新形势下国有房地产企业财务风险与内控措施

何威 武汉联投置业有限公司

引言

房地产企业作为资金密集型产业，有着建设周期长、资金投入量大、项目不确定性因素多的特点，国有房地产企业虽然因为股东方的国资背景，在政策、融资、获取土地资源、社会信誉度有一定的优势，但由于地产行业经营特点所带来的固有风险，以及国有房地产企业在管理观念、内部机制上的特点，难以避免地面临诸多财务风险。如何应对新形势下的财务风险，对其进行有效控制，不使风险演变成影响企业发展的重大问题，是值得我们思考的。

一、国有房地产企业财务管理存在的问题

（一）投资测算不够精准

由于前期研究和投资可行性分析不深入，致使投资的精准性不高，项目实际表现与预计指标差异大，这也从而使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；另外，房地产开发是一个多环节的复杂过程。其中，从项目规划到设计、施工、装修、销售等每一个环节都需要仔细规划和管理，否则就容易导致工程周期延长、建设成本增加等情况，进而增大投资风险。

（二）日常财务管理不完善

国有房地产企业在日常财务管理方面也存在一些问题，其中包括：

1.资金管理统筹协调不够，资金调配不合理。房地产项目开发周期长，资金需求量大，资金管理的难度较大，但有些国有房地产企业缺乏有效的资金管理机制，导致资金调配不够合理，存在资金短缺或阶段性过剩的情况。

2.预算管理刚性不足，预算执行不够规范。缺乏合理的预算制定和监督机制，导致预算执行不够规范，存在资金浪费和效益低下的问题。

3.财务管理人员风险意识不强，风险防范不足。由于房地产行业风险较大，但有些国有房地产企业财务管理人员对风险的认识不够清晰，风险防范意识不强，可能导致企业面临各种风险时反应不够及时、有效，影响企业的财务稳健性。

（三）内控机制建设和管理不够严谨

为了对风险进行有效防范，大部分国有房地产企业已经开始积极探索建设内部控制管理体系，但部分国有房地产企业在内控建设的深度和广度上还有欠缺，一方面，未能将所有的内控环节纳入规章制度和业务流程的管理，还存在制度空白和流程空档；另一方面，表现在制度的执行上还不严格，部分人员合规意识不强，造成制度和实际运行“两张皮”，影响风险防控措施的有效性。

（四）融资渠道较为单一

与其他房地产企业相比，国有房地产企业虽然在融资方面有一定优势和便利性，但由于自身管理体制的影响，开发项目周期往往较民营地产企业更长，相应资金需求量也更大，同时由于地产开发行业的特点，预售房款和企业自有资金往往不能满足房产开发项目的需求，房企必须通过筹集资金进行项目开发。对于国有房地产企业而言，融资渠道一般较为单一，大多是来自商业银行贷款。商业银行信贷业务的展开对于企业的发展有着积极的推动作用，但是如果过分依赖商业银行这一个融资渠道，一旦房地产经营环境和信贷政策发生大的变动，就会对企业经营造成较大的不利影响。

二、新形势下国有房地产企业面临的财务风险表现形式

（一）资金风险

资金是房地产企业的生命线，现金流是房地产企业的血液。在当前经济形势下，房地产企业通常面临巨大的资金压力和风险。地产企业是资金密集型行业，从前期获取土地资源，开发建设、缴纳税费一系列过程中都涉及巨量的资金投入，而开发成本的收回会受到市场行情、销售策略、金融政策等各因素的影响。如：扩张过度，盲目投资，导致资金链断裂；项目定位不成功导致难以去化占用大量资金；过度举债导致支付财务费用过度侵蚀利润，影响融资能力。资金风险一旦形成，会给地产企业的生产经营带来巨大的压力。

（二）筹资风险

国内资本市场的不确定性和监管环境的变化，使得企业在融资过程中面临着越来越多的挑战和风险。另外，国有房地产企业在融资过程中也面临着高息债务、债券违约和融资成本上升等风险。由于资本市场的不稳定性和监管环境的变化，企业在融资过程中需要面对不断上升的融资成本和高息债务的压力，这使得企业的融资成本不断增加，融资风险不断加大。

