要性不言而喻。房地产行业融资可以促进房地产市场的稳定发展。房地产市场是一个非常重要的市场，它的稳定发展对于经济的稳定增长和社会的稳定都具有至关重要的作用。房地产行业融资可以提供房地产企业所需的资金，帮助他们开发更多的房地产项目，满足市场需求。此外，房地产行业融资还可以帮助房地产企业更好地管理风险，避免市场出现过度泡沫化的情况。房地产行业融资可以促进经济增长。房地产行业融资可以提供资金，帮助房地产企业扩大规模，提高生产效率，促进技术进步和产业升级。房地产行业融资可以促进就业。房地产行业融资可以提供资金，帮助房地产企业开展更多的项目，从而提供更多的就业机会。此外，房地产行业融资还可以帮助房地产企业更好地维护现有的就业岗位，避免失业率上升的情况。房地产行业融资可以促进社会稳定。房地产行业融资可以提供资金，帮助房地产企业更好地管理风险，避免市场出现过度泡沫化的情况。同时房地产行业融资还可以帮助房地产企业提高产品质量和服务水平，满足人民群众对美好生活的需求。因此，应该采取有效措施，加强房地产行业融资，为房地产行业的发展提供有力支持。与之相对，房地产行业的融资策略也呈现出多元化和复杂化的特点。目前，我国房地产行业融资策略的现状可以从以下几个方面进行概述。

（1）融资渠道多样化。目前，我国房地产行业的融资渠道已经不再仅仅局限于传统的银行贷款。据统计，2022 年我国房地产企业银行贷款占比为48%，相比前几年有所下降。与此同时，债券、股权、信托等融资方式逐渐兴起，成为房地产企业重要的融资渠道。其中，债券市场的发展尤为迅速，截至2022 年，我国房地产企业债券融资规模已经超过1 万亿元。更为直观的来看，信托融资成为重要补充。信托融资作为一种相对灵活的融资方式，近年来在房地产行业中得到了广泛应用。信托融资的优点在于其能够提供较高的融资额度，而且融资期限较长，对于一些大型房地产项目来说是一个重要的资金来源。此外，信托融资的利率相对较高，对于一些高风险的项目来说也有一定的吸引力。然而，信托融资也存在一定的风险，如资金投向不明确、资金池不透明等问题。

（2）融资成本不断上升。近年来，由于货币政策的收紧和金融监管的加强，房地产企业的融资成本不断上升。据统计，2022 年我国房地产企业平均融资成本为6.03%，相比前几年有所上升。这主要是因为银行贷款利率的上升以及信托、债券等融资方式的利率相对较高。融资成本的不断上升给房地产企业的经营带来了一定的压力。

（3）资金流动性压力加大。随着国家对房地产市场调控的加强，房地产企业的资金流动性压力逐渐加大。一方面，销售回款速度减缓，另一方面，融资难度和成本上升，使得部分企业的资金链面临较大的压力。据统计，截至2022 年，我国房地产企业的平均存货周转率为0.31次/年，较前几年有所下降。这意味着企业需要更多的时间来销售存货并回笼资金。

（4）融资风险加大。随着融资渠道和融资方式的多样化，房地产企业的融资风险也呈现出复杂化的特点。例如，部分企业过度依赖信托等高利率的融资方式，一旦市场环境发生变化或融资成本上升，企业的偿债能力将面临较大的挑战。此外，部分企业在海外融资过程中也存在汇率波动等风险。据统计，截至2022 年，我国房地产企业海外融资规模约为1500 亿元人民币，虽然规模相对较小，但汇率波动等因素可能给企业带来较大的风险。

（5）股权融资比例逐渐增加。近年来，随着我国资本市场的发展和完善，房地产企业的股权融资比例逐渐增加。股权融资的优点在于其能够降低企业的资产负债率，提高企业的资产质量。同时，股权融资还能够为企业提供稳定的资金来源，有利于企业的长期发展。然而，股权融资也存在一定的局限性，如稀释股东的股权比例、对企业的经营和财务状况有一定的要求等。

（6）海外融资逐渐兴起。随着我国房地产市场的逐步开放，海外融资也逐渐兴起。海外融资的优点在于其能够提供更为灵活和多样化的融资方式，如发行美元债券、引入外资战略投资者等。此外，海外融资还能够提高企业的国际知名度和品牌价值。然而，海外融资也存在一定的风险和挑战，如汇率波动、政策限制等。

