新形势下房地产企业财务风险管控的策略分析

文／廖云华 中铁二院（成都）置业开发有限责任公司 四川成都 610000

1.房地产企业财务风险控制的意义

1.1 对健全企业内部控制制度具有重要意义

现代企业要发展，必须有完善的内部控制制度做支撑，以及房地产企业这一高风险的、财务活动比较复杂的部门，有效地进行财务风险管控，对于健全企业内部控制制度具有十分重要意义，是防范企业风险的重点。若没有进行有效财务控制，致使内部控制形同虚设，会使企业的管理水平下降，不能有效地达到经营目标。

1.2 是实现健康，稳步发展的主要保证

有效地进行财务风险管控，对房地产企业来说是一种良性发展、为稳定发展提供了重要保证。房地产企业在进行生产经营时，若产生较大的财务风险，则经营活动的开展必然遇到障碍，就连工程也被束之高阁，对企业向健康的方向发展是不利的、稳步发展。只有把财务风险控制好，才能确保企业在良性竞争的大环境下，通过经营效益的持续改善，实现企业持续、稳定发展目标[1]。

1.3 有助于发挥财务杠杆作用

房地产企业作为资金占用量可观的产业，怎样有效地发挥财务杠杆作用，是值得我们深究的。财务杠杆作用得到了很好地发挥，能用最少的钱获得最大的回报，财务杠杆作用没有很好地发挥作用，进而可能导致企业经营陷入困境、资不抵债，甚至倒闭。对财务风险进行有效控制，是发挥财务杠杆作用的最佳途径，有助于引领企业以最优化资金结构获得最大效益[2]。

1.4 有助于企业效益的最大化

对财务风险进行有效管控，可以让企业在运营期间实现盈利最大化，最大化企业价值。如财务方面的收入，费用，税金，利润、资金管理方面的问题，财务风险控制不到位，则影响企业经营目标，不利于有效的规避可能造成的损失，完善财务风险管控。只有把经营目标与战略目标结合起来，为了更好地发挥最大的经济效益。

2.房地产企业的财务风险种类分析

2.1 在投资阶段存在财务风险

对房地产企业财务风险类型进行综合分析是非常必要的，可按时间顺序，一，前期计划与投资阶段，财务风险较大，对大多数较小规模房地产企业而言，投资过程中会有许多财务风险隐患遗留，由于当前房地产行业高风险，高收益特点，因此，早期投资时所需总资金额更大，资金回收周期长，受许多不确定性因素如，处理土地资质时，同政府部门的协调耗时太久。与此同时，房地产项目的施工过程，受土地性质的影响、项目类型各异，将导致房价与预期之间产生巨大分歧，这不但影响了资金回收量，会对产品销售量造成冲击，继而加大了房地产企业投资环节的财务风险。许多大城市的政府都出台了一些限购政策，产品交易量减少，因此，资金回收过程同样存在损失，致使企业财务风险的产生[3]。

2.2 在融资阶段存在财务风险

从目前对于各个房地产企业财务数据的分析中能够清楚地看到，当前多数房地产企业，在项目建设的过程当中，均需要开展融资操作，而且融资阶段财务风险也是多方面。它主要融资方式是从银行借贷，贷款数额越大，或者贷款时间越长，那么所带来的利息也就越高，若资金回笼期间不能按期归还贷款，就会造成拖欠银行巨额利息，第一旦法院强制执行，进而导致房地产企业经营陷入困境，甚至倒闭。也有一些房地产企业处于融资阶段，未制订详细融资计划，甚至已拿到钱，使用期间，没有科学控制，还可能造成经费使用率下降，没有达到前期筹资目标。近年来，国内房地产企业不断增加，在筹资方面虽较大型房地产有一定优势，但由于它越来越多，财务风险亦逐步增大。房地产企业融资困难现象显现。2020 年，中国政府提出三条红线政策，开展房地产贷款和资金集中管理时，房地产企业贷款管理工作得到强化。也使得许多银行的贷款业务，重点向大型房地产企业提供贷款，加大房地产企业融资压力。融资压力和融资成本不断增加，是当前促使房地产企业财务风险不断上升的重要原因[4]。

