关于镇江市全装修住宅项目样板间存在问题的探讨

周绪旭，陈 研，刘之渊，吴 亮

（镇江市建设工程质量监督站，江苏 镇江 212100）

0 引言

近年来，在大力倡导低碳经济的背景下，全装修房（指商品房装修一次到位，所有功能空间的固定面全部铺装粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的住宅工程［1］）在房屋销售市场的比重越来越大，但随之而来的装修质量差、甲醛超标、渗漏等投诉层出不穷。为规范全装修住宅工程建设管理，提升全装修住宅工程质量，有效降低全装修住宅工程质量投诉率，镇江市住房和城乡建设局、发展和改革委员会、市场监督管理局于 2020 年 4 月 13 日联合发布了《关于加强我市市区新建全装修住宅建设管理的意见》（以下简称“《管理意见》”）。至此，镇江成为江苏省内继南京、南通、常州之后第四个出台全装修房管理办法的地级市，相较于省内其他三市出台的全装修住宅监管新规，镇江首创“三个样板”引路制度，强调了原材料控制、施工控制和成品质量控制。

针对镇江市全装修住宅项目“三个样板”引路制度，本文对全装修住宅项目“三个样板”监管政策进行了阐述说明，着重对监管过程中发现的问题进行分析并给出针对性意见，最后展望全装修住宅项目“三个样板”后续监管工作。

1 全装修样板间监管政策

《管理意见》要求全装修住宅工程在销售和施工前应严格执行样板引路制度，需制作材料设备样板展示区、工艺样板展示区和交付样板展示区（以下简称“三个样板”），并向购房人开放。

1.1 材料设备样板展示区

建设单位根据设计文件及合同在现场设置材料设备样板展示区，选用的材料、构配件及设备应具有合格证、性能检测报告等质量证明文件，质量证明文件应真实有效并可追溯，如图 1、图 2 所示。

图1 材料设备样板展示区一

图2 材料设备样板展示区二

1.2 工艺样板展示区

施工单位按照专项施工方案确定的施工工艺在现场制作工艺样板，工艺样板在建设、设计、监理等单位确认后方可开展交付样板间（套）施工（见图 3）。

图3 工艺样板展示区（地板）

1.3 交付样板展示区

建设单位在全装修住宅预售前完成交付样板间（套）的制作，交付样板间（套）应真实反映全装修住宅内容和装修质量，不得增加设计文件及合同以外的装修内容。交付样板间（套）施工完成后应进行室内环境和功能性检测，检测合格后由建设单位组织参建各方对交付样板间（套）进行验收，验收合格后方可实施全装修施工，如图 4、图 5 所示。

图4 交付样板展示区（客厅）

图5 交付样板展示区（厨房）

2 问题及原因分析

自《管理意见》发布以来，镇江市全装修住宅项目“三个样板”引路制度已实施两年，监管部门在日常监督管理及专项检查过程中发现了一系列问题，下面结合具体问题并作出原因分析。

2.1 存在问题

2.1.1 现场条件不具备制作样板间

《管理意见》明确主要的销售户型按照不同的装修风格、标准分别制作全尺寸交付样板间（套），但部分项目在申请预售前，单位工程尚未进入正负零基准面以上施工且临时售楼处受场地条件限制，不具备制作多套、不同户型全尺寸交付样板间（套）的条件。

2.1.2 样板间与实际交付存在差异

设置于工程实体内的交付样板间（套）进场施工时，由于单位工程尚处于主体结构施工阶段，此类交付样板间（套）的水、电、燃气等管线安装与实际交付存在差异。设置于临时售楼处的交付样板间（套）还存在户型尺寸、结构受力构件位置等与实际交付不完全一致的问题。

此外，部分项目样板展示区制作完成后维护不到位，导致后期产生渗漏、墙体发霉、材料变形等工程质量通病，影响样板展示效果和质量。

2.1.3 样板间制作流程不合理 公示材料不齐全

《管理意见》要求交付样板间（套）应在建设、设计、监理等单位确认工艺样板后实施，但部分项目“三个样板”展示区同步施工制作，样板展示区的制作流程不符合相关文件要求。

《管理意见》要求公示和标明装修内容、材料等级、品牌、型号等，包括装修价格评估报告、交付样板间（套）室内环境和功能性检测报告及建设单位组织参建单位进行验收后出具的验收记录。部分项目交付样板间（套）公示的材料不齐全、不规范，例如使用“同等档次品牌”等模糊性表述、检测报告及验收记录未在样板间（套）内展示等。