（三）监管风险

监管风险是指企业面临的由政府或相关机构监管规定和政策变化所带来的风险。在房地产行业中，由于其对经济的重要性，政府对其进行监管的力度越来越大。一方面，政府实施的政策可能会对国有房地产企业的财务状况产生影响。例如，房地产税的引入可能会增加企业的税负，土地出让金的增加可能会使企业的土地投资成本上升。这些政策变化可能会导致企业资金流动性紧张，资产负债表不稳定等财务风险。另一方面，政府的调控政策也可能会影响企业的业务运营。例如，政府对房地产市场的限购、限售、限价等政策可能会影响企业销售收入的增长，甚至影响企业的市场地位和品牌形象。此外，政府对于房地产市场的审批制度、质量监管、安全管理等方面的要求也会增加企业的管理成本和风险。

（四）税务风险

税务风险是房地产企业面临的一个重要挑战。税务政策的频繁变化和地方政府的税收政策差异，可能导致企业面临税务风险。例如，地方政府对企业征收的土地增值税和房地产税的标准和税率存在差异，可能导致企业在不同地区的税务负担存在较大的差异。此外，税务风险还包括企业未能及时履行税务义务所面临的罚款和滞纳金等风险。因此，房地产企业需要密切关注税务政策的变化和地方政府的税收政策差异，积极寻求税务筹划方案，以降低税务风险。

（五）成本风险

房地产企业的成本包括土地成本、建筑成本、人工成本等。由于市场竞争激烈，企业在建设项目时往往需要提高质量标准、加快进度，成本控制往往会有所松懈，这可能会增加企业的成本管理风险。此外，原材料价格上涨、人工成本上升等因素也可能导致企业的成本风险增加。

三、国有房地产企业财务风险管理的必要性

随着国有房地产企业在我国经济中的不断发展，其经营范围和规模不断扩大，财务风险管理日益成为企业经营的重要组成部分。预防和控制企业在经营过程中可能面临的财务风险，能够保障企业的正常运营和健康发展。

（一）提高企业运营效率

国有房地产企业是我国经济的重要组成部分，其资金投入和规模庞大，若财务风险得不到有效防范，将导致企业的正常运营受到影响，甚至威胁到企业的生存和发展。因此，对于国有房地产企业来说，建立完善的财务风险管理体系，可以帮助企业有效掌握财务状况，及时发现并解决财务风险，保障企业的正常运营，提高企业的经营效率和竞争力。

（二）减少经济损失

财务风险管理的重要性在于能够及时发现并解决财务风险，降低企业面临的经济损失。国有房地产企业规模庞大，若财务管理不当，面临的风险也越大。例如，企业在投资房地产项目时，若没有建立完善的财务风险管理体系，容易出现投资失误、资金损失等情况，导致企业面临较大的经济损失。因此，国有房地产企业要重视财务风险管理，加强风险识别和管理，减少经济损失。

（三）保障企业信誉度

国有房地产企业是社会的重要组成部分，其信誉度直接影响到企业的发展和社会形象。若企业在财务管理上存在问题，难以及时发现并解决财务风险，可能会导致企业资信度下降，甚至影响企业的形象和声誉。因此，国有房地产企业应加强财务风险管理，提高企业信誉度和社会形象。

四、国有房地产企业财务风险的内控措施

（一）建立风险预警系统，高效快速制定方案

建立风险预警系统是国有房地产企业内控体系中非常重要的一环，它可以通过对市场和行业动态的监测、分析和研判，及时识别企业面临的各类风险，并进行风险评估和分类，以便企业能够高效快速地制定应对方案。例如可以利用大数据分析、人工智能等技术手段，对企业内外部环境进行全面、深入的分析和预判，同时结合企业自身情况，量化、评估和分类风险，及时制定应对方案，防范和减轻财务风险的发生。

例如，当市场波动加剧、资金紧张、房地产政策调整等因素对企业造成较大影响时，企业可以通过风险预警系统及时发现并进行预警。系统可以根据企业的经营情况、市场和政策环境等数据，对未来可能发生的风险进行模拟和预测，并根据不同风险的严重程度，对风险进行分类和评估，以便企业能够制定相应的对策和应对方案，提高企业应对风险的能力和效率，保证企业财务风险的可控性和稳定性。

