住宅开发建设及运营管理分析

周 楠

（北京北辰实业股份有限公司，北京 100101）

0 引言

随着城市人员的增多，居住问题越来越明显。为了改善城市居住环境，营造良好的居住条件，需要做好调研工作，分析人们对住宅工程的需求，合理定位住宅开发建设方向，掌握各项开发建设要点，从而保证住宅开发建设的效果。同时，为了提升服务效果，还需要不断优化住宅运营管理措施，形成社会效益和经济效益平衡的局面。

1 住宅开发建设理念

为了确保住宅开发建设的实际意义和价值，必须了解其开发建设理念，进而保证住宅开发建设的可行性。

（1）住宅开发建设一般比较注重人与自然、人与人的和谐状态，人是环境的保护者，所以住宅工程因人而获得生命[1]。同时，人与人的和谐相处是构造温馨生活图景的重要方式，为此，在住宅开发建设的时候，需要考虑人文因素，构建和谐生活场景，提升自身的幸福感。

（2）住宅开发建设还需要考虑空间、场所、生活等方面，处理好各个方面之间的关系，并且需要做好整体与局部之间的协调，合理设计商业、教育、医疗等区域的空间布局，保证住宅开发建设的多样性，满足不同人群对住宅工程的需求。同时，在住宅开发建设的时候，需要对人们的不同需求进行综合考虑，根据需求创建各种功能设施，如巧妙规划步行系统、自行车系统、公交系统等。另外，住宅开发建设时，还需要尊重自然环境，保护历史文化，避免对生态环境造成负面影响，实施文化韵味住宅工程，促进城市的发展与建设[2]。

2 现阶段房地产开发运营管理存在的问题

就目前情况来说，我国住宅建设有着良好的发展趋势，但还是存在诸多的问题，不利于住宅开发建设与运营管理，也阻碍了住宅建筑工程的发展进程。现阶段房地产开发运营管理存在的问题如下。

2.1 整体发展环境有待完善

住宅工程经常会受到宏观和微观环境因素的影响，如经济利益、规章制度等方面，导致住宅工程的发展空间和环境相对缺乏，不利于住宅开发建设和后期运营管理的展开。另外，如果经营体系不够完善，也会影响住宅运营管理效果，使经济效益得不到保障。

2.2 管理定位不够明确

由于住宅的种类相对较多，一些房地产开发运营管理的定位不够明确，经常存在含糊不清的问题，这样也会造成一定的负面影响[3]。同时，由于运营考核导向性较差，难以衡量，再加上没有一个明确的统一管理标准，以及考核方式，管理目标导向不够明确，最终导致房地产开发运营管理效果不佳。

2.3 运营规划不合理

尽管在房地产开发运营管理中，已经取得了良好的管理效果，但是在某些地方，往往没有从实际出发，其管理仍然存在一些不合理的地方，延误了房地产开发的进度。同时，在房地产开发运营管理时，没有具备前瞻性，未能从长远的角度出发，再加上没有与实际情况相结合，失去了自身独有的特点，从而无法达到预期的房地产开发运营管理效果。

2.4 人才缺失

人是房地产开发运营管理工作展开的核心，一旦人才缺失，势必会影响房地产开发运营管理的效果。就目前情况来说，对于相关管理人才的重视度不够，没有定期展开培训，现有的一些人员的专业性较差，无法满足房地产开发运营管理的需求。同时，由于认识度较低，未能从外面引进专业性较强的人才，以及先进的管理理念，从而导致房地产开发运营管理缺乏一定的人才支撑。

3 房地产开发运营管理措施

住宅开发建设完成以后，为了获取良好的经济效益，需要将住宅运营管理落实到位，采取合理的手段和措施，不断对其进行优化，提升住宅运营管理效果，实现其存在的意义和目的[4]。住宅运营管理，可以从以下几个方面展开。

3.1 完善运营管理体系

完善的管理体系是保证管理工作落实的关键。为了确保房地产开发运营管理效果，必须完善管理体系，主要表现为以下几点内容。

（1）不断提升自身的业务水平，确保项目高效地运行。 同时，需要根据现有的情况，对框架进行优化和完善，为提升管理质量提供基础性的保障。在优化房地产开发运营管理框架的时候，应当注重组织静态结构，明确各个部门的管理职责，不断提升管理能力。

（2）从动态结构来说，一定要明确管理目标，加强各个部门之间的配合，这样才能达到良好的管理效果。为有效解决协同与效率的问题，住宅开发负责人员需要不断完善自身的运营管理体系，将整合运营效益融入到住宅开发项目管理工作中。在这一背景下，诸多房企强调打破部门之间的壁垒，实现协同发展。如以某住宅开发项目为例，其十分重视运营管理，开展“项目启动会”，掀起了一大浪潮，使计划运营成为房地产行业的热点词汇，通过这一运营管理模式，实现了长远发展，很好地解决了运营管理体系中的存在的问题[5]。

（3）需要定期培训以及制定人才招聘制度，并且还需要进行考核，根据考核结果对人员岗位进行调整，从而强化运营管理人员的专业性，减少问题的产生，为提升房地产开发运营管理效果，提供有力人才支撑。

