浅谈房产测绘中房屋面积测绘问题

文／杨珂、陈静 济南市不动产登记中心 山东济南 250000

引言：

房产管理中测绘是比较关键的核心手段，其中房屋面积测绘又是重中之重，如果房屋面积测绘出现明显偏差问题，不仅仅会直接影响到房产所有人的权益，还会对于整个房地产行业的发展产生干扰和限制，应该引起相关工作人员高度重视。在房产测绘中执行房屋面积测绘任务时，虽然现阶段测绘整体水平正在不断提升，但是因为房屋面积测绘的难度较大，且面临着越来越高的要求，造成房屋面积测绘中依然存在着一些问题和不足。基于此，针对现阶段房屋面积测绘中存在的问题进行分析，明确其具体影响路径后，予以调整和改进，成为未来房产测绘发展的重要着眼点，应该予以高度关注。

1.房产测绘中的房屋面积测绘概述

1.1 房屋面积测绘要求

房屋面积测绘是房产测绘中比较关键的核心任务，其主要是围绕着房屋面积进行测绘计算，以便获取相应数据信息，实现对于房产管理的有力支持。在房屋面积测绘中，测绘人员应该首先高度关注于房屋面积的测绘要求，明确房屋面积的界定，确保相应测绘工作具备较强的标准化和规范化效果，避免在房屋面积测绘计算方面出现任何偏差问题。基于当前房屋面积测绘的具体任务目标来看，往往不仅仅涉及到了一般房屋室内面积的测绘，还需要高度关注于地下室以及阳台等附属空间的测绘计算，由此更好优化整个房产测绘效果。具体到房屋面积测绘处理中，测绘人员还需要高度关注于房屋套内面积以及分摊面积，力求形成合理区分，进而才能够更好优化房屋面积测绘结果，避免出现较为严重的混淆问题。在房屋面积测绘处理中，测绘人员应该注重综合全面分析测绘目标，对于房屋全部面积、部分面积以及不属于房屋面积的部分进行区别测绘处理，密切结合房屋建筑工程项目的实际状况，考虑房屋层高以及附属构成状况，最终确定出符合要求的房产测绘结果，避免出现较为明显的不适宜问题。为了有效确保房屋面积测绘的准确度，在测绘处理中，测绘人员还应该注重进行独立的两次测绘计算，然后计算两次结果的平均数，将其作为房屋面积测绘的结果，以此形成较为理想的房屋面积测绘误差控制效果[1]。

1.2 房屋面积测绘重要性

在房产测绘中，房屋面积测绘是比较重要的任务，其不仅仅直接关系到房产测绘效果，往往还和房屋所有人、房屋权属管理以及房地产行业发展存在密切关联，应该引起相关工作人员高度重视。房产测绘是确保房屋所有人权益的重要手段，要求确保房屋测绘具备理想的准确度，进而才能够明确房屋所有人的相应权益，尤其是对于房屋价值的评估测定，更是有赖于房产测绘工作的支持。从房产测绘在房屋所有人权益保护中的作用发挥来看，房屋面积是比较关键的核心指标，这也就需要在房产测绘中予以高度关注，促使房屋面积测绘可以成为关键目标，依托测绘所得的房屋面积，实现对于房屋价值的准确判定，进而有效保障房屋所有人权益。现阶段房地产行业的发展速度较快，房产交易量不断增多，在房产交易过程中，房屋价值的确定至关重要，如此也就凸显出了房屋面积测绘的重要性，要求测绘人员可以准确控制房屋面积，进而也就可以根据面积和市场行情，估算房屋价值，确保房产交易公正规范，以此为房地产行业发展创造理想条件。此外，从房屋权属管理方面来看，无论是房屋权属登记，还是后续变更管理，房屋面积均是比较关键的核心信息，为了确保该信息准确可靠，房屋面积测绘同样也是比较关键的核心工作，只有借助于房屋面积测绘来确定好房屋面积，且能够对其进行跟踪管理，才能够更好优化支持房屋权属管理工作，满足当前不断提升的房屋权属管理要求[2]。

