总承包模式下业主方对建筑工程项目的管理

王信哲

随着我国建筑业快速发展，建筑工程项目建设呈现出多种模式，如建设-移交（Build-Transfer，BT）模式、建造-运营-移交（Build-Operate-Transfer，BOT）模式，以及公共私营合作制（Public-Private-Partnership，PPP） 模式等。不同建筑工程项目承包模式具有不同的适用条件和用途，因此作为项目的业主方，对于不同的承包模式应采用不同的管理方式[1]。

2003 年，住房和城乡建设部（以下简称住建部）提出了工程总承包模式。2020 年，住建部和国家市场监管总局共同推出了建筑工程总承包合同的示范文本。经过多年的试点，工程总承包模式成为我国建筑工程项目常用的承包模式。工程总承包模式是指由一个企业或多个企业联合体组成一个总承包企业，建设工程项目业主将工程项目包括设计、施工、采购等全部工作委托给一家总承包企业负责。总承包企业负责建设工程项目的质量、安全、工期和造价等管理工作，待建设工程项目竣工验收后，总承包企业将实体工程交付给业主[2]。

虽然工程总承包模式降低了业主的风险，但是在整个建筑工程项目的实施过程中，业主对于项目具体进展情况参与较少，不仅不利于管理工程项目过程，而且也缺少对后期工程项目运行维护的有力保障。本文以工程总承包模式为对象，从业主的视角，分析工程总承包模式的特点和总承包模式下业主方项目管控存在的问题，基于此提出相应的管控措施，为总承包模式下建筑工程项目的业主管理和实施过程管理提供借鉴和参考。

1 总承包模式的特点

我国在建筑工程项目实施中推广工程总承包模式具有重要的现实意义。首先，工程总承包模式改变了以往工程分包难以有效管理的问题，使整个工程项目管理更为规范，有利于我国建筑市场运行的规范化，为承接大型国际工程项目打下了坚实的基础。其次，工程总承包模式在一定程度上改善了设计与施工分离的问题，在设计阶段考虑和解决一些可能在施工中出现的问题，有利于减少工程项目实施过程中的变更和返工，提高工程项目的实施效率和资源利用率，加快工程进度[3]。最后，从业主管理的角度看，工程总承包模式减少了业主的组织、协调等管理工作，而由相对更为专业的总承包企业承担。

工程总承包模式的优点主要体现在缩短工期、提高效率、明确各方职责、简化管理程序以及降低成本风险等诸多方面[4]：

1）在工期方面，一般建筑工程承包模式按照工程实施过程和阶段划分各项工作，各项工作相对独立，开始与完成的节点时间难以统一，工作之间的衔接比较离散，这个问题在大型工程项目中尤为明显。总承包企业有专业的管理团队，可以将工程项目的各项工作联系起来，并合理组织安排可以并行的工作，大大缩短了项目的实施周期，有效提高了工程项目的建设效率。

2）在简化管理方面，总承包企业负责整个建设工程项目的成本、质量、进度和安全等管理工作，可以根据建筑工程项目的总体情况制订整体的实施计划，并明确建筑工程项目各项任务的实施单位、工作内容和职责[5]。这样既能实现建筑工程项目的系统化管理，又便于与业主单位沟通。

3）在成本控制方面，国家相关部门出具的工程总承包模式标准示范合同文本已经明确规定了工程总价，避免发生乱报价的问题，控制了工程成本。总承包企业通过专业化的统一管理，不仅有效提高了工程质量和进度，还减轻了业主的管理任务。

尽管工程总承包模式具有很多优点，但也存在一定的局限性：

1）业主方在选择总承包企业时存在较大的风险。工程总承包模式下，对承包方的选择是一次性的，因此在选择总承包企业时，业主方需要进行全面的考量，选择一个具有较强技术和管理能力的企业，为项目管理顺利进行打好基础[6]。

2）工程项目实施过程业主参与度小，对于工程项目实施缺乏控制力。在工程总承包模式下，业主只选择总承包企业，总承包企业负责工程项目分包和组织管理工作。因此，在项目实施过程中，分包企业一般只遵照总承包企业的指令，对于业主的需求则难以有效满足。同时，在材料采购上，总承包企业会根据自身利益选择工程项目材料，这在一定程度上会影响建筑工程项目的质量[7]。

