贝壳二季度GTV为7806亿元 “一体三翼”战略聚焦“住得好”

陆之梅

近日，中国居住服务平台第一股贝壳（2423.HK）发布了2023 年第二季度财务业绩。公告显示，2023 年二季度，贝壳总交易额（GTV）为7806 亿元，同比增长22.1%；净收入为195 亿元，同比增长41.4%；净利润达13 亿元，调整后净利润23.64 亿元，同时，毛利率为27.4%。从上半年总体来看，贝壳实现GTV 达1.75 万亿元，同比增长43%，净收入为398 亿元，同比增加51%，增势均十分显著。

值得注意的是，这是自贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级后公布的首份财报，而从这份财报中，已能窥见贝壳战略布局的“端倪”及其所释放的强大势能。

今年7 月，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。围绕客户，以一线为价值中心，贝壳集团将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。同时彭永东表示“， 我们将战略升级为‘一体三翼’，并做了相应的组织配套调整，在更广泛的居住领域，推动产业的供给侧升级，提供好产品、好服务，让消费者‘安居’，助力服务者‘乐业’，共筑更美好的居住。”

公司数据显示，贝壳平台门店和经纪人数于上半年企稳，二季度末活跃门店数41，076 家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达409，054 人， 较去年年底提升17%。同时，贝壳持续推进大店模式，第二季度链家店均经纪人数量超18人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量接近9 人，同比上升7%。今年上半年贝壳平台的门店平均店效同比提升80%。

房产交易业务一直是贝壳发展的“ 主轴”。实际上， 贝壳自成立以来一直致力于两个核心目标：促使行业从竞争向合作转变，减少从业者之间的差距。无论是“大店模式” 还是背后的店东和经纪人管理，其本质逻辑依然如一。

贝壳曾利用历史数据进行测算，发现大店的平均人效更高，且人效与人数几乎呈现线性关系：即人越多，每个人的人效越高。尤其是像如今房地产尚未完全“由冬入春”， 如果一个店里能容纳更多的经纪人， 在行业走向复苏的过程中，大家就能抱得紧一点，不至于有太多人被丢下。反映在数据上，是更高的门店利润率和更低的人员流失率。有行业人士指出，大店模式的提出不只为了提升集团层面的抗风险能力，也是在为行业留下更多优秀的经纪人。

更优质的门店、更优秀的经纪人、以及服务者之间更高效的协作，都是决定贝壳高质量发展的关键。无数实践已经证明，大店模式让市场波动期的经纪业务更加稳定、坚韧。

需要注意的是， 在大店模式下， 经纪人的合作天然会变得紧密。然而，合作之后，如何公平地为经纪人“ 切分蛋糕”， 则是摆在所有房产交易企业面前的一道难题。贝壳给出了自己的独特“解题方程”——ACN 合作网络。

ACN， 全称Agent CooperationNetwork （经纪人合作网络）。通过构建ACN 网络，贝壳得以使房源信息充分共享，将经纪服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN 分工，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成，建立更加广泛的合作联动网络，促进交易达成与效率提升。

有业内人士介绍称，ACN 的本质是创造了一个房源方的“角色市场”（录入、实勘、VR、鑰匙、维护、VIP 等），以私有产权的确认和保护为基础，对每个角色进行合理定价，从而吸引更多的角色生产与供给，通过对过程增加奖励，反向推动每个环节自愿加强服务品质，以利益驱动提升监管要求，倒逼经纪人成长，以期实现房源及服务供应链的加工、分工与标准化。而更丰富的角色分工，将创造出更多的合作机会和专业化，促进整个房地产交易生态的健康生长。

公司数据显示，二季度家装家居合同额超34 亿元，可比口径同比增长106%；收入26 亿元，可比口径同比增长91%。上半年家装家居合同额超60 亿元，可比口径同比增长107%；收入40 亿元，可比口径同比增长76%。2 月以来，家装家居业务连续5 个月单月合同额破10 亿元。其中，北京的贝壳家装业务今年二季度完成合同额超过6 亿元，连续两月单月合同额2 亿元， 连续4 个月经营利润过千万；杭州二季度合同额则破5 亿元，增长均较为显著。