2.房产测绘中房屋面积测绘问题分析

2.1 测绘流程不规范

房产测绘中房屋面积测绘难度较大，测绘流程相对也较为复杂，如果在测绘过程中出现了较为明显的不规范问题，则必然会直接影响到房屋面积测绘结果，成为不容忽视的重要问题表现。虽然从总体层面来看，房屋面积测绘流程相对简单，测绘人员首先需要进行野外测绘，收集相关联的房屋面积信息资料，然后再进行内部图形处理，最终通过计算获得房屋面积。但是具体到房屋面积测绘工作执行中，依然存在着一些容易混淆的因素，具体的工作执行难以形成高效顺畅局面，进而影响到房屋面积测绘最终结果。比如在野外测绘工作开展中，测绘人员就容易在测绘目标确定以及测绘仪器设备选择等方面出现流程不规范问题，难以形成较为理想的测绘结果，可能导致获得的数据信息资料出现偏差问题。在内部图形处理中，测绘人员同样也可能因为各个图形的处理顺序不当，或者是对于房屋平面布置图的分析不充分，导致房屋面积测绘结果受到影响。在房屋面积计算处理时，同样也很可能会因为计算方法选择不当，或者是测算顺序不当，影响最终房屋面积准确度，出现的误差相对较大。该方面问题的出现主要是因为相关工作人员对于房屋面积测绘的相关规范不够熟悉，难以围绕着具体工作任务来制定工作流程，对于各个房屋面积测绘环节的前后关联性缺乏深入分析，进而影响到房屋面积测绘效果，成为当前不容忽视的核心干扰因素。

2.2 测绘仪器设备问题

房产测绘中房屋面积测绘存在的问题还表现在测绘仪器设备方面，这也是直接影响最终房屋面积测绘结果的重要因素。在房屋面积测绘中，测绘仪器设备的重要作用不容忽视，如果该方面存在偏差问题，则必然会影响到测绘工作的有序开展，同时还会影响到房屋面积测绘准确度。具体到房屋面积测绘中所用仪器设备的基本状况进行分析，存在的问题首先表现为测绘仪器设备的选用不合理，测绘人员没有能够具体围绕着房屋面积测绘项目进行综合分析，导致所选测绘仪器设备的匹配性不足，难以在项目中有序应用，出现了明显的测绘不可行问题，在后续测绘处理中如果不能够予以适应性调整，则必然会影响到房屋面积测绘准确度。此外，测绘仪器设备方面的问题还表现出了明显的滞后性特点，因为当前房屋面积测绘中应用的仪器设备并没有能够予以及时更新换代，依然沿用传统滞后的测绘仪器，如此也就容易在测绘结果准确度方面出现偏差问题，难以符合现阶段房屋面积测绘不断提升的准确度要求，成为不容忽视的限制和影响因素[3]。比如对于一些房屋地面不是特别平整或者是严重不规则的项目，在房屋面积测绘中采取传统测绘仪器，就容易受到严重干扰，难以形成理想的房屋面积测绘结果，有待于在未来不断更新调整。

2.3 面积分析计算问题

房产测绘中房屋面积测绘存在的问题还表现在测绘数据信息的分析计算方面，因为房屋面积相关数据信息的计算不够合理准确，所得房屋面积测绘结果必然也就会出现偏差问题。具体到房屋面积分析和计算工作开展中，存在的问题往往表现在多个方面，比如房屋面积计算的依据和目的不清晰，难以针对前期测绘获取的数据信息资料进行合理运用，导致最终形成的房屋面积计算结果不够准确。比如对于外墙共用建筑面积的处理、楼梯和电梯的处理以及分摊面积的计算，如果测绘人员存在着明显混淆或者是处理不规范问题，则必然会导致后续计算结果不够合理。在具体房屋面积测绘数据应用中，除了测绘数据本身存在问题会影响计算结果，数据降噪操作以及具体计算方法选择等存在问题，同样也会影响到最终房屋面积测绘结果的准确度。比如在数据降噪处理中，虽然测绘人员意识到了测绘数据降噪处理的必要性，也可以借助于必要的降噪操作来消除前期测绘误差带来的影响，但是如果过度使用数据降噪方法，则很可能对于数据本身带来不利影响，后续计算结果必然也就不够准确。当然，因为房屋面积分析计算的难度较大，数据量相对较多，如果测绘人员选择的计算手段不够理想，依然过度依赖于传统滞后的人工计算模式，同样也会增加该方面偏差几率，影响房屋面积测绘效果[4]。