2.3 现金流存在财务风险

当前多数房地产企业财务管理部门仅注重前期投资规划，融资进度，并且不注重资金运用和现金流风险控制问题，所以，增加了现金流中财务风险发生的可能性。它主要表现为下列两点。第一点，当前许多房地产企业在现金流管理方面并不具备合理的企业规划，致使在财务管理和公司运营期间，构建出的现金流预算体系不够健全，继而影响到某房地产项目开展期间现金流的平稳运转。第二点，房地产企业融资后，在资金运用上，不做预先的预测。如对资金的使用不能加强调控，可能造成后期资金，资产运用财务信息滞后，造成工程在施工期间存在财务风险[5]。

2.4 选择性负债财务风险

对房地产企业而言，负债十分普遍。有部分债务，能刺激房地产企业发展，继而加快企业发展步伐，房地产企业运用负债，可以增加其企业价值。所以，房地产企业想要获得较好的发展，必须密切注意与国家政策有关的变动，若国家政策宽松或市场经济得到很好的发展，然后应酌情提高相应负债额，继而给企业带来更多的资金与金钱。若政府推出比较紧的政策，还是经济发展势态欠佳，那么，中小规模的房地产企业应尽可能地降低负债率，继而缓解其财务压力，防范发生债务无法偿还财务风险。控制财务风险时，可通过控制负债规模来实现，但一定要跟上时代的变迁，严格遵循国家政策，顺应市场发展规律，尽可能地减少财务风险发生的次数[6]。

3.房地产企业财务风险成因分析

3.1 内部环境因素作用

当前房地产企业财务风险成因，主要是内部环境因素与外部环境因素的影响。从企业的内部来分析，目前，造成财务风险有以下几个方面，第一点，内部企业内部财务管理部门与风险控制部门决策能力比较薄弱，特别是当前我国复杂多变的经济环境下，制定精准的投资决策，是现阶段促进企业发展稳定的一个重要环节，而且不少风控的管理部门因为决策能力弱，往往决策失误不少，继而加大企业财务风险发生的可能性。第二点，许多房地产企业都建设了财务管理部门，它的管理能力是比较薄弱的，且由于工作人员综合素质不高，造成了财务信息的分享不够及时的情况下，财务信息监督中存在着内部管理混乱的问题，不能加大监督力度，继而使房地产企业抗风险能力下降。第三点，许多房地产企业只顾投资，不注重回报，缺乏科学，合理的资本结构，尤以投资融资阶段为甚，发生了资金负债率过高问题，造成企业还债压力太大，继而加大企业违约财务风险[7]。

3.2 外部环境因素影响

在外界环境因素作用下，主要是与当前市场经济发展状态有关，及政府与国家宏观调控政策相关，受当前中国经济增长趋缓影响，和外在经济环境滑坡，致使房地产行业市场分化日益显著，以实现去库存，不少房地产企业都实行降价销售政策，也就造成了房地产企业短期内资金回笼不畅，继而加大企业内部财务风险。与此同时，国家与政府也进行宏观调控，还会对我国目前房地产企业产生严重的影响，在许多一线和二线大城市，限购政策都是这样执行，和遏制房价上涨宏观调控政策，对目前房地产企业经济压力较大，使房地产企业财务风险加大。因此，房地产企业有必要对企业内部问题和外部环境因素进行分析，采用较为合理的财务风险管控措施，保证能减少房地产企业财务风险[8]。

