管理会计在房地产企业中的运用探究

王林丽 北京建工地产有限责任公司

引言

随着现代化社会经济的迅速发展，我国各行各业都得到较为蓬勃的发展，为企业发展获得了更大的空间。随着“房住不炒”以及国家对房地产行业在行政、货币方面的宏观政策的出台下，企业应紧跟宏观环境发生的变化，对企业战略及时进行调整，为企业发展确定相应的方向。近年来，越来越多的房地产企业开始注重于改革管理体制，以期通过对管理会计的合理运用促进其作用的充分发挥，以此为房地产企业有效落实战略目标提供基础。因此对于房地产企业的持续健康发展而言，对管理会计的完善运用，具有非常重要的意义。

一、管理会计概述

管理会计即成本管理会计，是从传统会计系统中分离而来的，和财务会计并列，注重为企业提供最优的经济决策，促进经营管理，使企业经济效益服务得到提升。管理会计是服务于企业内部管理的，主要是为了利润最大化的实现。

房地产企业在对管理会计进行运用时，可结合企业实际状况，在对企业发展趋势和规划的考虑下，为企业经营预测准确的目标，制定切实可行的方案并落实到位，最大限度地体现企业经营活动的价值，同时有效考核评估企业经营业绩，提高企业管理水平。房地产企业对管理会计的运用主要是预测企业经营前景，规划经营目标，全面控制成本，并切实参与经营决策。从本质上来看，即依照企业实际情况，对项目的销售、成本及利润进行预测，由此为企业实现决策目标提供参考，由此保证经营方案的最佳编制。同时依照此编制，合理调整优化相关资源配置，对经济目标作出确定，并在具体预算中得以落实，由此为控制成本奠定基础。在目标成本制定中，应依照相关预算指标对目标成本进行分解，且具体到部门和个人，对其进行严格控制和监督，及时发现问题并采取有效措施。

二、管理会计在房地产企业中运用的意义

第一，有助于房地产企业实现战略目标。房地产企业在设定战略目标时存在较为复杂的问题，特别是在实现战略目标过程中，应对管理会计进行充分运用，以科学合理的方法为企业制定合理的目标。且在目标制定之后，对管理会计中的控制、分析、考核以及评价等相关管理方式的运用，及时进行有效监控，使管理会计向已然制定的发展目标前进，为战略目标的实现助力。

第二，有利于房地产企业提高经济效益。大多数房地产企业在发展中对财务缺乏重视，特别是对管理会计缺乏相应的关注，认为其无法给企业带来效率，其实这是一种错误的看法，尽管管理会计不会直接给企业带来收益，但是却能够间接带给企业一定的收益，如对资金成本、成本费用以及税务成本等各方面的节约。为此，房地产企业在生产经营中通过合理地运用管理会计，不仅可实现流程的进一步优化，对风险进行有效防范，同时可避免占用较多资金，由此促进企业效益的进一步提升。

第三，有利于企业内部管理的顺利展开。管理会计的运用，需要以科学、合理的基础数据为前提，这套数据即管理会计的数据，否则无法切实采取有效措施，难以找到最终的问题，对问题的解决也将停留在表面。房地产企业对管理会计的运用，则能够促进这一问题的有效解决，同时通过对可能存在威胁的防患，避免企业产生更多风险，促进企业内部管理效率的提高。

第四，有利于企业为未来经济发展走向的客观预测。房地产企业经营管理的重点是为企业健康发展制定与之相符的准确决策，这也符合了管理会计的职能，管理会计能够为企业的经营决策提供诸如资金、成本以及产品销售等预测信息，助力企业资金运作方案的合理有效制定，为企业经济的良好周转提供有效前提，同时合理预测企业资金的用途，从数据上为企业决策提供重要支持，保证企业做出正确的、可实施性的经济决策。

