公共租赁住房适应性设计策略研究

郭诗龙 张莹 陈敬思 GUO Shilong ZHANG Ying CHEN Jingsi

以北京科技路项目为例，从住户参与、住区融合、公共空间弹性设计、套型空间适应性设计、支撑体与填充体分离、构件标准化设计、适当增大冗余度方面出发，打造“人性化、绿色化”的新型公共租赁住房社区，提升居住品质，以期为其他公共租赁住房设计提供参考。

公共租赁住房；适应性设计；标准化；绿色低碳

1 背景

在“十四五”规划中，40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套（间），帮助解决近2000万人的住房困难。新增保障性租赁住房普遍占新增住房供应量的40%～45%，数量庞大、范围广泛成为公共租赁住房的基本特点。

公共租赁住房对于社会的稳定和绿色低碳发展具有重要作用。我国住宅的使用寿命为33.4年，不但低于产权有效期70年，更远低于发达国家的百年建筑，如瑞士有17%住宅建筑建设于1919年之前，23%建设于1920—1969年，50%建设于1970—2000年，仅有10%建于2001年后。

通过有效的设计策略和技术手段提高公共租赁住房的适应性和使用寿命，在当下，可增加住房数量、提高建筑使用效率、提升居住品质；在未来，对历史文化传承具有重要意义，可积淀城市文脉、历史风貌、人文社会形态，是环境和文化变迁的载体。

2 公共租赁住房适应性设计要点

2.1 住户参与

住户参与是公共租赁住房适应性的前提，套型布置与住户使用的满意度密切相关，是设计的起始点。通过对服务客群的意见进行收集、整理和反馈，使住房更加贴合住户的使用需求，实现公共租赁住房生命周期初始阶段的良好运营。

北京科技路项目的主要服务人群是中关村某科技园就业的无房职工，以实现产城融合、产业人员的职住平衡为目标。鉴于目标住户群体类别相对明确，为了更加准确地为住户画像，前期进行目标人群分析，共获得546份有效调查问卷，包括家庭规模、职业类别、收入水平、居住状况、租房意愿、租金接受程度、通勤敏感度、配套需求类别等方面。结合选择题和开放性问题答案可知，在行为模式方面，周边产业人群对早餐、超市、快递柜的需求明确且意愿强烈；对套内盥洗、厨房（可接受简易加热）、空间灵活性与私密性的需求强烈；对现代娱乐家电、视频会议、外卖易达性、储藏空间的需求明确；对租金价格敏感程度高；对空间尺度、建筑朝向、装修工艺、智慧家居、公摊面积的关注度较低。

通过交叉对比各项指标，总结客群居住行为，分为极小、小、中、大套型，面积为25～110m2。设计中充分考虑未来住户的空间需求、居住方式选择偏好等特点。

1）A套型（极小套型） 适合单人居住，满足住户基本的睡眠、学习需求，配备独立卫生间、电加热厨房、储物收纳空间，重点突出本套型的私密性，并考虑企业趸租需求，面积约25m2（见图1）。

1 A套型

2）B套型（小套型） 适合1～2人居住，不单独设置客厅，结合就餐功能设置起居空间，设置电加热厨房以满足低频次烹饪需求，同时燃气入户为增设中式厨房提供条件，洗菜盆兼具洗手池功能，面积约40m2（见图2）。

2 B套型

3）C套型（中套型） 适合2～3人居住，设置全功能家庭厨房，具有独立客厅、餐厅、卧室、阳台等功能空间，同时预留出“半间房”，套型方正，面积约70m2（见图3）。

3 C套型

4）D套型（大套型） 适合3～4人居住，动静分区明确，各空间既各自独立又相互联系，可避免代际生活习惯差异产生的影响。卫生间干湿分离，多功能室具备拓展为临时客卧的条件，面积约110m2（见图4）。

4 D套型

2.2 住区融合

公共租赁住房的服务对象一般为中低收入者，在以往设计中常出现社区隔离、阶层区隔的情况。政府主导的社会住房规划，从早期集中的大面积布局到分散的点状布置，逐渐扭转了阶层区隔的状况，因此，通过规划设计阶段的住区融合设计，可有效增加社会住房的活力，使住区成为有机生长的生命体。

