共有产权驱动治理：小区作为城市基层治理单元的三重逻辑

摘要：中国城市治理的精细化发展驱动基层治理单元迈向多层次和多元化。因社区规模膨胀和行政超载，小区作为一级治理单元的效率优势正日益突显。本文以共有产权为基点，从小区治理的发生逻辑、组织逻辑和运作逻辑三个层面分别论述了小区何以作为城市基层治理的一级单元。从发生逻辑来看，小区内的共有产权决定了住宅小区属于一级产权单元，而以共有产权为单元的合作共治决定了小区又属于一级治理单元。从组织逻辑来看，小区、社区、街域互为层层嵌套的治理单元，它们各自承载着独特的功能与价值，是一种上下联动的相互依存关系。从运作逻辑来看，在多层治域嵌套与多元主体聚合的复杂治理结构中，有效的小区治理必须理顺小区治域的内外互动关系。由于小区治理同样面临社会、市场、政府的三重失灵，因此，凭借政党统合构建小区治理新秩序，是破解当前小区治理困境的关键。

关键词：小区治理；共有产权；嵌合式治理；业主自治；秩序建构

中图分类号：F299.23" " " "文献标识码：A" " " 文章编号：1003-8477（2024）11-0070-08

一、问题提出

城市基层治理单元作为国家与社会互动的联结场域，是社会治理体系与能力建设的起点与基石，其创置的科学性关乎社会治理现代化进程。[1]（p100-107）随着社会治理需求的转变与国家治理要求的提升，以社区为基层治理单元的实践困境渐显，驱动着“社区治理”向“小区治理”的纵深拓展，以住宅小区为一级治理单元正成为城市基层治理的新取向，标志着城市基层治理的精细化发展。

有关小区治理的兴起，学界主要存在“混合论”“替代论”“特殊论”等观点。其中，“混合论”认为社区治理与小区治理具有一体性。持此论者将小区视为社区的有机组成，如有学者认为城市住宅小区是“作为社会治理单元的社区”，若干社会社区场域一同构成作为治理单元的社区。[2]（p87-98）在此意义上，小区治理结果关乎社区治理成效。同时，国家相关政策中的社区基本等同于住宅小区。[3]（p112-121+255）因此，国内学界有关社区治理的议题多基于小区问题，聚焦小区场域。“替代论”则强调小区治理与社区治理是两种完全不同的治理模式。其中，社区是为应对单位制解体后基层治理真空所自上而下建构的国家治理单元，借以强化社会整合与控制。[4]（p137-164+245）基于这一治理需求与城市社会的离散性，社区治理长期遵循着行政主导模式。住宅小区源于住房商品化改革，由此衍生出住房产权。小区业主对其住房产权中“共有产权”的管理需求催生“业主自治与物业管理企业专业管理相结合的物业管理体制”。[5]（p87-100）由此，有学者认为社区一级可定义为行政单元，小区则为业主自治单元。[6]（p174-181）另有学者从空间范围、人口基数、物业服务、公共物品供给等视角论证了以小区替代社区作为基本治理单元的优势。[7]（p123-132）且在我国现实环境下，小区才是“生活共同体”功能的实际承载者，社区治理理应向小区治理转变。[8]（p94-97）“特殊论”将小区治理视为当前中国城市基层治理的特有样态。当代居民对房权、物权的追求和维护形塑出我国“业民社会”的显著特征，这是有别于西方社会的特殊形态。[9]（p1-16）由此延伸，小区治理则为中国特有的基层治理形态。

