探索重塑城市IP的城市更新策略

■ 上海天华建筑设计有限公司副总建筑师 张婧

南京长江大桥是新中国经济建设的重要成就、中国桥梁建设的重要里程碑，也是南京最有代表性的地标之一。作为南京的城市IP，南京长江大桥承载着这座城市的记忆、工作、生活和南京人的喜怒哀乐，承载着几代人情感与记忆的符号，它的形象早已融入南京人的DNA之中。从1958年南京长江大桥设计建设至今，在近65年中，南京长江大桥及周边片区历经数次更新建设、功能完善、城市公共空间的再造，以促进南京长江大桥的记忆活化与空间更新，激发市民对于这座城市标志和城市IP的深刻记忆和热爱。

伴随着《南京城市更新试点实施方案》的全面推进和南京长江大桥桥北片区周边城市更新和城市整体提升工程的全面启动，桥北万象汇项目作为南京市首批城市更新试点项目之一以及大桥周边功能、城市形象、交通节点的重要组成部分，将成为一个激发大桥活力、重塑城市IP的城市更新亮点工程。项目通过空间重塑、立面有机更新、强化公共交通，激活城市公共空间，为南京探索城市更新路径，特别是促进城市标志性片区重新焕发活力增添新注脚，为城市生活注入新内涵。

背景

在历史遗产丰富、文化名胜众多的南京，1968年建成通车的南京长江大桥仍然是重要的地标和城市象征。雄伟的“三面红旗”桥头堡、时代特征强烈的工农兵雕像、天堑飞虹的磅礴气势，大桥的一切早已成为承载几代人情感与记忆的符号。

毗邻大桥北侧的南京桥北万象汇是一个中型体量的购物中心改造项目，该项目原为乐都汇购物中心，结构封顶后停滞数年，而后由华润置地接手。如何跳脱出重重局限，抓住江北新区的发展机遇，从而引领江北商业升级，是开发、招商与设计团队的共同目标。

挑战

原建筑体量约10万平方米。上海AICO团队介入该项目时，首先思考的是如何在这样的中型体量中注入足够丰富的体验，并创造能应对未来变化的灵活性，以应对来自周遭大体量商业项目的竞争。其次，建筑道路退界距离过大，失去了宜人的步行尺度，且周围交通拥堵，不利于人气聚集。结合未来地铁线路的开发，团队需要给出最佳的交通流线策略。此外，由于天然的“与桥共生”的地理位置，团队希望能把握住这一特性，让建筑能与大桥展开对话，使其成为一个具有场所精神的城市客厅。

改造更新策略

整体改造策略紧扣“桥见万象”的概念，设计的初衷是在空间、业态、形象上与大桥产生互动，激发活力，并向每天穿梭于桥面的约10万车流展示建筑独特的魅力。同时，希望在这个场所内部，人们能以全新的视角远眺大桥、展望城市。

多维度串联：高效开放的TOD

建设中的S8号线南延线与地铁11号线将汇聚于项目地下，而场地原地库出入口位于项目主入口正对的街角，阻挡了人行流线，阻碍了与地铁的连通。基于以上条件，团队调整了地库出入口位置，预留了地铁连接通道，在街角创造了一个将地下商业与地铁和地面连通的下沉广场。

通过多维度串联不同标高，各层人流可以更快速地进入建筑空间。结合情景营造的下沉广场和延伸入建筑内的天光顶棚，可将光线引入到B1室内区域，同时与地铁无缝衔接，让这块区域成为一个开放而活跃的人气聚集地。

多层次体验：移步异景的城市客厅

建筑内部以主挑空空间为连接，原有上下对齐的呆板形态被打破，以分区方式塑造多样的情境空间。整体上的动线安排给予顾客移步异景、提升向上的引导。

在五层，原有建筑南侧立面被打开并抬升为10米高的挑空空间。雄伟的长江大桥如画卷般嵌入在这个恢弘空间中，形成极具记忆点的大桥观赏点和整个项目的亮点，人们可以从中庭的各个角度感受到扑面而来的壮阔景观。

屋顶机电设备被集中布置后，空间得以释放为令人心旷神怡的屋顶花园。沿五层东侧手扶梯可到达户外六层免费开放的亲子乐园，服务广大家庭。拾阶而上，行至七层，迎来了建筑的最高点。在这一层，设计团队将屋顶的完成面处理成与立面齐平，让立面朝向大桥的一面完全打开，增强了观景的体验。络绎不绝的来访者在此打卡留念，以全新的角度致敬历史风貌，延续对城市的热爱。

尊重文脉，激发活力，桥见万象

在立面上，设计团队将原本封闭暗淡的建筑变身为大桥畔充满活力的场所。在三至四层采用了棕色折形铝板，如同贯穿整个建筑的暖色能量带，兼具活力与亲和力。上部的彩釉玻璃灯箱在夜间呈现发光效果，与大桥交相辉映。

项目更新前后对比

在材料上，上部的彩釉玻璃远看是一个整体的面，近距离观察则有条纹肌理感，质感更为丰富。中部能量带结合了棕色铝板和高透玻璃，强调对大桥的开放性。下部以玻璃和铝板为主要材料，在入口两侧按照双层店铺的效果进行设计，简洁而大气。

改造后的建筑是华润置地在南京的首个万象系项目，同时也是致敬历史风貌、缝合城市肌理、提升区域能级的活力组织。

后记

桥北万象汇开幕后，依托强大的商业运营实力，引入240余家甄选店铺，50%为区域首进品牌，刷新了南京城市商业格局。开业当日即实现100%开业率，客流量与营业额均超出预期。运营至今，获得了来自业界、品牌方和消费者的一致好评。桥北万象汇获得巨大成功的部分原因得益于设计团队和招商团队的紧密配合。

在明确“高竞争次商圈中小体量改造项目”的定位后，招商团队提出了“引领江北消费升级，主打潮流精致”的招商理念。结合项目的改造策略，招商团队还以“上下两级客流引擎”的商业逻辑作为吸引市场的动力。

下沉广场和B1层是下部引擎，导入地面和未来轨道交通客流。针对改造项目的特性，招商团队将招商工作前置，在与设计团队的共同努力下，实现动线规划顺畅、无死角，扶梯数量、角度、方向合理和铺位展面控制得当等目标。

五层的高挑空空间是上部引擎，将客流吸引至高区。目前，除一些美陈之外，此处留出足够的空间给来访者从各个角度欣赏长江大桥。未来，将结合实际情况计划设置精美的咖啡和下午茶区，营造地标景观与社交场景相结合的餐饮目的地。七层的露台目前设置了免费开放户外草坪空间，未来将结合运营情况和夜经济的发展，考虑设置江北空中餐酒吧，将景观的体验做到极致……诸多艰苦而细致的工作为项目的成功开业和后续运营奠定了坚实的基础。