房地产企业财务融合中存在的问题及应对

李金方

随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业成了国民经济的重要支柱产业之一。同时，随着市场竞争的加剧和政策调控的不断加强，房地产企业面临着融资成本过高、融资渠道受限、信用风险管理不完善、债务风险暴露等诸多问题。因此，房地产企业财务融合成为当下的一个热门话题。如何实现财务融合，解决房地产企业面临的融资难题，已成为房地产企业管理和发展的重要议题。

一、房地产企业财务融合的特点

房地产企业财务融合的特点主要表现在以下几个方面：

一是资金需求量大。房地产企业需要大量资金用于土地购置、房屋开发、市场营销等环节，因此其资金需求量较大。

二是资金来源复杂。房地产企业的资金来源多种多样，包括自有资金、银行贷款、信托计划、债券发行、股票发行等多种融资方式，因此其资金来源相对复杂。

三是财务管理复杂。房地产企业需要对不同来源的资金进行统筹规划和管理，包括融资结构的优化、融资成本的降低、融资渠道的拓展、风险管理的加强等多方面的工作，因此财务管理相对复杂。

二、房地产企业财务融合现状

（一）融资结构

房地产企业财务融合的融资结构主要包括自有资金、银行贷款、债券发行、信托计划、股票发行等多种方式。目前，房地产企业的融资结构以銀行贷款和债券发行为主，其中银行贷款占比较大，但是近年来政策不断收紧，对于房地产企业的贷款规模和期限也有所限制。此外，债券发行已成为房地产企业重要的融资方式，但是随着市场供求变化，债券利率也在不断上升，给房地产企业带来融资成本的压力。

（二）融资渠道与融资模式

房地产企业财务融合的融资渠道包括银行贷款、债券发行、私募基金、资管计划等多种方式。其中，银行贷款是房地产企业最常用的融资方式，但是近年来受到政策收紧和银行资金紧缩的影响，银行贷款渠道有所收缩。债券发行是房地产企业另一种常用的融资方式，随着市场竞争的加剧和市场供求变化，房地产企业需要灵活调整债券融资模式。此外，房地产企业还可以通过私募基金、资管计划等多种方式进行融资。但是这些融资渠道往往存在较高的门槛和风险，需要谨慎选择。

（三）融资成本与融资效率

房地产企业财务融合的融资成本是企业融资的重要指标，包括融资利率、融资费用、融资期限等多个方面。目前，房地产企业的融资成本较高，主要是受到政策收紧、银行资金紧缩和市场竞争加剧等因素的影响。为降低融资成本，房地产企业需要优化融资结构，拓展融资渠道，同时也要加强信用风险管理和流动性管理，提高融资效率。此外，房地产企业也需要加强财务规划和管理，制订合理的融资计划和投资计划，提高资金利用效率，实现融资和投资的有效衔接。

三、房地产企业财务融合中存在的问题

（一） 融资成本过高

房地产企业财务融合中存在的一个重要问题是融资成本过高。房地产企业的融资成本包括利率、手续费、担保费等多个方面，而这些成本在一定程度上限制了企业的融资能力和资金利用效率。首先，政策收紧导致融资成本上升。随着政策收紧，银行对于房地产企业的贷款规模和期限有所限制，使得企业在融资时难以获得低成本的资金支持。其次，银行资金紧缩也导致融资成本的上升。银行的资金来源主要是存款，当资金紧缩时，银行对于资金的使用也会更加谨慎，从而提高了融资成本。

（二）融资渠道受限

房地产企业财务融合中存在的另一个问题是融资渠道受限。当前，房地产企业主要依赖银行贷款和债券发行等传统融资方式，但是受到政策收紧、资金紧张等因素的影响，这些融资渠道受到了一定的限制。同时，房地产企业想要拓展其他融资渠道也存在较高的门槛和风险，导致融资渠道相对单一，企业的融资能力受到一定的制约。具体来说，银行贷款渠道因为政策收紧和监管要求的加强而收缩，企业的贷款规模和期限受到一定的限制；债券市场的监管也在不断加强，债券发行的成本也在上升，企业的融资效率受到一定的影响。

（三）信用风险管理不完善

由于房地产企业的融资规模较大，融资周期较长，其融资过程中也面临着较高的信用风险。如果企业信用评级较低，其融资成本将会大幅上升，甚至难以获得融资支持。同时，企业在资金运作过程中还需要面对市场风险、流动性风险等多种风险，需要通过完善的信用风险管理来控制风险的发生和蔓延。然而，当前许多房地产企业在信用风险管理方面存在不完善的情况。首先，企业在融资过程中没有进行充分的风险评估和控制，对于借贷方的信用评级、还款能力等情况了解不足，从而增加了企业的信用风险。其次，企业在融资过程中缺乏足够的担保和保障措施，对于风险的承担和应对能力较弱。

