强二线城市楼市呈“翻红”迹象 房企备战年底销售冲刺

刘增禄　秦佳丽

有置业顾问向本刊反馈，受益于系列提振政策，武汉等核心城市楼市在11 月份“淡季不淡”，出于回款需求，项目营销层面普遍积极铺排，备战年底销售冲刺。从房企布局看，二线城市“央国企+城投平台+区域龙头房企”的头部格局正在延续，央国企主力地位凸显。另外，年底房企营销回款力度或有利于核心城市活跃度的进一步提升。

房地产市场深度调整之际，以武汉为代表的核心二线城市走出了独立行情，当地新房、二手房成交量双双大增。

武汉江岸区滨江商务区某头部房企项目置业顾问郭琦（化名）向本刊表示，其所在楼盘11 月份开盘，两周时间内已去化八成。“最近项目到访量4000 组左右，成交接近400 套，大概卖出了85%。”由于11 月份系传统销售淡季，对于这一销售业绩，郭琦已然满意，“开发商有促销回款需求，后续12 月往往会是全年销量最高的月份，个人认为这轮回暖势头至少会持续至今年年底。”

一贯销售相对滞缓的高端楼盘近期也有所抬头。位于武汉江汉区某改善性项目置业顾问张佩（化名）向本刊表示，所在项目于10 月29 日开盘，半个月内已售出80 余套。“由于项目定位中高端改善盘，均价3.6 万元/平米，并且大中户型居多，不论是单价还是总价在武汉市场都偏高，所以目前销量还算不错”，张佩介绍，出于营销需要，所在项目铺排了大量的推广活动，“该用的推广渠道我们全部用上了，比如安居客、房天下等渠道平台，还有电梯、地铁广告投放，都为了年底冲刺。”

武汉楼市回暖，离不开一系列提振政策的催化。9 月份以来，武汉密集出炉“汉十条”等楼市政策，涵盖全面取消限购、优化家庭住房贷款套数认定标准、支持居民换购住房、调整住房公积金贷款额度等。10 月31 日，武汉将原本为期一个月的房交会延长至今年12 月底，其间各项契税补贴额度和优惠政策同步延长。

得益于全面解除限购，武汉二环内项目受益较大，主城区热度提升明显。据郭琦介绍，其项目接待的客户中，接近10% 为外地客，除了襄阳、黄冈、十堰等湖北省内地级市，不乏在深圳等城市上班的客群回武汉返乡置业。与此同时，目前武汉楼市产品分化依然明显，具备区位优势的产品更受购房者青睐。郭琦表示，其所在的楼盘销售顺畅便和项目本身的稀缺性有关，包括开发商自带的品牌效应和客户认可度，位于滨江商务区以及临近双地铁的区位配套优势。

与新房同样迎来升温的还有二手房市场。武汉某本地中介机构经纪人颜超（化名）既销售新房也销售二手房。据其向本刊介绍，受全面放开限购、房贷利率下调等因素影响，叠加房交会等各项政策，近期武汉楼市比年中有明显改善。

颜超日常紧盯当地楼市成交数据，在他看来，此前武汉新房市场相对景气，不过11 月份以后二手房成交量提升更加明显。“就贝壳找房显示数据来说，最近武汉二手房日均成交量在90 套左右，周末的日成交量可以达到110 多套。对比之前，平台显示二手房的日均成交量仅仅在60-80 套上下。”他补充道，“貝壳找房在武汉的市占率达到20%-30%，类似数据可以大致反映市场成交行情。”

二手房市场景气度上升背后，武汉市场也催生了不少“卖一买一”的置换需求。“客户从小房子换到大房子、从偏远地区换到市中心，所以最近二手房挂牌量激增。这种回暖趋势能否长期延续下去不好推断，不过应该有望持续到今年年底。”颜超介绍，“趁着该轮政策窗口期，最近武汉很多中介门店都在扩店，我们公司也有扩店计划。”

楼市成交活跃的背后，武汉新房月度成交量已经“破万”。武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，10 月份武汉新建住房销售12099 套，环比增长73.44%，同比增长59.96%；二手房方面，10 月武汉成交7687 套，同比增长58.43%，环比增长1.13%。

二线城市楼市新政见效 房企头部新格局延续

武汉楼市升温仅是楼市新政在二线城市见效的一道缩影。在系列政策组合拳下，近期南京、成都、重庆等城市的楼市成交量皆有“翻红”迹象。

本刊查询中指院云数据了解到，今年10月，武汉、成都、重庆、南京新建商品住宅成交面积依次为144.04 万平方米、128.91 万平方米、69.66 万平方米、35.24 万平方米，环比9 月增长86.88%、22.13%、12.65%、12.89%；同比增长66.08%、29.18%、28.40%、6.14%。成交价格依次为18386 元/平方米、20170 元/平方米、15559 元/平方米、32914 元/平方米；环比变化17.72%、1.19%、2.44%、-5.63%。

