“活态遗产”视角下居住类历史建筑保护更新难点与对策——以上海里弄和工人新村为例

■ 杨 辰 YANG Chen 金晓明 JIN Xiaoming 李颖春 LI Yingchun

1 研究背景

在城乡历史文化遗产中，居住类历史建筑占有较大的比重。以上海为例，自1989 年至今确定的1 058 处优秀历史建筑中，居住类建筑占60%左右[1]。这些建筑规模大、设施陈旧，在保护更新方面存在以下3 类问题。

（1）保护难度大，开发意愿强。一方面，居住类历史建筑建造年代较早，现状质量大多不佳，居民加层、改建和违规使用房屋等情况也较为普遍，对建筑结构造成了一定的破坏；加上人口密度大、产权复杂，地方政府对历史建筑修缮的资金投入一直存在较大缺口，保护难度大[2]。另一方面，此类建筑往往占据着市中心的优越区位，商业开发价值高，“与其保护修缮，不如拆除开发”的想法主导了20 世纪90 年代以来的快速城镇化和旧城改造；尤其是对于保护等级不高的居住类历史建筑，这种现象更为普遍。截至2012 年，构成上海历史环境主体的里弄仅剩1 900 条，较10 年前减少了近一半[3]。

（2）保护制度尚不完善。2008年出台的《历史文化名城名镇名村保护条例》明确了历史建筑的法定保护身份，并对地方政府保护历史建筑的职责做出了明文规定。但在实际工作中，建设性破坏和政府监管缺位、执法不严和选择性执法的现象依然存在。此外，大量居住类优秀历史建筑的修缮工程缺少必要的技术规范，人员专业素质和施工质量也参差不齐，直至2018 年上海市制定了《居住类优秀历史建筑保护修缮查勘设计和效果评价技术规程》（DG/TJ 08-2249—2018），这一问题才得以部分缓解。

（3）缺乏存量时代保护更新的新思路和新方法。近年来，北上广深等中国一线城市逐步进入存量时代，城市更新的要求从过去的“拆改留”转变为“留改拆”。这一转变有助于居住类历史建筑摆脱拆除的命运，但距离历史建筑的保护要求以及居民实际生活需要仍存在较大差距。如何在“拆除重建”与“任其衰败”之间寻找保护与更新的平衡点，重新认识日常生活、邻里关系、社区认同等“活态遗产”(living heritage)[4]在居住类历史建筑中的重要作用，并在资金筹措和多元参与方面尝试新的思路和方法，是摆在当前城乡文化遗产管理者面前的重大课题。

2 基本概念与研究现状

2.1 居住类历史建筑

本文中的“居住类历史建筑”泛指城乡各类文化遗产保护区（历史文化名城名镇名村、历史文化街区、历史文化风貌区、历史风貌街坊等）内具有历史、艺术、科学价值的以居住功能为主的建（构）筑物[5]。目前，对居住类历史建筑保护的现有研究主要集中在修缮技术和保护政策两方面。

修缮技术方面，学者大多秉持原真性和功能再生相结合的原则，强调在现状调查和损坏分析的基础上，采用最小化干预实现历史建筑结构安全和功能使用，如：对建筑基础、雨水管道、内外墙体、木楼板、门窗、楼梯、木屋架、屋面、女儿墙等部位进行的深入分析，对不同破损程度的构件选用不同的修缮技术并给出适宜的修缮方案等[6]。一些国外的先进技术也有助于历史建筑上重要历史信息的保存，如浦东发展银行大楼的外墙清洗采用英国生产的清洗材料及方法，中福会少年宫大厦采用德国砖体和防潮层损坏修复技术[7]，等等。随着材料科学和施工工艺的发展，修缮技术不再是制约历史建筑保护更新的主要障碍。

保护政策方面，越来越多的研究开始关注历史建筑保护的政策法规与资金保障制度。例如，周旭民[6]从政策支持、项目准入、方案论证、评审和施工管理等方面，对优秀历史建筑建立有效管理机制，并对优秀历史建筑的修缮队伍实施资质管理办法；杨心明等[8]基于国际公约和发达国家经验研究，提出在我国现有的历史建筑保护资金筹集渠道（财政拨款、捐赠、公有优秀历史建筑的有关收益）以外，运用公益信托制度促使专项资金保值增值的建议与详细办法。基于这些思路，一些单位尝试在历史建筑的保护活化项目中搭建资金运作平台，以明确不同参与方在平台中的定位与收益，通过金融创新解决历史建筑保护的资金筹措问题[9]。

