热门城市土地招拍挂动作频繁 取消地价上限能否激活房地产？

《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道

进入今年的最后一个月，各城市的土地招拍挂动作明显加快。“价高者得”也成为不少城市土拍公告中的关键词，取消地价上限已成为土拍市场的新特征，且正在向一线城市的土拍市场蔓延。

土拍动态频繁，“取消限价”成为热议焦点

从自然资源部网站收录的各地涉住宅用地出让公告数量上看，进入12月，各地土拍动作频繁。仅12 月1 日，就有45 则土地使用权挂牌出让公告发布，其中不乏成都、重庆、武汉、昆明等热点城市。

回顾11 月，广州黄埔区挂牌出让地块、成都启动7 宗土地拍卖、苏州第八次集中供地完成出让等土拍动态引发业界高度关注。相较以往，这类热门城市的土地招拍挂动作因“取消地价上限”格外引人注目。

据广州规划和自然资源局网站信息显示，11 月21 日，广州黄埔区挂牌出让一宗二类居住用地兼容文化设施用地使用权，地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711 平方米。

值得注意的是，出让公告仅显示“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”，并没有设定最高限制地价。因而，业内广泛将其解读为广州土拍就此取消限价，广州成为四大一线城市中首座取消地价上限的城市。

业内有观点认为，当前取消地价上限在一定程度上相当于是给当地房价一个稳中向上的“支点”，在刺激房地产消费、激活楼市方面有一定积极意义。如广州这类一线城市的动作具有一定的“风向标”效应，因而备受关注。

事实上，抛开“一线城市”这一前置条件，取消地价上限在各地的土拍市场上早已不是新鲜事，其中就包括不少在房地产经济上不逊色于一线城市的所谓“准一线城市”。这些城市在取消地价上限后的土拍市场表现也往往更受关注，业内不少人将其视为一线城市土拍创新的“推演”或“试点”。

11 月9 日，杭州市挂牌出让10宗地块，按照“价高者得”的原则确定竞得人；11 月15 日，成都取消土地限价后举行首次土拍，拍卖规则显示不再设置“土地最高限价”，而是采取“竞地价”的方式进行拍卖；11 月29 日，苏州第八批次集中供地完成出让，此次是苏州取消土地限价后的首场土拍。

从成交结果来看，取消土地最高限价一定程度上对热门地块的溢价成交有影响，但对于其余地块的成交价影响不大，二者分化情况明显。

11 月30 日，成都取消限价后的第二场土拍中，天府新区麓湖湖区43.7亩住兼商用地，凭借自身条件以及周边属性颇受关注。根据机构监测，最终该地块由润达丰控股滨江地产以88556 万元竞得，成交楼面价16900元/平方米、溢价率60.95%，这也是此次土拍中唯一溢价成交的宗地。其余双流3 宗地块、青白江一宗地块均由地方国企底价成交，温江两宗地块因故终止。

11 月29 日，苏州第八批次集中供地完成出让，6 宗涉宅地分别位于吴中区、工业园区、相城区，总出让面积约28.62 万平方米，总建筑面积为40.66 万平方米。最终6 宗土地的土拍结果为一宗溢价成交、5 宗底价成交，总成交额约为75 亿元。其中溢价成交的地块为奥体板块的一宗热门地块，北京金隅以总价28.96 亿元、楼面价39027 元/平方米和溢价率30.9%竞获地块。纵观此次土拍，拿地房企多数为地方国企，且大多延续了联合拿地的模式。

广州之后，其余一线城市土拍是否会取消限价？

继广州之后，北京、上海、深圳，谁会第一时间跟进取消限价？这成为业内极具讨论热度的话题之一。

11 月27 日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2023 年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及13 宗地，土地面积65 公顷，建筑规模126 万平方米。由于上述清单并非正式公告，这13 宗土地是否会以不设上限的“价高者得”模式竞拍目前尚不明确，这也加剧了业界对此的猜测。

当地一些房地产销售人员在推荐房产时，已主观地将“取消限价”作为“铁板钉钉”的事，催促客户尽早买房，以免房价因此上涨后增加购房成本。但从北京最近的土地招拍挂项目公告来看，当前的土拍依然设有明确的价格上限。

据易居研究院统计显示，目前全国至少有23 个城市取消了限地价或明确放开地价，包括广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、天津等。

另据中指研究院最新监测数据显示，截至目前，在22 个采取“两集中”（即集中发布出让公告、集中组织出让活动）土地出让方式的城市中，已全部发布涉住宅用地公告，其中18 城恢复了“价高者得”的规则，目前仅有北京、上海、深圳、宁波仍在执行“限地价”政策。

视觉中国

分析“取消限价”这一土拍市场趋势，中指研究院认为，房地产市场供求关系已发生重大变化，市场旺盛期出台的限制性措施正在逐步退出舞台，新政后市场经历短暂需求释放后逐步回归平稳，取消土地限价将有助于稳房价、稳预期、稳市场。

易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析表示，从上述取消限价的城市名单可以看出，二线城市放开土地市场的积极性非常高，同时一些经济发达的三线城市也在放开；一线城市中广州已经行动，说明政策也有积极调整的可能。政策放松的逻辑在于，先行试点观察市场的反应再做后续调整推进，一线城市的政策动向具有非常强的导向。说明土地市场的全面放松正在到来，继需求侧方面的政策放松后，供给侧层面的政策放松已经到来。

严跃进认为，土拍价格上限的放开，一方面有助于优质土地价格的发现，利好出让金的增加；另一方面，部分城市增加了取消房价限制的措施，也使得拿地的利润空间增大，这对于激活房企拿地积极性，确保土地市场复苏和向好发展，以及进一步影响市场预期等都有积极作用。预计后续各地在地价方面还会进一步放松，更好推动土地市场的复苏和健康发展。