房产测绘技术与质量控制策略研究

邓倚娜

（广东省地质局第三地质大队，广东 韶关512026）

1 引言

随着我国城镇住房需求量持续上升，国内商品住房、高档住房、商品房建成面积、商品房销售面积逐年上升，预示着不动产面积测绘与规划行业的发展前景较为良好[1]。而大众也日益重视不动产面积测绘在资产估价、房产交易等方面的作用。在不动产买卖过程中， 不动产的测量与制图是不动产买卖中的一项关键工作，它的核心是根据不动产的地理位置、实际集聚等有关要素对不动产进行调查与制图， 从而决定不动产买卖双方的经济效益。 但在实际测绘过程中，许多因素使得各种测绘问题越来越突出。 为了实现中国房地产开发行业的长期稳定发展，相关房产测绘单位需加强商品房测绘的质量控制，同时应及时对现有问题进行深入分析， 本文研究内容就是在这样的研究背景之下提出并开展的。

2 房产测绘

2.1 施测内容

房产测绘的重要任务是使用先进的工程测量技术与工具，将房地产与建筑所占土地的信息进行准确表达与记录，为不动产的开发利用、 不动产的建设与修缮等事务提供客观的依据[2]。 具体来看，房产施测主要内容如图1 所示。

图1 房产施测主要内容

2.2 房产调查

房产调查的目的是了解不动产的所处方位、 所有权等信息。 具体来看，根据房产调查的对象特性不同，房产调查主要分为两种方式，分别是房屋用地调查以及住房调查。 房屋用地调查工作的内容主要是调查房地产在交易市场上需要用到的各类信息，如房产的使用权与所有权归属、建筑面积与使用面积、房产的用途和等级等。 而住房调查的主要内容是房产作为建筑物的基本物理尺寸属性，如房屋的楼层数、结构类型、建筑材料等[3]。住房调查可以看作是调查房产为民用住房的特殊形式与子分类。

2.3 房地产平面控制测绘

不动产平面控制测量需要服从两个主要原则， 分别是先测量整体后测量局部以及先测量高级信息再测量基础信息。当前市场上使用频率最高的平面控制测绘技术包括全球定位系统（Global Positioning System，GPS）测绘技术、网络现实时间运动（Real-Time Kinematic，RTK）测量、导线测量法[4]。 GPS成图方法是一种快速、高效的方法，但是在实际应用中，由于大气对流层的不稳定，很可能会降低测量的准确性。 导线测量等级可划分为三、四等和一、二、三级。 按照地形要求，可分为支路、闭路和附加线3 种[5]。

2.4 房产要素测量与面积测算

目前， 在野外测量中主要是使用RTK 和全站仪相结合的方法。 物业面积测量分住宅和土地两部分。 房屋面积测算主要是测量房屋的公共建筑面积以及建筑面积，测量这些对象的难度较低，一般采用尺子、测距仪等基础设备即可完成，使用全站仪测量能加快测量速度，但缺点是测量的成本会更大。 需要结合具体情况做判断。 测绘人员到达测量的场地后，首先要检查业主所提供的建设批准图和建设图，以了解房屋的总体情况。

3 房产测绘质量控制措施

3.1 测绘人员与仪器管理控制

需要对与房地产测绘有关的机构进行定期的强化培训和专业指导。 培训的核心项目是教会一线工作人员使用测绘仪器的常用功能并能够定期开展仪器维护工作， 从而提升一线测绘人员的测绘工作效率并降低测绘失误概率。 一般来说，测绘工作都需要设备、人力资本以及专业技术配合完成，但当专业仪器的精度较差无法满足要求时， 自然也会对整个房产测绘结果的准确性产生影响。 所以在施测之前，测绘单位必须认真地检查所用设备是否能正常工作，检修情况是否符合要求，并在存在问题时，对这些设备进行合理且正确的维修，才能将其应用到实际工作中[6]。特别是激光测距仪、全站仪、光电测距仪等具有电子部件的高精密仪器，在空闲的时候，一定要存放在干燥、清洁、明亮、通风的室内，室内的温度不能波动过大。不得在存放绘图设备的房间内储存任何酸性或碱性气体或溶液，以免设备被侵蚀。 另外，在野外进行测量的时候，如果大气中的水分比较大， 那么在测量完毕之后， 就必须在测量的时候，用氯化钙和石灰来吸收水分。

3.2 数据质量控制

在测绘工作中收集到的相关数据，应该及时登记，如果在登记的数据中存在着不合逻辑的异常数据， 或者是观测误差超出了限制，应该立即找到问题的根源，并采取切实有效的措施加以解决。 工作中的原始记录信息，应当采用统一的形式进行保存。 收集到的资料要真实、准确、完整，并要有清晰的文字记录。 不得擅自修改、篡改原始资料。