3.2 业务流程优化

业务流程也是容易产生问题的一项重点内容。为此，在房地产开发运营管理的时候，需要重点考虑该方面，从开源、节流等方面展开，并且结合实际情况，对运营管理流程和规划进行完善，使整个业务流程变得更加严谨和细致，以此提升房地产开发运营管理效率。同时，还需要根据现有的情况，对组织结构进行调整和优化，提升价值链的完善性和流畅性，形成良好的运营服务体系，使房地产开发运营管理更有活力。另外，需要结合数据管理目标，在环境调研、土地开发、工程项目的实施、营销策划等方面，明确各项管理人员所承担的责任，使房地产开发运营形成高效、严谨的管理模式[6]。

3.3 绩效评价优化，

为了确保房地产开发运营管理的效果，使管理人员积极投入到管理工作中，做好绩效评价优化是非常有必要的。在绩效评价优化期间，应当对运营管理的主体、目标、标准等进行评价，并且根据评价结果进行适当优化，避免与实际情况产生较大的误差。同时，还需要结合现有房地产开发运营管理的情况，制定严谨的奖惩机制，实行赏罚分明的制度，不断创新，以此保证房地产开发运营管理的效果，实现良好的经济效益。

3.4 资金灵活运转

房地产开发运营管理需要综合考虑运转的各个方面，与相关行业或者企业进行交流，互帮互助，共同发展。同时，在房地产开发运营管理的时候，以现金流为主，将其融入企业经营目标，要求业务线条在项目开展全过程中以现金流管理进行工作，这种方式着重强调了以财务经营为导向、以现金流和利润为基础、以计划管理为主线、以货值管理为要点的统筹经营模式，其可以很好地辅助企业实现经营目标[7]。另外，从数据经营的角度来说，可以通过各类业务活动的变更，分析数据的变化，从而确定业务活动变更带来的价值。基于此，可以作出相应的调整，以此降低住宅开发成本，实现良好的经济效益。

4 住宅开发建设要点

为了保证住宅开发建设效果，满足人们对住宅建筑工程的需求，必须结合常见问题，严格落实各项住宅开发建设要点，其主要有以下几个方面。

4.1 合理开发建设定位

（1）住宅开发建设应当纳入市场，采用市场运作的方式进行，并且需要坚持以人为本、开放性和多元化等原则，考虑人们对住宅工程的需求，有针对性地进行住宅开发建设定位，从而实现经济效益和社会效益的统一。同时，在住宅开发建设定位时，需要将重点放在待开垦地上，紧紧抓住机遇，为人们打造良好的居住家园。

（2）在住宅开发建设定位时，需要考虑建筑工程的形态，主要有通用住宅建筑、专用建筑、混合住宅等。按照配套设施进行合理分类，可以与社区、医疗、教育共同建设，满足人们对住宅建筑工程的需求。另外，在住宅开发建设定位的时候，还需要与后期运营管理相互统一，在最大程度上取得良好的经济效益[8]。

4.2 建设开发选址

合理选址是保证住宅开发建设效果的关键，必须对这方面有足够的重视。

在住宅开发建设选址的时候，需要从整体的角度出发，综合考虑不同人群的需求，例如，在居住环境、配套设施、交通、医疗等方面，不能单纯根据价位选址，还需要得到当地政府的支持。同时，从宏观的角度来说， 住宅开发建设选址需要对城市整体布局进行综合考虑，在城市规范内进行均匀布置，避免集中在某一个区域，致使规划不合理。另外，如果选择低价位区域，需要依托城市公共交通设施，开发建设适合人们居住的住宅工程，便于人们的出行。住宅开发建设选址时，还需要注意如下几点内容。

第一，需要考虑住宅工程环境，满足人们的需求，这样可以吸引人们购买。

第二，交通环境应便于不同年龄的人群出行。同时，住宅区域一般是不需要穿过城市主干道的，以此保证住宅建筑工程的安全性。另外，在住宅开发建设选址时，需要远离污染源，避免给住户造成负面影响。

第三，注重生活气息，促进人与人之间的交流，提升居民居住的幸福感。同时，需要注重道路与城市中心的连接，避免住户与城市隔绝，导致封闭、闭塞。此外，还需要设置足够广阔的活动空间，满足住户的日常生活需求。

4.3 配套设施营造

配套设施是住宅开发建设的重点内容，可以从生活场景或者服务内容入手，有针对性地对住宅园区进行规划，对城市中心、商业街区、广场等进行综合利用[9]。同时，在配套设施构建的时候，可以根据组团分级布局，设置服务半径、注重协调功能等原则，设置合理的基础设施，为住户提供多样化的服务。需要重点考虑以下两个方面。

（1）结合实际情况，配置医疗设施，如医院、健康服务中心、养生保健机构等，这样可以针对不同年龄段的人群，提供合理的医疗服务。同时，在住宅开发建设的时候，需要设置足够、合理的运动器材，以供人们休闲娱乐时使用，从而为人们提供良好的服务。

（2）结合人们的需求，设置多样化的生活服务设施，使人们的日常生活更加地便捷和舒适，提升人们居住的幸福感。同时，在住宅开发建设时，需要结合商业场所的布局，规划好园区各项区域和周边服务，以此提升住宅开发建设的效果。

5 结语

通过对住宅开发建设理念的了解，从定位、选址、配套设施、邻里空间等方面进行完善，不断优化住宅开发建设的效果，满足人们对住宅建筑工程的需求。同时，在住宅运营管理的时候，需要对各个方面进行综合性的考虑，不断提升住宅运营管理的智能性和时效性，利用数据和信息发现其中的不足，并加以改进，确保住宅运营管理有序、稳步地进行，提升住宅的服务质量。