房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究

文／宋保青 太原首开龙泰置业有限责任公司 山西太原 030000

1.成本造价全过程控制概述

1.1 成本造价全过程控制概述

全过程控制是从项目测算、估算、可行性研究、过程的目标成本的编制、造价的管理、进度管理等，实现全过程控制的系统流程。从项目成本控制的基本原理来看，所谓全过程控制，是指在变化的条件下，为了保证其目标的实现，按照事先拟定的计划和标准，在实施中对受控对象的实际值和计划值进行比较、检查、监督、指导和修正，并达成预期目标。

成本造价全过程控制主要是指在工程建设前期、投资决策、设计施工以及竣工交付阶段进行的，通过各种途径实现建筑各个流程造价费用管理、控制和监督的过程。在建筑工程项目全过程管理成本造价控制中，项目的质量控制、进度控制、成本控制等都属于涵盖内容。成本造价全过程控制的效果会影响建筑产品的价格，甚至决定了建筑行业的未来发展，影响着投资者的经济效益高低。

1.2 成本造价全过程控制的重要性

成本造价全过程控制作为房地产成本管理的重要内容，更应当引起企业的重视，需要在保证建筑工程质量的基础上，不断控制工程项目的成本造价，以此提高企业在项目开发建设中的利润水平，促进企业竞争水平提升。

1.2.1 房地产行业整体面临改革局面

近年来，在房地产行业快速发展的过程中，行业整体的专业化水平大幅提升，不过从房地产成本管理的总体情况来看，成本管理工作成效与行业发展仍然处于失衡的阶段，侧面体现出房地产成本管理具有一定滞后性，不利于行业整体的成本控制及经济效益提升。经济成本对房地产行业的发展具有至关重要的作用，近年来我国房地产行业的内部竞争不断加剧，许多房地产企业陷入经营困境，大量房地产项目停滞，使得行业整体发展速度变缓。为此，房地产行业需要正视经济市场的外部影响，从成本管理做起，加强对房地产项目成本造价的全过程控制，深入对其中存在的问题展开分析，找到有效的解决对策，只有这样，才能发挥对行业整体健康发展的推动作用。

1.2.2 政府调控对房地产企业优质化发展提出了更高的要求

当前，由于我国的经济体制正在不断改革升级，再加上政府部门对于房地产行业的经济发展情况进行了宏观调控，房地产市场转型升级是必然趋势。房地产行业限购政策的发布压缩了房地产建筑的建设空间，在市场行情和市场调控的影响下，房地产销售价格也有回落趋势，以上问题都导致了房地产行业的整体利润水平降低。市场化发展让房地产的交易价格和交易信息透明公开，这让市场口碑好、建设标准高的企业成为开发商首选。但是，市场竞争越来越大是不争的事实，竞争者增加，也意味着很可能出现“价格战”等恶意竞争行为，尤其是买方难以掌握真实的市场情况，这容易导致市场陷入不完全竞争的状态。与此同时，中国房地产开发市场趋于饱和，各地房地产开发水平较高，能利用、可开发的土地资源也越来越少，土地价格的上升使得房地产开发的经济成本大幅提升。在当今形势之下，房地产企业要想保证利润，不得不重视成本管理工作的开展。

2.房地产行业成本管理的特点

2.1 成本管理目的性明确

房地产行业涉及的范围十分广泛，例如：办公楼、住宅、商场、剧院以及体育场等，不同区域、不同地段所建设的建筑成本管理都需要进行整体规范，才能保障房地产开发目标顺利有效实现。另外，由于不同建筑有着不同的使用功能，在外形设计与内部结构上存在一定差异，针对这一问题需要房地产项目具备十分明显的目的性特征。

2.2 资金需求量大

房地产项目的规模、工程量十分庞大，在项目启动前和正式建设阶段需要投入大量资金，避免房地产开发建设项目中出现资金流动受阻、资金链断裂而导致项目停工的问题出现，资金链的稳定性直接影响企业的经济效益。房地产开发企业具备强大资金实力是从事房地产行业的基础。同时为开源节流，企业要有较强的成本管理水平，只有这样，才能有效管理资金，并应对资金风险给项目造成的不良影响。

2.3 成本管理市场趋于规范

土地是房地产项目开发中的基础资源，土地资源的分配和利用对经济发展以及社会稳定有着巨大影响，而政府对土地资源的利用、交易等均有着严格限制，因此房地产行业的规范程度逐渐升高。

2.4 供给滞后

房地产开发周期较长，供给增加通常需要较长时间，由于房地产使用具有耐久性特征，在市场上供过于求的情况下，市场要经过很长时间才能消化多余供给，侧面说明房地产的供给变动具有显著滞后性特征，成本管理工作周期较长。

3.房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用现状及存在的问题

3.1 房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用现状

成本管理工作致力于稳定资金链、提升资金使用效益，减少项目开发建设中的成本资源浪费问题。目前，我国房地产企业越来越关注成本管理工作的开展，并不断调整成本管理工作的技巧和方式，以求从中获取更高的经济效益。从房地产行业整体的成本管理情况来看，还有一些企业在成本造价全过程控制中还面临各种问题，如：管理人员不够重视成本控制，造价控制的方法落后等。