强二线城市楼市量价齐升并非偶然，近期“一揽子”政策提振交易活跃度。比如，作为首个以官方发文形式明确调整土拍规则的省会城市，成都于9 月下旬出台了“楼市新政十四条”，围绕优化土地供应方式、住房限购及限价措施等广泛调整，推进地价及房价重归市场化。而直到10 月16日方就主城区以外取消限购的杭州，虽然政策出炉较晚，但市场效果立竿见影。

摇号难度增加反映出这类二线城市新房市场活跃度。在杭州，兴耀房产集团旗下兴耀望阙轩项目于10月20 日公布登记结果，该项目此次共有148 套房源购房意向登记，入围公证摇号的家庭共2412 户，总体摇号中签率仅6.14%。杭州楼市新政前后的二手房交易量对比同样明显。我爱我家数据显示，10 月份杭州全市二手房共成交5967 套，环比增长28.49%、同比增长44.87%，创下近3 年来同期成交量最高纪录。

从核心二线城市房企销售阵营来看，“央国企+城投平台+区域龙头房企”的房企头部新格局正在延续，央国企主力地位越发凸显。据克而瑞披露今年1—10 月重点城市房企销售规模榜单，在武汉，武汉城建集团以194.84 亿元全口径销售额蝉联当地销冠，另有华润置地、中建壹品两家央企取代万科地产、中建三局入围榜单TOP3。在南京，保利发展以184.73 亿元全口径销售额稳居区域销冠，招商蛇口、万科企业则取代颐居建设与金地集团入围TOP3。在杭州，滨江集团、绿城中国延续龙头地位，其间滨江集团以1030.81 亿元的区域销售额稳居“杭州一哥”，区域销售额较去年同期大增60%。

中指研究院市场研究总监陈文静向本刊表示，10 月份成都、武汉、郑州等二线城市新建商品住宅成交环比有所增长。究其原因，一方面受前期政策优化影响，购房需求逐渐释放；另一方面，低基数效应、部分城市开展房交会以及部分项目集中网签等也是带动销售规模提升的重要原因。

“从11 月以来市场行情看，前两周厦门、成都、杭州等城市周均成交较10 月周均有所提升，相较去年同期亦有所增长；而部分城市政策效果持续性显现不足，新房周度成交面积连续下行。短期来看，此前政策优化力度较大的城市，如成都、杭州等城市有望保持一定活跃度，另外近期厦门放开岛内限购亦有望促进岛内购房需求释放。”陈文静谈道。

除了对需求端限购限售等政策集体调整，二线楼市供给端的政策也在持续优化。本刊了解到，截至11 月17 日，原本22 个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已有合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、郑州等17 个城市取消土拍最高限价。

近日部分城市已经实施回归自由竞价后首轮土拍，在房企投资整体谨慎的背景下，核心热门板块的热度相对攀升，具备高溢价夺地实力的，多为资金实力较强的企业。其中，成都于11 月15 日迎来取消“双限”后首拍，7 宗地块总成交金额约57 亿元，其间青羊区外光华地块历经46 轮竞价后由华润置地斩获，溢价率达30%。合肥11 月初也以“价高者得”方式出让5宗地块吸金约77 亿元，当中竞争最为激烈的滨湖区BK202305 号地块溢价率达44.89%，最终由安徽高速竞得。

从核心城市拿地金额来看，全国性龙头房企是重点城市的拓储主力。据中指研究院榜单，中海地产、保利发展不仅以897 亿元、712 亿元拿地金额位居今年1-10 月全国房企新增拿地金额“头两把交椅”。在成都、南京等强二线城市，前述两家央企同样居于当地拿地金额榜单第一。

具体而言，在杭州，滨江集团、绿城中国、建发房产位居拿地金额TOP3阵营，今年1-10 月于杭州拿地金额均超百亿元；在成都，保利发展、建发房产、华发股份入围区域拿地金额榜单TOP3，今年前10 月拿地金额均超50 亿元；南京则以中海地产、绿城中国、保利发展居前，前10 月拿地金额均超60 亿元。

“头部企业拿地策略是‘以销定投、以销定产’，目前这些企业85% 以上的拿地金额集中在一、二线城市。”中指研究院企业研究总监刘水就此向本刊表示，核心二线城市的热度回升前提下，可以重点关注两类房企布局，一类是头部央国企，如中海地产、招商蛇口等，多聚焦核心城市布局；另一类是稳健性民企如龙湖集团、滨江集团等，这些企业也在重点布局一、二线热点城市。

至于未来二线城市是否具备更大的政策释放空间和市场反弹空间，中国城市房地产研究院院长谢逸枫向本刊表示：“就11 月份中上旬的销售成交数据来看，部分二线城市有所回落，说明政策效应的持续性还不够强。二线城市想要出现年底翘尾行情，有賴住房消费政策的持续出台。”

在陈文静看来，相比一线城市，多数二线城市调控政策已较为宽松，除个别城市外，限购政策、限贷政策已基本放开，政策可优化空间其实有限。不过，未来核心二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。她补充道：“对于大多数城市来说，市场调整压力仍较大。不过临近年底，房企营销回款力度通常会加大，有利于核心城市活跃度进一步修复。” （本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）