基于风险管理导向的房地产企业内部审计

范晓焕

（四川蜀道城乡投资集团有限责任公司，四川 成都 610000）

0 引言

近几年，受到全球金融危机的影响，当前地产行业前景并不好，处于低迷期，很多房地产举步维艰。风险导向是一种全新的管理理念，将其融入企业内部审计中，通过确定内部审计工作目标，加强风险识别和防控，为房地产企业经营发展提供良好条件，从而推动房地产企业健康发展。

1 基于风险管理导向的房地产企业内部审计的意义

从目前情况来说，房地产为了更好迎合市场环境变化，增强自身综合竞争实力，做好风险防控工作是非常必要的。基于风险管理导向下的内部审计，可以让企业精准识别经营管理中常见的风险问题，通过对风险问题产生原因的调查，找到风险根源，并制定风险防控与处理对策，从而增强企业风险防控能力，为房地产企业更好发展奠定良好的基础。在风险管理导向下，内部审计工作开展应要求房地产企业加强内部控制管理体系建设，在规范业务管理流程的同时，合理划分管理职责，完善管理制度，在某种程度上可以提高企业内部管理水平，增强企业发展实力，从而促进房地产企业长效发展[1]。

在信息时代背景下，房地产企业在开展内部审计工作时，通常会把财务软件作为基础，实施基础财务审计工作，其存在的缺点问题比较多，具体展现在人员配置不规范、审计工作方式比较落后、审计工作内容片面、审计工作范畴比较狭窄等，在这些缺点下，使得内部审计无法给企业领导制定发展决策提供数据参考。为了实现房地产企业的健康发展，需要从风险导向角度出发，确定最佳的内部审计工作计划，将审计工作落实到位，在提高审计工作水平的同时，也能在现代化工作方式下，对企业经营发展中潜在风险问题进行识别和评估，将内部审计工作落实到位，发挥自身价值，增强企业综合实力。

2 房地产企业内部审计中常见的风险问题

2.1 固有风险

固有风险也就是指在不对内部控制综合思考的情况下，因为受到内外因素影响，导致企业战略目标无法顺利完成。现阶段，房地产行业受到国家政策调控因素影响，再加上企业经营环境不断变化和管理层盈利意识的不断提高等，房地产企业固有风险水平随之提高，具体展现在以下5 个方面：①投资决策风险。房地产企业在拿地方面投放的成本多，宏观调控力度加大，投资决策制定比较谨慎。②招标合约风险。没有按照招标合同要求操作，使得项目成本远远超出预算要求。③工程管理风险。为了缩短施工成本，加快资金流动，在房地产项目建设中，为了缩短施工期限，节约成本，容易产生质量、安全等问题。④销售风险。在房地产销售过程中，整个房地产行业销售量不断下降，增加销售难度；⑤财务风险。房地产企业发展速度不断下降，在高负债经营发展下，阻碍企业资金正常流动，甚至造成资金链断裂[2]。

2.2 内部控制风险

内部控制风险也就是内部控制价值没有充分发挥而造成内部控制失效的可能性。当前，大部分房地产企业结合时代发展要求，在ERP 系统的作用下建立了比较完善的信息化内部控制体系。如果在制定完内部控制体系以后，没有将其落实到位，也会影响其应用效能发挥。例如，内控制度建立的再好，落不到地是经常的事情，这是内控失效的最主要原因，落地执行不错的基础上，根据战略目标进行调整，做到锦上添花。

2.3 检查风险

内部审计中检查风险也就是在开展审计工作时，因为审计资源相对比较匮乏，审计策略不规范或者审计方式不科学，使得内部审计人员无法找到被审计单位中存在的舞弊、管理等问题。近年来，房地产行业的快速发展，在内部审计工作实施中没有结合时代发展要求进行改革创新，使得内部审计与行业发展不迎合，没有及时准确发现问题与风险，及时纠错，为企业的发展做好监督，容易产生内部审计风险[3]。