3.2 房地产成本管理中成本造价全过程控制运用存在的问题

3.2.1 管理人员不够重视成本控制

部分项目管理人员对房地产成本管理中的成本造价全过程控制缺少足够认识，管理人员对各类影响成本造价的因素缺少深入分析，使得房地产成本管理存在一定随意和盲目性，导致实际工作中存在管理不到位的情况。部分管理人员没有更新观念，针对房地产项目的成本造价比较单一，这样就不利于整体把控项目成本造价，尤其是无法保证成本相关数据的真实与可靠性，以上问题直接导致成本造价全过程控制的总体效果受到负面影响。

3.2.2 造价控制的方法落后

从房地产行业的造价控制整体发展情况来看，运用新科技、新理念进行成本造价计算与控制的企业较少，许多企业在成本管理中采用的计算方式还比较落后，不仅会导致大量时间与精力浪费，对后期控制房地产项目的成本造价也会产生一些不良影响，很容易导致项目出现超预算的情况，不仅可能超预算，而且很大可能预算起不到预控作用，给企业带来严重经济损失[1]。

3.2.3 全过程控制落实不足

房地产项目的成本造价控制，需要从项目的全生命周期入手，通过全过程控制，降低项目的成本支出。目前，很多房地产开发企业在项目开展前还缺少科学规划，因为没有做好全过程控制，往往前期稳定、后期管理混乱、资金浪费严重等问题频发，难以实现对整个项目资金的有效监督和科学成本管理。部分企业针对房地产项目的全生命周期管理认知不够，没有成本监督体系，缺少监督控制，全过程阶段落实不到位，不利于对房地产项目成本造价的全过程控制。

3.2.4 成本控制体系不完善

健全的成本管理系统对于房地产企业来说是必不可少的，由于部分企业缺少完善的成本管理系统，缺少专职的成本管理部门和成本管理人员，很容易导致项目资金出现超预算的情况，长此以往会给企业带来严重的经济损失[2]。

4.房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用策略

4.1 提升成本管理力度

房地产企业应该重视提升成本管理力度。在企业内部需要营造良好的成本管理氛围，将成本管理与企业文化进行捆绑。比如，不定期开展专项督导工作，强化成本管理效果，提高企业管理水平。企业决策层应该根据房地产企业的战略规划、成本分析等制定相应的成本控制目标和战略；管理层应该对成本管控进行协调与监督，保证各环节成本管理工作的有效落实，并针对成本管理中的问题进行优化调整，通过集中管理的方式确保成本管控目标的完成；执行层需要对各个环节的成本管理目标进行分解，细化工作职责、工作任务，保障成本管理工作的精益化水平。通过对管理层级进行划分，明确各层级工作目标、任务，为后期进行房地产项目的成本造价全过程控制创造良好条件[3]。建立在此基础之上，房地产企业还要针对成本管理建立完善的考核评价机制，以此保障成本管理责任的落实，通过建立科学的考评标准，保障成本管理整体效果。通过落实绩效考核，加强对成本管理效果的评价，适当加大宣传力度，提高员工对绩效考核评价的认识。

4.2 加强决策阶段的造价控制

项目决策属于房地产项目成本造价全过程控制的起始环节，这一环节的成本造价控制直接决定了房地产成本管理的效果。一直以来，房地产开发项目中普遍存在“三超”现象，要想克服这一问题，需要建设单位将投资估算作为工程造价的最高限额，对后续设计概算、施工图预算、竣工结算等起到一定的控制作用；而合理的投资估算需要建设单位进行深入调查，收集各项历史资料，尽量保证投资估算的准确性，这是建设单位在工程造价管理中需要承担的首要责任。建设单位作为项目业主，其作为工程造价控制主体，需要从拟建项目的建设目的、完工后功能预测、建设周期预测等多个角度展开周密的调查，做出最正确的投资决策。在项目决策阶段，首先要考虑占地建设的问题，倘若缺少对建设用地的合理规划，势必加大整个项目面临的风险隐患。这就要求房地产企业应该加强对决策阶段管理，尤其是做好对开发用地的规划。其次，项目决策阶段还需要做好实地勘测工作，倘若缺少对现场的有效勘测，可能会因为企业对现场情况缺少全面掌握，导致错误的项目决策，最终会加大项目的成本造价。因此，房地产企业要进一步做好工程项目的勘测工作，采用先进勘测设备与技术，建立高质量的勘测队伍，并根据现场的实际情况，制定相应的投资方案，通过有效勘测，为项目决策提供真实可靠的数据，为后期控制房地产项目的成本造价做好铺垫。

4.3 加强设计环节造价控制

4.3.1 人才培训

在房地产成本管理过程中，设计环节的造价尤为重要。针对房地产项目设计阶段的成本造价控制，需要企业完善责任制度，明确设计阶段造价控制的职责，提高相关人员的责任意识[4]。通过对设计人员的责任意识进行培养，确保设计人员在工作中始终把企业的利益放在首位。