现有研究为存量时代居住类历史建筑的保护更新提供了一定基础，但也存在两方面的不足：①现有研究很少关注到居住类历史建筑中居民的意愿和价值，绝大多数修缮工程是通过居委会的群众工作（而不是设计师与居民面对面讨论）来获得居民的理解、支持和配合[2]，居民在整个改造过程中往往处于被动位置，社区参与度不高，导致不少居民对政府出资的修缮工程评价不高；②现有研究对居住类历史建筑价值的认定往往停留在物质空间层面，尚未意识到居住类建筑所拥有丰富的活态遗产价值，使得大量的改造项目缺乏文化和社会内涵，流于一般性工程。

2.2 活态遗产

活态遗产本意指方言、信仰、知识和技能等“非物质文化遗产”，后逐渐应用于文化景观、城市遗产、乡土建成遗产等领域。在建成遗产保护领域，活态遗产指在遗产地中仍被居民大量使用的、与社区日常生活紧密相关的建成环境与地方生活习俗[10]。显然，居住类历史建筑具备活态遗产的典型特征。2012 年，住建部提出历史文化街区的保护应当在“保护历史遗存的真实性和历史风貌的完整性”之外，特别注意“维持社会生活的延续性，继承文化传统，改善基础设施和居住环境，保持街区活力”[11]。2021 年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》[12]，进一步将活态遗产确定为“城乡历史文化保护传承体系”的“主体和依托”，强调我国未来遗产保护的重点就在于活态遗产。

鉴于此，本文选择上海两类具有代表性的居住类历史建筑（里弄和工人新村），从工作难点、设计策略和实施效果三方面，详细阐述在“活态遗产”视角下，居住类历史建筑保护更新的难点与对策，以期为全国其他同类地区提供可借鉴的经验。

3 里弄建筑：九福里

九福里位于上海市黄浦区江阴路88 弄，紧邻人民广场和南京西路。1919 年由9 户彭姓家族共同开发建造，故名“九福里”。建造之初，9户住宅的平面格局相似，但外墙、门头、柱式、窗花、门匾等要素分别采用不同设计，具有明显的中西折衷建筑风格，弄堂虽小但形态丰富。2004年，九福里被划入“人民广场历史文化风貌区”，归属“一般历史建筑”。

3.1 工作难点

近年来，上海市对老旧小区改造投入了大量的财力物力，取得了一定的效果；但在改善历史文化风貌区内老旧建筑的居住环境、提升居民参与度和获得感、处理好保护与更新的关系等问题上，尚处于探索阶段。九福里作为市中心典型的居住类历史建筑，其保护与更新工作亦面临上述困难，具体体现在以下3 个方面。

（1）居住密度大，空间品质低。经过百年的演变，今天的九福里具有“72 家房客”的典型特征，仅丰宅一个院落（九福里5—7 号）内就居住了24 户居民。尽管房管部门会定期对历史建筑进行维修，但建筑材料老化、厨卫合用、杂物占道，缺乏晾晒空间等问题并没有得到根本解决；特别是日益严重的老龄化问题，也引起了对历史建筑适老化改造的呼声（图1）。

图1 九福里5—7 号院（丰宅）现状

（2）居民混杂，邻里关系淡薄。九福里的住房面积小、租金低，但其紧邻人民广场和南京西路商圈的良好区位吸引了大量从事餐饮和服务业的外来人口。新老居民在厨卫共用、环境卫生等方面的矛盾使得邻里关系日趋紧张。

（3）建筑保护等级不高，更新路径不明。九福里虽被划入“历史文化风貌区”，但属于保护等级不高的“一般历史建筑”。这些大量存在的、对街区整体风貌起到底色作用的一般历史建筑往往处于两难境地：一方面，受保护规划要求或财政条件限制，难以实施整体改造；另一方面，与文物建筑和优秀历史建筑相比，一般历史建筑的修缮经费缺口较大，未能形成保护和更新的长效机制。

3.2 设计策略

基于以上问题，本次改造制定了以点带面、邻里共创、价值构件识别和活态遗产传承的保护更新策略。

3.2.1 以点带面

为了最大限度地保护九福里的历史风貌，并为后期方案的调整留有余地，在充分了解居民需求和反馈意见后，设计团队与街道、房管部门讨论决定：放弃整体改造计划，改为先对老龄化严重的丰宅院落实施适老化改造试点；待得到居民认可与支持后，再启动第二阶段的整体更新。

