三线城市商业地产发展问题及策略分析

叶 敏

河南省驻马店市不动产登记服务中心

三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。

一、三线城市商业地产发展的现实背景

相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。

二、三线城市商业地产发展优势

1.符合当地消费客户群特点

三线城市商业地产发展在面临挑战的同时，也具有诸多优势。从消费客户群特点的角度出发，其就有消费群体广泛的特征，相比于一线城市主力消费群体的范围更广，这是由于三线城市的房产价格更接近建房成本，消费客户群的购买力更强，而且对于本地化商业地产项目具有一定要求，如高端项目的选择面较为狭窄且不具有灵活性。所以消费客户群除了考虑价格以外，更注重衡量其对于日常需求的满足性。同时商业地产的适用性较高，符合三线城市居民的衣食住行、娱乐和文化等商业地产功能，可在满足消费群体需求的基础上，实现运营利润的最大化。并且在城市经济、文化和教育功能逐渐发展完善的情况下，对于商业地产的发展越来越关注其功能性对居民的适用性。除此，三线城市消费客户群的购买行为往往缺乏理性指导，如在购房中普遍认为面积越大的房屋则越好，更能够体现社会地位，因此大多数消费者购房时优先考虑大面积地产。而且消费客户群对商业地产的地理位置要求较高，注重在未来阶段提升投资收益。通过发展商业地产能够顺利向城市外围拓展市场，将消费客户群进行合理分流，进而带动城市可持续发展。

2.城镇化发展趋势加强

城镇化进程的加快为三线城市商业地产的发展提供了良好基础条件，首先新型城镇化建设，将会持续加大基础设施建设，人口聚集效应显著增强，有利于营造更为浓厚的商业氛围，从而激活商业地产需求，提升价值。其次，三线城市中的消费人口大多为青年群体，在消费过程中更注重品质与服务，追求多样化、个性化的消费体验，为商业地产的发展提供驱动。在此，三线城市生活节奏较慢，居民休闲娱乐的时间较为充裕，具有更多的商业地产消费机会。最后，三线城市的中产阶层数量增长较快，在基本物质需求得到满足后，消费意愿将更加强烈，有利于加速商业市场下沉。

3.商业消费仍处于上升期

从我国整体层面上看，受电子商务的冲击，实体商业普遍面临一定的经营危机。但在三线城市内，实体商业的消费潜力仍处于上升阶段，尤其是在节假日期间，三线城市的消费潜力甚至可超过一二线城市。这是由于三线城市居民的工作时长与通勤时间等，均大幅小于一二线城市居民，有更多的时间和精力进行线下消费，形成深体验、后买单的主流消费模式。通过合理开发建设商业地产，能够将巨大的消费潜力转化为消费能力，促进城市商业经济腾飞。

三、三线城市商业地产发展存在的问题

1.竞争压力较大

近年来我国房地产市场发展速度较快，一二线城市市场竞争激烈程度逐渐加剧，很多知名房企逐渐将业务重点转移到三线城市，因其具有较大的可操作性和消费引导性，在大量乡镇居民与农村农民构成的强大购买力群体下，消费市场相对巨大，因此大量商业地产商进入三线城市深入挖掘和激发经济活力。同时三线城市的各项基础设施逐渐完善，为商业地产的进入奠定良好基础条件。当大型商业地产商进入三线城市市场后，将会对本地企业产生较大的冲击，其能够在资金实力、人才、管理经验等方面，严重挤压本地企业的发展。

2.受多种因素影响风险增多

地产作为一项特殊商品，其发展会受到多种因素的影响。比如国家调控政策的出台，打压高价房、征收房产税，在一定程度上减缓了三线城市商业地产的发展，如出现土地供应量减少、银行贷款减少等问题，致使商业地产的经营成本大幅增加，对地产商产生较大的压力。另外，商业地产项目的建设设计缺乏特色将会产生一定的风险，比如对商业建筑的规划和设计存在同质化，缺乏明显的城市特色，将会降低项目对消费者的吸引力，导致商业功能难以有效发挥。通常情况下，商业地产项目开发需要投入大量资金，由于当前三线城市的金融体制不健全，在国家调控不断加强、贷款审批逐渐严格化的形势下，商业地产项目金融风险性有所提升。