2.4 测绘人员问题

房产测绘中房屋面积测绘的难度较大，对于测绘人员提出了较高要求，也容易出现测绘人员方面的偏差问题，成为影响最终房屋面积测绘准确度的重要因素。在房屋面积测绘过程中，测绘人员方面的问题表现在多个方面，比如测绘人员本身的综合素质和能力不足，就是影响房屋面积测绘工作有序开展的重要问题，因为房屋面积测绘复杂性较为突出，对于测绘人员形成较大挑战，如果测绘人员不具备相应的专业素养以及技能，难以在该方面工作中表现出较高的胜任力，后续房屋面积测绘工作也就会出现各类问题，无法将各类测绘技术和操作落实到位。此外，房屋面积测绘中参与人员如果不具备较高的质量意识，在工作开展中存在着较多的侥幸行为或者粗心大意问题，都会影响到测绘工作的执行效果，明显增加了房屋面积测绘过程中出现各类失误的几率，最终同样也会影响房屋面积测绘结果。比如对于房屋面积测绘中各个关键数据信息的收集和录入，一旦因为测绘人员的粗心大意，出现任何偏差问题，都会严重影响到房屋面积测绘结果，成为不容忽视的问题表现。

3.房产测绘中房屋面积测绘问题解决对策

3.1 规范测绘流程

房产测绘中房屋面积测绘处理中，规范整个测绘流程成为关键前提，测绘人员应该在明确房屋面积测绘任务目标和基本要求后，密切结合相关规范和标准要求，制定出合理可行的房屋面积测绘流程，促使各个房屋面积测绘环节可以得到准确设定，由此规避房屋面积测绘中可能出现的明显混乱无序问题。具体到房屋面积测绘流程规范中，测绘负责人应该注重深入细化野外测绘环节、内部图形处理环节以及房屋面积计算环节，促使这三个环节的具体执行可以形成理想的效果，避免在任何环节出现偏差问题，影响到最终房屋面积测绘结果。在房屋面积测绘中的野外测绘环节，测绘人员应该结合该项目具体要求，明确野外测绘的具体目标，进而也就可以选择适宜合理的测绘仪器设备，促使野外测绘工作可以获取所需要的数据信息资料，避免给后续工作开展带来较大影响和阻力。在野外测绘获取了详细全面信息资料后，内部图形处理流程同样也需要进行细化，测绘人员应该严格遵循网络化原则，实现对于前期获得所有数据信息资料的综合运用，促使这些信息资料可以和房屋建筑工程项目进行有效结合，能够转变为可供利用的具体图形文件，尤其是平面布置图，更是需要测绘人员进行准确处理，进而为后续房屋面积计算提供可靠支持。最后，针对房屋面积测绘前期获取的信息资料以及制作完成的图形，测绘人员还需要具体进行房屋面积的准确测算，结合房屋建筑工程项目的具体类型和测绘要求，选择适宜合理的计算方法，尽可能提升最终所得结果的准确度。当然，在最终计算得到房屋面积测绘结果后，测绘人员还需要对其进行准确核对检查，最终更好确保房屋面积测绘准确度，对于明显存在偏差失误的项目予以及时调整。

