房价波动背景下的自住购房逻辑探讨

凌廷友

［摘    要］ “买涨不买跌”是广为流传的购房经验原则，但这过于强调住宅的投资性。在当前房价分化和出现下行可能的波动环境中，真正的自住购房消费者应该认清住宅的耐用消费品属性，以消费的心态进行购房决策，在具有居住需求和具备支付能力时即可适时购房，不仅不用担心、反而应该坦然接受购房之后出现的房价正常下跌。合理促销、保障交房、降低交易成本等措施还可增强个人购房信心，促进住宅消费健康发展。

［关键词］ 住宅；自住；消费；房价

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 044

［中图分类号］ F293.35    ［文献标识码］  A      ［文章编号］  1673 - 0194（2023）11- 0154- 04

０      引    言

２０２２年１２月国家先后发布的《扩大内需战略规划纲要（２０２２—２０３５ 年）》和《“十四五”扩大内需战略实施方案》，提出了支持居民合理自住需求、促进住房消费健康发展的重要内容。但受新冠疫情、经济环境、房企经营等因素影响，住宅购买需求明显不足。根据国家统计局数据，２０２２年全国商品房销售面积１３．５８亿平方米，同比下降２４．３％；销售额１３．３３万亿元，同比下降２６．７％；销售均价９ ８１４元/平方米，同比下跌约２％。可见，经过多年的高速发展，中国房地产业已经出现了明显的拐点，房价全面单边上涨的历史已经结束，房价区域分化、涨跌互现的波动时代已经来临。而从微观层面来看，个人购房“买涨不买跌”的思维较为普遍。虽然在过去房价普遍快速上涨时期，“买涨”策略屡试不爽，但在面临房价波动甚至下行可能时，简单的 “不买跌”却并非完全合理的选择。特别是对于广大自住购房消费者而言，坚持“房住不炒”，认清住宅的耐用消费品属性，以消费的心态在有需要和有能力时适时购房，不用过多担心房价下跌， “买涨也买跌”可能才是正确的购房思路。

１      文献综述

国内对房价的相关研究多集中在宏观层面。其中较多的研究利用如租售比［1］、房价收入比［2］等指标探讨全国或某个城市房价的合理性，也有一些研究［3］对房价泡沫程度进行量化测度，或者分析房价与金融、投资、消费等之间的关系［4］。微观方面与房价相关的研究有些侧重房企的经营管理，还有一些对消费者的购房意愿、动机进行了调查［5］。

无论是宏观层面还是微观层面的研究，都对个人的购房决策逻辑讨论较少。这是因为在过去房价长期持续上涨的大趋势中，无论是基于消费还是投资动机，买房基本都是不言自明的正确决策。但是近年，房价在较高位置出现分化、波动，特别是可能出现下跌趋势时，个人的购房逻辑还没有得到充分讨论。

２      住宅的消费品本性

２．１   住宅本质上是一件超长期的耐用消费品

无论购房消费还是投资，房价水平及其预期走势都是重点考虑因素。但即便如此，也改变不了住宅的消费品属性。从物质形态来看，商品住宅分为房产和地产两大部分。从房产来看，其存续时间无疑是有限的。根据我国建筑设计规定，普通民用建筑物和构筑物的设计使用年限一般为５０年，即使其实际使用寿命能够超过５０年，但这时所剩残值也应该不多。从地产来看，在我国购买商品住宅实际获得的只有７０年的土地使用权。如果扣除土地出让后住宅在建筑、销售和交付时所消耗的时间，即使新建商品住宅的土地使用权年限也是明显低于７０年的。２００７年《物权法》（２０２１年并入《民法典》）虽然规定了住宅建设用地使用权到期时可以自动续期，但同时还规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这已经说明，土地使用权续期是有费用的，虽然存在减免的可能，但并非自动减免。综合而言，住宅實际上是一种期限超长的耐用消费商品，在为居者提供居住服务之后，住宅的建筑物和土地使用权都会在５０～７０年内基本耗尽。

房产税的概念更是强化了对住宅消费属性的认识。在上海和重庆试点房产税后，２０２１年全国人大授权国务院在部分地区进一步开展房产税改革试点工作。虽然由于种种原因，房产税的试点工作推进不快，但对住宅消费品属性的确认信号却是清晰的。