4.房地产企业在财务风险管控中出现的一些问题

4.1 管理层的认知不到位，财务人员的素养有待提高

很多房地产企业管理者懂行未必懂财，懂得财务，未必懂得管理，缺乏财务风险管控的意识。有的虽然有所感悟，但是限于某些理论知识，高度与深度不足，不能切实结合实际情况。部分房地产企业财务人员职业素养不足，就是单纯地核算，记账，出报表，对于财务管理活动中反映出来的系列问题，无法及时发现和解决，造成财务风险管控的不可控。

4.2 企业内部控制制度和财务管控体系未能发挥其应有功能

在现代企业蓬勃发展的今天，内部控制制度逐步健全，但是许多规模较小的民营、私营房地产开发企业的内控制度已形同虚设，财务管控体系就更不存在了，近年来，倒闭房地产企业大量涌现，很大一部分原因是内控制度不健全，财务管控不到位。这些公司在其实际运作期间，许多财务活动经常处于落后状态，事前和事中都无从掌控，不能在第一时间堵住危险，风险被发现之后，已导致无法弥补的失误，未能在企业经营活动中充分发挥其应有功能，财务风险管控无效[9]。

4.3 资金杠杆作用风险大

作为资金需求量巨大的房地产企业，如何高效筹集，利用好经费，需要花一番工夫。正确筹集资金，它能使企业用最小的代价取得最大的效益，如资金结构不适当，极有可能增加企业的负担，进入恶性循环，资金链断裂使企业不能持续运转。而近年来银行向房地产企业信贷额度也在不断地缩紧，筹集资金的途径也在缩小，目前，四大国有银行仅向国内一些发展良好的房地产企业提供贷款，地方商业银行还仅向当地开发资质好或信用评级高的房企放贷，并且融资规模有限，资金杠杆作用不确定因素增加，风险较大。

4.4 对于市场环境和各种与房地产有关的政策掌握不到位

房地产企业经营状况明显受到市场环境因素的影响，以前，房地产企业都属于高风险产业，但是伴随而来的，还有高额收益带来的收入，导致众多投资者投身房地产行业。但是近年来，国家持续推出房地产调控政策与税收政策，使房地产企业得到规范发展，理性约束房价过快上涨，使房地产行业市场不复以往所表现出的高回报。利润越来越薄，市场行情亦持续走低，交易量减少，购房意愿减弱，阻碍了房地产企业的发展，如市场环境及某些有关政策掌握不好，很大程度上影响了财务风险控制，因而影响了企业运行[10]。

5.新形势下房地产企业财务风险控制对策研究

认识到新形势下房地产企业的财务风险问题后，需要制定相关管控措施：一方面，健全和完善企业财务风险管理体系，使企业当中所进行的财务管理工作具备了借鉴的基础与前提；另一方面，房地产企业资本结构优化与调控，使企业在资产配置方面相对比较合理，有助于商家更好地利用资源。此外，还需关注企业在项目中的投资管理，使企业的每笔投入更符合企业的发展现状，给企业以足够信息支持。通过对房地产企业科学合理地进行财务风险管控，有助于企业对其行为进行更好的调控，预防企业在发展过程中遇到问题。

