保障性住房建设量质齐升

文／杨璐 泰安市保障性住房管理服务中心 山东泰安 271000

引言：

保障性住房是指政府为了满足低收入、困难家庭和特殊人群等群体的基本居住需求而实施的住房保障措施，是解决住房问题、促进社会公平和谐的重要途径。在加快城市化进程的过程中，城市人口不断增加，住房问题成为制约城市可持续发展的重要瓶颈。为解决住房问题，我国政府积极推行保障性住房建设，通过建设保障性住房，提高低收入群体和特殊人群的居住条件，促进城市经济的发展和社会的和谐稳定。然而，在保障性住房工程建设管理方面，仍然存在一些未被妥善解决的问题，如建设质量不高、配套设施缺乏、保障性住房分配不平均等。因此，对保障性住房工程建设管理的研究能够切实有效地解决居民住房问题，对提升民生服务质量具有现实意义。

1.国内外保障性住房的内涵与发展

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭或新市民、青年人所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。美国、德国、新加坡、英国、日本等国家，以及中国香港地区都在战后或经济大萧条等民众遇到巨大居住困难时大规模修建保障性住房。基于本国或本地区实际赋予其不同名称，如新加坡的称为“组合房屋”，日本的叫做“公营住宅”和“公团住宅”，中国香港地区的则称“公屋”和“居屋”。保障性住房作为社会保障的一部分，已经成为世界各国房地产中不可或缺的一部分。但由于各国保障性住房具体政策设计的不同，目前运行状况差异巨大，为我国保障性住房的建设提供了众多参考经验。新加坡的“组合房屋”、英国的中级租赁住房、日本的“公团住宅”，以及中国香港地区的“居屋”是运行情况较好的，目前仍有较大比例予以保存，与商品房总体差异不大。而美国、德国、英国社会租赁住房、日本公营住宅目前已经遇到城市贫困人口聚集、社会治安问题，较大比例的保障性住房已经被废弃，政府已经为此调整住房保障策略。通过对比保障性住房发展情况发现，政府政策和入住住户的整体素质对保障性住房的发展有决定性作用。因此，保障性住房为中低收入住户提供住房时，不仅要考虑住房建设和配套问题，更要通过混合居住、楼宇修缮、资金管理等方式实现保障性住房的可持续发展[1]。

2.国内保障性住房发展现状分析

当前，我国正致力于保障性住房的发展，以满足广大居民基本住房需求。以下是国内保障性住房发展现状分析。

（1）保障性住房供应现状。我国一直以来大力推进保障性住房建设，通过多种途径增加保障性住房的供应量，主要采取了以下措施：第一，国家出资建设公租房，将土地资源和资金投入到保障性住房建设中，建设公共租赁住房，在提供住房的同时增加租赁市场供给；第二，引导多方参与保障性住房建设，例如支持保障性租赁住房“多元化”参与，允许企事业单位建设自有保障性租赁住房，优先满足本单位职工需求，提高了产业园区生活配套设施建设的面积比例等；第三，加强金融支持，加大财政补贴和优惠政策，通过银行贷款、引导REITs 等证券进入保障性住房领域等方式，缓解保障性住房资金压力。总体来看，保障性住房供应量在逐年增加。但是，由于保障性住房投资成本较高、落实难度大等因素，供应量的增长仍然面临一定的困难。由于城市人口增长较快、人口流动较大以及土地资源有限等原因，供给量仍然无法完全满足需求。另外，保障性住房建设的地段选择、面积规划、设施配置等问题也可以进一步优化。

（2）保障性住房管理和运营现状。要想实现保障性住房有效以及可持续利用，如何运营以及管理同样也是重要课题。目前我国保障性住房主要是委托专门的机构进行运营与管理，例如安居集团。同时在官网进行资格审核与统一分配。在日常维护方面，加强对住房出租、管理和维护、完善租房合同、规范租金收取、加强物业管理、加强对住房设施和公共区域的维修和维护，保障住户居住条件的合理化和舒适度，这些措施有效保障住户的权益，实现了保障性住房的长期可持续使用。尽管已经投入大量资金用于保障性住房的建设，但是由于人口规模庞大、建设成本较高等原因，资金投入仍然不足。同时，保障性住房的运营和维护也需要大量的资金支持。虽然在保障性住房管理和运营方面已经形成了一系列流程，但是由于保障性住房的特殊性，管理和运营中仍然存在一些问题，如物业服务不到位等，这些都需要进一步完善和提高[2]。

3.保障性住房配建的对策建议

我国保障性住房建设是一个长期的、系统性的工程。为了满足广大人民群众的住房需求，需要政府、社会组织和企业界共同努力。参考国际上保障性住房供应以及运营方式所遇到的困难与对应的做法，以下是对我国保障性住房供应与运营方式的一些发展建议。