3.3 多级检查制度

为确保测量结果的质量， 房产测量的整个过程需要按照相关制度进行严格的检查，一旦检查出不符合标准的错误，就需要进行相应的补救措施，以保证测量结果完全真实可靠。 在全过程中，每个步骤的制图工作结束后，各作业组都要对制图成果进行自我检验，通过检验后，再开展各作业组间的相互检验工作。 在整个操作过程中，需要参考行业制定的相关标准和设计要求，对全部的测量所获数据进行完整检测，以保证整个测绘过程都能够严格遵循标准化的处理程序， 完成全部检查后， 应该由专门的人员填写检查意见并将这些资料汇总保存起来。 全过程验收完成后，总工程师办公室将组织竣工验收。

4 房产测绘技术方案编制

4.1 工程概况

根据此次研究的成果， 选择广州国际医药展与贸易中心“健康方舟”房产测绘项目进行实例分析。 这是以“新展贸、新医疗、新生活”为主题的广州医药展与贸易中心的核心工程，坐落在广州市荔湾区。 该工程占地面积为880 000 m2，总投资为80 亿元人民币。 内部包含有大健康展示中心，中药交易中心，标准化检测中心，品牌孵化中心等多个功能区。 该工程占地158 000 m2，总建筑面积873 000 m2，包括12 个楼层，共计47 万m2，含有3 个楼层，共计400 000 m2，容积率3.23。

4.2 绘制过程设计

房产测绘过程的具体工作内容如图2 所示。 图2 中的自检与互检是保证测量质量的第一道关卡， 需要一线测绘人员严格执行，否则后续步骤将面临更多困难。 房产测绘的重点在于对外业资料的收集过程进行控制， 以及对内业成图区域的计算要认真、仔细地进行操作。

图2 房产测绘的施工流程

为了符合“健康方舟”的形象，这座建筑从东到西，分别是“船头”和“船身”，形成了一座“方舟”，这座建筑大约有7 万m2，为了以后的用途和产权需要，将这座建筑划分为30～60 m2/间房，每一层有700～800 间房。 正是因为这个原因，这栋建筑的体积较大，而对测量工作的细节要求更高。 而在外业测量中，必须严格遵守两大原则并保证测绘结果的形式规范， 以便后续步骤能顺畅开展。 此次研究选择的项目使用全站仪、测距仪等方式开展测量工作， 选择这种测量方案可以同时控制测量的质量以及保证较快的测绘速度。

4.3 绘制全程质量控制要点

该不动产测绘实例中的质量把控要点包括外业采集、内业数据处理和面积分摊计算， 如图3 所示。 在野外数据收集中，需要使用高精密的测量设备，并且要有科学的作业程序。本项目在实施测绘的过程中，前期进行了预算测绘，在这个过程中，会产生出各层房产平面图、各单元面积表等结果，从而可以在此之前，识别出发现的问题，以便后续采取对应措施来修改和校核。 同时外业资料收集过程中，可以根据具体情况，适当使用卫星定位测量等先进技术，进一步提升测量质量，减少由人工操作带来的误差。 在建筑物单元资料的收集过程中，选用极值坐标法、交叉法、GNSS-RTK 等解析法进行测量，使测量结果的准确度达到有关标准对测量精度的要求。

图3 房产测绘实例的质量把控要点

在内业资料的处理上，应坚持“综合考虑”的原则。 本项目利用自动化的资料处理系统，对资料进行自动处理，使资料的处理变得十分简便。 完成了房产的平面计算后，下一步是对房产各局部测绘数据进行校核， 目的是检测测绘结果是否与房产的建筑面积相符。 然后，对每个单位的建筑面积进行计算和分配。 在房屋面积的核算和分配时，要注意功能分区和单位专用公共区域的分配。 在完成了房屋平面图成图和面积计算后，下一步是开展自检与互检，以便提高数据和房屋图的精度。 关于面积的分配， 本工程的重点是按照下面的分配步骤来进行的。 首先，需要明确工程建设中公共建筑物的面积范围、名称以及不同层级的公共建筑物划分结果；其次，需要按照功能对公共建筑的共用面积进行划分， 并按照顺序完成各级建筑面积的分摊计算，确保数据无遗漏。

5 结语

针对当前部分国内房产测绘项目质量不足的问题， 此次研究在整理国内外房产测绘行业经验的基础之上， 提出了测绘人员与仪器管理控制、数据质量控制、多级检查制度3 项具体的有利于提高房产测绘技术的策略。 为验证这些策略选取广州国际医药展与贸易中心“健康方舟”房产测绘项目进行实例分析，分析结果显示，该项目按照这种质量控制模式开展房产测量，测量质量较高。