城市低密度区域商业空间设计——以苏家坨镇社区型商业中心为例

钱坤 康崴 张钊 陈雪松 李瑾 QIAN Kun KANG Wei ZHANG Zhao CHEN Xuesong LI Jin

在城市低密度区域，传统商业模式面临人口稀少、交通不便、消费能力有限等挑战。以北京市海淀区苏家坨镇社区型商业中心为例，采用新中式风格的建筑设计，结合周边文化景观资源与科创产业优势，打造与城市低密度区域协调发展的商业空间，探索城市低密度区域的商业设计。

城市低密度区域；商业空间；建筑设计

0 引言

随着城乡一体化的推进，城市低密度区域面临转型升级。商业空间设计可有效满足消费者多元化需求，提升商业空间吸引力与竞争力，促进区域产业结构优化及社会文化发展。本文以北京市海淀区苏家坨镇社区型商业中心为例，探索通过商业空间设计服务原住居民，扩大服务半径，吸引更多消费人群。同时，利用周边景观资源和民俗文化，打造标志性商业形象，营造良好的商业氛围，提升区域经济发展水平。

1 项目概况

项目位于北京市海淀区西北部苏家坨镇，是海淀区规划中的两片低密度开发区域之一，拥有良好的自然景观与生态环境，紧邻六环路和北清路等主干道路，交通便利（见图1）。项目具有科创前沿优势和文化遗产保护价值，可借势海淀分区规划与大运河文化带工程，打造标志性的商业形象和氛围。项目周边用地开发建设缓慢，产业园区规模不足，缺乏商业借势和客流支持，难以形成商业氛围和效益；开发面积较大，原住居民较少，消费客群与开发量不匹配，面临较大资金压力和经营风险；周边酒店较多，竞争压力较大。项目需加快公建配套建设，满足社区购物需求，提供文化娱乐设施与儿童教育娱乐环境。

1 鸟瞰效果

2 空间规划布局

城市低密度区域商业空间设计应综合考虑区域内的消费特征、需求潜力及与周边环境的关系，制定合理规划，实现商业空间的高效利用。项目充分利用城市低密度区域特点，打造以务实为原则、以刚需为基础、以品质为提升、以主题为特殊吸引力的中大社区型商业中心。该商业中心将满足片区居民的刚性需求，成为中青年网红打卡地，既可为旅游客群提供便捷驿站，又可作为科研商务人士交流场所。

2.1 规划策略

1）定位基础业态 稳定原住居民客群，以生活配套服务、主题餐饮文化、儿童综合教育娱乐、社区养老文化等为主要业态，提高居民的生活质量和幸福感。

2）升级特色业态 吸引潜在客群，增加特色主力店，拓展文化娱乐功能，利用科创优势和文化资源，打造高端、创新和多元的商业空间。

3）创造品牌IP 打造主题商街，利用苏家坨海鲜资源和餐饮文化创建海鲜文化主题商街，利用邻近科创园区的特点构建科技主题的沉浸式体验商业区域，借助邻近风景区的地理优势与资源优势塑造与风景区相关的IP主题，形成独特的文化氛围和形象识别。

4）打造新商业模式 调整业态比例，适当降低零售商业比例，以餐饮类、生活配套服务类和儿童综合教育娱乐类业态为主，适当提高温泉养生与宴会会议业态比例。

2.2 总体规划

根据区域特征与规划策略，考虑规划标志性、空间布局功能性与规划经济合理性，实现低密度区域商业建设目标。

1）规划标志性 项目周边缺乏标志性建筑，故采用新中式风格，注重运用材料、工艺和意境来体现中式建筑的韵味和气质，塑造独特而引人注目的标志性建筑，提升项目的核心竞争力和品牌影响力。