三、房地产企业中管理会计运用存在的问题

（一）管理会计缺乏完善顶层设计

房地产企业在运用管理会计时，所涉及管理层面非常广泛，如战略、预算、风险、绩效、成本以及资金等各个方面，相较于传统财务会计而言，管理会计无论在内涵还是在功能上，远远都有所超越，在极大程度上打破了财务会计的局限性，在企业经营方面涉及更加广泛的管理，由此可知，管理会计在企业中的运用已然超出了财务部门及少数决策部门的限制。然而，从当前房地产企业对管理会计的实际运用来看，存在着顶层设计不够完善的问题，而公司层面表现更为明显，导致管理会计在运用中并没有完全实现涉及，在使用中仅限于绩效评价、全面预算管理等方面，未形成较为系统、全面的运用体系，最终导致管理组织结构过于松散，缺乏明确职能。基于顶层设计的不完善，管理会计在化部门以及环节的运用较为混乱，在收集数据，标准分析上缺乏统一，同时难以切实为经济决策的制定提供有效信息。同时使得管理会计无法落于实践，难以在企业经营管理中全面参与其中，不利于提高决策质量。

（二）现金流量管理缺乏充足力度

房地产企业在实际中以管理会计对现金流的管理依旧存在不少问题，如此使得企业在日常经理管理中面临资金紧张等问题。为此需通过对管理会计知识的运用，对最佳持有量、浮游量等数值进行计算，将其控制在合理范围内，若房地产企业无法储备充足的资金，或储备资金仅能维持企业日常经营，将使房地产企业在资金上面临着较大的风险。

从资金具体投入方面来看，第一，房地产企业在公开竞价拿地环节以及“三通一平”期间，相关税费和地价对资金占用量较大，尤其是前期对项目的勘察等方面亦是如此。第二，在上述工作完成之后，工程建设施工也需要更多投入，为依照施工进度结算工程，按时对工程进度款和劳务人员工资进行支付，保证顺利完成工程。第三，在《商品房预售许可证》取得之后，企业应以专业的营销团队推荐宣传商品房。当前市场上85%的商品房是经由中介完成的，在完成预定之后，房地产开发企业需要提前为中介支付约3%的佣金，此时购房者并没有通过商业贷款获得款项。另外，一些房地产企业甚至会突破政策底线，违反规定，在首付款30%上作出相应的限制，由此使得房地产企业负担更多的现金流。若分期中企业未彻底调查客户资质信用，将难以及时收回款项，给企业带来不必要的经济损失。

（三）管理会计人员的匮乏

在房地产企业的持续健康发展中，管理会计人才在其开发管理中占据着重要地位。从当前房地产企业管理会计的运用方面来看，企业缺乏充足的管理会计人员，且其素质通常较低，给管理会计的具体运用带来不利影响，这主要在于企业未认识到管理会计工作的重要性，依然将会计核算视为工作重点，较少关注决策方面。同时，未设置专门的管理会计部门。与传统财务管理相比，管理会计对人才要求更严，为此管理会计人才在具有专业的会计实践能力外，还需要在管理会计方面具有更高水平的专业化理念，能够和其他部门进行积极有效的沟通。但是当前我国大多数房地产企业的管理会计运用并不彻底，大多还是处于过渡时期，未明确管理会计的定位，具体管理中的技能和专业过于片面，从而不利于房地产企业顺利展开管理会计工作。

四、加强房地产企业中管理会计运用的有效策略

（一）优化管理会计顶层设计

房地产企业在运用管理会计时，应从更加深入层面对管理会计方法和工具进行准确分析，从企业实际发展情况出发，为管理会计的运用建立有效的框架，让管理会计能够在企业经营管理的整个过程中贯彻实施。为对管理会计顶层设计进行完善和优化，可注重以下两个方面。

第一，对运用管理会计的组织结构进行完善。房地产企业应从企业层面出发，为管理会计设立相应的组织结构，为战略管理、内部控制、全面预算以及绩效评价等建立委员会，促进管理会计展开。第二，对业务流程进行全面优化调整，建立管理会计运用体系。管理会计在报告内容及核算形式上不够统一，为此可从企业决策信息要求方面出发，在传统财务数据前提下，对其进行重新分类和整理，形成具有统一口径的管理数据报告。房地产企业在运用管理会计时应在企业实际管理引导下，对业务流程进行梳理，以顶层设计的高度，对传统财务会计及管理会计工作进行合理统筹，为信息的收集、核算及分析建立相应的分类体系，避免重复对数据进行核算，促进工作效率的提升。在优化顶层设计时，应对管理会计核算及财务报告体系进行创新，建立符合企业决策信息的管理体系。