5.1 完善财务风险管理制度

为进一步确保房地产企业财务风险控制成效，使之更加适应当前经济和社会发展新形势，需要对房地产企业财务风险管理制度改进完善投入重视，房地产企业财务风险管理部门及组织建设应受到重视、对风险管理制度实施情况进行监督，并对有关人员进行考核和奖励，让管理体系更健全。其中房地产企业风险管理组织部门建立环节应安排各专业部，挑选风险控制专业人员，要求它对房地产企业的日常行为进行风险控制，及时发现企业在发展中存在的风险点，以及预防和治疗，保证损失最小化。能够借助先进的信息技术方法，对企业在发展中隐藏的风险，做到时刻监测和合理报警，制定对策。承担风险控制任务的专业人员应了解社会宏观环境和政策变化，需要借鉴社会上某些新型风险控制制度体系，并对房地产企业易发生风险的部分进行了仔细研究与关怀，与其他部门合作，共同构成防范体系，同时也要建立预警。并对财务风险管理制度实施监管过程进行了研究，各个部门员工的实际工作状况，工作状态都需得到相应考察，然后及时地发现企业所出现的问题，并结合企业现状，确立了各阶段监督检查目标，使考察的强度加大，对重点环节实时控制。还要全面记录每项检查结果，使追究责任更顺畅，对于企业内各种资源优化配置和制度执行方面，均需合理对待，促使其获利能力和营运能力都有较大提高，有助于企业更好地完成财务风险控制的目标与需求。在对人员进行激励和考核环节中，则需重视职工实际工作状况与状态，提高职工积极性，激发职工责任感，让职工更具责任意识，使命感。还应适当加强职工风险防控意识，规范职工行为，对于为企业做出杰出贡献的职工，应当给予适当奖励，并进行培训，为员工晋升提供了较大空间。对于不同工作性质的科室，则需制定更灵活，针对性更强的考核方案与标准，使职工在职业发展过程中体会制度优势和公平性，防范财务风险的发生，最后经过房地产企业内部各个部门之间的合作，达到控制财务风险的目的以及需求。

5.2 优化资本结构的控制管理

在社会经济发展进程中，房地产企业发挥着不可忽略的作用，改善房地产企业资本结构，有利于房地产企业健康发展和国民经济稳步发展。一是能进一步加快房地产行业融合，拓展房地产企业，从而达到规模效应，许多房地产企业规模都相对较小，致使其获取外部融资相对不足，极易受到制约，而且内部融资所占比重也比较小，因此，优化房地产企业融资结构，重点是扩大房地产企业规模，在这些措施中，可采取加快产业融合，使产业更加平稳的合并，使房地产企业由量的优势变为质的优势，使整个产业规模化发展变得更顺畅。二是搞好企业资产负债率调控，使它的资本结构更趋于合理，房地产企业资产负债率较高，对于房地产企业来说，这是个非常严重的课题。部分盈利能力相对较好的房地产企业，其资产负债率过高时，便可借助财务杠杆，放大盈利，还能达到减税要求；但若过分依赖资产负债率，还会使企业承受更大的财务风险，使企业处于资金链断裂危险之中，因此，可从控制资产负债率入手，优化企业资本结构，推动企业成长。

5.3 加强项目投资管理控制

以应对房地产企业发展中所遭遇的投资困境，解决投资活动中的风险问题，可由投资业务、对该项目的可行性分析和多元化投资战略的选择这几个视角入手为了解决这个问题。就房地产企业投资经营而言，要有投资对象、投资的计划和投资审批、投资过程和其他许多环节都得到了仔细把控，并以此为基础，开展了针对性投资环境调查研究、投资机会的甄别、投资效益及可行性分析方面的工作，仔细监测并掌握投资工程项目进度。在工程可行性研究部分，主要要求获取海量数据信息基础，并以此为基础，加以分析整理，弄清工程所处地质环境和自然经济诸多条件因素对其具体作用情况，以及依据所得资料，做好该项目的投资收益率计算、资金需求量及成本费用估算进行分析，以了解各种因素给房地产企业所造成的风险及影响。在多元化投资策略选择部分，那么就需要针对不同的城市房屋需求进行研究，人口数量和消费水平的认识，以现阶段社会老龄化为背景进行养老地产开发，其实，这是一种非常明显而又具有典型性的多元化投资策略运用。在实践中，需时刻注意项目风险分担和投资收益问题，使多元化投资战略取得的成效充分展现出来。

结语：

房地产企业财务风险管控是现代房地产企业的一种重要管理手段，它的管控过程复杂多变，变化多端。只有对市场环境及多项房地产政策有了全面认识后，根据企业现实情况，制定了科学合理的、采取有效管控措施，为了减少财务风险，达到经营目标，成功实现财务风险管控，为了企业健康、持续、稳定地发展与上行做出了积极的贡献。