新形势下房地产行业经济发展现状与前景

文／李倩倩 北京市安丰工程项目管理有限公司 北京 100071

引言：

作为国民经济体系的重要支柱，房地产经济在推动社会稳定和谐发展的过程中扮演着重要角色。为了促进房地产行业发展，政府相继出台了一系列新的政策和制度。但是，经历了如火如荼地发展之后，就目前市场行情看，国内房地产行业整体发展情况仍不容乐观，分析其发展现状、研究其问题并提出解决办法成为各大房企、购房者、卖房者及经济领域人员共同关注的话题，否则，不仅会影响行业发展，也会制约国民经济前进，导致居民的生活品质受到不同程度影响。

1.新形势下房地产行业经济发展对国家经济带来的影响

新形势下，房地产行业经济发展对国家经济的影响巨大，其中不仅包括积极影响，也包括消极影响。具体分析如下：

1.1 积极影响

第一，推进产业结构优化升级。现阶段，我国社会正位于产业转型的重要时期，房地产行业不仅给第三产业发展提供了重要的支撑力量，同时在一定程度上完善国内经济结构。

第二，为社会提供大量的就业机会。房地产行业的产业链相对较长，与多个行业相关，如房地产开发、建筑咨询、房屋建筑、装饰装修、建材生产、房屋销售服务等多个行业，其发展能带动其他行业发展，进而为社会带来更多就业岗位，缓解当前的就业问题。

第三，有利于拉动消费并促进国民经济发展。房地产行业经济发展可以在一定程度上拉动国内消费需求，使得传统消费业发展速度更快，并为推动国民经济整体发展奠定良好的基础。且我国人口数量较大，随着城镇化的发展，越来越多的农村人口涌入城市，住房问题亟需解决，房地产行业的发展能保障更多人实际需求得到满足，使人们的生活、工作等更加便捷。

1.2 消极影响

第一，泡沫经济。房地产经济行业的发展离不开监督管理，若监管不到位，很可能会出现虚假繁荣的现象。如果情况严重，还会导致经济秩序受到影响，不利于维护社会和谐稳定。但是，随着我国城市化进程不断加快，且全球一体化深入发展，大部分地区房价快速上升，导致房地产投资过热，市场结构失衡问题加剧，引发了房地产泡沫，也引起了社会各界的关注。

第二，引发金融风险。房地产行业各个项目规模大且资金需求量大，大部分企业会选择对外融资、银行贷款等方式进行滚动可开发，若融资、贷款环节出现问题，便容易引发资金链断裂，进而导致整个行业陷入困境，并引发金融风险[1]，从而使房地产整个产业链受到严重影响。

第三，影响实体经济发展。众所周知，大约近十年以来，我国房地产经历了长期的非理性发展阶段，从2009 年开始，国内房地产产业增加值在GDP 中所占比重开始逐年上涨，与此同时，第二产业占比却不断下滑，2007 年达到了47.6%，而在2017 年则减少到40.7%，也就是说，房地产行业的非理性发展对实体经济的发展非常不利，久而久之，实体经济增长难免会缺少驱动力，还可能导致产业空心化，进而引发其他一系列问题，国民经济转型升级也将面临严重阻碍。此外，由于房地产市场多年过热，且实体部门利润率逐年减少，房地产市场受到了金融机构的青睐，金融机构为其投入大量资金，却导致实体部门资金不足，最终造成金融资源的“脱实向虚”，实体企业融资问题进一步加剧。在银行信贷规模逐渐扩大的过程中，房地产贷款在银行信贷中所占比重大幅增加。在2005 年，只有14%，2018 就已经上升到了28%，而同一时期的实体经济融资规模却在持续下降，2015 年是5.71%，2018 年下降到4.01%，2019 年直接下滑为2.01%，这充分证明了社会融资投向转向房地产等虚拟经济，实体经济转型升级缺少资金保障，该情形会制约产业升级转型，也会阻碍国民经济正常运转，扭转“脱实向虚”的局面迫在眉睫。