3 基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施

3.1 确定企业内部审计工作目标

在内部审计工作中，审计类型通常包括财务收支审计、经济责任审计、工程审计以及专项审计（如招标管理专项、营销专项、利润专项审计）等。审计工作目标设定通常是按照监督管理对象实际情况科学划分，一般从以下方面落实。

（1）以实物为根本，确定审计工作目标。对于房地产企业内部中的固定资产、存货、货币资金等在经营活动中运行情况进行审计调查，如固定资产采购与处理审计、存货审计、资金流动审计等。

（2）以财务为根本的内部审计目标。根据财务管理要求，在新形势背景下，房地产企业在开展内部审计工作时，应充分发挥审计监督职责，通过审计结果给企业领导制定管理决策提供数据参考，及时找到导致劳务纠纷、债务纠纷问题的产生原因，防控风险，在坏账审计、回款审计、融资审计等引导下，了解房地产企业经营发展状况，给领导调整战略决策提供依据。

（3）把内控体系建设与运行作为重点的内部审计目标。对于房地产企业开展的各项经营活动，其活动目标设定、任务分配、体系建设等方面都要做好审计工作，引导房地产企业更好控制经营活动中各项风险问题，结合内部控制管理情况、审批要求等，强化企业内部审计管理[4]。

（4）以责任人为根本的审计目标。重点审查领导人员在任职期间所管理机构的资产、负债、权益的真实性、合法性，揭示其在经营管理中存在的问题，规范权力运行、推动反腐倡廉、完善内部控制体系，为公司稳健发展保驾护航。

3.2 优化基于风险导向的内部审计流程

在风险导向下，房地产企业在开展内部审计工作时，为了减少审计风险问题出现，需要优化审计管理流程。在审计准备环节中，房地产企业应结合实际情况和发展战略目标，采用“头脑风暴”等相关管理方式，展现出当前企业经营发展中可能存在的风险问题，加强风险预警，完善风险识别与评估机制，把各种风险根据等级进行排列。如果是风险等级高的活动，结合活动实施情况，整理活动产生的各种数据信息，通过对数据的科学配置，编制审计报表，加强风险防御，降低风险发生率。在审计实施环节中，结合风险等级，做好相应的防范和控制工作，加强风险测试，并在审计报告编制过程中，对于审计控制后的剩余风险，实施再测试，把编制好的审计报告和审计意见反馈给管理部门，具体标注风险等级、风险类型、处理建议等，并对审计发现问题的整改过程实施跟踪，强调审计结果的运用，提高房地产企业审计风险管理水平。

3.3 选择适宜的房地产企业内部审计方法

从目前情况来说，房地产企业在开展内部审计工作时，采用的审计工作方式有以下要点：①分析法。通过整合各项审计工作信息，对经营活动中存在的风险问题及时预警，引导各部门结合分析结果确定管理方案，从而起到规避经营风险的审计效果。②审阅法。也就是把房地产企业经营发展中的历史数据作为根本，通过找到企业各项经营活动优势和不足，将内部审计工作职责全面发挥，给企业战略目标优化调整提供数据参考，增强企业发展实力，推动企业健康发展。③抽样法。为了保证内部审计工作质量，减少审计风险问题发生，在实际工作中，结合PPS 抽样、随机抽样、等距抽样等方式，参考审计结果中经济指标，找到企业经营业务中存在的漏洞和不足，及时识别和防控风险。为了提高审计工作水平，可以把不同审计方式进行结合，适当扩充审计监管范畴，对某个业务环境重点调查，让房地产企业内部审计工作水平和效率全面提升。④逆查法。也就是结合房地产企业经营活动进行反向推理的方式完成会计报表的审计调查，从中了解企业经营情况，找到经济活动中出现的问题，根据相关问题，对会计凭证、财务账簿、财务报表等数据全面调查，让内部审计工作落实到位，充分发挥自身价值，在减少审计时间成本的同时，保证审计工作质量[5]。随着信息时代的来临，在“互联网+内部审计”工作方式下，房地产企业可以借助互联网技术完成各项信息统计、整理与分析，结合企业经营特点和发展要求，客观评估各项风险因素，建立数据模型，通过把审计数据导入模型中，在计算机技术作用下实现科学处理，在互联网系统下将处理结果反馈给相关部门，引导各部门以风险管理为导向加强经营控制与管理，让房地产企业内部审计工作水平全面提高，增强风险防控能力。