3.房地产行业的融资困境与成因

房地产行业的融资困境主要体现在：过度依赖银行贷款[4]。长期以来，中国房地产企业融资高度依赖银行贷款，这使得银行承担了大量的风险。据统计，截至2023年第三季度，房地产企业银行贷款占其总融资额的比例高达70%，这一数字远高于国际上其他国家的水平。一旦房地产市场出现波动，银行将面临巨大的坏账风险。债券融资难度加大[2]。随着国家对房地产市场调控的加强，房地产企业通过发行债券进行融资的难度也在逐渐加大。2023 年前三季度，80 家典型房企的融资总量为4708 亿元，同比下降25%。其中，房企境内债权融资同比下降9%至3737 亿元，资产证券化同比下滑49%至495 亿元。这些数据充分显示，当前房企通过债券融资的渠道已经变得十分狭窄。信托融资受限[3]。信托融资曾是房地产企业重要的融资渠道之一，但近年来也受到了严格的监管限制。尤其是对于一些规模较小、财务状况不佳的房地产企业来说，信托融资的门槛较高，难以满足其融资需求。同时，信托产品的投资回报率相对较高，这也增加了企业的融资成本。法律法规不完善。目前，中国房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性。法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。内部管理薄弱。许多中小型房地产企业内部管理薄弱，风险控制能力较差。这些企业在面对市场波动时，往往缺乏有效的应对策略，导致融资能力受到严重影响。同时，由于管理层对风险的认识不足，缺乏相应的风险应急措施，使得企业在遇到问题时无法及时应对。

整体来看，中国房地产行业融资存在过度依赖银行贷款、债券融资难度加大、信托融资受限、法律法规不完善以及内部管理薄弱等问题。

结合困境可以总结出房地产融资渠道狭窄的原因如下：资本市场发育不足。相比于国外完备的资本市场，我国房地产行业的资本市场发育不足。目前，房地产企业直接融资规模较小，占比也较低。由于直接融资市场存在门槛高、监管严格等问题，导致房地产企业难以通过股票、债券等方式实现融资。数据显示，截至2022 年末，A 股共有119 家房地产类上市公司，占所有上市公司的比例为1.4%。同时，这些上市公司的再融资规模较小，且部分公司存在股权质押等问题。政策环境的影响。政府对房地产市场的调控政策也是导致融资渠道狭窄的原因之一。为了控制房价上涨和防范房地产泡沫，政府实施了一系列严格的调控政策，如限购、限贷等。这些政策限制了房地产企业的融资渠道和融资规模，使得企业难以获得足够的资金支持。企业自身经营问题。部分房地产企业自身经营问题也是导致融资渠道狭窄的原因之一。一些企业存在财务管理不规范、经营风险高等问题，导致银行等金融机构对其贷款审批更加严格。同时，部分企业过于依赖预售资金和销售回款，导致其流动性风险增加，融资难度加大。投资者风险意识提高。随着投资者对房地产市场的认识加深，他们对投资风险的认识也在提高。这导致部分投资者更加谨慎地对待房地产投资，减少了资金的流入。同时，监管部门对金融机构的监管力度也在加强，使得部分金融机构对房地产行业的放贷更加审慎。这些因素都进一步压缩了房地产企业的融资渠道。

4.对策与建议

针对房地产融资困境，本文提出对策如下：

（1）促进金融市场发展：政府应加强对金融市场的支持力度，推动金融创新，完善多层次的资本市场体系。同时，应鼓励金融机构开发多元化的房地产金融产品，为企业提供更多的融资选择。

（2）拓宽融资渠道：房地产企业应积极拓宽融资渠道，降低对银行贷款的依赖。企业可以通过股权融资、债券融资、资产证券化等方式进行融资，以提高融资规模和效率。同时，企业可以借助互联网金融平台，利用网络金融工具进行融资[5]。

（3）加强财务管理与风险控制：房地产企业应建立健全的财务管理体系，提高资金使用效率。同时，应加强风险控制能力建设，完善风险预警机制，以应对市场变化和政策调整带来的风险。

（4）深化政策研究：房地产企业应加强对政策的研究，准确把握政策动向，以便提前做好融资策略的调整。此外，企业还应关注国内外经济形势的变化，以便在国内外金融市场中找到更好的融资机会。

（5）加强行业协作与自律：房地产行业协会应发挥行业协作与自律的作用，推动行业内部的融资规范制定和实施。通过行业协作与自律，可以降低企业的融资风险和成本，促进整个行业的健康发展。

通过对房地产行业融资问题的探讨，本文提出了多元化融资渠道、加强财务管理与风险控制、深化金融改革与创新、加强政策研究与预测等对策与建议。这些对策与建议有助于降低房地产企业的融资风险，提高资金使用效率，增强企业的市场竞争力。同时，也为政府和相关部门制定政策提供了参考。然而，房地产行业融资问题的解决需要企业、政府和金融机构的共同努力和配合，以实现房地产市场的健康稳定发展。在未来的研究中，可以进一步探讨不同地区、不同类型房地产企业的融资问题及对策，以期为行业的可持续发展提供更有针对性的建议。