以恒大地产集团为例，据最新消息，2022 年净亏损人民币达到527.20 亿元总负债和总资产分别为18338.19 亿元和14685.57 亿元，目前已经呈资不抵债的局面。虽然恒大地产表示将会集中全力推进复工复产和保交楼工作，但是，2023 年在美申请破产保护，8 月16日，恒大地产在上交所发布公告称，因涉嫌信息披露违规，被证监会立案调查。据了解，恒大地产此次被查并非个例，2023 年1-7 月因信披违规被立案调查的上市公司高达67 家，这足以可见行业局势之动荡以及泡沫之大。

2.新形势下房地产行业经济发展现状

截至目前，我国房地产市场已经经历了长达30 余年的高速发展，但是，从2019 年开始，受疫情冲击和市场投资影响，整个市场陷入冰点状态。随后，政府提出一系列调控政策。例如“保交楼”、支持“刚性和改善性住房需求”“集中工地”、降利率等，未来行业好转是必然趋势，也将会走向高质量、改善型且平稳化发展。但是当下房地产行业依然压力巨大，各种风险肉眼可见，具体表现如下：

2.1 房地产行业金融体系有待优化

过去十几年，我国房地产行业突飞猛进，发展成效比较显著。但是，房地产行业金融体系仍不健全，给行业发展带来了阻碍。以房地产行业融资为例，大多数企业对国有商业银行的贷款融资依赖较强，而该方式资金比重低、信贷比较高，存在严重的融资失调问题，不利于保证银行资产安全。如果情况特殊，房地产企业也很难实现融资目标，尤其是受过去三年疫情的冲击，许多区域的土地交易难以正常进行，房地产开发投资下滑比较严重，许多企业面临资金问题，甚至出现了信用风险。由此可见，完善房地产行业金融体系迫在眉睫。

2.2 缺少明确的经济管理目标

房地产行业飞速发展的过程中已经暴露出各种各样的弊端，其中经济管理目标不明确是表现之一。房地产项目复杂、周期较长、变现难度较大，一些开发商以眼前利益为主，没有做到高瞻远瞩，甚至存在卷款潜逃的现象，严重影响市场稳定。此外，现有的许多政策没有紧随市场变化而调整，尤其是和房地产行业的发展存在不匹配的现象，导致企业难以制定长远目标，部分管理措施不够合理，无法实现健康持久地发展。一些区域虽然积极建设保障性住房，但是却存在价格虚高的问题，且申请条件复杂，限制性要求较多，无法发挥保障性住房的作用[2]。

2.3 忽视了资源合理应用及绿色环保

目前，市场上大部分房地产企业以经济利益为主，希望获得更多利润，在开发项目时往往忽略了环境保护，经过长期开发，城市绿地面积越来越少，环境破坏严重，企业发展举步维艰。虽然我国资源丰富，但是经不起房地产行业长期使用粗放型经济模式，整个行业的发展是以牺牲各种资源为代价，比如能源、水资源、土地资源等等，有限资源的最大价值得不到发挥，导致资源浪费，严重的情况下还会引起环境污染。

2.4 市场实际需求远远大于供应量

随着经济快速发展，市场需求变化多端，近几年，房地产行业也出现了翻天覆地的变化，其中供求不均衡的现象越发明显。前期因为各大房企大规模开发建设，造成供给量大幅增加，且房价不断走高，投资者深知行业投资风险之大，房地产销售去化率开始下降，这对于行业发展而言是巨大的隐患。2015 年底，中央政治局会议、中央经济工作会议上明确表示将“去库存”确立为国家经济发展的五大重要任务之一，2016 年以来，随着去库存在各大城市逐步落实，区域分化趋势也更加突出。尤其是三、四线城市，去库存效果不理想，整体库存压力非常大。且三、四线城市本身经济基础较为薄弱，近几年疫情冲击又比较严重，人口量未达到预期的增长，因此，房地产市场走势较差，消费者购买力不断下降，库存量大幅增加，去库存压力过大。对一线城市来说，改善型和大户型需求量增加，同样存在供过于求的问题。