2.1.4 材料设备样板间与工艺样板间设置不完善

材料样板展示区存在的问题包括：一是提供的材料、构配件及设备不齐全；二是展示的材料、构配件及设备标识不全；三是展示的位置不合理，导致部分项目材料样板展示区形同虚设。此外，部分项目工艺样板间涉及到的建筑材料、构配件及设备未在材料样板间进行展示。

2.1.5 交付样板间（套）提前拆除

《管理意见》明确交付样板间（套）若需拆除，应保留至最后一批实际交付日期 3 个月后方可拆除，且拆除前应留有影像资料。但部分全装修项目交付样板间（套）在未保留至最后一批实际交付日期 3 个月后已被拆除或改动，例如：部分项目交付样板间（套）设置于临时售楼处，项目清盘后临时售楼处拆改他用，导致样板间（套）提前被拆除；部分项目交付样板间（套）设置于工程实体内，实际交付后业主根据自身需求会对户内进行局部改造，导致样板间（套）局部与设计文件及合同约定的装修内容不符，无法满足交付样板间（套）保留 3 个月的要求。

2.2 原因分析

2.2.1 思想认识不重视

部分建设单位仅仅将交付样板间（套）视作全装修住宅预售前的一项备查工作，样板展示区的制作只是为了满足《管理意见》要求，例如部分项目样板展示区位置不合理，不利于向购房人进行开放，优先向购房人展示效果样板间（套）；部分项目材料样板与工艺样板展示区在建设单位取得全装修住宅预销售许可后挪作他用，无展示功能。

2.2.2 文件解读不全面

《管理意见》从建设程序、设计管理、参建主体责任、样板引路制度、施工过程管理、投诉处理及强化监督管理共七个方面对新建全装修住宅建设规范管理，自文件发布以来，镇江市建设行政主管部门已多次向参建单位进行宣贯，但部分建设单位仍存在对文件解读不全面、不透彻的问题，导致执行效果欠佳，发生类似样板展示区漏设、设置不规范、提前拆除等问题。

2.2.3 施工管理不到位

一类设置于临时售楼处的样板展示区，由于此类样板间需在预售前制作完成，且无需交付业主，因此建设、施工、监理单位在此类样板间施工过程中的管理易存在疏忽。另一类设置于工程实体内的样板展示区，由于样板间的施工工序与主体结构施工工序存在冲突，现场施工管理存在真空区域导致责任不清、管理不到位，例如样板间范围内的墙体砌筑需提前进场施工，监理单位对墙体材料的进场验收把关不严，易发生墙体材料与设计文件不符等问题。

此外，施工管理混乱导致多个工种在样板间同一空间内交叉施工，成品保护措施不到位，施工质量存在隐患。

3 应对措施探讨

3.1 落实参建单位主体责任

3.1.1 建设单位

建设单位是工程质量第一责任人，作为工程建设活动的总牵头单位，承担着重要的工程管理职责，对保障工程质量具有主导作用［2］。针对全装修住宅项目“三个样板”展示区制作，建设单位要科学合理确定样板间建设位置、工期和造价，严禁盲目赶工期、抢进度，不得迫使工程其他参建单位简化工序、降低质量标准。

根据《管理意见》要求，建设单位应严格执行样板引路制度，“三个样板”展示区制作完成并经验收合格后应向购房人开放，同时将装修价格评估结果及装修材料品牌、型号等一并公示。

3.1.2 监理单位

监理单位应严格按照法律法规、技术标准、审查合格的全装修施工图设计文件实施监理，严格落实进场材料见证取样复试工作，采取旁站、巡视和平行检验等形式对样板展示区的制作实施过程监理，参加建设单位组织的交付样板间（套）验收并明确验收意见。

根据《镇江市建筑工程质量安全监理报告制度实施办法（试行）》文件要求，监理单位每月定期向项目属地监管部门提交例行月报。针对全装修住宅项目，监理月报的主要内容应包含样板展示区的进度及现状，并附图片或影像资料。若监理人员发现样板展示区与《管理意见》要求不符，应及时报告项目属地监管部门。

3.1.3 施工单位

严格落实样板引路制度，制作“三个样板”展示区的关键作用是建立全装修住宅施工标准，提升全装修住宅施工质量。因此，施工单位应严格按照法律法规、技术标准、审查合格的全装修施工图设计文件进行施工，根据专项施工方案确定的施工工艺制作样板展示区，“三个样板”展示区的制作流程应符合《管理意见》要求。

3.2 加强过程监管

根据《镇江市市区全装修住宅工程质量监督工作指南（试行）》文件要求，明确将样板登记列入全装修住宅工程监督抽查节点，进一步规范了全装修住宅工程质量监督工作的程序和要求。