4.3.2 限额设计

首先，房地产企业应该重视推行“限额设计”，并根据工程的实际情况做好设计工作，尽可能提高成本造价控制水平，发挥成本管理的重要作用。其次，房地产企业应该做好对相关设计方案的检查，并遵循科学以及经济的原则。这就需要设计人员具有较强的经济观念，做好对设计方案的优化，及时处理设计方案中的问题，从而使整个设计过程能够与经济以及技术进行联系，同时体现出一定的创新特征。

4.3.3 成本测算

首先。房地产企业需要保证工程预算的精确性，在项目设计前期，要求设计人员深入现场进行考察，全面掌握现场的实际情况，了解企业的需求，保障工程预算的准确性，降低工程造价预算的误差。其次，企业需要制定完善的激励制度，将激励制度融入于项目设计阶段，激发项目设计人员的积极性，提高其责任意识，保障项目设计整体水平提升，以此实现对工程造价的成本控制。

4.4 加强招标环节造价控制

在房地产成本造价全过程控制中，招标环节的成本造价控制尤为重要。工程项目的招标是房地产开发项目的重要环节，不仅会影响工程材料的质量，还会影响到工程的整体进度。因此在工程建设前，应严控招标环节，根据实际情况制订完善的招标方案，并保障招标文件的编制涉及技术要求、工程量清单的精确度，将相关工作的进度说明、工程的整体工期以及工程的注意事项等内容进行优化完善，从源头上确保相关工程材料的质量，降低相应的材料成本，这对房地产成本管理有着非常重要的作用[5]。在招投标阶段，投标单位要根据招标单位批准的概算、预算限额，在满足工程质量与工期要求的前提下，确定合理的标底；招标单位要根据工程性质制定合理的评标办法，可以通过评标专家库引入评标专家，保证评标结果的合理性、准确性。

4.5 加强施工与竣工环节成本控制

施工与竣工环节的成本造价控制属于房地产成本管理的重要内容。在房地产项目的施工阶段，需要将施工企业的施工技术、施工工期以及施工质量全部纳入成本造价控制的范畴，重视提升施工人员的安全意识，做好对施工现场的监督，避免给正常施工进度造成影响，避免因停工、返工导致额外成本支出。施工阶段是工程资金主要形成阶段与建设资源主要使用阶段，从施工到后期竣工，施工单位都应加强对资金的控制管理。施工过程中，造价人员要认真审核施工组织设计，采取技术经济比较的方式实时综合审核，将计划投资额作为投资控制的目标值，定期对目标值与实际值进行比较，及时发现偏差并分析原因，重点对施工组织设计中因不合理施工引发的额外费用进行审核。施工过程中如果发生工程变更，造价人员要认真核查各子目的单价、数量、金额的变化，主动落实监控，确保能更好地实现投资控制目标。

在房地产项目的竣工阶段，应该做好竣工结算期间的审查工作，对施工图纸与施工材料等方面进行审查分析，核实相关施工标准是否满足合同要求，明确施工阶段的各项费用支出，加强结算审核，避免在工程项目中出现矛盾纠纷，提高工程竣工阶段的结算水平，有效实现对成本造价的控制。竣工决算在成本造价全过程控制中是重要环节之一，竣工决策的结果直接反映出工程整体造价，也能反映建设与施工单位的工程造价管理能力。在这一环节，各单位要做好竣工结算治疗的收集、整理、审查等工作。作为施工单位，在收集资料时，要保证资料内容的有效性，如设计变更通知书必须有原设计单位下达的设计人员的签名与相关印鉴；现场监理的签证必须具备项目负责人的签章，并且要征得设计单位的认可。竣工环节的成本造价控制中，建设、建立等单位要分别做好工程量、定额套价、取费标准、建材用量与价差、隐蔽工程记录与变更等内容的审核。尤其是在工程结算中，要避免因为隐蔽工程签证引发的不必要纠纷，减少在竣工结算阶段出现推诿扯皮等问题。

4.6 加强专业人才的培养

首先，房地产成本管理中，想要做好工程项目的成本造价全过程控制，人员管理是其中的关键。拥有一批既懂理论、功底扎实、实践经验丰富的人才是提高成本造价全过程控制效果的关键。工程项目建设周期较长，成本管理涉及的内容众多，工作十分繁琐，只有建设一支专业化的人才队伍，才能够实现对工程成本造价的全过程精准控制。因此需要房地产企业根据实际需要制订科学的招聘规划，尽快引进一批专业人才，并对相关人员进行专业化、系统化以及科学化的培训，确保人才能够满足成本造价全过程控制的工作要求[6]。其次，房地产企业要打造一个完善的人力资源管理体系，遵循以人为本的原则，为造价人员营造适合的工作和成长环境，强化激励约束，完善教育培训，最大限度发挥出人才的潜力，潜移默化中提高房地产成本管理中成本造价全过程控制水平。

结语：

综上所述，现代房地产行业面临着日趋激烈的竞争环境，这给房地产企业自身带来了不小的压力和挑战，房地产企业的发展压力日益凸显出来。通过对房地产成本造价进行全过程控制，有效控制房地产企业造价，有助于促进房地产企业长久发展。