3）总承包合同总价精确度不高，业主方难以有效控制成本。工程总承包模式下的合同谈判期间，由于合同总价参考投资估算精确度不高，后期可能出现超预算的现象。在项目实施过程中，总承包方取代了业主工程造价控制的主导地位，不利于业主控制工程成本[8]。

2 总承包模式下业主方项目管控存在的问题

通过上述对总承包模式概念、意义及优缺点的分析可以看出，总承包模式下总承包企业全面管理建设工程项目，但业主方在项目管理和控制方面的作用仍然不可忽视。根据对以往相关研究和工程经验的总结，总承包模式下业主方项目管控存在的主要问题为对项目管理认识不足、难以发挥总承包项目管理模式的优势以及项目管理定位不准确等。

2.1 对总承包项目管理认识不足

总承包模式下，虽然总承包企业负责整个工程项目的实施工作，但是业主方在总承包模式下仍然处于非常重要的管理位置。目前，总承包项目中的业主方仍然存在对总承包模式认识不足、管理意识淡薄等问题，导致出现管理不到位、未参与组织协调工作等情况。业主方对总承包管理模式认识不足主要体现在2 个方面：一方面，业主方认为项目是由总承包单位负全部责任，忽视自身对项目的管理责任，缺乏对总承包单位的制约和监督；另一方面，对于总承包企业的管理，业主方过分依赖监理或咨询单位，并没有投入资源组建一支属于自己的项目管理团队[9]。部分业主方项目管理人员存在水平不高、专业知识掌握不牢固、业务能力有限、对工程资金及资源的组织协调能力较差等问题，导致业主方对总承包项目的监管力度不够，工程项目运行维护和使用存在一定的隐患。

2.2 难以发挥总承包项目管理模式的优势

在当前的工程建设环境下，业主方对总承包模式的认知程度直接影响到总承包项目的管理效果。许多业主单位仍然采取传统工程建设项目管理的思维方式，并将其沿用到总承包项目上。在传统管理思维方式的影响下，为了快速推进项目实施，不重视项目的整体质量，只考虑项目的进度和成本，极大地影响了总承包项目管理的程序和效果，不仅不利于项目实施，一些返工和设计变更的出现还会大大延长项目工期，并增加许多额外的投入和工程成本费用。例如，很多业主单位为了加快项目实施进度，还在使用边设计、边报建、边施工的“三边”工程实施模式。这种模式严重违背了总承包模式的初衷，也发挥不了总承包模式的作用和优势[10]。此外，有些业主方并没有充分信任总承包单位，对项目管理干预过多。这样不仅无法充分发挥总承包单位对项目的统一协调作用，还大大增加业主方的工作量和管理任务，不利于项目良好、有序地推进。

2.3 总承包项目管理定位不准确

总承包模式下，业主方是项目管理的主体，如果管理定位不准确不仅会严重影响总承包企业的管理，还会影响工程项目的实施进度。业主方对项目具有管理权，但总承包单位负责整个项目实施工作，对项目也具有管理权，这极易造成实际工程项目中产生管理重叠现象，导致多头管理。特别是当业主方和总承包单位发出的指令不一致时，容易造成项目实施过程冲突，导致返工，严重影响项目的成本、进度和质量等。同时，在工程项目实施过程中，总承包工程项目有许多工作是同步开展的，由于职责不同，会有不同的单位监督管理现场施工活动，这就要求业主对自身要有明确的定位，避免监督工作出现重复或空白。例如，监理单位具有监督总承包单位的职能，但监管的范围较为狭窄，业主方应与监理单位形成交叉管理，补充监理单位对总承包单位监管不足的地方。

3 总承包模式下业主项目管控措施

通过分析总承包模式下业主方项目管控存在的问题，本文找到了总承包模式下业主方产生这些问题的根源，并针对项目前期策划、项目实施及项目竣工验收3 个不同阶段提出相应的管控措施。

3.1 项目前期管理策略

选择工程总承包模式，业主方在项目的前期管理阶段应做好项目前期策划和总承包企业选择工作，它们会直接影响后续项目的实施和管理。

1）项目前期策划方面。在确定总承包企业前，如果没有完整的规划设计方案，将难以确定准确的工程项目造价。因此，业主方应根据实际情况，制定工程项目的总目标和阶段性目标，形成比较完整的目标任务书。同时，业主方可以委托专业的咨询团队进行专业的概念设计，分解项目目标和计划，对主要经济指标、材料设备和设计标准提出完整要求，以避免在招投标阶段出现漏项和错项及合同签订后在施工过程中变更和增项等。