总体上，已有研究从不同面向对小区治理展开了丰富的论述，为实践指导与本文研究提供了重要参照。但仍有些许未尽之处：一是，“混合论”者虽认识到了小区治理之于社区治理的重要意义，却陷入了将小区与社区不同治理层级相混淆的逻辑谬误。相关社区治理研究多从小区场域挖掘社区治理理路，不仅忽视了小区间的异质性，还将基于小区治理的微观经验上升为社区治理整体层面的研究结论，这可能会导致“生态学谬误”。二是，“替代论”者虽分辨了小区与社区及其在治理模式上的差异，但未能审视社区治理与小区治理间的层级关联，难以反映我国城市基层治理的基本形态。三是，“特殊论”者关注到了我国城市基层治理的独特之处，但产权与公民政治参与之间的关联早已被产权政治理论所关注，其论辩在本质上仍是产权政治理论的范畴，因而难以构成一种新范式。

那么，住宅小区何以成为城市基层治理的新单元？小区治理与社区治理、街域治理等其他城市治理单元之间表现为何种关系？小区治理的独特功能和价值该何以实现？本文拟从小区治理的发生、运作与组织层面展开探究，以对上述学界未能充分关注的问题予以回应。

二、小区治理的发生逻辑：基于共有产权的理论解释

自古以来，产权是理解国家与社会关系的重要切口。孟子有云：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，[10]（p90）意在强调百姓有固定的产业和收入才能具备一定的道德观念和行为准则，才能维持社会的稳定。西方学者伊登等“基于产权上的民主”1亦有相似意蕴。在今日之中国，住房产权无疑是我国城市居民最为核心的产权，其与户口、教育等民生事项紧密相连，成为理解人们生活的切入点。个体以住宅为中心建构私人生活场域，并向外拓展至小区、社区、社会等公共场域，将私域与公域逐步相连，由此形成由己及人的“差序格局”。

（一）发生之前因：住宅小区的共有产权

产权指财产所有权及其衍生的对财产的占有、使用、收益、处置的权利，是一系列权利的集合。经典产权理论认为，产权应是明确且完整的，能够被清晰地界定，其要么存在、要么不存在，不具有任何模糊的中间形态。直至科斯关注到产权中交易成本的存在，促使学界开始重新审视产权的属性。[11]（p386-405）巴泽尔和德姆赛茨进一步分辨了产权不充分界定的性质，即因法律初始界定不充分导致的产权残缺和产权使用不完全而产生的产权公共领域，正是由于交易成本的存在，产权总会存在不同程度的权力稀释，因而不可能存在绝对完整的产权界定。[12]（p12-20）

自20世纪90年代住房商品化改革，中国城市涌现出大量的商品房小区，住宅购买成为居民获得房产的主要途径，形塑了以商品房小区为主的居住模式和自有产权形态。购买者基于市场契约成为小区产权所有人，获得“业主”身份。对居住于同一小区的业主而言，其住房产权表现为建筑物区分所有权，指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分持有专有所有权，对共用部分持有持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系而形成的成员权的总称。[13]（p81）对此，法律亦作出了专门规定，即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。1因此，城市住宅小区的产权关系包括专有权和共有权两种形态。

具体而言，专有产权部分通常表现为房间、阳台、储藏室、车库等单独划定的、专属于某一业主的房产。共有产权部分依附于专有产权而存在，表现为小区内的公共基础设施及住宅的共用部分，具体包括建筑物的基础、承重结构，外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。小区共有产权部分不能为某个住宅所有者独占而是同其他业主共享。这种不可分割性意味着城市居民在小区中的住房产权无论是法律产权还是经济产权，都很难将其界定，在此意义上，全体业主是小区共有部分的共同房东，承担小区治理的共有责任。

（二）发生之后果：住宅小区的公共治理

从住宅小区共有产权的属性来看，其具有排他性和竞争性。一方面，住宅小区通常是由围墙、栅栏、保安和监控系统拱卫而成的一个封闭财产领地，[14]（p83-101）其内部财产为小区业主所有，对小区之外的人具有排他性。因此，小区共有物品具有俱乐部物品或集体物品的属性；另一方面，小区内共有物品的竞争性是非均衡的，如公共停车位、体育健身场等竞争性较为明显，随着需求的不断增多将造成拥挤问题，易引发居民间的矛盾与冲突。而对消防、治安、卫生等服务的享用则不会对其他业主造成影响，竞争性微弱，具有公共物品的特质，这类物品的供给不可避免会导致“搭便车”困境。因此，业主对小区共有部分权利的行使要求一定的管理秩序，驱动小区内产生合作共治。