3.新形势下房地产行业经济发展建议

3.1 完善调控政策，合理规划房地产开发用地

一方面，完善调控政策。国家政府部门必须加强房地产行业的宏观调控，对现有的土地资源实行理性规划，在该过程中，应具备大局意识，同时从全局着手，综合考虑各方面影响因素，尽可能保证规划完整且成熟，也确保房地产行业用地规划科学可行，为企业开发房产提供参考。此外，政府相关部门应提前对市场展开调查，全面了解市场供求状况，避免出现盲目搞建设的情形，也防止供求失衡，保障行业可持续发展[3]。

另一方面，土地资源不可再生。因此，在新形势下，要想推进房地产行业实现可持续发展，必须合理应用土地资源，尽可能提高其使用率。房地产企业在开发项目前应从居住人的实际需求出发，并提出科学合理的规划和设计，将绿色建筑理念、装配式建筑、智能建筑等理念贯穿房地产建设全寿命周期。从施工过程角度来看，应紧跟时代步伐，坚持可持续理念，提高产业现代化模式、增强施工人员素质、加强监管等维度加强施工过程监督及管理，在利用资源时应关注绿色环保建设，避免因为房地产开发而影响周围环境。

3.2 优化金融调控体系，使房地产资金结构多元化

房地产市场经济行业的发展离不开完善的金融体系，且当前的金融体系不够健全，影响行业发展。对此，必须根据实际情况进行改进，例如，深入调查和分析房地产金融的发展状况，在此基础上对行业贷款结构做出优化，同时参考消费贷款额度，进行针对性地设置，尽可能地促使房地产金融体系中的问题得到化解。现阶段，我国住房抵押贷款市场依然存在很多问题需要解决。因此，在贷款环节需深入调查居民的情况，比如信用状况、还款能力等等，并逐渐发展房地产二级市场，使得房地产结构更加健全，将房地产市场和现代社会资本市场融为一体，同时融合房地产经济和房地产金融，也促使企业解决资金问题，避免资金链断裂[4]。

3.3 注重环境保护，坚持生态经济理念

目前，全球各国环境污染问题持续加重，为了实现可持续发展目标，许多国家都开始强调环境保护。房地产行业发展也需要注重生态环保，避免自然资源被无节制地牺牲和浪费。尤其是在后续发展过程中，房地产企业必须以保护环境为首位，自然环境是人类赖以生存的基础，其直接影响人们的生活条件，若自然环境保护不到位，不仅房地产企业无法持续生存，整个人类都会遭受重大影响。因此，房地产企业应坚持生态、绿色、环保的理念，在房地产开发和建设环节融入生态建设思维，努力打造绿色建筑以及智慧型建筑，为客户创建和谐稳定的社区环境，同时也保证人与自然和谐共生。

3.4 企业应响应国家号召，落实集中供地政策

为了保障房地产行业实现平稳发展，国家提出了集中供地政策。在新的行业大环境下，房地产企业需从多个维度出发，将新政策执行到位。

第一，从财务维度分析。首先，应预判并调整资金计划。作为企业财务管理部门，应以资金筹措、年度预算、成本支出等为切入点，预测并调整经营性现金流，优先向土地集中出让的三个月进行资金倾斜；其次，需提前启动融资。其一，提前申请融资，并拿到资金，错峰融资还款，防止出现在拿地大规模融资还款的情形；其二，错峰支付工程款。一般情况下，就在建项目而言，需提前和施工方协商，建立合理的资金计划，防止材料供应不及时，也避免农民工讨薪。在签订合同环节，必须将相关事项明确标记在合同之中，并和总分包单位特别说明，避免双方出现经营风险。最后，统一管理资金池。随着土地出让的集中，统筹各公司资金极其又必要，由总部应实行统一管理和分配。