3.2.2 邻里共创

为了避免出现政府“一头热”的情况，由区房管局、居委会和居民三方共同制定“邻里共创”计划，即本次适老化改造工程（包括楼梯加宽、增加扶手和防滑设施、更换照明设备、分层设置厨卫设施等）的费用由房管局“美丽家园”项目承担，但要求24 户居民对常年堆放在走道和内院等公共空间中的各类杂物（图2）进行清理。为此，笔者团队专门展开入户调查，根据居民实际生活的需要，将“杂物”分为经常使用、偶尔使用和废弃不用3 类（图3），并相应采取规范摆放、集中收纳和按时清理3 种策略。

图2 九福里丰宅内天井和厨房间堆放的杂物

图3 九福里丰宅内公共空间堆放杂物分类

3.2.3 价值构件识别和活态遗产传承

九福里位于历史文化风貌区内，保护规划对建筑高度、容积率、建筑退让与贴线等指标有严格的管控要求，但对于历史建筑（尤其是一般历史建筑）价值构件的甄别和保护要求尚缺乏明确指导。笔者团队通过调阅历史档案和现场探勘，从建造年代、工艺特征和美学价值三方面确定梁架、石库门头、花窗、门匾等特色价值构件。同时，作为适老化改造试点，对院落内60 岁以上老年人进行家庭居住史调查（包括区分落证产权房和违章搭建，记录家庭成员增加或减少对公共空间使用方式的影响等），并记录对老年人生活有特殊意义的记忆场所（图4）。最终形成了包含家族居住史、空间使用方式和改造诉求在内的“一户一册”调查报告，为九福里改造工程提供坚实的基础（图5）。

图5 丰宅院内老居民的家族史与居住史调查

3.3 实施效果

经过1 年多的调研、沟通、设计和施工，九福里丰宅的改造工程于2020 年7 月竣工。这是一次借助“适老化改造”对历史建筑院落进行系统保护更新的重要尝试，包括：① 对楼梯、照明、天台晾晒、各层厨卫等设施进行适老化改造；②拆除违章搭建，对公共空间的杂物堆放进行归并和清理，梳理出由外院、内院、天台和走道构成的邻里公共空间系统；③保留并修缮门头、花窗、铁艺栏杆等重要价值构件，通过清理违章和杂物，使得原本极具特色的门匾题字和珍贵植物重见天日，内院也再次成为邻里年夜饭的聚餐地。九福里的改造从一栋老房子开始，却给整条弄堂和街道居民带来了希望（图6），“大家纷纷到改造好的5—7 号院拍照，并向居委会打听什么时候轮到他们”[13]。

图6 丰宅更新后场景

4 工人新村：曹杨一村

曹杨新村位于上海市普陀区中山北路以西、曹杨路以南，是新中国的第一个工人新村。其中，曹杨一村建于1951 年，居民大多是来自普陀、江宁（今静安）、长宁三区的纺织、五金等产业中的劳动模范和先进工作者，因此也有“劳模村”的美称。曹杨一村是第一处以街区形式入选的上海市优秀历史建筑（2004 年），2015 年被划入历史文化风貌区（工人新村风貌街坊），2016 年入选首批中国20 世纪建筑遗产。经过70 多年的发展，曹杨新村已经成为一个交通便捷、商业发达、人口众多的现代化社区，其至今保留着独特的建筑造型和街区格局，不少一代居民（劳动模范和先进工作者）的后代仍然居住于此（图7）。

图7 2019 年曹杨新村鸟瞰图

4.1 工作难点

与九福里的情况类似，曹杨一村被赋予法定遗产保护身份的同时，也面临着诸多困境；特别是居住环境和社会环境，正面临着双重衰败。

居住方面：一村居民至今住在厨卫合用的50 年代工房中，人均居住面积不到6 m2，远低于全市平均水平；新村房屋及设备也出现了不同程度的老化，木制楼梯和门窗损坏、浴室和卫生间渗水、屋顶漏雨是常见现象；房管有限的维修资金难以承受如此大规模的修缮（经过历史上的多次加建和插建，2021 年曹杨一村保护区范围内有169 个单元，住户约1 498 户），加上中低收入居民偏多，物业管理费长期维持在较低水平，小区卫生和安全问题十分突出。