3.2.1 样板展示区制作准备前

材料设备样板展示区、工艺样板展示区和交付样板展示区制作前，工程质量监督机构应对责任主体单位的工程质量行为进行监督抽查，监督抽查要点包括全装修施工图设计文件审查合格证、施工总承包单位或专业承包单位资质及管理人员资格、施工组织设计或施工方案编制及审批情况、监理规划和监理细则编制及审批情况。

在工程质量行为监督抽查过程中，工程质量监督机构应向责任主体单位加强《管理意见》文件要求的宣贯，明确贯彻执行样板引路制度的重要性及意义，进一步杜绝因文件理解不透彻、不全面导致样板引路制度执行不到位的情况。

3.2.2 样板展示区制作过程中

材料设备样板展示区、工艺样板展示区和交付样板展示区制作过程中，工程质量监督机构应加强与参建责任单位的对接，抽查建筑原材料进场验收以及重点部位、关键工序实施监理情况，掌握“三个样板”展示区的工程质量和进度情况。

根据工程质量状况实施差异化管理，针对参建责任单位项目负责人履职不到位、质量管理控制措施不明确的全装修住宅项目，工程质量监督机构应增加“三个样板”展示区制作过程中的监管频次，督促责任单位落实整改，及时消除质量隐患。

3.2.3 样板展示区制作完成后

材料设备样板展示区、工艺样板展示区和交付样板展示区制作完成后，建设单位应组织参建各方对交付样板间（套）进行验收，并在验收合格后 3 个工作日内将样板间验收记录、《全装修住宅材料和设施设备清单》和室内环境检测报告报送工程质量监督机构进行登记，若样板间为分批次验收的则按批次进行登记。

全装修施工期间，工程质量监督机构应开展日常质量监督抽巡查，重点抽查参建主体质量行为、工程资料及实体质量情况，包括“三个样板”展示区的现状及维护情况。若发现样板展示区提前拆改或失去展示功能不利于向购房人开放，工程质量监督机构应提出明确的抽查意见，并指导建设单位根据《管理意见》要求进行整改恢复。

3.3 智慧质监平台

强化全装修住宅项目样板展示区的监督管理，一是现场检查，包括日常监督抽巡查、双随机一公开等形式，二是利用信息化手段，镇江市工程质量监督机构拟搭建智慧质监平台，计划实现质量行为管理、原材料管理、质量监督管理以及工程预警等功能，通过智能化设备实现远程实时监管，协助监管人员进行差别化管理。

3.3.1 摄像记录设备

镇江市绿建工程咨询有限公司自主研发了一款可远程直播摄像，并自带 GPS 定位的记录设备（见图 6、7）。监管人员通过智慧质监平台发出指令后，项目现场人员携带执法记录仪至全装修样板展示区进行直播摄像，监管人员可在 PC 或移动端通过智慧质监平台实时查看影像，确认全装修样板展示区是否符合相关要求。

图6 摄像记录设备

图7 平台操作界面

此款执法记录仪的优势在于严控操作人员的资格、限制使用场景的位置，确保影像资料的及时性、真实性、准确性、完整性。结合拟搭建的智慧质监平台，监管人员可对图像资料进行编辑处理，提取有效信息便于监管工作的开展。

3.3.2 360 度 VR 全景

VR 全景是将相机 360 度拍摄的一组或多组照片拼接成一个全景平面图像，实现全方位互动式观看的真实场景还原展示方式，克服了普通图片视角范围有限的弊端，如图8、图 9 所示。目前线上看房平台通常使用 360 度全景相机制作全景全方位的 VR 照片供购房意向者观看，100 m2左右的房屋使用全景相机约 10 min 可完成拍摄和制作。

图8 VR 全景

图9 3D 户型图

图10 全景相机操作模式

图11 移动端查看VR全景照片

对于全装修住宅“三个样板”展示区，建设单位可定期安排人员利用 360 度全景相机拍摄制作 VR 全景照片，并上传至智慧质监平台，监管人员通过 PC 或移动端随时查阅，确认样板展示区是否符合《管理意见》相关要求，如图 10、图 11 所示。

4 结语

镇江市全装修房管理意见和相关配套政策的实施进一步促进了房地产市场的健康发展，“三个样板”引路制度的执行有效提升了全装修住宅工程质量。本文总结了全装修住宅项目样板引路制度实施过程中存在的问题并作出原因分析，从落实参建单位主体责任、加强日常监管、利用信息化手段三个方面提出了进一步推进样板引路制度有效执行和完善监管工作的应对措施和建议。

样板引路制度如何切实有效地指导全装修住宅项目大面积施工，样板展示区如何有效向购房者开放仍然值得进一步研究和探讨。Q