2）总承包企业选择方面。一方面，业主方应给予投标人足够的时间和较为全面的资料，让其能够全面分析项目的风险和确定整个项目实施周期的费用，从而提出科学、合理的投标方案。另一方面，开标过程的技术标和商务标分开进行。以往的建设工程项目业主对投标方技术方案的要求并不细致，不同的总承包企业的理解不同，所提出的技术方案也不同，导致在开标评标过程中难以准确评判和比较。在技术标的评价过程中，业主方较细致的技术方案要求，便于总承包企业作出公平合理的评价，最终选择技术能力较强的总承包企业，以保障项目具有足够的技术和管理能力支撑。商务标的评价主要考虑承包企业在以往类似工程的业绩和经验、承包企业的财务状况等内容，以降低业主方承担的风险。同时，在商务标的评标过程中，还应综合考虑总承包方提出的工程技术方案、投标报价、工程款支付方式和进度、总工期及后期的运行维护方案，确定其报价与技术方案是否匹配，是否能保质保量完成所承担的任务。

3.2 项目实施期间管理策略

合同是项目实施和监督管理的重要依据，项目设计直接关系后续施工。总承包模式下工程项目实施阶段，业主需要做好合同管理和设计管理2 方面的工作：

1）合同管理方面。总承包模式中，合同主体只有业主方和总承包企业，因此业主方承担的风险会减少，而总承包企业不仅需要规划分配工程项目建设任务，还需要承担对工程项目的组织和管理工作。基于这种情况，在合同谈判的过程中，业主方需重点注意违约赔偿及争议处理办法、分项验收节点等内容，合理规避和转移自身风险，避免因自身原因造成不必要的赔偿。在项目的设计、施工过程中，业主方可依据合同条款的规定，监督承包企业按照进度计划实施项目。同时应充分发挥监理单位作为工程项目第三方的监理监督作用，与业主方共同完成整个工程项目过程的管理工作。

2）设计管理方面。总承包模式下，总承包企业不仅承担设计任务还承担施工任务。这样虽然有利于建设工程项目的设计与施工一体化，在设计阶段规避施工中出现的问题，但业主方需要防止承包企业过分注重经济效益，避免承包企业通过优化设计、高标准设计、低标准施工等手段追求项目利润。首先，业主方要按照承包企业制订的总体进度计划对照检查，保证设计工期。其次，审查重要设计文件，检查其是否符合要求，防止总承包企业降低设计质量。最后，业主方可以通过参加承包企业组织的方案审查等技术性会议，及时掌握方案修改和设计优化信息，把握整个项目的投资和进度。此外，业主方还需严格控制变更程序。工程变更是影响建筑工程项目成本的重要因素，业主方可以建立一套闭环的工程项目变更程序，严格审核总承包企业提出的变更内容。

3.3 项目竣工验收策略

在总承包模式下，建筑工程项目的设计、施工和设备材料采购等工作都由总承包企业负责，业主方对整个工程项目的实际参与度不高。而项目竣工验收阶段是整个项目完成前的最后一个阶段，也是业主方在项目交付前的最终把控，因此这个阶段的工作对于业主方至关重要。在项目竣工验收阶段，业主方需要做好项目验收和结算审计工作。在落实项目竣工验收的过程中，业主方应要求总承包企业提交完整、符合实际施工的竣工图纸及相关操作维护资料，并以规范、合同和图纸为依据，严格检查工程实体完成情况，确保完成的工程内容达到质量要求。同时，业主应要求总承包单位按照统一的规范要求让分包单位做好竣工结算资料，并收集和整理工程各个阶段及各个分包单位的竣工资料，形成一个比较完整、统一的资料体系。此外，针对工程结算资料，业主方还应委托具有相关资质的、专业的造价企业审计和复核总承包企业提交的竣工结算报告及相关计算依据，确保结算资料的完整性和准确性，并做好存档工作。

4 结语

工程总承包模式是建筑工程项目常见的工程承包模式，也是我国推广的主要模式。业主方是工程项目的投资方，也是总承包模式下工程项目完成后的交付使用方，因此在整个工程项目中，业主方应占据主要地位，发挥其优势和职能，提高建设工程项目的质量、安全、成本、进度等方面的水平。同时，业主方应加强对总承包模式的认识，组建专业的管理团队，提高自身的管理水平，从而保障总承包项目的顺利实施。