社会方面：由于环境品质下降，不少本地居民选择外迁，而外地务工人员大量入住，新老居民的矛盾导致邻里关系紧张。“劳模村”正在失去昔日的风采。

此外，优越的区位条件（3 条地铁线和发达的商业网点）使得曹杨一村周边的工人新村在20 世纪90 年代以来的旧城改造中陆续被高层商品房所替代，而被划入优秀历史建筑的一村失去了“全面改造”的机会——保护与更新的矛盾在曹杨一村十分突出[14]。对此，居民一直期待政府能在遗产保护的前提下，拿出一个切实改善居住条件的更新方案（图8）。

图8 2009 年曹杨一村住宅外立面

4.2 设计策略

2021 年，在建党百年和曹杨新村建设70 周年之际，普陀区启动了曹杨一村成套改造项目，从以下3 个方面对这一独特的居住类优秀历史建筑展开保护与更新行动。

4.2.1 多元价值的挖掘与甄别

“成套改造”是上海自上世纪90 年代以来改善老旧小区居住条件的常规做法，但对于承载着1949 年以来社会主义工人阶级生活记忆的曹杨一村来说，改造不仅仅是一个居住解困工程，更是对新村三代工人家庭生活空间的全面重建，即：保护文化遗产的同时，也要给予工人家庭应有的尊严。这种尊严体现在对曹杨新村多元价值的挖掘和甄别。

（1）社会主义工人住宅的空间范本。曹杨一村是新中国第一个工人新村，其独特的住宅设计（户型平面、外观立面、厨卫合用等）和建造方式（统一投资、统一建设、统一分配、统一管理）对后来计划经济时期的城市公房建设影响深远；烟囱、漏窗、门窗等建筑要素也成为曹杨新村标志性构件。

（2）社会主义工人阶级的生活方式。曹杨新村是“邻里单位”思想在中国的第一次实践[15]：这里建设了4 个以小学为中心的邻里，确保了工人子弟在7～8 min 内可以步行到达学校；在新村中心还专门为工人建有公园、医院、合作社、影院、文化馆、邮局、银行等服务设施，为培育新村的集体生活创造了良好条件。

（3）社会主义工人家庭的集体记忆。曹杨新村承载了70 年工人家庭特别是劳模家庭的集体记忆，这对于理解中国社会主义建设史和红色文化具有重要的价值。虽然不少文学和影视作品都对此做过报道，但随着第一代村民的逝去和旧城改造步伐的加快，承载这些记忆的空间正在面临消失的危险。

4.2.2 综合保护与更新

针对曹杨新村的多元价值，项目组制定了综合保护与更新策略，即通过住宅成套化改造、外部环境提升、劳模家庭文化展示等3 种手段，系统地保护和提升一村在居住空间、生活方式和集体记忆三方面的价值。

（1）成套改造。在“留、改、拆并举，以保留保护为主”的更新政策指导下，改造方案采用“贴扩建”方式，保证曹杨一村原有总平面不变、住宅间距不变；同时，在保证住户数量不变的情况下（改造后所有居民回搬），增量面积均用于厨卫，确保每户居民拥有独立厨卫；此外，拆除在天井和屋顶搭建的违章建筑，尊重住户原有居住格局和生活习惯（图9）。

图9 曹杨一村综合修缮改造方案

（2）外部环境整体提升。改造方案在调阅1956 年曹杨新村规划建设图的基础上，对河浜、公园、步行道、桥梁及重要的公共服务设施进行系统的提升改造，并按照当前“15 min社区生活圈”的标准，增建部分养老、文化和运动设施，重现当年“邻里单位”的生活图景（图10）。

（3）劳模家庭展示。70 年的劳模生活史是曹杨新村最为独特的文化价值。在本轮改造中，街道办事处和居委会专门拿出一部分办公空间，用以建设“曹杨新村村史馆”和“曹杨一村故事馆”。前者重在记录和展示整个曹杨地区70 年的发展史和重大事件；后者则邀请一村的劳模家属，采用口述史和老物件展示的方式，为新村的三、四代及参观游客讲述劳模村的故事（图11）。

