某高校新建学生宿舍项目可行性研究报告分析

洪 威 杨 波

(常州大学，江苏 常州 213164)

0 引言

可行性研究报告的编制属于建设项目前期阶段的基本流程，建设项目取得项目建议书后即可进入可行性研究报告编制阶段。通过对建设项目在技术上的可行性和经济上的合理性进行专业且可行的研究和论证并得出结论，提出评价意见。可行性研究报告经发改委批准后，便可以着手确定建设项目、编制设计文件，为建设项目提供决策依据起到关键作用。可行性研究报告的科学性、准确性、有效性，直接影响项目的实施质量、进度、安全及投资等。本文对某高校学生宿舍新建项目可行性研究报告的编制内容及存在问题进行分析，从使用单位角度出发，总结出较为实用的意见及建议，可为其他高校宿舍类建设项目提供参考。

1 项目概况

某高校学生宿舍新建项目位于新校区地块内北侧，该校区总用地面积约为994.7亩，2018年9月投入使用，前期完成项目总建筑面积约为33.23万m2，总投资约为15个亿。目前因招生规模扩大，拟在校园内北侧地块新建学生公寓两栋，预计建成后可提供约3800张宿舍床位。项目总建筑面积51699.98m2，项目建设期20个月，拟定于2024年8月底前交付使用。

2 学生宿舍新建项目可行性研究报告的编制情况

2.1 项目建设管理模式

以往建设项目中该校均作为建设单位履行相应主体责任，该项目与该校以往建设组织方式不同，为省级政府投资非盈利性工程项目。根据《省政府关于促进建筑业改革发展的意见》（苏政发（2017）151 号）提出，为加快政府投资工程集中组织建设，推动政府投资工程由使用单位自行组织建设，向由政府组建的专业机构及专业建设平台集中组织建设转变，实现“投资、建设、监管、使用”相互分离，不断提高项目管理的专业化水平和财政资金的投资效益[1]。从2018年开始，全省政府投资工程全面实行集中组织建设。

该项目集中建设实施单位为省公共工程建设中心有限公司（以下简称“省公建中心”），省公建中心作为项目建设实施主体，履行建设单位职责；项目使用单位为该高校，高校作为项目使用与接收的主体，项目竣工验收合格后，予以接收和管理。可行性研究报告中进一步明确了双方的责任与义务。如项目建议书、项目选址及用地、可行性研究报告、建设工程规划设计方案、建设工程规划许可证等各项建设手续以高校为主体进行办理；初步设计及概算、施工图设计、施工、竣工验收、工程质量保修等项目可行性研究批复后的各项建设手续以省公建中心为主体进行办理。

2.2 项目需求分析

高等教育在国家和社会发展中的基础性、先导性、全局性作用日益凸现，经济社会发展迫切需要学校提供强大的人才支撑、知识贡献和智力支持。当前学校发展势头迅猛，办学规模急速扩大（如表1），2022年12月，全日制在校生总数已达到23000多人，预计到2025年9月，在校生总数将突破30000人，达32000人。目前学生宿舍空余床位数将无法满足需求，急需新建学生公寓，项目时间较紧、任务较重。可行性研究报告中根据《普通高等学校建筑面积指标》进行估算，根据学校目前的校舍实际建筑面积，确定新建总建筑面积楼，并重点分析项目的资金来源落实情况及该项目的周边市政公用配套设施情况，确定该项目建设的必要性。

表1 “十四五”学校规划全日制在校生办学规模

2.3 建筑方案及建设标准

可行性研究报告中重点分析项目的地理位置、现状景观资源、规划要求、总平面图的设计依据、设计指导思想及总平图的设计构思、交通分析、景观分析、色彩分析等。可行性研究报告中对该建筑的方案进行详细的说明包括设计依据、工程规模、建筑平面、剖面、立面、无障碍设计、主要经济技术指标、各专业设计情况等。