3.4 完善内部审计准则

在开展以风险为导向的审计工作时，应严格按照审计部门下发的有关审计工作要求和法律规章制度，根据房地产企业经营特点和发展需求，确定满足自身管理要求的内部审计工作制度，赋予其相应的权限。并且，以提高风险管理水平为根本，规范内部审计工作要求，保证房地产企业内部审计工作的高效性和规范性。在责任机制的引导下，了解准则要求和界线，防止职责交叉，保证内部审计工作顺利进行，优化风险管理体系，快速完成风险管理目标。并且，房地产企业制定的内部审计准则需要和国际准则相迎合，把新的内部审计工作理念、工作方式、工作技术等应用其中，房地产企业可以结合内部审计实施情况，优化内部审计准则制度，保证国家法律政策要求与企业战略发展高度融合，提高内部审计可行性。房地产企业在优化内部审计准则过程中，可以从以下4 个方面落实：①选择专业的咨询机构，待审批通过以后立项。②结合立项内容制定方案，交由专业部门精细审核和修订。③在征求各部门工作意见以后，对内部审计准则内容适当调整。④结合修改意见，确定最终的审计准则方案，将审计工作落实到位，快速完成审计工作目标，防控审计风险。

3.5 优化风险导向内部审计对策

一方面，提高各级人员内部审计意识，加强内部审计组织建设。房地产企业管理层工作人员应树立正确的内部审计思想理念，充分发挥内部审计监督和咨询价值，为企业各项管理工作的有序进行提供支持。在内部审计管理中，除了要对财务核算业务审计调查之外，还要对各项业务活动进行追踪调查，及时识别其中存在的风险问题，给企业领导制定发展决策提供依据。在实际中，房地产企业可以成立独立的审计部门，分配专业的审计工作人员，定期组织开展相关培训活动，保证审计工作人员充足，夯实内部审计团队力量。并且，适当扩充内部审计工作范畴，在现有内部审计工作职责下，将“增加企业价值”渗透到内部审计活动中，鉴于内部审计在房地产企业运行发展中发挥的价值，例如在材料采购和房地产项目施工建设中的审计监督，可以帮助企业控制成本，对工程项目整体质量进行管控，减少不必要施工问题出现而发生返工状况，增加工程施工成本。

另一方面，构建完善的评价考核机制，提高内部审计工作质量。房地产企业在开展内部审计工作时，为了减少风险问题发生，应结合内部审计工作情况加强考核与评估，防止内部审计过于形式化，充分发挥审计工作职责。在实际中，房地产企业可以把平衡计分卡应用其中，对内部审计执行过程进行审计调查，加强评估考核[6]。通过重点思考内部审计投入产出比和内部审计问题，确保不会出现资源浪费状况，根据内部审计发现的问题，提出改进对策，从定性和定量角度出发，综合思考绩效考核指标，在企业内部找到适宜的数值，从而促进企业内部控制水平提高。在客户维度上，展现出内部审计报告的使用者，也就是企业领导和各个层级内部人员，管理层人员应从管理角度出发考量内部审计执行中存在的问题，加强监督管理。基层人员应结合审计报告内容提出改进建议，实施追踪审计，从根源上减少审计风险出现，保证审计工作质量。

4 结语

总而言之，在房地产企业运行发展中，各个项目展现出周期性、跨区域性等特点，资金投放量大、建设周期长。为了维护企业自身利益，减少风险问题出现，在实施内部审计工作时，应从风险管理导向角度出发，确定内部审计工作计划，加强以风险管理导向下内部审计工作体系建设，从审计准备、审计实施、审计报告、审计结果运用等环节入手，强化各级人员内部审计工作意识，把风险管理理念渗透到内部审计活动中，完善绩效评价工作机制，全面提高企业内部审计工作水平，优化内部审计工作效果，帮助企业防控各种风险，推动房地产企业稳健发展。