（二）强化管理房地产企业资金流

房地产企业在生产经营方面，需要在资金上保持适量的储备，以较大的投入量为其顺利展开奠定基础。房地产企业需巧用管理会计对资金的预算安排、使用强化管理，并结合分析企业内外部市场变化、供给以及具体情况，为资金预算提供有效参考。这一过程中，房地产需强化控制企业资金流，以适度资金的储备避免给企业带来较大的财务风险，让企业在理性投资下促进持续发展。

通常情况下，房地产企业在管理企业资金时，应进一步强化管理营运资金，始终保持净资金流为正值。为此，应严格依照项目预算对资金开支进行有效控制，依照合同进度和节点对款项进行支付，强化管理企业的应收、应付款项以及其他应收款项等，让企业在符合合同要求的基础上尽早收回货款，而较晚的对款项进行支付，通过对时间差和现金浮游量等的有效运用，让企业的现金持有量能够时刻保持在最佳状态，由此促进企业在经营活动中增加净现金流量净额。另外，从源头上对房地产企业资金的结构进行关注，由此让企业能够有效地控制和防范财务风险，同时该方面对企业资金的筹集产生一定的影响，为此企业应让相应的资金取得以及使用比例能够一直保持在较为合理的区间范围内，如此最大可能地降低房地产企业的财务风险，使企业的资本结构能够保持在最佳状态，为企业的健康持续发展提供有效保障。

（三）注重管理会计人才培养

房地产企业生产经营中，为更好地运用管理会计，需注重对管理会计人才的培养。作为管理会计人员，应首先在财务会计方面具有更加专业的知识储备，并不断丰富自身的工作经验，从而更加准确、有效地分析财务数据。同时，房地产企业应从更为深入方面对管理会计人才进行挖掘，为其制定相应的培训，让他们不断地学习会计专业知识，并不断了解房地产企业市场行情，以充足的业务经验和丰富的房地产企业经验为管理会计的顺利实施制定有效基础，使房地产企业具有更加适宜的工作制度。另外，需要为管理会计人才制定更加完善的体系，以更加标准化的人才选聘体系，为企业培养更加专业的管理会计人才，并以相应的考核、激励机制为企业引入更多优秀人才。并可让企业管理会计人才能够走进其他优秀企业，对他们先进的工作经验进行学习，将专业技能有效的融入实际工作当中，让管理会计人才树立正确的思想道德，提高执行力，为企业培养出更多具有良好会计职业道德，以及在执行力上更加优秀，具有创新力以及管理能力的综合型管理会计人才，促进管理会计充分发挥其在企业战略以及资金管理方面的重要作用。

房地产企业应对管理会计人员的岗位职责，发展方向进行确定，要求他们在对当前状态的优化下，积极学习更多专业知识以促进自身专业素质的提高。另外房地产企业可通过借助有效的激励机制，为企业留下更多优秀的管理会计人才，避免人才流失，或以职位晋升或物质奖励等激励措施吸引管理人才，让管理会计人员能够在房地产企业生产经营中投入更多精力。

结语

随着社会经济越来越高的精细化管理要求，管理会计愈加广泛地在企业中得到运用。为此，房地产企业应在企业生产经营中进一步认识到管理会计的重要性，强化管理会计的具体运用，促进管理会计在企业运用中获取更多的支持。从当前房地产运用管理会计的情况来看，依然存在着管理会计缺乏完善顶层设计，现金流量管理缺乏充足力度以及管理会计人员的匮乏等问题，需要通过不断地优化管理会计顶层设计，强化管理房地产企业资金流，并通过对管理会计人才强化培养进行改进，以促进房地产企业管理会计的有效运用，实现房地产企业的持续健康发展。