家居家装业务同样被贝壳提到了战略高度， 尤其是贝壳旗下独立装修品牌—— 贝壳团装， 已在行业内形成独特的个性化优势。

相比楼盘精装房， 贝壳团装不仅提供基础装修、功能套餐等标准化装修方案， 还会提供软装电器等部分模块式个性化加载服务。同时， 贝壳团装又区别于毛坯房装修的千房千面， 依托精装施工组织模式和供应链集采优势，贝壳团装得以兼具标准化和高效优势。

可以说， 作为面向新房用户推出的装修服务， 贝壳团装是介于楼盘精装房和毛坯房之间的第三种装修方式， 具有高品质、高效率、高性价比三大特点， 可满足用户一站式的新房品质装修需求。区别于零售型家装服务， 贝壳团装有着更高的性价比以及一站式整装服务的诸多优点， 是当下家装消费品质崛起的新探索。

以贝壳团装承接的金融街·南站金悦府项目为例， 金融街·南站金悦府项目是贝壳团装全国首个开工、首个落地实景样板间和工艺工法样板间的团装项目，据悉， 对该项目的实装成果最终赢得了业主和开发商的高度认可，侧面展示出贝壳团装的品质交付实力和优质服务。

房屋租赁业务同样属于贝壳发力的“ 三翼”之一。公司数据显示，二季度末，贝壳分散式租赁住房管理服务“ 省心租” 在管房源规模突破12 万套。

贝壳研究院数据显示， 我国住房租赁人口数已超两亿， 租房已经成为了一种生活方式。由于海量、分散式个人房源是市场供给的主体， 长租机构运营的房源占比仅为5%， 住房租赁市场一直存在诸多发展短板，比如租房需求与供给不平衡、专业化程度低、各方权益难保障等因素。

基于对房屋租赁市场的长期研究和深刻洞察，贝壳开始着手推进该业务板块的深化。2021 年底，贝壳租房正式推出了“贝壳省心租”，通过将市场上分散的租赁住房转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源， 让业主省心、租户安心。2022 年，貝壳租房与乐湾公寓达成合作，投资落地了上海徐汇的新青年公寓项目。2023 年，自营中高端公寓品牌项目“海盐公寓”落地。

对于公司在租住业务上的布局，贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖表示，“ 消费者始终是我们关注的核心，也是所有产品设计、服务体验的出发点和落脚点，贝壳租房成立以来，联合多方合作伙伴，探索了多种存量资产改造模式，如包租运营、委托运营等。” 谈及该板块的后续发展，他表示，“ 未来， 我们希望以C2M为核心产品理念，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求。”

贝好家是贝壳新设的一翼。品质和居住体验为先的新趋势正在形成， 好的房屋“ 产品” 需求呼之欲出， 未来市场的分化也可能更多会来自房屋品质的分化。这也意味着新房产业在呼唤供给侧升级。建立能力、探索创新的方式， 去基于客户的需求定义好房子、打造极致的好产品、好服务， 协同价值链上的各方， 推动房屋供给侧的升级， 是贝壳的职责也是机会所在。

据了解， 贝壳于2021 年年底宣布“ 一体两翼” 战略， 如今把贝好家纳入到新升级的“ 一体三翼” 战略之中， 足以看出公司对这一板块业务的重视。在信中，彭永东提到，“ 四条事业线、九条事务线的架构中， 每一支队伍都面临着或新或老、或短或长的艰巨任务， 这些任务的逐个突破，最终就促成了整体目标的达成。”

此外， 财报发布当天， 贝壳宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大， 回购授权由10 亿美元上升至20 亿美元， 并将有效期延长至2024 年8 月31 日。有市场人士分析称， 股份回购可谓是贝壳主动在向市场传递积极信号， 表明公司对自身乃至行业发展前景具有信心。

在业绩电话会上， 贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“ 展望未来， 我们将严守风险底线，在保持健康的资产负债表和现金流的基础上， 持续强化资本配置效率， 聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。”