商业地产企业内控中全面预算管理的应用研究

◎文/金迪

改革开放以来，商业地产企业在我国经济社会发展过程中发挥了极为重要的作用，现在商业地产企业面临着新的机遇与挑战。为了有效应对愈发复杂的经营环境，商业地产企业通过将全面预算管理应用于企业内部控制中，能够帮助企业提高运营效率，提升行业竞争力。然而，当前部分商业地产企业未能充分认识到全面预算管理在内部控制工作中的重要性，不能充分发挥全面预算管理的作用，导致企业的整体经营情况得不到有效的动态监测，为企业的长期稳定发展埋下了一定的隐患。因此，研究商业地产企业如何将全面预算管理有效应用于内部控制工作中具有重要意义。

一、商业地产企业将全面预算管理应用于内控工作中存在的问题

（一）商业地产企业全面预算管理的重视程度、目标实际脱节与模式变革的挑战

当前商业地产企业对于全面预算管理的重视程度有待提升，尤其是中小型企业的管理水平和管理精细化程度相对较低。企业管理层尚未充分认识到全面预算管理对企业发展的重要性，也缺乏引进专业化人才来构建科学合理的全面预算管理体系并应用于内部控制工作中。此外，企业内部多个部门之间缺乏协调配合，对全面预算管理工作的认识不足，导致工作人员对此工作的主动配合程度不高。即使一些企业开始将全面预算管理应用于内部控制工作，该工作往往仅由财务管理部门开展，缺乏对具体业务活动的深入了解，从而影响了全面预算管理的效果和融入内部控制工作的有效性。商业地产企业在制定全面预算时往往过于乐观，估计的收入、成本与实际情况存在较大偏差，导致预算与实际情况相脱节，带来更多不确定性和风险。当前的全面预算管理模式仍较为传统僵化，需要变革为更高效合理的模式，以适应企业的内部需求和外部环境变化，构建科学合理的内部控制体系，提升企业的管理效率和质量。

（二）企业内部全面预算管理组织有待完善

对于商业地产企业来说，科学合理的全面预算管理体系是企业正常运营各类地产项目的重要保障。但值得注意的是，商业地产企业能否有效将全面预算管理体系应用于内部控制工作中，很大程度上取决于企业是否构建起了科学合理的全面预算管理组织以及能否协调企业内部所有工作人员参与到全面预算管理工作过程中。现阶段，我国大部分商业地产企业开展全面预算管理工作的过程中，都将该项工作交由财务管理部门牵头负责，没有根据自身实际发展情况以及全面预算管理工作的实际需求，针对性建立专业的全面预算管理组织机构。在这种情况下，这些商业地产企业的全面预算管理工作，不可避免地会局限于财务管理角度，更多情况下仅仅通过分析企业过去一段生产经营周期内的各类财务数据，进而分析得到全面预算管理的相关结论。但是，通过这种方法所得到的全面预算管理结论必然是片面的。

（三）企业全面预算编制科学性有待提升

商业地产企业在根据自身发展情况编制全面预算的过程中，部分企业由于全面预算管理能力较弱或者受到多方面因素的干扰，全面预算编制的科学性有待提升。例如，部分商业地产企业长期发展战略规划存在一定的模糊性，所编制的全面预算与企业未来的实际发展需求具有一定的偏差，全面预算管理的价值得不到充分体现，也不能为内部控制工作提供参考和依据。此外，还有一部分商业地产企业没有依据自身实际情况，采取合理的全面预算编制方法，导致全面预算存在漏洞与不足。

（四）缺乏完善合理的绩效考核激励机制

商业地产企业为了有效地将全面预算管理应用于内部控制工作中，充分发挥全面预算管理的作用，需要根据自身情况构建科学合理的绩效考核评价机制。现阶段，部分商业地产企业没有针对全面预算管理工作制定有效的绩效考核评价机制。具体来说，部分企业对于各个业务部门的工作完成度指标设置标准过低，导致企业内部绝大多数部门可以轻松完成相应的绩效考核。但是，这种绩效考核对于帮助企业提升全面预算管理质量没有意义，企业整体的运营效率也不能有效提升。此外，由于缺乏绩效考核激励机制，全面预算管理工作人员的工作积极性也得不到充分调动。相关工作人员没有不断提升自身工作能力的正向激励，不能为提升企业全面预算管理水平作出应有贡献。

（五）全面预算管理监督控制力度有待提升

对于商业地产企业来说，虽然全面预算管理方案编制是极为重要的环节，但是全面预算管理能否真正高效应用于内部控制工作中，还取决于全面预算管理方案是否得到有效执行。为了提升该方案的执行度，商业地产企业必须对全面预算管理工作进行有效地监督控制，只有这样才能在最大限度上避免方案不能落实问题的发生。具体来说，为了提升全面预算管理监督控制力度，商业地产企业首先要设立合理的预算管理监督控制标准。但是，当前很多商业地产企业内部关于全面预算的执行标准具有一定的随意性，导致了预算资金使用不合理问题的出现。

二、商业地产企业内控中应用全面预算管理的有效措施

（一）进一步提升对全面预算管理的重视程度

首先，商业地产企业管理层要充分认识到将全面预算管理应用于内部控制工作中的价值，只有这样企业才能投入足够的资源，开展全面预算管理工作。其次，商业地产企业要在内部制定科学合理的全面预算管理应用规划，并将该规划进行有效宣传，使得每一位相关工作人员都能认识到在内部控制工作中应用全面预算管理的重要性，并自觉配合相关工作的开展。最后，商业地产企业要相应地开展高端人才引进和内部工作人员培训工作。一方面通过制定定期培训制度，使得相关工作人员接触到最新的工作技能；另一方面要提升招聘标准，为提高全面预算管理应用水平打下坚实的人才基础。

