城市更新背景下产业园发展模式解析

马越

（基准方中建筑设计股份有限公司上海分公司，上海 201100）

1 引言

产业园区更新是“土地提效、产业提质、城市提能”的过程，迫于“退二进三”浪潮中的转型难问题以及产业发展和资源环境之间日渐突出的矛盾问题，老旧产业园区的升级转型刻不容缓。

2 中国产业园的发展历程

产业园区是承载产业、经济、人才的载体，随着社会发展和科技进步，产业园区也在完成从“1.0”到“4.0”的升级和变革。

2.1 产业园1.0——劳动密集型产业园

产业园区诞生于改革开放初期，当时国内资本、技术等基础不足，园区产业基本围绕低端轻工业展开[1]。企业对发展环境的要求相对简单，仅需满足必要的区位、交通要素以及基础设施条件即可。此时的产业园功能业态单一，主要以工厂厂房为主。

2.2 产业园2.0——功能聚集型产业园

20 世纪90 年代后，随着外资的不断注入，国内园区经济逐步进入投资驱动发展阶段。产业园区亦发展形成了各色的主题产业，并通过相同业态企业的聚集效应大幅提升生产效率[1]。公寓、超市、食堂等必要的配套功能也相继出现。

2.3 产业园3.0——多功能综合性产业园

2003 年以后，产业园区开始了精细化的发展趋势，以高端制造、医药健康、半导体芯片等高新技术产业成为发展的核心力量，并延伸出了金融、商务、物流等高附加值服务业，园区开始关注上下游产业链之间的衔接。与此同时，产业园区功能逐渐复合化，各类配套设施也大幅完善，逐步走向了创新发展之路。

2.4 产业园4.0——创新智慧型产业社区

2009 年以来，产业园区开始寻求“产城融合”的发展之路。新时代的园区更加注重产业生态的塑造，通过5G、人工智能等技术赋能的智慧园区成了大趋势。企业生态更多元，各类配套设施更趋完善，形成职住平衡的“5 分钟生活圈”，让园区成为集生产、工作、生活、休闲等功能于一体的多元化、智能化、创新融合的智慧型产业社区。

3 中国产业园的发展痛点

随着当前经济总量达到一定规模，产业园区发展面临的定位、运营、创新等方面的问题越来越多，“转型难”在现阶段集中凸显，具体表现为以下几点。

3.1 同质化严重

由于国内产业地产已经经历过一轮高速发展，目前园区存量大，大多数园区未形成自身优势和竞争力，出现了“千园一面”的现象。面临巨大的同质化竞争压力，产业园出现了因供给过剩产生的资源内耗，各园区为招商 “拼优惠，打价格战”，造成恶性循环。

3.2 缺乏科学的产业定位和发展规划

园区在建设初期未经科学的产业定位，“圈地思维” 非常普遍。盲目招商导致载体形态与区域发展不匹配，园区内企业“小而散”，无法形成产业集聚效应[2]。

3.3 产业链条未形成闭环

不同产业需适配不同的产业配套，而产业配套的开发和搭建对开发商实力的要求较高，很多园区仅把产业配套的打造放在前期招商的宣传语上，并未解决产业链搭建的实质性问题，影响园区后续良性发展。

3.4 盲目招商，缺乏定位

传统产业园区追求“短平快”的操作模式，大多不懂产业规划，且急于求成，营销手段功利性强，缺乏对市场的观察、思考和策划，容易陷入一味照搬其他园区经验的误区。

3.5 缺乏成熟的运营模式

首先，“以地引资”的粗放发展模式仍存在，各部门从多维度聚焦园区发展的局面还未形成。其次，融资渠道较窄且投资回收周期较长,导致园区的开发速度缓慢。再次，专业人才缺乏，相对现代园区“专业化、高端化、国际化”发展方向，配置的运营团队往往无法满足园区建设发展的要求。

4 产业园的更新发展模式

基于不同的更新目的，可将产业园区更新发展模式分为“工改工”产业升级发展模式、产业功能转换发展模式和绿色生态发展模式。

4.1 “工改工”产业升级发展模式

4.1.1 发展模式定义

“工改工”指依据国土空间规划，不改变工业性质，对现状的工业、仓储、物流等用地进行升级改造。尤其针对工业聚集区，推进存量工业用地集约利用，推进低效工业用地产业升级和空间转型，精准发力构建现代产业体系[3]。

4.1.2 转化模式

“工改工”产业升级发展模式是政策转型大背景下产业园区改造的新常态模式，可基于园区现状寻找最适宜的升级发展路径。

1）优化产业结构，提高产业竞争力

旧工业用地产业结构单一，载体功能难以适应产业发展需求。需剖析现状产业结构问题，着力引进并培育如高端制造、新能源、环保等新兴产业，实现从低技术附加值向高技术附加值的升级，实现区域产业能级提升，建立具有持续增长动力的创新型产业体系。

