投资性房地产资产评估应用研究

黄志炫 广东中盈土地房地产资产评估工程咨询有限公司

引言

2006 年2 月15 日，我们国家结合本国国情颁布了《企业会计准则第3 号——投资性房地产》给投资性房地产下了明确的定义，将投资性房地产从其他资产类型从独立出来，作为一项单独的资产核算项目，对于投资性房地产的内容作出了详细的规定，资产评估对于房地产发展有推动作用，通过研究投资性房地产资产评估应用，促进了投资性房地产的可持续发展。

一、投资性房地产资产评估应用

(一)投资性房地产资产评估方法

随着房地产事业的发展，越来越多的人和企业开始投资房地产，关于投资性房地产如何评估是本文研究重点，常见的投资性房地产资产评估方法如下：

1.收益乘数法

收益乘数法能够评估出房地产一年的收益，准确估计出投资性房地产的价值，具体如表1 所示：

表1 收益乘数法

2.市场评估法

在评估投资性房地产价值的时候，可以将其于类似的房地产交易价格进行比较，选择有价值的、可比较的房地产交易案例，在价格比较结束后，将交易案例与投资性房地产之间存在的差异进行深入分析，找到不同点做出合理的调整，以此来评估投资性房地产的价值。在这一过程中，还需要重视房地产附近租金带来的影响，尽可能排除一切干扰因素。

3.直接资本法

将投资性房地产未来一年的收益除以资本率来评估房地产资产的价值，常见的投资性房地产资产收益的种类有毛租金、潜在毛收入、净收入等，在通过资本化率计算出投资性房地产的价值，具体的计算公式为：投资性房地产价值＝房地产未来收益/资本化率。

4.现金流折现法

与其他产业相比，房地产开发周期更长，尤其是大型房地产开发项目，在评估房地产投资价值的时候，采用现金流量折现法，所谓的现金流量主要是指一个项目在特定时期内收入和支出的资金数额，投资性房地产资产评估人员需要模拟房地产项目的开发过程，预测整个过程中需要用到的现金流量，综合考虑各项支出和收入，将不同时间的现金流折现到统一时间点再进行相加减，准确评估投资性房地产资产价值。

5.租期及回收金额折现法

一般来说，投资性房地产都附带租约，在评估的过程中，合同已经签订，投资性房地产现有的租金水平有可能会低于市场水平，也有可能会高于市场水平，导致房地产的资产价值评估不准确。因此，在对投资性房地产评估的过程中，要单独考虑房地产的资金收益情况，对于房地产租金之外的收益要通过资本化率来评估投资性房地产的价值。

(二)投资性房地产资产评估模式

常见的投资性房地产资产评估方式有工作价值模式和成本模式两种，在《企业会计准则第3 号——投资性房地产》明确将公允价值模式引入到房地产资产评估中，将其作为投资性房地产资产评估的主要依据，能够准确反馈出投资性房地产的市值和盈利能力，在保证会计信息质量的基础之上提升财务报表的使用效果。据调查研究显示，40.13%的上市公司都存在投资性房地产，在这些上市公司中，仅仅有4.36%公司选择公允价值模式，其余的上市公司采用的是成本模式，这与预期的结果不同，具体应用情况如表2所示：

表2 2019—2022 年企业投资性房地产情况统计表

通过表2 可以看出，从2019—2022 年许多上市公司都开始投资房地产，投资性房地产所占总资产的比重也越来越大，从2019 年的0.2%上涨到0.28%，投资性房地产占净资产的比例从1.22%上涨到1.95%，但是都没有超过2%，可以得出投资性房地产占总资产、净资产的比率有非常大的增值潜力，对于企业的发展有着极其重要的影响。

通过表3 可以看出，自《企业会计准则第3 号——投资性房地产》实施18 年来，采取公允价值模式评估投资性房地产的数量从4.16%上升到4.87%，但是并未超过5%，超过95%的上市公司仍然采用成本模式评估投资性房地产，对于公允价值模式仍然是观望状态。

表3 2019—2022 年投资性房地产评估应用统计表

通过表4 可以看出，从2019 年到2022 年，投资性房地产都有所增值，尤其是2021 年、2022 年投资性房地产价值明显上涨，公允价值模式评估模式对于资产负债率影响比较小，说明采取公允价值模式能够提升企业的经营偿债能力。而净资产收益率从7.14%上涨到11.13%、资产负债率从46.11%上涨到69.03%、总资产报酬率从3.78%下降到3.45%，这就说明企业在合理利用财务杠杆的基础之上扩大经营，企业资产安全性明显提升，呈现出明显的融资优势，为企业后期规模扩张和融资创造了良好的条件。