２．２   投资收益的存在并不改变住宅的消费品本质

住宅投资可能带来收益的事实，并不改变其消费品本性。其实，在经济生活的其他领域当中容易看到，有些农副产品、日用消费品、医护用品等，在特定的短期内都可能被用于投资或投机炒作，会带来收益（当然也可能是损失），但这显然并不能改变这些商品的消费品属性。类似地，在较短时期内，住宅价格也可能出现较大波动，从而产生投资机会。只是住宅作为商品的使用寿命比普通商品长得多，这个“短期”也比普通商品的“短期”长得多。从１９９８年中国开始大规模进行住宅商品化改革算起，至今已有２０多年，但这么长的一个历史时期相对商品住宅的使用寿命仍然是相对短暂的，加上较多的拆迁现象，使得一般人放松了对住宅寿命问题的关注。但从５０年或者更长时期来看，随着住宅使用年限的必然缩短，作为耐用消费品的住宅在提供居住效用的同时，转移了相当于当期租金的价值，最终剩下基本为零的残值。而这个特点与只要保存得当就能永久流传的货币、黄金、钻石、古玩等投资品是不同的。

认清住宅的商品属性之后还能发现，从长期来看，住宅并非一个非常理想的投资品种。依照基本经济原理来看，随着人类知识水平和劳动生产率的不断提高，人们通过生产经营活动创造的社会财富可以无限增长，这才是人类发展和社会财富增长的根本。简单持有住宅或其他实物资产，一般只能达到对抗通货膨胀、实现资产保值的目的。

３      房价波动中的消费购房逻辑

３．１   “买涨不买跌”的是与非

“买涨不买跌”是证券、房地产等市场中经常提到的一个交易谚语。这个原则深入人心，有其道理，但却不能将其奉为绝对真理。第一，“买涨不买跌”显示了买家心态的不稳定性。根据最基本的经济学需求原理，价格上涨时需求量减少，价格下跌时需求量上升。“买涨不买跌”这种现象并不违背需求原理，而只是表明，价格涨跌之后需求发生了变化，其实也就是买家心态发生了变化。这种变化可能正确，但也可能是一种非理性的盲从行为。第二，“买涨不买跌”更适用于投资而非消费场景。在证券市场这种纯粹的投资场所当中，“不买跌”是正确操作，甚至还可演变成卖跌或卖空，从而变成“追涨杀跌”。但在消费场合，如果仅仅因为价格还会下跌就一直持币不买的话，那么许多消费品就永远不会走进生活，而这是不理性也不可能的。比如，以汽车这个耐用消费品为例，容易发现，汽车价格基本是呈长期下降趋势的，车辆折旧相对住宅也更快，而且还要贴上不菲的养车费用，但人们在购买汽车时，不会过多受价格走势的影响，主要考虑自己的需要及经济能力，看重的是汽车带来的驾乘效用，也不会奢望什么升值空间。第三，“买涨不买跌”最大的困难在于“涨”“跌”难以判断。如果事后来看，价格走势已成历史，涨跌情况非常确定，当初是否应该买进的决策不难做出。但是如果事前来看的话，涨跌其实难以成功预测，这样，“买涨不买跌”就可能成为正确但没有实操性的空话。

３．２   自住购房时不用过多担心房价下跌

中国房价在经过多年的全面持续上涨后，在最近几年出现了区域分化和价格波动。此时，由于担心房价继续下跌，很多有真实居住需求和改善住房条件需求的购房者出现了购买困惑。但是，只要认清住宅的消费品属性，选择其实不难。第一，必须承认，无论主观如何努力，无论当时形势看起来多么清晰，对房价的预测都是不一定成功的。判断房价将会持续下跌而推迟购买，等待最理想的时机，本身就是具有相当风险的行为。第二，就算能够正确地预测房价的持续下跌，但是自己的确是有真实的购房消费需求，又有相应的经济承受能力，就可以适时购买，不必过多担心房价的一般波动。当然，购房通常是一個家庭支出当中最大的一项，根据房价对区域、产品、面积进行微调是正常的，但因房价下跌或者只是存在下跌可能而无限等待则是令人难以想象的。