3.1 保障性住房需要金融活水支持

一方面，加大对产业园区保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。例如，北京市住建委的通知就提到，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。另一方面，加强科技赋能，创新金融服务。例如，建设银行上海市分行开通了保障性租赁住房专属通道，通过金融科技赋能，集中展示各地保障性租赁住房项目房源，提供相关政策咨询，从而推动住房租赁市场健康发展。可以通过增加住房保障专项资金、设立住房保障基金等方式增加对保障性住房的投入，扩大保障性住房的供应规模。例如德国住房发展银行提供了大量的资金支持保障性住房的建设发展、新加坡的住房管理局通过改善公共住房设施和提高管理水平来提高公共住房的质量。引导社会资本投资保障性住房项目，鼓励社会资本参与保障性住房的供应，同时加强规范，确保保障性住房的质量和运营效率。例如美国的保障性住房鼓励私人业主提供，国家通过提供住房补贴、支持公共住房建设和提供税收优惠等方式来促进保障性住房的供应。

3.2 建立新时期保障性住房相关制度

在我国，由于城市化进程加速和居民人口增长，保障性住房建设任务日益繁重。然而，部分地区缺乏与本地区实际情况相符的保障性住房建设与管理机制，严重阻碍了保障性住房建设进展，也影响了保障性住房工程的质量和效果。为解决这些问题，各区域需要建立新时期的保障性住房相关制度，加强对保障性住房工程建设管理的监管和规范，制定相应的法律、法规和规范性文件，明确政府、市场、社会的职责和角色。充分考虑不同地区和群体的特点和需求，为保障性住房建设提供更加有针对性的政策支持。建立健全政府主导的工程建设审批、质量监管、安全监控和投资管理机制，加大工程建设的管理和监督力度，严厉打击违规行为，保障消费者的合法权益。例如不良建筑企业存在使用低质量材料建造建筑物的行为，包括使用过时、次品、损坏或未经认证的材料，这些材料可能无法承受预期的负载或持续时间，导致损坏和降低建筑物的寿命。而这些问题可能会在建筑物投入使用后几年、几十年后才显现出来，因此可能会给公众带来长期的安全隐患。或者在施工过程中采取不当的方法和技术，如果施工工人没有正确安装建筑物的结构元素，也可能会导致结构不稳定，从而严重威胁到人们的生命财产安全。此外，还应当加强对用地资源的规划和配置，建立保障性住房用地的统一调配机制，合理配置土地资源，例如通过公开招标、拍卖等方式向开发商或社会组织提供保障性住房用地，或者通过政府自建方式来获取用地。确保保障性住房的建设和发展能够与城市发展规划相协调，从根本上避免土地资源浪费和城市空间混乱的问题[3]。

3.3 足额配建保障性住房的公共设施

在实际运营管理中，保障性住房住户和商品住房住户存在不同程度事实上的资源共享，双方权利会日趋均衡化。若在建设阶段不按照相关要求足额配建保障性住房的公共设施，则将在使用过程中进一步加剧资源紧缺性和双方的矛盾。保障性住房配建已经是在各国保障性住房建设的重要趋势，资源共享业已成为事实，政府主管部门应该从源头做起，按照相关标准和规定足额配建保障性住房的公共设施，同时保障商品住房和保障性住房住户的利益。

3.4 商品房市场的发展

对于地方政府而言，在城镇化高速增长时期，他们更关注商品房市场的发展，通过繁荣商品房交易，能够为地方政府持续带来规模性的土地收益与税收，反哺城市基础设施建设，形成地产与基建投资双驱动模式。但是，随着城市规模不断扩张，以及房价越来越高，这种硬件投资驱动的空间大幅收窄，未来城市发展依赖大量各类人才以及年轻劳动力的涌入，创造更多就业、提高经济效率、增加税收。这意味着，城市未来地产业发展要从过去服务于投资的商品房，转向服务劳动的保障房，为新市民提供低门槛的居住环境，吸引创新人才和年轻劳动力的涌入[4]。

3.5 档案电子化、业务信息化、设施智能化

加快推进公租房小区智慧管理。通过市县一体的“城镇住房保障在线服务平台”、集中办公的“一站式”综合服务中心等，让群众办事“往返跑”转为“网上办”，全面提升公租房管理服务水平，把保障性住房打造成“精品工程”“宜居之家”。以某综合保税区网外配套宿舍保障性租赁住房项目为例，该项目首期8 栋楼房的主体已封顶，规划建设20 栋3479 间租赁住房，可容纳约1 万人入住。该项目设有智慧安防系统，将建设员工餐厅、健身中心、商超、图书室、台球室、动漫城等配套设施和商业综合体、学校、公交等公共设施，实现从“住有所居”到“住更宜居”转变，让新市民、青年人有更多获得感、幸福感、安全感[5]。

3.6 保障性住房要因地制宜

鼓励统筹利用产业园区中工业项目配套用地建设筹集宿舍型、公寓型保障性租赁住房。通过“土地增、财政补、金融扶”等方式，积极落实政策优惠，加大对企业的支持力度，鼓励企业参与投资建设保障性租赁住房。