综上所述，城市住宅小区是以自有产权为核心，以共有产权为纽带及以之为边界的物业管理区域，在此基础上的小区治理实质是业主对其所居小区的“公地治理”。[8]（p94-97）产权单位作为围绕某一物而形成的权利关系、利益关系的范围和空间，要求有与之相对应的公共事务管理、协调和处理的治理单位。[15]（p43-64+206）对此，作为业主产权单元的住宅小区理应为城市基层治理的一级单元。在这一治理单元内，业主基于共有产权而展开的公共事务管理将“人与物”之间的权利关系转化为“人与人”之间的利益关系，[16]（p126-139）驱动着城市居民从私人生活领域走向集体生活领域，由此迈出通往社会公共空间的第一步。

三、小区治理的组织逻辑：嵌合式治理的实践样态

伴随城市住房体制改革的施行，传统单位体制逐渐瓦解，城市生活空间从单位大院转向以商品房为主的住宅小区。这一转变形塑了城市基层社会治理的新格局，表现在原有以政府、单位包揽居住事务的“行政管理模式”被“物业管理模式”所取代。[17]（p156-159）住宅小区所需的专业化管理驱动物业公司的产生，与基于小区产权关系所衍生的“业主”及其组织“业委会”成为基层治理的新生力量。同时，随着社会治理重心下移，政府职能部门、街道办事处、社区居委会及沉降至小区的工作人员亦是小区治理的重要主体。在此基础上构成了纵向多层级治理单元嵌套与横向多元主体相聚合的“嵌合式”小区治理图景（图1）。

（一）纵向：多层级治理单元的嵌套结构

我国城市社区是由基层政府基于行政管理效率而划定的行政边界，其中下辖一个或若干个住宅小区，而一个住宅小区中包含成百上千户家庭。从社区治域到小区治域再到居民私域，自上而下构成了层层嵌套的基层治理结构。

第一，住宅是私人生活空间。居民通过市场交易获得小区产权，其中专有产权部分承载的是居民的私人生活空间。居民在私人空间内的物品归置与人际相处属于自我管理范畴，除涉及违法违规外，不受干扰。但当个体从私域进入小区或社区等公共场域时，则需遵守相应的集体规则和社会规范。

第二，小区是居民自治空间。如前文所述，商品化意味着国家行政权力的退出，政府不再承担小区公共基础设施、住宅共用部分的供给与维护，而是由建筑物区分所有权下的全体业主自筹。在此设定下，小区业主需通过集体行动供给和享用所需的集体物品，表明了商品化小区的物业管理属于小区居民自主治理的过程，其核心在于业主群体对共有财产的共同维护及由此衍生的集体生活管理，这构成了小区治理的基本领域。

第三，社区是兼具行政管理与居民自治的二重性空间。一方面，社区是国家治理的基本构成单元，作为相对固定的行政管辖区域，对辖区内居民具有法定的正式约束。且社区职能具有行政化特征，需承接街道及上级职能部门指派的各项任务，在提供综治维稳、民政管理等公共服务中发挥着重要作用。[18]（p89-100+149）另一方面，社区又是法律明确的城市居民进行自我管理、自我教育、自我服务的自治单元，是“聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”。1对此，社区需承担社会化职能，营造社会参与的制度环境，提供治理资源，激发城市居民自主治理的内生动力。同时，针对国家政策议题与小区居民需求议题之间的张力，社区治域作为联结国家公域与小区私域的中间层面，承担着弥合与消解责任，并对小区治域中的矛盾纠纷进行调和化解。当下，社区作为国家行政体系的延伸，治理的行政化、科层化已成为广泛共识。在行政绩效考核下，社区治理的行政职责日益挤压其社会功能，社区的社会属性逐渐弱化，可以说社区在实践中并非一个可以促进公共领域形成或市民社会发育的地域社会生活共同体。[4]（p137-164+245）