表4 2019—2022 年投资性房地产两种评估模式的财务状况对比表

二、影响投资性房地产资产评估应用的因素

(一)客观因素

首先，市场条件。自从2006 年后，我们国家财政部对于投资性房地产资产评估模式作出了严格限制，明确了使用公允价值模式的使用条件。目前，我们国家房地产交易市场有待完善，部分上市公司不具备公允价值模式的条件，导致公允价值模式推广面临非常大的困境。其次，财务工作人员的专业素质。针对投资性房地产资产评估的过程中，账面价值会随着市场价格变化而存在差异，财务工作人员需要定期评估投资性房地产的价值，这对于财务工作人员提出了更高的要求，促进要掌握企业整体运行情况，而且还要把握好企业未来发展、市场变化做出调整，降低投资性房地产的风险。目前，许多企业的财务工作人员达不到这一水平，很难对投资性房地产做出准确评估。

(二)主观因素

首先，关于会计风险。《企业会计准则第3 号——投资性房地产》对于投资性房地产资产评估作出了明确的规定，选择公允价值模式作为评估投资性房地产的企业不得转为成本模式，这就意味着公允价值模式是一条“单行道”严重限制了企业的选择权，一旦出现房价波动，企业没有其它选择的机会，只能调整自己的利润，导致企业收益变化剧烈，在无形之中增加了投资风险。其次，关于未来盈亏。近几年来，我们国家房地产事业发展速度越来越快，投资性房地产的价值越来越高，降低企业财务风险，增强企业的融资能力，有效提升企业的形象。目前，企业所采用的投资性房地产评估隔断了利润调节的空间，对于企业盈亏管理带来了不利的影响。最后，关于政治成本。在选择房地产资产评估模式的时候，部分企业选择了公允价值模式，考虑到政治成本，企业领导积极寻求各种途径去降低自己的关注度，混淆潜在危机的影响。

三、推进投资性房地产资产评估应用的对策

(一)构建健康稳定的房地产市场

通过构建健康稳定的房地产市场，能够避免市场价格的大幅度波动，提升投资性房地产评估的准确性。具体来说，国家应该构建良好的房地产交易市场和环境，由政府部门负责牵头，其他机构共同协作参与的一体化机制，建立起完善的房地产交易中心，有效监控房地产交易，降低房地产泡沫经济发生的频率。

(二)重视财务人员的培训工作

随着经济水平的飞速发展，公允价值模式的广泛应用是必然的，但是就目前的情况来看，企业的部分财务人员专业素质不够高，应急能力比较差，风险判断能力和资产评估能力比较弱，导致公允价值模式推广受限。因此，一定要重视财务人员培训工作，完善会计协会机会教育制度，组织员工阅读高质量的财务书刊，重视会计教育投入，定期组织相关的会计培训活动，不断提升财务人员的专业素质。邀请会计专家开讲座，重点讲解会计新准则，就投资性房地产资产评估准则开展针对性讨论，加深财务人员对于投资性房地产资产评估的理解，促进投资性房地产资产评估理念的转变。财务工作人员要主动学习，持续关注与投资性房地产资产评估规则有关的内容，积极参与投资性房地产评估实践，总结有价值的、值得推广的经验，不断提高自己的投资性房地产资产评估能力。

(三)健全资产评估流程

投资性房地产资产评估结果是否准确，最主要的途径之一就是健全资产评估流程，有效提升会计信息的可靠性。要健全资产评估流程，重视资产评估机构监管力度，增强投资性房地产资产评估报告的可行性，一般来说，投资性房地产资产评估报告内容主要包括委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况、评估目的、评估对象和范围、价值类型及其定义、评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论等内容，要求投资性房地产评估部门认真记录评估过程，出具完善的资产评估报告，作为评估房地产资产价值的重要依据。同时要健全行业规范制度，提高监管力度，对于在资产评估过程中出现的任何违规行为都要严肃处理，如果有情节严重者，可以直接取消机构的投资性房地产评价资质。

(四)重视监督管理

加强投资性房地产地产评估机构监管体系建设，由中国资产评估协会和证监会联合组成评估小组，对于投资性房地产资产评估进行复核，并将其作为机构考核的重要依据，根据评估结果判定房地产资产评估结果的准确性，并依法追究相关的法律责任。强化对注册会计师监督，使得注册会计师自觉遵守投资性房地产评估规则，提高注册会计师的职业道德修养、风险判别能力等。建立完善的奖惩制度，对于恶意使用会计信息的人依法追究相关的责任，给潜在造假者形成威慑，尽可能避免违规行为，确定房地产资产评估的准确性。

四、结语

综上所述，随着房地产事业的不断发展，投资性房地产资产评估不仅会影响房屋出售，而且对于房地产出租也会产生影响，这就要求工作人员在参与投资性房地产资产评估的时候，要根据房地产情况选择合适的评估对象，采取有效的对策，不断提升投资性房地产资产评估的准确性，为房地产事业发展提供最有价值的材料。