图11 曹杨一村故事馆布展

4.2.3 资金筹措和多元参与

资金筹措和多元参与一直是居住类历史建筑保护更新的难点。本次曹杨新村的改造采用了区长领衔、街道组织，职能部门协同行动的方法。

（1）普陀区将本次改造定义为“重点地区更新”，而不单单是历史建筑的修缮。借建党百年和新村建设70 周年之际，市区两级政府为劳模村改造项目设置了专项资金；房管部门（负责成套改造）、规划部门（负责15 min 社区生活圈规划）、街道（负责村史馆和故事馆建设）各自拿出经费，组织相关部门共同推进改造项目。

（2）项目组织方面，由上海同济城市规划设计研究院有限公司牵头相关设计机构，成立“美好生活设计联盟”。在前期调研阶段，由同济大学、华东师范大学、上海大学师生深度参与居民需求调查、组建社区志愿者团队、挖掘地方文化等工作；在规划设计阶段，与以往“设计师方案—领导决策—组织实施”的做法不同，此次采取了“设计师调研后出方案—居民反馈—设计师修改—居民再反馈”的公众参与方式，在曹杨一村成套改造的更新项目中更是做到了“一户一方案”的个性化定制效果；在实施推进阶段，由居民代表在每周例会上及时提出实施工作中存在的问题，经设计团队判断后灵活调整施工方案，或者由居委会出面进行协调。

4.3 实施效果

2022 年初春，曹杨一村的改造逐渐进入尾声，居民也陆续拿到钥匙回到厨卫成套的新家。历时2 年半的改造不仅较好地完成了对优秀历史建筑的保护与更新，还取得了经济、社会、文化等多方面的效益。从经济角度看，与征收动迁和抽户改造相比，本次的保护更新减少了投资，大量节省了安置房源，是对直管公房维修欠账的一次集中补偿。从社会角度看，本次改造坚持民生原则，成套后每户增加8 m2的使用面积，改造费用由政府承担；此外，街道办事处还在过渡期给予每户居民4 500 元/月的临时安家费，并联系房屋中介为居民介绍周边房源，联系装修公司为居民新房装修给予优惠，以尽量减少改造工程对居民生活的影响。从文化角度看，本次曹杨新村的改造采用“留房留人”策略，把遗产价值从实体空间扩大到生活方式和集体记忆等“活态遗产”范畴，这对于当前居住类历史建筑的保护与更新无疑具有重要的启发。

5 总结与反思

传统“大拆大建”的改造方式在拆除历史建筑的同时，也切断了地方生活的延续性，破坏了承载着多元价值的社区载体。当文化遗产只剩下物质空壳的时候，实际上也失去了与历史的对话和对未来的引导。在存量更新时代，引入“活态遗产”的概念正逢其时！它让我们意识到，除了修缮技术和资金筹措问题外，居住类历史建筑的保护与更新还应该关注社区主体——居民的生活方式、文化传承和空间需求，以及由此带来的对历史建筑多元价值的挖掘。居住类历史建筑是“活的遗产”，它们不仅仅是一栋栋待修缮的建筑物，也是蕴藏着几代居民丰富人房关系的空间载体。认识到这一点，对我们深入理解文化遗产、建立历史建筑与城市的紧密关系及制定存量时代的保护更新策略至关重要。

通过九福里和曹杨一村的案例研究（表1），我们不难发现，上海两类典型的居住类历史建筑（里弄和工人新村）面临着相似的困境，改造方案都采取了“留房留人”的更新策略，改造过程也格外重视社区丰富的家庭生活和邻里关系，以及承载着这些生活记忆的空间场所。基于活态遗产价值的挖掘而提出的“整体保护”“多元价值”“居民参与”等设计策略，也具有一定的普适性。可以说，居住类历史建筑的保护更新对探索文化遗产内涵和未来的传承方式具有重要的理论和实践价值。

表1 九福里与曹杨一村保护更新比较

当然，尽管两个项目在保护和传承“活态遗产”方面做出了有益尝试，但在调查中发现，遗产管理者和设计师对居民日常生活与历史建筑之间在文化、社会、心理 层面复杂联系的认识还很有限；在更新过程中，居民的参与和意见表达也不够充分。这直接影响了居住类历史建筑活态遗产挖掘和价值甄别。未来对这一问题的研究需要多学科的交叉合作，也需要深入探索历史建筑“自下而上”保护的新路径。

（感谢课题组成员——同济大学历史建筑保护工程专业的李楷然、陆婕祎、秦子健、洪寅东、马思齐同学的参与。）