（四）债务风险暴露

由于房地产企业的融资规模较大，企业债务也随之增加。当市场环境发生变化时，如经济下行、政策收紧等因素的影响，企业可能会面临债务风险的暴露。这种情况下，企业难以按时还款，甚至会发生违约等情况，对企业的财务状况和信用评级都将产生不利影响。当前，房地产市场面临多重压力，房地产企业的债务风险也有所增加。一方面，政策收紧导致银行贷款规模和期限受到限制，企业的融资能力下降；另一方面，房地产市场也面临调控和去杠杆化的要求，企业的资金回笼周期变长，资金流动性也面临一定压力，从而增加了企业的债务风险。

四、房地产企业财务融合应对措施

（一）优化融资结构

优化融资结构可以帮助企业降低融资成本、提高融资效率，从而实现财务融合的良性发展。首先，拓展多元化融资渠道。房地产企业可以通过发行债券、股票、优先股等证券产品，引入更多的投资者和资金来源。另外，还可以通过创新金融产品和模式，如ABS、PPP等方式来融资。其次，提高融资效率。企业可以通过加强与供应商和销售渠道的协作，提高项目进度和销售速度，从而实现更快的资金回笼和利用。

（二）拓展融资渠道

目前，房地产企业的融资渠道主要依赖于银行贷款和债券发行等传统融资方式，但是这些方式成本较高、渠道有限、周期长等缺点也在限制企业的融资能力和资金利用效率。因此，拓展融資渠道是必要的。

第一，通过资本市场融资。房地产企业可以通过发行债券、股票、优先股等证券产品，引入更多的投资者和资金来源。通过资本市场融资，企业可以降低融资成本、提高融资效率，同时还可以提高公司知名度和品牌价值。

第二，通过金融创新融资。企业可以通过金融创新的方式，如ABS、PPP等方式来融资。通过创新金融产品和模式，企业可以获得更加灵活、多样化的融资方式，提高融资效率和资金利用效率。

第三，与资本方合作融资。企业可以与风险投资机构、私募股权投资机构等资本方合作，获得更多的投资和融资支持。

（三）强化信用风险管理

房地产企业在财务融合中需要加强信用风险管理，以减少风险发生的可能性。一是要加强信用风险评估和控制。房地产企业在与银行和其他借贷方进行融资合作之前，应对其进行信用评估，以确定对方的还款能力和信用状况。在进行信用评估的同时，企业还需要建立完善的信用风险管理体系，包括规范的信用授信流程、合理的担保措施和风险管理机制等。二是要加强信用风险监控和预警。企业需要建立完善的信用风险监控和预警机制，及时发现信用风险的发生和变化，及时采取应对措施。

（四）积极应对债务风险

为了有效应对债务风险，房地产企业需要采取积极措施，以降低风险发生的概率。首先，合理规划债务结构。企业应在规划债务结构时，避免过度依赖短期债务，同时控制长期债务比例，确保债务结构合理，降低财务风险。其次，加强资金管理和运作。企业应加强资金管理和运作，包括规范资金流动和使用，降低财务风险和债务风险。

五、房地产企业财务融合成功案例分析

在房地产企业财务融合领域，存在着许多成功的案例。这些企业通过多种方式和渠道融资，降低融资成本和风险，提高融资效率和资金利用效率，实现了财务融合的良性发展。例如，万科通过发行债券、ABS等方式融资，采用多元化的融资渠道和方式，降低了融资成本和风险，提高了融资效率和资金利用效率。碧桂园则通过发行债券、股票等方式融资，实现了多元化的融资，降低了融资成本和风险，同时提高了融资效率和资金利用效率。

除此之外，还有一些值得借鉴的做法，例如企业可以与风险投资机构、私募股权投资机构等资本方合作，获得更多的投资和融资支持，同时还可以通过政策性融资、金融创新等方式获得更加灵活和多样化的融资渠道。此外，企业还可以加强内部的资金管理和运作，规范资金流动和使用，避免财务风险和债务风险的发生。

六、结 语

在当前金融市场竞争激烈的背景下，房地产企业财务融合已成为行业发展的必然趋势。财务融合不仅可以降低融资成本和风险，提高融资效率和资金利用效率，还可以促进企业内部的协同发展。然而，房地产企业在财务融合过程中也面临着一些问题和挑战。因此，企业需要采取积极的应对措施，以实现财务融合的良性发展。在未来的发展中，房地产企业应加强内部管理和创新，不断探索财务融合的新模式和新路径，实现企业持续健康发展。