从个体到小区再到社区，实际上是从私人治域到集体治域再到公共治域的层级递进，各治理单元具有各自的属性，承载着相应的治理事务和功能。然而，各单元内还存在着大量超越自身治理权限或自解能力的公共事务，它们之间亦需要治理功能上的层级补阙。一方面体现在治理秩序上，在小区治域内，利益矛盾多元复杂，这些纠纷在通过社区治域的非正式调解难以奏效时，仍需相关职能部门的正式权力介入予以解决。另一方面，在公共物品供给上，小区居民的养老、医疗等基本服务需求仅凭小区资源无法供给，如老年食堂、卫生室、文化站等公共服务机构大都是在社区层面基于上级社会网络和财政支持得以建成。同样，小区居民生活所用的水电气等公共资源，设施安装和资源输送属于市政工程，其供应需要通过整个城市公共服务系统。此外，在公共政策实施上，国家权力并不直接下至基层，而是基于科层体制的委托代理关系，通过市、区、街道等正式层级发包至社区治域。在实践中，社区层面往往以下辖小区为任务分解单位，将政策要求进一步传递至居民个体，由此实现了以行政执行为内容的层级联动。因此，各治域并非独立存在的治理单元，而是层层补位、上下衔接，构成了城市治理自上而下的保障体系，这使各治理单元间的层级嵌套关系得以形成。

（二）横向：小区治理的多主体聚合

住房商品化重构了城市的居住空间和权力格局，[19]（p118-126+143-144）型构了以业主、业委会为代表的社会主体，以开发商、物业公司为代表的市场主体，以及以具有行政职能的居委会、街道办、房管局等相关部门为代表的政府主体，三种力量复杂交织的小区治理场域。

在小区治域中，业主、业委会、物业公司是相对恒定的治理主体，三者之间的互动关系构成了小区治理的基本组织逻辑。首先，业主是小区产权的所有者。产权逻辑明晰了业主自治在小区治理中的优先地位，并由法律得以明确。具体而言，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。1这一规定意味着业主对小区共有财产权利的行使需要集体作出决定。其次，业主如何组织起来，实施小区治理。《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”基于此，分散化的小区业主通过业委会这一组织形式制定议事规则，处理集体事务。业委会以保护业主的合法权益为宗旨，调解小区治域中的各种利益关系，化解冲突矛盾，并代表全体业主就小区事务与物业公司、居委会及政府相关部门进行交涉。[20]（p123-135+174）再次，住宅小区作为居民的生活空间，为营造良好的居住环境，或为维护自有财产、实现增值，专业化的物业服务成为必然需求，物业公司应运而生。其受业主或业委会委托，依照物业管理合同开展专业化的物业服务，对小区进行日常管理。业主和业委会对其物业管理服务进行监督评估，并有权解聘物业公司。

在小区治域中，业主、业委会、物业公司三者之间的应然组织关系为，业主通过民主选举产生其利益代表组织业委会，由之选聘物业公司，向其提出利益要求，并进行物业监督。物业公司采取市场化运作，向业主收取物业管理费，在获取利润的同时切实履行管理职责，收获业主与业委会的信任累积，由此实现小区的持续运转。但小区治理的实践常态却与之相反，一是在商品房小区建成后，因尚未达到业委会成立条件或业主间缺乏有效联结，小区共有产权处于无人认领或弃管状态，此时往往由开发商自己的物业公司代为经营管理。当这种前期物业管理逐渐转化为对业主利益的侵占时，业主与物业公司之间的矛盾日益显现。[21]（p21-28）业主成立业委会开展有组织的维权运动，小区内部对抗冲突加剧，导致小区陷入瘫痪。二是在老旧小区中，物业服务供给不足。老旧小区因年久失管，设施老化，维护投入成本高，且内部利益关系复杂，对以营利为目标的物业公司缺乏进驻动力。同时，老旧小区多由售后公房转化而来，随着城市流动性增强，原单位制下的“熟人社会”遭到破坏，而留驻居民的政府供给或单位支配的依赖心理尚未消解，业主之间各扫门前雪，公共事务无人维护，居住品质无法保障，导致小区日渐衰败。三是小区日常管理陷入失序。业主、业委会、物业公司并非力量均衡的治理主体。业主个体的博弈力量孱弱与集体意识缺失，或业委会的代表性偏颇和治理边缘化，或物业公司的牟利取向和强势地位，加之治理主体间的利益分化，小区不可避免陷入治理失灵。