建筑方案及建设标准部分占可行性研究报告中较为重要篇幅。根据学校的发展规划要求，学校对建筑方案尤为重视，不仅要求一流的住宿环境，还要求一流的规划、一流的设计，争取建成为校园内的标志性建筑物，因此建筑规划及建筑设计人员前期对校园内现有的条件进行了详细和深入的研究和调查。根据校园总平面图进行重新构思，按照学校的要求，提供三种建筑设计方案供选择，经过比选优化后确定的方案如图1所示。该方案从蜜蜂的蜂巢中获取灵感，提取其六边形元素的轮廓，将大小不同的六边形通过相互嵌套，庭院围合形成整体。最后对六边形形体进行优化，通过断开与连廊连接、层数的高低错落，底层局部架空，使得整个形体变得错落有致，富有变化。

图1 宿舍设计方案效果图

2.4 投资估算

该项目建设资金主要由建设工程费用、工程建设其他费用及基本预备费等组成，不含建设期贷款利息。工程建设全部资金24300.00万元，以下费用不包括在内：土地、拆迁、管线迁移费用；铺底流动资金、贷款利息、固定资产投资方向调节税、开办费等。可行性研究报告中以表格的形式详细列出了建设项目的投资估算分析表。

2018年以后，根据政策要求，省级政府投资项目要求实行集中建设，省属高校建设项目应按政策要求执行。作为高校建设管理者，要尽快适应相应的角色转换，根据前期与公建中心对接的经验，采取集中代建方式之后，相应的投资方式按完全社会化进行，以往学校的招标采购式、管理组织方式、资金支付方式、审计结算方式均发生变化，根据其他高校宿舍建设经验，集中建设之后，项目招投标完全市场化、规范化、统一化。相比以往，集中代建不可避免地会引起建筑工程造价的相应上升，因此在项目前期实施过程中，高校基建管理部门就要及时介入，严格控制投资估算价格，节约学校建设经费。

投资估算确定过程中，该校基建管理部门会同公建中心及可行性研究报告编制单位进行沟通和交流，根据工程造价的文件、同类项目造价指标、近期材料和设备价格信息、设计方案和市政咨询意见确定投资估算[2]，投资估算的依据和标准以表格形式表达。

3 学生宿舍可行性研究报告的批复情况

3.1 完成可行性研究报告批复的周期

可行性研究报告的编制及获批均需要相应的周期。该项目于2021年10月底获省教育厅及发改委批复，2021年12月底启动可行性研究报告编制工作，2022年4月底形成可行性研究报告初稿，5月底通过讨论确定可行性研究报告终稿，6月初可行性研究报告报教育厅审批，7月初上报至发改委，8月底省发改委完成可行性研究报告批复。由此可见可行性研究报告从编制至获批周期较长，期间的编制工作易受到建筑设计方案确认工作的影响。一般高校宿舍建设大部分均需要在开学前完成竣工备案，时间上有一定的紧迫性，在无法压缩项目实施期时间的情况下，适度地对前期工作中可行性研究报告的编制周期进行规划压缩，对项目的整体推进有利。

3.2 可行性研究报告批复情况

为满足学校基本办学条件，提升办学水平和办学效益，省发改委同意该校新建学生公寓项目，总建筑面积为51699.98m2，其中地上47295.87m2，地下4404.11m2，项目建设周期20个月，项目总投资估算24300万元。

4 可研报告编制过程中存在问题的分析

4.1 投资估算的准确合理性不足

投资估算是否准确合理是项目能否实施的关键。投资估算是工程造价全过程控制的源头，其准确性至关重要，需格外重视，以避免后续阶段投资“三超”：概算超估算，预算超概算，结算超预算[3]。该项目可行性研究报告投资估算中室外市政道路及绿化面积过大，未扣除原校园内已完工部分，地下室弱电、装饰工程部分造价过高，建设工程其他费用中水土保持费估算严重偏高，超出市场价格若干倍。

4.2 部分技术方案的可行性不足

该建筑设计方案在屋面设计了屋顶塑胶跑道及种植式屋面，从效果图上看，屋顶跑道色彩与建筑外立面色彩交相辉映，设计较为新颖，虽然国内也有中小学教学楼等建筑采用屋顶塑胶跑道方式，但是大学宿舍屋面设计成塑胶跑道较为少见。一般情况下，中小学公共区域较少，学生室外体育活动的空间不足，为了弥补此类缺陷，通过采用精巧的结构设计，将教学楼等的屋顶拓展为活动空间，实用性较强。大学校园一般情况下，建筑密度较低，室外活动场地较多，体育活动空间都满足规范，从需求性上看，屋顶跑道的需求性较弱。且在宿舍屋顶布置跑道的可实现性不足，主要体现在相应安全冗余设计及隔声减震设计未体现在建筑方案中，另外宿舍卫生间通气管、保温透气管、空气源热泵的位置均影响塑胶跑道的设置，这些技术方案均未考虑相应可行性，一定程度上影响投资估算的准确性。