2）优化功能布局，形成“产城融合”新格局

伴随着产业结构的发展，仅能承载传统单一工业用途的空间逐渐被功能复合型空间所取代。创新型园区需要通过完善对内经营性配套等相关服务设施，促进设施资源共享、产业链协同发展，实现生产生活共生共融、良性互动的发展局面。

3）升级工业用地供给方式，实现土地复合利用

传统产业用地具有容积率低、功能单一、配套比例低等特征，现有用地指标越来越难以满足产业园区转型升级的需求,因此，需要通过调整土地利用方式，如适当提高容积率；增加办公、研发、仓储、商服等混合产业用地的供给；提高地下空间的开发利用率等来满足新型产业发展的用地需求。

4）以产业人群为服务对象，打造“15 分钟生活圈”

着力打造生态化服务配套，如设施完备的职工之家、银行网点、餐饮购物、健身娱乐、休闲公园等载体空间，打造融合发展的“15 分钟工作圈”+“15 分钟生活圈”。从而通过优化服务供给提升对人才的吸附力。

5）高效“优运营”，提供全生命周期专业服务体系

产业园区从过去地产思维主导的以“开发建设”为重的阶段发展进入到现今以“运营服务”为重的新阶段。创新产业园区投资运营模式，需在资本市场层面，引入多主体资本；在产业招商层面，精准策划招商路径，制定完善的招商体系；在运营模式层面，“孵化+投资”新兴产业，从资金、人才、技术研发、物业等方面进行精准服务，最终实现多赢格局[4]。

参考示例：苏州可胜可利改造项目（见图1）。

图1 苏州可胜可利改造项目

4.2 产业功能转换发展模式

4.2.1 发展模式定义

产业功能转换是将老旧工业园区转型为特色服务业用地，为城市人群提供商业、娱乐、休闲、办公等多样化功能，促进区域整体功能升，为片区经济注入活力。主要归纳为以四发展模式：工改文、工改商、工改商办、工改保[5]。

4.2.2 转换模式

1）工改文

老工业厂房空间完整，改造灵活度高，且具有工业美学价值，适于发展为SOHO 等文创聚集地[3]。项目打造多以工业遗存为特色亮点，以“文化+创意”为切入点，结合餐饮、咖啡、酒吧等配套设施，形成兼具市民文化消费与城市创意产业的双重载体。

参考案例：万科上生新所。

2）工改商

旧工业建筑具备城市生活历史记忆，可以此为机，通过“工改商”激活商业空间的个性化和体验感。改造重点在于平衡好工业遗产的保护、创意性商业性空间打造之间的关系，成为服务于所属片区的居民与文化消费爱好者的创意性城市空间[6]。

参考示例：北京首钢园六工汇购物广场。

3）工改商办

以政府支持的产业为发展核心，以老工业建筑为空间基础，打造集办公、研发、孵化加速、配套为主的产业聚集区。通过调整片区业态功能，带动旧工业区的更新发展。

参考案例：北京金隅兴发水泥厂更新项目。

4）工改保

主要指结合政策要求，将符合条件的闲置和低效利用的厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋转化为人才住房、公共租赁住房、安居型商品房等保障性住房。通过城市更新的手段，重置平面户型，增加生活配套，促进产城融合和职住平衡。

参考案例：武汉万科泊寓2035。

4.3 绿色生态发展模式

4.3.1 发展模式定义

以生态优先为导向，多途径推动园区绿色发展。

4.3.2 转换模式

大量旧工业区曾牺牲环境来优先发展经济，近年来一些产业园区面临着较大的能源资源及环境排放的压力。在“双碳”目标驱动下，面临产业结构转型和绿色转型双重要求。旧产业园区急需从园区规划、政策扶持、能源资源利用等方面着手，推进产业园区的绿色发展转型。可采取如下措施：

1）整治低效高耗企业，引进高产出低污染企业[7]；

2）与高校、科研机构促成紧密合作，共同开展绿色技术的研究及应用；

3）园区建设需要有前瞻性的发展规划，注重绿色基础设施建设；

4）借助物联网、大数据等数字化手段助力碳减排。

5 结语

随着土地获取成本日渐高昂，产业园的发展应走精细化发展之路，提高土地利用率。同时加强产品和服务的精细化管理，完善园区配套建设。更值得关注的是需围绕产业链、创新链、人才链，构建完善的产业服务体系，并致力于服务落地企业，提供资本支持、孵化高新技术企业，打破传统服务方式的局限，实现“一站式”服务。同时掌握科学的运营模式，构建产业园自身IP。最终把产业园区升级建设引向规范化，实现产业园升级改造的新局面。