就上述困境，小区治域内部并不存在能够进行调和的权威主体，为维护自身合法权益，小区居民往往跨治域寻求帮助。一方面要求社区居委会介入，为民做主。社区居委会本就负有属地管理之责，在辖区内开展便民服务，进行居民自治督导。社区居委会由此进入小区治域，维护小区秩序。另一方面，社区居委会亦存在能力阙值，如社区居委会并不具有物业管制权，难以对其侵权行为采取实质性约束。针对社区居委会的无效干预，小区业主还通过上访等形式向街道办及相关职能部门提出诉求。由于一个社区内往往下辖多个异质性小区，社区居委会、街道办及相关职能部门与业委会、物业公司等小区治域主体并不是一对一关系，而是一对多关系。各小区治域中业主、业委会、物业公司间的实力对比不一，其互动状态存在差异，所面临的治理困境也就各不相同。因此，跨治域主体嵌入小区治理的需求、程度、方式依各小区治域的实际情况而异，从而构成了小区治理的复杂组织逻辑。

四、小区治理的运作逻辑：嵌合式治理的实践边界与形式

如上文所述，小区治理呈现出多层级治域嵌套与多元主体聚合的组织形态，存在着业主自治、政府管理等多种形式，市场逻辑、社会逻辑、行政逻辑相互碰撞。在这种复杂多元的小区治理结构中，不同治理形式的发生边界应如何确定？如何型构多主体并存的治理秩序？基于结果导向，实现小区治理的有效性是回答上述问题的逻辑起点。

（一）治理形式：业主自治还是政府管理

住房商品化和自有产权的出现使小区治理规则因产权性质的改变而重构。建筑物区分所有权赋予了全体业主对小区事务共同管理的责任和义务，在此基础上，小区围墙内的事务应由业主集体决定。这也就注定了业主自治在小区治理中享有绝对优势，若业主自治能够实现小区治理的有效性，外部力量则不必然介入小区治理。业主自治能否实现小区治理的有效性，需从集体物品供给的有效性和自主治理的有效性两方面展开判断。前一标准基于业主“物权”，表现在对集体物品的共同维护和充分供给；后者基于业主“治权”，表现为自治组织、自治规则的确立与自主治理秩序的实现。在现实中，小区业主自治存在重重困境。首先，作为小区治理客体的集体物品具有双重特质，一方面，小区之外的人群并未为之付出成本，因而具有高度排他性，仅属于小区全体业主的共同财产。但另一方面，小区内的共有部分为全体业主共同享有，在小区内部难以排他，且这些物品大多缺乏竞争性，因而又具有公共物品的属性和供给的外部性。所以，对居住于同一小区的业主而言，即使不承担物业管理成本也可以同等地享受这些物品。由小区集体物品的公共属性而衍生的业主“搭便车”心理导致集体物品的自给困境使小区治理的有效性难以实现。其次，小区业主的“经济人”思维催生了集体行动的门槛。小区业主将产权实现到什么程度，取决于实现产权的花费成本与产权收益之间的关系。[12]（p12-20）基于共有产权的集体行动存在个体收益分化、搭便车和协调成本高等问题，且对小区集体物品的刚性需求较弱，致使业主缺乏自主行动力。同时，业委会作为代表业主利益的自组织，成立的现实条件不足，即便成立了，后期因缺乏业主参与而难以持续运转，导致小区事务无人牵头。当前，中国城市住宅小区业委会成立比例低，物业管理纠纷居高不下，业委会成立难、物业监督难成为阻碍小区有效治理的核心问题。受制于业主自治能力欠缺，政府力量需要下沉至小区治域以弥补自治真空。由此可得出以下结论：