（二）制定合理的全面预算管理目标

商业地产企业开展内部控制工作时，只有依据合理的、切合企业实际发展状况的全面预算管理方案，制定科学合理的全面预算管理目标，才能高质量地将全面预算管理应用于内部控制工作中，取得理想的应用效果。具体来说，首先，商业地产企业要将全面预算管理方案进行细化，使得企业内部每个部门都能充分认识到全面预算管理方案对自身提出的要求和约束，并按照细化目标高效开展自身工作，推动全面预算管理目标得以实现。其次，商业地产企业在制定全面预算管理目标的过程中，要将全面预算与项目管理进行融合。严格按照内部控制体系的要求、相关业务的流程，严格开展预算编制、预算审批以及预算执行等工作。

（三）进一步优化预算管理组织机构

商业地产企业的全面预算管理工作是一项复杂的系统性工作，只有针对自身情况不断优化内部全面预算管理组织机构，才能确保各项全面预算管理工作有序开展。在实际工作中，商业地产企业应总结以往全面预算管理工作中存在的问题，结合内部控制工作的需求，对全面预算管理部门的工作职能进行优化。企业只有建立专门的全面预算管理组织机构，才能在最大限度上减少工作中因权责不明确而导致相互推诿的问题。并且，可以对各个岗位工作人员的权责界限进行更加明确的划分，提升每位工作人员的责任意识，最终提升全面预算管理的效率，帮助内部控制部门提升内部控制质量。

（四）选择更加合理的全面预算编制方法

部分商业地产企业因为全面预算编制方法不合理而导致了全面预算管理质量不高，不能有效应用于内部控制工作的问题。因此，商业地产企业为了规避该问题，应依据销售额、销售成本、管理费用、利润率等关键性指标，编制未来一段生产经营周期内的全面预算。具体来说，商业地产企业不仅要根据当前的生产经营状况，还要结合整个行业未来的发展趋势，选择可以满足自身发展需求的全面预算编制方法。企业可以在内部成立预算委员会，由该委员会进行牵头，通过分析过去一段生产经营周期内的全面预算执行情况，对以往全面预算中不合理之处进行针对性地修改完善。在编制过程中，企业应与时俱进地将滚动预算、弹性预算等先进的方式应用于具体实践环节，确保所编制的全面预算具有较强的可行性，可以作为内部控制的重要依据。除了选择更加合理的全面预算编制方法，商业地产企业在完成全面预算编制工作之后，还要对全面预算的执行过程进行严格的管理。

（五）进一步提升全面预算管理的信息化水平

由于商业地产企业的全面预算管理工作十分复杂繁琐，因此，为了提升全面预算管理工作的效率，进而改善全面预算管理工作应用于内部控制工作中的效果，企业应利用更多的先进信息化工具，提升全面预算管理信息化水平。为了实现该目标，商业地产企业可以针对性地构建全面预算管理平台，通过该平台将市场运行情况、企业财务数据、客户服务等各类信息进行高效搜集、整合、分析和共享，减少全面预算管理过程中的信息失真、滞后等问题，保证全面预算管理更好的实现预期效果。

（六）进一步完善绩效考核评价机制

商业地产企业在构建全面预算管理体系应用于内部控制工作的过程中，必须相应完善绩效考核评价机制。首先，商业地产企业借助绩效考核评价机制，可以更好地评估员工是否完成了全面预算管理的目标，内部控制体系是否发挥了应有的作用，找到相关工作中存在的不足与漏洞，进而在此基础上对全面预算管理工作进行针对性调整。在完善绩效考核评价机制的过程中，要重点完善绩效考核评价指标体系，以便能够更好地反映相关工作的成效。此外，商业地产企业将全面预算管理应用于内部控制工作中的过程中还应充分发挥激励机制的作用，确保每一位工作人员的工作热情都能够得到有效激发，最终推动企业全面预算管理质量提升。

（七）进一步夯实全面预算管理基础

对于商业地产企业来说，为了真正将全面预算管理有效应用于内部控制工作中，必须进一步夯实全面预算管理的基础。商业地产企业全面预算管理所涉及到的内容较为广泛，影响着企业的财务管理、生产经营等环节，这些环节都是内部控制工作需重点关注的领域。为了夯实全面预算管理基础，企业首先应进一步提升全面预算管理工作的覆盖面，使其能够覆盖内部控制的工作范畴。将全面预算管理上升到战略高度，凸显全面预算管理工作人员在企业内部地位。减少其他部门对全面预算管理工作的干扰，最大限度上保证全面预算管理部门的独立性。只有这样，全面预算管理才能客观公正地开展，为内部控制工作提供坚实的保障。

三、结语

综上所述，商业地产企业全面预算管理作为一项系统性较强的工作，将其灵活应用于内部控制工作中，不仅能够为企业高效运行提供保障，还能为企业提升整体管理水平提供充足动力。因此，商业地产企业在发展进程中，必须进一步结合自身发展现状，通过变革管理观念和管理模式，充分发挥出全面预算管理的作用，为企业实现生产经营利润最大化的根本目标提供充足动力。