（二）建立全周期税务管控机制，降低企业涉税风险

为了降低国有房地产企业的涉税风险，需要建立全周期税务管控机制。这一机制可以对企业的税务活动进行全面的监督和管控，有效降低企业涉税风险。

企业需要清楚了解各项税收政策和标准，以便在经营活动中准确遵守相关规定，避免误操作带来的风险。此外，政府也应该积极协助企业了解各项税收政策，以提高企业的税收意识。建立全周期税务管控机制还需要完善企业内部的税务管理制度，梳理相应的会计核算、报税和合规流程，明确税务责任和义务，确保税务工作的准确性和合规性。此外，企业应该建立健全的税务档案管理制度，对企业的涉税事项进行全面记录和跟踪，及时发现并解决涉税问题；同时还需要加强税审工作，从而有助于发现并纠正企业涉税问题，避免涉税风险的发生。

（三）实施资金集中管控，发挥资金规模效益

实施资金集中管控是国有房地产企业实现资金规模效益的重要措施。一是建立资金集中管理部门，明确负责资金管理、监控、分析等工作，确保资金运转的流畅性和安全性；二是建立全面的资金预算和审批制度，规范企业的资金使用流程，避免资金浪费和滥用，确保企业资金的有效运用；三是建立合理的资金调拨机制，实现资金的集中配置和统一管理，提高资金利用效率和降低融资成本，从而发挥资金规模效益；四是加强对企业内部资金流动的监管和风险控制，实现资金运转的合规化和安全性，防范资金风险和损失。

（四）建立多筹资渠道，降低筹资风险

多元化融资渠道是指企业通过多种方式筹集资金，以分散筹资风险，降低企业的财务风险。国有房地产企业可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等方式，来获得资金。这些方式有各自的特点和优劣势，企业可以根据自身的实际情况来选择适合自己的融资方式。比如，银行贷款相对来说成本较低，但贷款额度有限制；债券发行可以获得大额资金，但相应的债务压力也较大；股权融资则可以通过发行股票来获得资金，但需要承担相应的股权转让风险。

（五）加强政策研究，提升合规意识

加强政策研究，地产政策是行业发展不可忽视的重要外部因素之一，为获取竞争优势，降低监管风险，对政策走势进行积极研究，预测未来房地产政策的走势趋向，具有重要的意义；同时加强企业合规培训，提高员工的合规意识和法律风险防范能力。企业应该针对地产行业的监管要求，对员工进行合规培训，使员工了解企业所涉及的法律法规和行业规范，掌握合规操作规程和内部控制制度，提高合规和风险防范能力，确保企业行为符合监管要求。

（六）完善成本管理，降低成本风险

一是要加强成本管理。企业应制定科学、合理的成本管理制度，对企业的各项费用进行分类、分摊和管理，明确成本责任人，防范成本管理中的漏洞和风险。同时，建立成本核算和分析体系，通过分析成本的构成和变化趋势，识别成本变动的原因，为制定成本控制策略提供参考依据；二是加强供应商管理。企业应对供应商进行综合评估，建立供应商名录，对供应商进行分类管理，优选合格的供应商，采取多样化的采购方式，如招投标、集中采购等，以降低采购成本。同时，加强与供应商的沟通和协调，规范合作流程，确保供应链的顺畅运作。

（七）强化财务队伍管控

在新形势下，国有房地产企业面临着更加严峻的财务风险，需要采取有效的内控措施来规避风险、保证企业的正常经营。加强财务人员的管理和培训是非常重要的一环，一方面，企业应该建立起完善的财务管理体系，明确职责和权限，并严格落实各项规章制度，确保财务人员按照规定的程序和要求开展工作。另一方面，企业也要注重对财务人员的培训和考核，提高其业务素质和风险防范能力，帮助财务人员深入了解企业的业务和财务状况，掌握财务管理的相关法律法规和标准，提升财务人员的专业技能和综合素质。在考核方面，企业可以通过定期考核、绩效评估等方式，对财务人员的工作进行评估和指导，及时发现并解决问题，提高财务管理的效率和水平。

结语

综上所述，随着房地产行业的深度调整，房地产市场已告别高增长时代，进入新的高质量发展阶段。国有房地产企业对财务风险和内部控制应当更加关注，采取建立风险预警机制、实现资金的高效管理、建立全周期税务管控、多渠道筹措资金、提升政策研究水平、完善成本管理等风险应对措施，保障企业健康发展。