小区治理的实践形式受业主自治能力的影响。业主自治实现小区治理的有效性程度越高，小区治理越趋向于业主自治，行政力量介入小区治理的程度越小；反之则越倾向于政府治理。

（二）介入形式：直接干预还是间接指导

中国城市的建设和发展形塑出多样化的住宅小区，如商品房小区、单位宿舍小区、房改房小区、安置房小区、经济适用房小区等。社区下辖的住宅小区不具有同一性，而是多种类型的组合。同一类型的住宅小区虽在产权结构、居住形态上具有相似性，但聚焦到各个住宅小区，其空间规模、房屋品质参差不齐，小区内业主的职业成分、思想观念、行为习惯，业主间的邻里关系等存在差异。因此，不同小区治域内的业主自治能力不同，也就对行政力量的介入程度、介入方式具有差异化的需求。例如，武汉市2023年向全市社区征集群众普遍关心的问题共3674个，其中小区停车难、加装电梯难、电动车充电难、公共空间违规占用或利用不充分等问题位居前列。不难发现，上述高频问题多涉及小区集体物品，是小区内部不能有效供给的表现，在老旧小区中尤为显著。近年来，国家频频出台有关老旧小区改造的政策意见，要求地方政府加强环境及配套设施建设、公共服务设施建设及智慧化升级等。对此，基层政府以物业管理、公共设施改造工程为抓手直接介入小区治理，以改善居民生活环境，提升居住满意度。相较于老旧小区基础设施供给的紧迫性，高档商品房小区、别墅住宅小区等因设施完备，上述问题并不明显，其更多面临集体物品的共同维护及集体治理秩序构建的问题。在小区治理中，因物业纠纷、业主维权引发的利益紧张关系易演化为小区冲突，若不能及时调停，很可能激化为街头冲突，不仅无法保证业主的正常生活，更严重影响城市稳定和社会秩序。因此，当小区矛盾无法内部化解，危及社会稳定的政治红线时，政府则必须出面，对事件做出公正裁决。除此以外，基层政府往往秉持“不出事逻辑”，但这并不意味着行政力量不能或完全不需要介入小区治理过程。社区居委会和基层政府应充当指导者、监督者、保障者的公共管理角色，通过培育公民文化、协助自组织成立、规范社团运作、提供自治资源等发挥小区治理的间接作用。由此可得出以下结论：

行政力量介入小区治理的形式受小区自治阙口的影响。当小区自给性和秩序性较低时，行政力量介入小区治理倾向于直接干预；反之则以间接引导为主。

（三）协同形式：以政党统合破解小区治理的三重失灵

如上所述，小区治理存在市场和社会失灵，需要行政补缺。但行政介入并不必然成功，街道办和社区居委会虽代表公权力，但在法律上对业委会、物业公司等治理主体仅具有虚化的督导作用，对小区自治领域难以实现有效监管。[21]（p21-28）政府治理“缺位”、物业企业“不作为”或“乱作为”、业主及业委会“无力作为”成为阻碍小区持续运转的“三座大山”。[22]（p15-23）因此，探索小区治理的有效形式必须超越“国家－市场－社会”的三元逻辑，以一种新的治理机制打破小区治理所面临的结构性困境。