本项目在整个社区中有机融合，共享围合庭院、社区配套服务（见图5）。该融合创造出多样性与整体性的统一，随着住户生命周期的演进或收入增加等，其可在熟悉的社区环境中更换套型，形成社区归属感，促进社区的良性循环。

5 套型分布

2.3 公共空间弹性设计

小套型室内空间普遍存在狭小拥挤的问题，楼内公共空间在一定程度上可为住户提供丰富的个性化服务，并在未来实现不间断更新，成为公共租赁住房套内空间的有力补充，弥补居住使用中的关键短板，提升居住体验，增加住户黏性。

极小套型是本项目中流动性最大、人员最多样、空间最狭小的居住类型，在首层设置社区轻食餐厅、阅览室、健身区、会客厅、共享洗衣间、自习室等公共功能空间（见图6）。从两个方面实现公共租赁住房的良性发展：①将居住空间压缩到极致，是从居住成本方面对住户的支撑，极大程度发挥公共租赁住房的兜底作用；②将公共功能空间分解、重组、共享，使居住功能更加丰富，增加社区活力。

6 极小套型楼栋首层平面

2.4 套型空间适应性设计

套型空间能否适应住户不断变化的需求是对公共租赁住房全生命周期健康运行的重要考验。套型空间适应性设计策略包括：①结构采用大板体系，减少剪力墙布置，营造完整的开放空间；②采用同层排水系统，为改造预留条件，本项目现阶段套型配比为小套型约占70%，随着经济发展，可合并相邻套型以适应需要（见图7，8）；③极小套型若无法适应时代发展需要，则改造为办公空间或soho空间（见图9）。

7 B+C套型合并后平面

8 B+B套型合并后平面

9 多个A套型合并后平面9aA+A套型9bA+A+A+A套型

2.5 支撑体与填充体分离

支撑体和填充体分离可提高住房寿命，主要体现在以下方面：①支撑体和填充体分离是集成建造体系，可极大降低未来套型改造难度，与结构的大板体系融合，使住房空间可变性具有可靠的实施路径；②解放了管线设备，在公共租赁住房的运营维护阶段便于管线设备的维修和更换。相较50～70年结构寿命，管线使用寿命只有20～30年，及时维修更换将提升公共租赁住房的运营健康度、使用寿命、居住舒适度。

本项目采用装配式装修，地面做法为GRC高强度架空模块+地砖（卧室强化复合地板），地暖管线与架空模块集成化建造；墙面做法为调平龙骨+涂装板；顶棚做法为龙骨+石膏板/铝扣板集成吊顶，以厨房与卫生间为例（见图10）。此种“大空间体系+轻质隔墙+管线集成”的整套系统是提升建筑适应性的关键技术，可打造相对完整且独立的居住空间，满足不同的家庭结构和租赁需求。随着租赁人员流动，居住功能空间发生变化，内装部品更新替换，均不会影响建筑主体，建筑的寿命得以延续。

2.6 构件标准化设计

本项目4种套型的面积跨度较大，但固定的功能模块均采用标准化设计，典型模块包括2种厨房和4种卫生间。该4种套型为基本单元，并组合为标准化楼栋，是建筑物层面的标准化，模块标准化为内装工业化奠定了基础，楼栋标准化为装配式内装、外墙板、叠合板奠定了基础，进而为整个项目的集成化建造创造了条件。

整个项目公共租赁住房部分使用的预制混凝土墙板共28种，预制混凝土叠合板共22种，与预制构件成本密切相关的模具重复使用次数最多为984次，最少为78次；在厨房、卫生间模块内装板材部品中，墙板4种，吊顶3种，防水托盘4种，批量生产的部品最多1260件，最少224件。

2.7 适当增大冗余度

大板体系的楼板厚度较常规楼板有所增加，在此基础上，应适当增加其承载力设计值，为改造预留条件，避免数十年后出现“结构加固改造”做法。建筑空间方面，预留适当冗余度具有重要作用，如B套型具备增设中式炒菜间的条件，C套型预留出“半间房”，D套型具备拓展为临时客卧的条件。

3 结语

公共租赁住房适应性设计是完整的系统，从整体到局部，从社区规划到建筑单体，从套型空间到套内部品，层层推进，环环相扣，贯穿于设计、运营的方方面面。本项目在以适应性为目标的公共租赁住房建设过程中，积极践行绿色低碳理念，在保障民生、提供居住福祉的同时达到节约资源的效果。