3.7 保障性住房的公平、合理分配

在保障性住房分配方面，由于信息不对称或供需不平衡等种种因素，经常导致分配不均衡的不良现象出现。这就需要在保障性住房管理机制中，政府采取一系列策略来保证公平、合理的分配，能够增强外来务工人员的申请信心，让保障性住房工程建设能够实现其真正保障民生的价值。一方面，政府应该制定公平、合理的申请和审核制度，确保住房分配的公平性和透明性。同时，政府应该考虑到申请人的紧急程度和住房需求的紧迫程度，根据不同的申请者情况，采用不同的住房分配方式。例如，对于有经济困难的家庭，政府可以通过积分制度来评估他们的申请，并根据积分高低来决定住房分配的先后顺序，以优先满足低收入、特殊困难等群体的住房需求[6]。另一方面，应加强公众参与，广泛听取群众意见，建立与居民沟通的渠道，增加住房分配的透明度和公正性。同时，政府可以通过开展宣传教育活动，提高公众对住房分配制度的认知度和信任度，促进住房分配的公平、合理。需要注意的是，在保障性住房的分配过程中，需要对租用者进行跟踪调查，对已租赁、待分配、已退房信息进行及时更新与记录，以便于实时了解保障性住房的运用情况，设计出更加科学合理的保障性住房分配方案。这也就预示着保障性住房的流通过程中，应根据人口整体情况的变化及时进行调整，以满足更多贫困人口的住房需求。而在进步的角度，政府要积极推进农村乡村振兴战略，加快农村经济发展和城乡融合，促进贫困地区的脱贫致富，提高贫困人口的收入水平和生活品质。只有这样，才能更好地实现保障性住房的公平分配，为乡村振兴事业的发展做出更大的贡献。

3.8 增强配建类保障性住房的民生属性

政府需要加强对保障性住房相关权益的透明度，明确保障性住房的民生属性，减轻金融属性，以此来杜绝基于投资需求申请保障性住房。配建类的保障性住房由于与商品住房位属同一小区，具有更高的潜在升值空间，要限制低价购入的配建类保障性住房市场化买卖。政府可以通过设定合理的保障性住房申请条件，明确轮候规则，限制住房面积，禁止转租、出租和自由出售等方式降低保障性住房的投资性价比，去除其金融属性[7]。

3.9 加强公共租赁住房建设

在新的保障性住房建设选址时，更多地考虑区位和交通等因素，提高保障性住房使用率。例如，德国通过租金补贴和公共租赁住房的建设来促进低收入家庭的住房保障。此外，德国还支持社会组织和合作社等非营利机构参与保障性住房的供应，这些组织可以通过改造闲置房屋等方式提供住房资源[8]。

3.10 提升保障性住房的质量

在保障性住房工程建设中，由于建设的限制条件和人力资源等方面的限制，很有可能会存在一些质量问题，如建筑材料的质量、施工技术质量问题等等。因此，相关工程负责人应加强对施工过程的管理，提升保障性住房的质量。在保障性住房工程建设的过程中，要严格执行国家和地方的相关标准和规范，对建筑材料和施工技术进行严格的把关，确保每一项工程都符合质量要求。进行全方位的监控管理，例如对建筑材料进行检测，对施工过程进行监测等，及时发现并纠正工程中存在的问题，对建筑质量进行严格把关。在这一过程中，相关项目负责人应将新兴技术充分运用到保障性住房建设工程中来，加强对保障性住房工程建设的技术支持，提高工程施工水平，改善施工环境，促进工程质量的提高。对于施工过程中遇到的问题，要积极推进技术改造，避免因施工过程中的技术问题产生的安全隐患与质量问题。作为政府，更要加强对工程质量的监督。可以通过建立保障性住房工程的质量评估制度，制定评估标准，建立评估机制，来实现对保障性住房工程质量的全面评估。并要针对评估结果，及时采取相应的措施，加强工程管理，完善工程质量，保障人民群众的居住权利不受损害[9]。

3.11 保障性住房运营发展建议

（1）完善保障性住房运营机构，在现有的基础上增加保障性住房项目支持机构。例如，德国的住房发展银行专门负责管理和分配公共住房资源，确保住房资源的公平分配和利用，新加坡的住房管理局对公共住房进行统一管理经营。

（2）提高保障性住房运营水平。例如新加坡通过提供公共设施、社区服务和住房维修等服务来提高公共住房的居住质量。美国的保障性住房通常由非营利组织进行具体的住房运营和服务。

（3）支持社区自治。鼓励居民参与保障性住房的管理和维护，建立完善的社区自治机制。例如，德国的社会住房通常由住户委员会管理和维护[10]。

结语：

综上所述，近年来我国高度重视保障性住房建设与运营过程，通过新建、盘活存量以及引导多方参与等方式不断扩大保障性住房的供给，解决了更多人的住房问题。保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格管理项目和控制成本，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。保障性住房要建好更要管好。应建立公平公正的配售机制，加强监督审计。要实施严格封闭管理，不得上市交易。应进一步完善政策体系，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。