党的领导优势是中国国家治理的最大优势，有研究表明，基层党组织是统筹协调集体行动的中坚力量。[23]（p144-155+191）当下，小区治理的党组织嵌入逐渐打破了原有“三驾马车”的治理格局，基层实践已开始探索党支部进小区的治理机制，以住宅小区为单位成立党支部，形塑小区党支部、业委会、物业公司三位一体的小区治理模式。这一机制创新的功能原理在于依托政党的领导权威，将多元主体的横向关系转化为党组织与多元主体间的纵向引领关系，从而实现多元整合，形成以党组织为枢纽的多方协同网络，即“统合治理”。[24]（p21-31+125）具体而言，在小区治理实践中，党组织通过发挥政治统合力，跨治域链接社区党委、街道党工委，凝聚共识，借此沟通行政资源，在小区治域内，化解业委会与物业公司间的社会与市场运作张力，从而达成小区内部的有效组织。同时，党组织能够充分动员小区业主，通过培育业主党员的组织归属感激发其参与集体事务的积极性，发挥小区治理的先锋模范作用，进而持续提升小区治理效能，最终实现多元共治的良性循环。由此可得出以下结论：

以党组织为领导核心，通过政党统合跨治域、多主体的复杂小区治理，实现以业主自治为主导、行政管理相协调的新秩序，是破解当前城市基层治理困境的关键。

五、结语

城市住宅小区是集居民生活单元、业主产权单元、物业管理单元、公共物品供给单元与社会自治单元于一体的基层治理空间，具备凝结为治理共同体的基本条件，正日益发展为城市基层治理的真正单元。与西方以个人主义为中心的社会模式不同，中国社会自古崇尚家国情怀、国家一体。中国社会的最基本单元是家庭，建立在住宅产权之上的小区将千家万户凝聚在共有的治理场域内，促使个体跨越家庭壁垒迈向集体生活空间。小区事务与居民日常生活息息相关，是居民个体参与社会公共生活的最直观体现，小区善治成为城市基层治理有效性的起点。若说社区是国家治理体系的“神经末梢”，是城市治理的“最后一公里”，那么小区则是个人参与社会治理的“第一米”。在此意义上，小区又是使家国关联得以衔接的一级治理单元，在城市基层治理中发挥着不可替代的关键作用。既有研究多在默认社区是基层治理单元的基础上开展研究。但随着社区规模膨胀和行政超载，以社区为基层治理单元的治理模式在效率优势上日渐式微。因此，通过构建与完善小区治理单元，促进基层治理的多层次和多元化，不仅是城市治理精细化发展的必然要求，亦是市域治理研究的重要课题。

本文从小区治理的发生、组织、运作三维层面分别回答了住宅小区何以为城市基层治理的一级单元，小区作为一级治理单元与城市其他治理场域之间有何关联，以及如何形塑小区治理的有效秩序。首先，从发生逻辑来看，城市住宅小区的产权不完全性是小区作为一级治理单元的理论与实践立足点。基于小区共有产权所衍生的物业管理是小区治理的核心，表现为全体业主为供给和享用小区集体物品而展开集体行动，驱动小区内产生合作共治。住宅小区作为产权单元承载着业主自主治理的权利关系与利益关系，从而决定了住宅小区的治理单元地位。其次，从组织逻辑来看，小区作为一级治理单元并非独立于社域和街域等其他城市治理单元，也并非要取代它们。在实践中，各治域承载着独特的功能和价值，各治域内的治理主体在小区治理中既有分工也有合作，形塑了以小区治域为中心的治理层级联动，实现了一种多层级治域嵌套与多元主体聚合的嵌合式组织形态。最后，从运作逻辑来看，嵌合式的小区治理形态是具有实践边界的。遵循产权逻辑的小区治理单元以业主自治为先，外部力量的介入程度与形式要与小区内部需求相耦合才能相得益彰。同时，政府、社会、市场的三重失灵亟须新的治理机制重构小区治理秩序。已有实践和理论探索了以政党统合小区治理的重要意义。由此，以党组织为领导核心，以政党统合为要义，构建业主自治与行政管理相协调的小区治理新秩序，成为破解当前城市基层治理困境的重要理路。

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责任编辑" "贾晓林