2）空间布局功能性 项目采用功能分区布局，实现商业模式联动，形成客流互相引流的效果。将特色商街、儿童综合教育娱乐、温泉酒店等功能区域分区布局，利用周边景观资源优势打造多元化、综合化的休闲度假商业中心，满足原住居民、中青年、旅游客群、科研商务人士等消费人群的需求。将功能性与休闲度假模式相结合，营造休闲自在、轻松舒适的氛围。

3）规划经济合理性 策划、设计、施工等环节均采取成本节约措施，如合理控制开发成本和运营成本，优化设计方案和施工计划等。此外，将单栋建筑体量控制在5000m2以下。以上措施既降低了项目投入与风险，又提高了项目回报率。

3 建筑规划设计

3.1 建筑风格

建筑立面造型以新中式风格为主，采用现代简洁的设计手法，打造项目的核心竞争力和品牌影响力。

简化和提炼中式建筑的线条、色彩、造型等，避免过于繁琐与复杂的装饰。沿街建筑造型多样，利用不同高度、形状、材质、颜色等手段，营造多样化与动态化的沿街立面，突出层次感与韵律感，增加商街的吸引力和活力。

温泉酒店的整体造型仿佛山峰，屋顶起伏与山脊相呼应，旨在打造休闲度假特色的新中式酒店（见图2）。酒店采用围合式布局，营造内景小环境，体现中国传统建筑的私密性和层次感。结合景观大环境，借用远山美景，打造视野通透的酒店空间，人们在此可远眺凤凰岭，感受自然风光。

2 温泉酒店效果

3.2 建筑特色空间营造

儿童综合教育娱乐空间作为特色空间独立布局，不与购物休闲功能混杂。结合科创产业园区特点，将其定位为培养儿童创新思维与动手能力的科创主题空间，强调文化、体育、素质多元化发展。

特色空间分为动区和静区，两者相辅相成，满足不同年龄段儿童的需求。动区位于南侧，提供儿童喜爱的娱乐项目，如滑梯、攀岩、跳床等，让儿童在玩耍中锻炼身体。静区位于北侧，提供儿童感兴趣的教育项目，如科学试验、机器人制作、创意绘画等，让儿童在学习中培养科学精神与艺术气质。两个区域通过连廊相连，形成完整的科创主题空间，使儿童在不同场景中享受多元化体验。

3.3 街区空间规划

基于项目用地进深小且限高12m的场地限制，为满足现代消费者多样化、个性化、体验化需求，设计摒弃传统商业综合体模式，打造新中式风格且融合多种业态功能的特色商街，营造集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的综合性消费空间。

特色商街采用主街、次街、里、巷4个等级的街区尺度。主街作为商业核心，集中主力店和品牌店，打造商业繁华形象；次街作为商业辅助，分散人流，提供多样化商业选择；里、巷作为商业补充，营造亲切温馨的氛围。街区将建筑分块，模块面积可控并由连廊连接，提高商业布局的灵活性和利用率。商街最大化商业临街面，引领首层、地下1层、地下2层人流，提升商业价值（见图3）。优化进深面宽比，避免产生廊道形式的店铺空间。采用退台式商街模式，减少公摊面积，提高商业利润（见图4）。

3 特色商街效果

4 退台式商街模式

3.4 特色景观营造

特色商街与周边自然、人文环境相协调，营造休闲度假商业氛围，体现地域特色与文化内涵。广场与活动空间既是商业空间的核心节点，又是文化、艺术、节庆等活动的舞台（见图5）。设计空中庭院和空中花园，充分利用空间的立体性和层次感，为顾客提供休息、观景、交流的场所，增加空间趣味性和吸引力，改善商业环境，提升顶层商业价值。此外，利用屋顶空间种植绿色植物，降低能耗，改善微气候，实现商业与生态和谐发展。

5 空间节点效果

4 结语

本文以苏家坨镇社区型商业中心为例，探讨城市低密度区域的商业建筑设计，根据当地自然景观和人文资源进行特色化与主题化营造，针对当地居民与潜在消费群体进行多元化、全面化的规划设计，为周边地区提供优质服务与体验。