3.2 更新仪器设备

房产测绘中房屋面积测绘优化还需要从测绘仪器设备入手，以便促使房屋面积测绘工作得以有序落实，切实规避仪器设备方面的限制问题。在房屋面积测绘工作开展中，测绘人员应该着重围绕着具体项目进行深入全面分析，明确房屋面积测绘的具体任务要求以及现场状况，由此选择出最为匹配适宜的测绘仪器设备，确保相应测绘仪器设备可以形成理想的匹配性和可行性。比如针对房屋面积测绘结果的精确度要求，测绘人员就需要予以准确掌握，进而选择出测绘精确度相匹配的仪器设备，避免因为所选仪器设备的精准度不足，影响到最终房屋面积测绘结果。如果房屋地面平整度不足，或者是周围存在较多的干扰因素，测绘人员同样也需要针对性进行分析，促使所选仪器设备能够具备理想的应用条件，可以获取较为充分详尽的房屋面积相关信息资料，且能够具备理想现场操作应用效果，解决原有仪器设备应用中的可行性不足问题。在此基础上，未来房屋面积测绘还应该注重及时更新换代，积极引入运用一些先进测绘仪器设备，促使这些仪器设备可以较好服务于房屋面积测绘任务，由此更好降低房屋面积测绘难度，同时有效保障测绘结果的精确度。现阶段房屋面积测绘应该注重进一步推进3S 技术的应用，促使其可以在广泛普及运用的基础上，积极引入运用基于该模式的一些新技术和新手段，比如GPS-RTK 技术的应用就可以有效实现房屋面积测绘结果的优化，同时明显降低了房屋面积测绘难度。此外，房屋面积测绘还应该注重引入运用一些更为先进的图形处理技术，以便更好实现对于房屋的准确全面呈现，解决图形处理方面出现的明显制约问题，由此更好营造理想的房屋面积测算条件，尤其是对于现阶段颇受重视的一些新媒体技术，更是应该予以及时引入运用，由此更好优化房屋面积测绘效果[5]。

3.3 数据处理控制

在房产测绘中优化房屋面积测绘效果时，房屋面积相关数据信息的准确处理应用同样至关重要，测绘人员应该重点围绕着该方面出现的偏差问题进行有效防控，保障最终所得房屋面积测绘结果较为准确可靠。针对前期房屋面积测绘工作获取的所有数据信息，测绘人员应该注重对其进行恰当处理，借助于数据降噪操作手段，促使房屋面积测绘获取的数据信息资料可以得到必要调整，由此形成理想的应用条件，有效规避数据本身问题带来的不利影响。具体到房屋面积测绘数据处理中，测绘人员应该注重明确具体计算标准和规范，围绕着房屋面积测绘的相关规定，准确处理房屋面积中涉及到的各个关键因素，比如针对外墙共用建筑面积计算时，测绘人员就需要将该共用外墙的水平投影面积进行平均分，共用的两个建筑物各占一半，成为房屋面积测绘中不容忽视的构成部分[6]。在房屋面积测绘中计算分析工作开展中，相关计算公式的选择也需要严格按照规定执行，确保各个房屋面积的计算结果较为准确全面，避免因为计算本身方面的偏差问题，影响到最终房屋面积测绘效果。当然，为了更好降低房屋面积数据计算分析难度，同时提升计算准确度，测绘人员在处理大量数据信息时，往往还需要引入运用一些先进辅助计算工具，不断提升该方面的电算化水平，为相关工作的高效准确落实创造理想条件。

3.4 测绘人员控制

房产测绘中房屋面积测绘工作开展中，为了形成较为理想的结果保障条件，从测绘人员入手同样不容忽视，测绘团队建设应该引起重视，以便更好从人员层面入手，营造出理想的房屋面积测绘工作开展效果。在房屋面积测绘人员审查把关中，首先应该积极关注测绘人员的综合素质和能力，结合房屋面积测绘项目的实际需求，分析明确测绘人员应该具备的岗位胜任力，促使所有测绘人员能够准确掌握相关知识和技术，可以确保后续房屋面积测绘工作得以有序执行，解决测绘人员团队中滥竽充数人员存在，影响到工作实施效果。此外，房屋面积测绘人员的控制还应该表现在测绘过程中，要求针对测绘人员进行必要培训和指导，促使其可以在熟悉房屋面积测绘项目的基础上，表现出较高的质量意识，在具体工作开展中可以秉持精细化理念，确保各项测绘工作得以准确落实，有效降低测绘人员方面出现的明显失误几率，最终更好提升房屋面积测绘准确度[7]。

结语：

综上所述，房产测绘中房屋面积测绘是比较关键的核心任务，直接决定着房产管理效果，测绘人员应该注重予以严格把关控制。在房屋面积测绘中，因为该项工作的难度以及复杂性较为突出，测绘中容易出现各方面问题和不足，未来应该不断规范测绘流程，优选测绘仪器设备，确保数据分析处理适宜合理，最后在测绘人员的积极配合下，优化测绘结果。