超大特大城市迎万亿规模“村改” 地产大型上市央国企机会更多

周心钰

在当前经济下行压力凸显，尤其是超大特大城市的楼市持续降温背景下，更大手笔的内需提振政策来了。

7 月21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

此后一周，7 月28 日，由高层主持的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，会议对城中村改造提出了具体要求。其实，今年以来，中央多次强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。

超大城市、特大城市，就是人口密集的城市，也是我国城市居住再发展的主体战略平台，还是城中村较多、有相当大一部分人口居住在城中村的城市，同时也是住房供需矛盾相对较为突出的城市。其特点是，城中村一般地段好，占地面积大，密度大，房租低，人员构成也复杂，城市安全和社会治理隐患多，城中村的基础设施急需提升，城中村的居住品质亟待提高。

从宏观政治的视角来看，实施城中村改造是满足人民美好生活需求的需要，更是实现中国式现代化的需要。从宏观经济的角度来看，实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用。这就是本轮超大特大城市城中村改造的本质。

客观看，推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，中央的文件主要是给各地方政府在城市发展中解决本地最突出的具体问题方面开了一扇门，要求各地方政府要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子、新模式。

此次政策发力下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。那么，本轮城中村改造模式是什么？在不断发出稳楼市强信号的情况下，哪些地产商有更多优势机会？

超大特大城市“村改”模式有变 有望推低成本金融工具“定向放水”

如果單单从土地开发的角度来看，城中村普遍地处城市中心，占地面积大，净土地出让，使得拆迁后土地将作为城市新的功能区来规划，可以用标杆的方式拉升附近的地价。文件要求“必须实行净地出让”，这也意味着，随着“城中村改造”的肇始，市场上的“推地”主体变成了“妙手回春”的地方政府或者其控制的具有地方融资平台功能的土地开发公司。

其实，这也是过去被业界称之为“城中村改造”的上海模式。但是，在目前经济不景气的情况下，文件要求“实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。”这意味着地方政府面临着账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等诸多难题。解决此类问题，恐怕也绝非轻而易举。

笔者认为，高层稍后也会视情况发展，为这些拆迁准备低成本的金融政策工具，也就是针对这些超大特大城市搞房地产“定向放水”。

全国现有21 座超大特大城市，包括城中村问题较为突出的北京、天津、重庆、武汉、广州、深圳等。相关研报显示，2020 年至2022 年，全国城中村改造市场规模分别为1.24 万亿元、1.36万亿元和6559 亿元。此次政策发力下，我国城中村改造有望重回万亿元市场规模。

但是，深圳的情况与其他城市有很大的不同。深圳一共有1746 个城中村，目前“城中村改造”主要是提质增效，为保障性住房提供优质达标房源。最近几年，当地政府也有动作，上市房企，如万科也涉足过深圳城中村改造，俗称“穿衣戴帽”。直到现在，上市房企华润、京基对城中村的改造，遵循市场化的原则，也是收获颇丰，其经验可谓“深圳模式”。

全国超大特大城市情况千差万别，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，因此必须从本地的实际情况出发，因地制宜，出台政策，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。上市房企需要从政府的城中村改造的规划中，从分类改造的模式中，再寻觅商机。如果开启大面积的城中村改造，如此之多的旧房子谁去拆、拆完后谁去建，谁去“穿衣戴帽”提升品质，都是一个相当庞大的工程，这些都是有望拉动房地产的投资，带动基建等系列相关产业投资。

但值得注意的是，本次城中村改造并非二次棚改，也并非早期的城市更新改造，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。新变化意味新挑战，也意味新机遇。

城际间供需不均衡的矛盾依然突出 “村改”因城施策用好政策工具箱

就在近日召开的中央高层会议特别指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

我国房地产市场供求关系发生重大变化。最新的统计数据显示，目前国内人均住房面积明显提升，已经突破了40 平方米。另据央行7 月28 日公布的数据，截至2023 年二季度末，我国个人住房贷款余额38.6 万亿元，将近占住户贷款余额（78.57 万亿元）的一半，居民负债率过高。

部分地区供不应求或已成过去。但是，仍然存在着城际间供需格局并不均衡的矛盾，如北上广深等超大特大高能级城市供给偏低，与其他二线、三线低能级城市供大于求的房屋供给不平衡，仍然存在着高能城市土地供给不足的矛盾，仍然存在着房屋产品体系供给不完整的状况，商品房、保障性住房、廉价公租房等产品供给结构不合理。可以预见，超大特大城市的房地产市场仍具有相当大的规模和发展潜力。简而言之，房地产有效供给不足的，就提高有效供给，绝不作茧自缚。

笔者认为，超大特大高能城市将成为我国城市居住再发展的主体战略平台，城中村改造就是此战略的具体化，是对我国房地产政策的最新优化，是“因城施策用好政策工具箱”的及时落地。房地产市场目前处于一个下行周期的重要节点位置，高层在这个关键时点提出城中村改造具有深远意义。

“认房不用认贷”等鼓励政策持续优化 华润、万科等大型房企获超额赋能

7 月27 日，住建部明确指出：“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。”

尤其值得关注的是，住建部明确要全面落实“认房不用认贷”政策。“认房不用认贷”意味着取消过去的“认房又认贷”，实质是允许改善性群体或新市民群体适度提升杠杆率。这对有效解决刚性需求的购房问题产生巨大影响，对房地产市场的影响更为显著。笔者认为，“认房不用认贷”

政策工具有可能在超大特大城市改造中率先使用。

紧随其后，相关部委也發文支持房地产政策的优化。8 月1 日，央行、国家外汇管理局2023 年下半年工作会议中要求，在房地产方面，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。长期受到限购政策影响的超大特大城市终于等到了重磅金融解绑消息。

笔者认为，这是中央从顶层制度上做出的系统安排，各个政策之间是有机互补，从各个方面保证超大特大城市城中村的改造成功实施，保证超大特大城市房地产供给侧改革的行稳致远。

历史数据显示，房地产周期中均有数次政策收紧和放松，放松的背景基本为经济压力较大，政策多着眼于需求端，往往以需求端信贷的调降首付比例、贷款利率和税费优惠为主要抓手。降首套房首付可以允许首套房杠杆率适度提升，使刚性需求群体能够提早入市；降房贷利率主要是降低了所有群体的整体全周期购房成本。

显而易见，近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心功能，尤其是北上广深等超大特大城市。若政策优化调整适当，将能够为更多市场带来更大信心、强化预期，进而带动房地产市场的企稳。

笔者认为，指导意见的发布，标志着房地产政策进一步的优化，推动着房地产供给侧的进一步改革。超大特大城市房地产市场的主导者与参与者、产品体系、金融支持等商业逻辑发生着巨大而深刻的变化，作为大型中央或地方大型品牌房企，抓住这个时代发展的契机，从中找到城中村改造的商业机会，才有可能继续在房地产上获取收益。在这场房地产供给侧的进一步优化的过程中，诸如华润、万科等大型上市房企或许会跑出更多的投资机会。

（文章仅代表作者个人观点，不代表本刊立场。文中所提个股仅做分析，不做投资建议。）