第二，从投资角度分析。首先，应深耕已进入城市，随着集中供地政策的实施，房地产企业深耕已多次开发的城市是大势所趋。因此，应深入分析城市板块，研究已进入和拟进入的城市板块，了解其特征和发展趋势等；还应分析竞争对手，突出自身的差异化优势。此外，应增加合作拿地，集中拍地从某种程度上而言会使得竞争房企数量降低，企业的竞争对手便减少，通过和竞争对手建立合作关系，有利于共同规避或转移风险。其次，多业态投资。比如增加跨周期项目比重，可以有效对冲周期性项目带来的风险；或提高收并购项目占比，把握市场机遇，注重优质项目，降低风险发生率，或大力发展文旅产业类项目，突出竞争优势。最后，深入分析行业周期。房地产行业投资周期并非一成不变，随着政策的变化，周期也会发生改变，尤其是重点城市，土地出让“两集中”会使投资周期更加稳定，因此，分析行业周期很有必要，选择在适当的周期拿地，避免激烈的竞争，以较低的成本拿地，提高经济效益。

第三，从业务维度分析。企业首先应推动产品标准化发展，产品标准化可以保证设计以及报批报建效率，确保企业拿到先发优势。同时，还应促进产品创新升级，追求高质量的产品，突出其品质，并精准对接客户，走差异化竞争战略。从运营和销售的角度来看，集中供地使得项目运营和销售规律性更明显，在同一个区域如果存在竞品项目，在运营计划过程中，其一应高度关注竞品的影响，尽量在竞品项目前开盘。如果大量项目集中开盘，企业需频繁应用外部渠道，容易造成渠道费用增加，对于该情形，企业应培养专业性营销队伍，改变过于依赖渠道商的局面，增强自身竞争力。

4.房地产行业经济的发展前景

作为我国经济的重要支柱之一，根据当前的现状预测，未来房地产行业经济整体发展前景较好，当然，在未来必然会面临更多发展机遇，但同时也需应对各种各样的挑战。

第一，房地产行业市场规模将逐渐缩小。我国房地产市场规模目前在全球虽然排名首位，但是，国家统计局数据显示，2019 年我国商品房销售面积同比增长较高，达到9.9%，共计17.961 平方米，目前我国已经步入了老龄化阶段，且新生儿数量不断下降，未来人口减少是大势所趋，随着刚需量萎缩，将来行业整体规模难免会下降[5]。

第二，住房需求结构将会发生变化。在过去的几十年，我国房产购买者通常是刚需人员，在未来，随着人民群众生活水平不断提升，住房需求结构将会发生变化。尤其是放开“二胎”政策以及国家提倡“三胎”之后，未来家庭需求方面会有更多老人帮忙带孩子，随着家庭人口结构出现调整，改善住房量会增加，由此造成住房需求结构出现改变。

第三，新兴技术会给行业发展带来更多机遇。对于房地产行业而言，在后续开发建设环境应注重BIM 技术的应用。该技术具有显著优势，比如提高设计质量、减少设计误差及各环节工作量、节约总成本、规避运营风险，提高产品安全性和质量等。房地产企业可以应用BIM 技术建立建筑物3D 模型，更直观地呈现建筑物的核心要素，比如尺寸、布局、结构等，还可以通过BIM 技术呈现内部细节，便于相关工作人员进一步提高设计效率。此外，该技术可以支持多人协同设计，可以保证团队工作效率达标等。总之，未来新兴技术尤其是BIM 技术将会在房地产行业得到更加广泛的应用。

结语：

综上所述，在国民经济发展过程中，房地产行业扮演着至关重要的角色。在新形势下推进房地产行业可持续发展意义重大，是保障国民经济健康发展的前提。现阶段，我国房地产行业经济发展过程中还存在许多问题，例如房地产行业金融体系不够健全、缺少明确的经济管理目标、一些企业忽视了资源合理应用及绿色环保、市场实际需求远远大于供应量，对行业发展极为不利。本文就此展开探究，并提出了对应的策略，希望不久的将来房地产行业能步入健康可持续发展的轨道。