3.缺乏专业化人才

人才流失是三线城市建设发展过程中存在的普遍问题，在一二线城市经济高速发展的背景下，越来越多的劳动力和人才到大城市寻求工作机会，导致三线城市内各类人才匮乏。同时商业地产市场尚未完全建立，其发展前景还存在一定不确定性，导致部分专业人才更倾向于从事前景明朗、良好的行业。而且三线城市的基础工资水平对人才的吸引力不足，进而形成较大的人才缺口。另外一方面，现有的商业地产企业对于人才的培育和培训重视程度不足，仍是将精力集中在开发建设方面，没有注重发挥人才的驱动创新优势，导致商业地产项目开发实效不高、品牌建设不足等问题。

4.缺乏长远规划开发不合理

我国三线城市商业地产在开发建设中普遍缺乏长远规划，一般是以本地开发企业为主，其缺乏雄厚的资金实力，专业人才与商业理念引进和融合不足，导致其存在重复规划、盲目建设，形成商业地产分布不合理的格局。而且三线城商业地产过多考虑短期效益，没有建立完善的商业招商和运营方案，致使项目前期定位、商业规划、营销推广以及招商运营等方面均存在缺陷和隐患。对于商业地产项目的具体开发，没有结合实际情况，导致其与三线城市发展相脱离，不仅难以满足居民的实用需求，还会在很大程度上阻碍城市建设，如浪费土地资源、损害当地商业整体形象等。

四、三线城市商业地产发展策略

1.强化品牌设计提升市场竞争力

为有效推动三线城市商业地产的健康发展，应当注重强化品牌设计，进一步提升市场竞争力。由此地产开发企业应当提高对品牌建设的重视程度，强化对建筑本身的设计管理，在满足三线城市居民消费需求的基础上，开发优质建筑产品，充分结合城市特色，建设良好品牌形象，逐步获得市场认可，增强与大企业的竞争力，实现商业地产市场繁荣。

2.构建商业地产风险防范机制

要想应对当前多种因素对商业地产开发和发展的影响，应当建立完善的风险防范机制，结合三线城市房地产市场现状，应加大先进技术管理手段的运用，合理控制风险，尽可能减少商业地产开发建设中存在的潜在损失。比如商业地产开发企业应当科学制定投资决策，项目实行独立运行、独立核算。既可以规避企业的盲目投资风险，也可以有效防范企业一处投资失败带来的多米诺反应。再比如优化商业地产项目的建设设计，考虑城市地域性特点和人文文化，保障建筑形象符合当地居民的审美和心理需求，增强吸引力。针对金融机制不完善的问题，可健全商业地产开发金融保障机制，通过出台适合本地的金融政策，支持商业地产开发，保证资金充足。或者可加大招商引资力度，选出优质的商业地产企业，既能够引进资金，又能够激发本地小企业创新活力，保证商业地产整体质量，从而确保商业地产行业的高效益、低风险运行。其次，还应当从法律上构建一个合理有效的商业地产开发主体准入制度，并且建立信用审查机制。

3.加大优秀人才引进及培育力度

人才是一项重要资源，结合三线城市的人才缺乏现状，应当采取有效措施加大对专业人才的吸引力和留存能力。比如地产开发企业可适当提高人才薪资水平，按照其需求提供相应的福利待遇水平，吸引本土人才回归。同时应当注重人才培养，可通过完善就业体系，借用有经验的人才到三线城市指导商业地产项目工作，弥补现阶段的人才匮乏缺陷。除此之外，商业地产开发企业要加强人才交流，吸取有益经验，建设有助的人才队伍，为商业地产开发和向前发展提供驱动力。

4.做好长期规划把握开发要点

由于三线城市商业物业总量相对较小，可变、可调的商业经营空间也较小，为此商业地产发展需要做好长期规划，注重长远利益，所以相关企业应当深入开展市场调查，明确商业地产项目规划及定位，制定个性化的建筑设计方案，进而实现良好的长期效益。