３．３   自住购房后并不排斥房价下跌

假如是在购房的同时或第二天，别人能用更低的价格购得相同的住房，那就说明购房者的议价能力有问题或者是遇到了不公平交易，这当然让人难以接受。但是，如果是在自己购房一段时间后，房价随市场变化而出现缓慢而且较为均匀的下跌的话，购房者虽然心理上也许会觉得难受，但正确的态度应该是坦然接受房价的下跌。这是因为，第一，购房者因为更早得到了居住享受，付出一定的代价原本无可厚非。家电、电脑、手机等产品的消费者往往都会支付这样的代价。第二，更为重要的是，对于仅有自住住宅的人来说，房价下跌看似不利，但实际上会带来很多经济上的好处。根据各种调查，中国城镇居民家庭财富的约７０％以房产形式配置。因此，有观点认为，如果房价上涨的话，就可能产生财富效应，对居民的生活、消费、财务产生积极影响；如果房价下跌，自然产生反向效果。但实际上，中国人民银行２０１９年的一项调查显示，尽管我国城镇居民住房拥有率已达９６％，但其中仅拥有一套住房的家庭占比是最高的，达５８．４％。虽然这些家庭的财富价值会随房价涨跌而波动，但是对于广大仅拥有一套住宅的刚需家庭而言，这种账面上的财富增减只具有象征意义，不会对家庭生活产生实质性影响。这是因为，如果房价上涨，这些家庭可能会获得一些抵押融资便利，但却不太可能卖掉住宅来兑现收益。反之，如果房价下跌，也不会影响到这些家庭对住宅的使用效用。无论中间房价如何波动，数十年后，住宅价值正常都会归零。不仅如此，正常情况下这些刚需家庭住宅面积都会偏小，也就意味着将来应该都会有改善居住条件的要求。无论是完全新购，还是卖小换大，最有利的环境仍然是希望房价下跌。即使对于一些拥有两套住房的家庭，如在生育二胎、三胎之后，需要改善居住条件的话，也有可能面临刚需家庭同样的情况。第三，房价下跌还可以通过居住成本下降的传导作用，拉低整体物价水平，让各类家庭享受到更多的消费利益。简言之，住宅只是能提供大约７０年居住消费的特殊物品，其价格稳定或下跌，是有利于各类相关消费者的。当然，拥有多套住宅、存在变现条件和愿望的少部分个人，以及房地产开发商、地方政府、银行，其态度则不在这里的讨论之列。

４      促进住宅消费的配套措施

房地产仍是中国经济的支柱产业，促进居住消费健康发展则是扩大内需的重要内容。除了个人需要理清购房思路之外，为了支持居民合理的购房自住需求、增强个人购房信心，应该着力解决以下一些问题。第一，支持房地产企业根据市场变化合理促销。房企在市场需求不旺的情况下，顺应形势变化，调整售价，既能增加居民住宅消费的有效需求，又能促进自身经营的良性发展。第二，创造良好的市场环境，维护购房消费的合法权益。期房交易当中要加强预售资金监管，保交楼、稳民生，同时，加快现房销售试点推广，解除购房消费的后顾之忧。第三，降低住宅交易税费，提高交易的便捷性。２０２２年底，财政部出台了换房抵税政策，但该项举措还可以扩大税种范围和适用时间。抵押房产不用提前还贷就能完成过户的“带押过户”政策在一些城市已经推出，可以进一步全面推开。第四，坚持正确的舆论导向，塑造健康的住宅消费文化。各级各类媒体以及房地产企业都应该在宣传和营销当中，强调住宅的消费品本质，淡化住宅的投资意识。

５      结束语

广大的刚需和改善个人住房者，在购买住宅时应重消费、轻投资，根据个人的财富、收入和消费偏好梳理自己的购房思路，在房价波动或下跌的环境中适时购房，实现自己的效用最大化。同时，政策要给予相应支持，舆论要进行正确引导，房企要注重提高产品和服务质量，这样既有利于发展经济、扩大内需，也有利于改善民生、提高人民幸福指数。

主要参考文献

［１］况伟大．租售比与中国城市住宅泡沫［Ｊ］．经济理论与经济管理，２０１６（２）：４６－５８．

［２］杨慧，高迎坤．基于房价收入比的城市房价合理性评价［Ｊ］．价格月刊，２０１９（３）：１５－２４．

［３］郑挺国，龚金金，宋涛．中国城市房价泡沫测度及其时变传染效应研究［Ｊ］．世界经济，２０２１，４４（４）：１５１－１７７．

［４］吴迪，张楚然，侯成琪．住宅价格、金融稳定与宏观审慎政策［Ｊ］．金融研究，２０２２（７）：５７－７５．

［５］彭寅，谢熠．跨阶层购房动因与理性逻辑：基于理性选择理论的案例分析［Ｊ］．湖北民族学院学报（哲学社会科学版），２０１５（２）：４４－４８．