4.3 建筑方案布局优化深度不足

由于本建筑方案设计采用蜂巢灵感，相应的六边形钝角处空间较难利用，除部分区域作为电梯使用，大部分均作为不规则预留房间使用，设计方案中未将此区域充分利用。随着国民生活水平的提升，高校学生的自身生活水平也越来越高，较好的宿舍条件对学校的办学及招生有正面的影响。从宿舍使用管理角度考虑，学生对入住宿舍功能的多样性需求更高，因此建议该部分房间作为洗衣房及自习室使用，进一步拓宽宿舍的公共空间利用率、使用率。

4.4 考虑风险因素不足

建筑方案中拟在地下室新建一座10kV变电所供该项目使用，并预留给远期建筑物。变电所设计在地下室未充分考虑当地的洪涝灾害风险，该校区所处地块位置较低，原址为湖泊，地下水位较高，周边靠近河流及湖泊，易受到极端恶劣天气影响产生内涝风险，该方案未充分考虑该内涝风险因素，将变电所设置在地下一层。从使用管理角度来看，地下室潮气、湿气较大，非必要情况下，不建议变电所放置在地下室。

5 完善可研报告内容的对策分析

5.1 加强现场调查研究分析及项目基础资料收集

合理及详细的设计方案需要充分且全面的基础资料支撑，设计方案直接影响投资估算的完整性及准确性。基础资料除了项目周边的规划情况、场地内地质构造、水文条件、地形地貌等，现场的调查研究分析是基础资料收集工作的重中之重，核实所获得的各项资料的真实性与准确性，如地形图是否符合实际、地质构造是否符合初步勘察报告描述等。因此加强现场调查研究分析及项目基础资料收集工作，对可行性研究报告的编制准确性尤为重要。

5.2 技术方案的合理及可行

新颖的设计方案容易博得较好的评分，优秀的建筑设计方案应该是整合了各种优势的资源，不仅设计中采用独一无二的构思，并且在方案的经济性上也不存在明显的劣势。然而在该宿舍建筑方案设计过程中更多的是考虑了建筑外立面色彩的新颖，造型的独特，拓展功能的完善等，而对于投资估算考虑不慎，造价人员前期介入深度不足。所以，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高的确定等都存在着技术经济分析问题。

5.3 完善风险分析

对于建设项目来说，项目的可行性研究报告编制的初衷不是为了获得批复，最终的目标应该是项目能否成功地实施。完善风险分析可以为项目创造成功的前提，降低各类风险因素的发生概率，提前防范，降低项目成本，避免损失和浪费，最大限度地消除不利因素的干扰和影响，使项目获得成功。可行性研究报告的成功与否也和决策阶段的风险分析相关，如可行性研究中的市场调查是否真实全面、供需预测是否准确、设计方案和建设规模是否合理、各类风险应对措施是否有效等。

6 结束语

本文通过对某高校学生宿舍新建项目可行性研究报告编制内容及过程的总结和分析，总结出高校学生宿舍的可行性研究报告编制是一项综合性、前瞻性、决策性的工作，前期的全面调查和深入研究分析尤为重要，在进行编制时要确保收集资料及数据的全面性、真实性和客观性。尤其是省级政府投资非盈利性工程项目采用集中代建后，如何在可研阶段进行科学合理的投资估算是控制投资成本的关键。将类似项目完成投资数据类比新建项目可行性研究报告中的投资估算，降低投资估算的金额，从决策阶段将项目投资进行限制，为高校类似集中代建项目提供参考。通过研究该校可行性研究报告编制的周期，结论是：可行性研究报告编制易受到方案设计周期的影响。对于有建设宿舍类项目并有新生入住需求的高校，本文的经验与结论有一定的参考借鉴价值。