（1）重视项目地段商脉。对于商业地产的运营操盘必须合理选择地段，对于非中心商业项目，尽量避免盲目开发，通过模拟、对比、调研以及挖掘分析等方式，明确项目地段的商业价值。比如在商业地产项目开发投资阶段，应严格按照地段理论，结合项目区域的商业现状和格局，考虑城市经济增长与发展规划，仔细研判项目地段的商业现实价值和潜在价值，保证其与目标消费群体相贴合。

（2）产权商铺合理定价。在三线城市的商业地产开发中，项目销售价格需按照当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度以及人口增速等进行考虑。通过三线城市市场进行深入体验式调查、严谨的营销论证，保证产权商铺定价具有合理性，防范成本投入过大而导致利润损失。

（3）严格控制商业地产运用规模。三线城市的城区人口数量较少，一般在几万到十几万之间，而商业地产项目的规模相对加大，为保障人均商业面积符合国际标准，应当合理控制商业运营规模，针对项目进行科学定位和规划，保证商业地产策划具有可行性，符合三线城市经济发展规律、满足居民消费需求。

（4）先进行定位再开展商业规划。对于商业地产的前期整体规划，应当将商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，从项目设计阶段进行介入，通过打造具有特色的商业主题，提升消费吸引力。

（5）基于因地制宜原则确定业态定位及比例。对于商业地产项目的业态定位和品类结构比例确定，需结合当地商业现状和格局分布，保障各经营形态之间形成科学的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐等比例，杜绝盲目套用一二线城市流行和通用形式，必须保证其符合当地商业需求，体现因地制宜的基本原则。

（6）注重品牌搭配的协调性和平衡性。商业地产项目中的品牌搭配以及品类组合、招商成果等，均对项目价格具有较为明显的影响。通过引进有实力的零售商，能够大幅提升商业物业价值。但受三线城市区位以及开发商等影响，在招商推广方面不存在明显优势，同时对于部分强势品牌和大商家，其租期长、物业租赁回报低，也将影响项目收益。为此，对于三线城市商业地产项目的招商，需要注重平衡性。

五、未来三线城市商业地产开发趋势

未来阶段我国三线城市在商业地产领域仍具有较大的发展空间，但应明确其开发趋势，指导商业地产开发思路，以此提升综合建设实效。结合实际情况来看，一二线城市商场与购物中心大多追求时尚、新潮和快节奏等元素，能够满足年轻人的消费和体验需求。而三线城市的经济水平相对较低，存在年轻人外流等现象，中老年人群体比例逐渐增加，综合考虑其消费需求和特点，要求商业地产的业态组合应当注重偏向生活、便利和物美价廉等，区别于一二线城市。同时基于人口基数有限的现状，对商业地产的开发需要开发全品类、一站式购物中心，但应合理控制体量。因为三线城市存在消费外流等情况，城市整体商业的总购买力、市场规模也相对有限，在城市流动性较弱的条件下，购买力与市场规模的扩张弹性也有所降低，所以在今后商业地产项目开发中，应严格控制其体量。通常情况下，对于三线城市的核心区商业地产项目，可保障其规模在5-12 万m2，规划在城市较好的位置，营造便利交通条件，提高人口聚集密度。同时也可规划社区型商业，促使体量控制在3-5万m2，如城区周边产业型的专业市场，常见表现形式为建材城、汽配城等。在未来三线城市商业地产发展过程中，需做好定位规划，尽量满足地域性和全客层、多功能和各档次消费者的购物需求，强化多样化的超值性消费服务。比如开发城市综合体或大型商业地产项目时，应采用多层次、回廊式布局，通过共享空间动线规划服务商家，形成各个业态的聚集和互动，如将零售、餐饮、旅游、文化等进行差异性组合，实现业态之间的互补互存。最后，在三线城市未来商业地产发展中，要基于功能定位进行开发建设，发展多样化内容，增加消费者进入项目地滞留时间，以此拉动零售。

综上所述，三线城市在目前阶段发展势头较强，为满足居民消费和休闲娱乐需求，可建设商业地产项目，以此提升城市商业水平，刺激消费活力。但受到多种因素的影响，商业地产在三线城市中面临较多的发展挑战。相关企业应当充分结合具体情况，通过强化品牌设计提升市场竞争力、构建商业地产风险防范机制、加大优秀人才引进及培育力度、做好长期规划把握开发要点等，有助于推动三线城市商业地产市场持续发展。