如何打开地产政策工具箱

成一虫

7月24日，中共中央政治局会议提出，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

近日国家统计局发布2023年上半年全国房地产市场基本数据：房地产开发投资同比下降7.9%；商品房销售面积同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%，商品房销售额增速1.1%；房地产开发企业到位资金同比下降9.8%。

数据并不乐观， 2023年一季度地产回暖，二季度后却再度转差，原因可能是疫情期间累积的购买需求在一季度集中释放。当前地产市场遇到的情况，不只是短期的困扰，也是中长期拐点形成后带来的新形势，价格平稳或低迷、销售萎缩、开发投资力度减弱均是回归新常态之前不可避免的阵痛。

供求关系发生重大变化

为什么会有“供求关系发生重大变化”这样的判断？首先，地产价格只涨不跌的神话已经破灭，投机炒房资金、预售购房者、囤地房企等资产的账面值不断缩水。其中，部分房企、投资客急于回款，导致市场上卖压较大，炒作风气大降。

其次，国内一些城市的房价仍不便宜，房价与收入比过高，租金收益率过低。如果不看好后市，投机炒房潮退去，市场成交低迷，则房价收入比、租金收益率就成为了支撑房价的重要指标。以北京为例，租金年收益率一般是1.2%-2%。一套价值500万元的房子，一年净租金只有6万元到12万元。这个收益率水平低于二年期以上定期存款利率，也低于多数银行理财产品的收益率。2022年北京职工平均年工资大约是10万元，新房均价6万-7万元/平米。一套80平米建筑面积的房子售价500万-600万元，相当于夫妻两人25年-30年的收入。由于北京是人口流入情况较好的城市，所以房价波动相对稳定。一些三四五线城市没有诸如大学生、高收入人群等净流入，维持房价的刚需显得更加疲弱。长远看，多数城市的房价收入比应该回归到六七年之内，租金收益率上升至达到或超过多数银行理财产品、定期存款利率，这才是比较理性的情形。

第三，目前国内婚育减少，大学生扩招太快、就业困难。1971年后中国生育先减后增，高峰出现在1987年，当年出生2500多万人，此后年年减少，1998年后出生人口降至2000万以内，2022年约为956万人。1987年出生的人现在36周岁，中国人结婚通常没这么晚。目前结婚主力是95后（1995-1999年出生人口），其總人口比85后（1985-1989年出生人口）、90后（1990-1994年出生人口）分别少16%、8%。所以，从人口结构来看，每年婚育减少并不奇怪，因为适龄男女青年数量逐年减少。这意味着住宅刚需的萎缩。

再说大学扩招。2023年大学毕业生人数预计约为1158万人，超过同龄年轻人的68%。比重较高，与就业市场上的需求结构相反。就业市场的需求是七成蓝领、三成白领，而多数大学毕业生在头几年宁可宅家考研、考公、考老师，也不愿意去当蓝领。想从根子上解决这个问题，要么减少大学招生，要么就是令大学生改变心态，接受蓝领工作。但这两招都不是短期内可以奏效的，所以会严重影响未来几年年轻人的购房需求。

最后，不少二三线城市（主要位于中西部）较为依赖土地财政，集中全力培育区域中心城市，以便实现跨越式发展，减少人才、资金等重要资源“孔雀东南飞”，导致过去几年的房地产开发规模实在太大了，供给压力较大，令当地房价很难翻身。

上述四点不利情形，短期内能够改变么？都很难。第一点需要各地房价普遍创新高，把套牢资金解放出来。第二点、第三点是客观存在的现实，职工收入、房租增长需要时间来不断累积。

第四点，在中西部地区财政普遍困难的背景下，只能指望中央财政、政策性银行、央企出资来帮助。但是，目前房租收益率显著低于贷款利率，大规模收购存量房、土地来开发出租公寓，不是好的商业模式，不容易普遍推广。由于住宅销售不顺，也没法指望背负经营考核指标的市场化国有企业大规模增加拿地。只有部分地方城投公司为了帮助地方财政，想尽办法拿地，但自身债务压力也较大。

最近国务院提出要在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，预计各地会考虑利用滞销的存量住宅来支付拆迁补偿，有助于盘活市场、减少供应压力，但旧改项目一般周期较长，部分居民不一定会接受郊区住宅作为拆迁补偿。在地产市场整体不景气的背景下，市场化资金也会对旧改盈利前景持谨慎态度。旧改先期投入不小、获利周期长，而城投公司们普遍不具备大幅增加资金杠杆的条件。

政策应基于中长期战略

当前地产市场需要什么样的具体政策措施？

从目前已经实施或者采取的措施来看，有些城市已经“认房不认贷”，有些城市已经降低二套房首付比例、贷款利率，在此背景下，有人建议进一步全面大幅降低，以便刺激需求。如今“带押过户”已在推广，购房人如果真是改善型自住需求，完全可以卖掉现有住房，恢复“首套房”和“无贷”身份，再行购买住房。预计各地可能陆续会有放松二套房购买政策，但指望二套房首付比例低于四成、贷款利率没有比LPR（贷款市场报价利率）上浮，不太现实。

2023年中国GDP增速并不差，上半年GDP增速达到5.5%，而政府目标增速则是5%左右。在此背景下，所谓“救地产从而救经济”的需求不是太强烈。

同样，国内主要银行早在五六年以前就非常警惕少数高杠杆地产企业的信用问题，贷款限制较为严格。这类企业转而通过向境外发债、P2P、信托等渠道融资，并想办法挪用楼花预售款，拖欠供应商。它们债务“爆雷”后对国内银行业整体资产安全的冲击并不大。从上市银行的最新报表来看，地产不景气的影响较小，地产不良资产规模有限，占银行总资产比重小。以数据较为透明、不良贷款认定较为严格的招商银行为例，2022年地产行业不良贷款率为4%，不良贷款金额153亿元，占总资产比重仅为0.15%。

建议政策不要只着眼于短线、短期，应该基于中长期战略，执行上有长期可持续性。要真正认识到国内地产市场已经进入新的发展阶段。

与其担心地产市场不佳影响金融安全，还不如说担心影响地方政府的财政收支。后者显然更加迫切，但这可以通过提高财政赤字率（增加国债、地方债发行等）来解决，不见得要依赖强行托起房地产市场。如果认可国内房地产市场目前的销售与开发规模才是正常状态、房价整体并不便宜、未来需求无法明显增长的判断，则短暂的强行刺激并不可取。

笔者认为，政策上可以考虑全面放松限售、限购，普遍推行购房落户、生育补贴，并抢在物价低迷时再降一两次LPR，利率降低10-25个基点。同时取消针对地产企业的IPO限制，想办法改善房地产企业的资产负债表，帮助经营情况较好的民营地产公司尽快完成A股IPO（包括港股回归）、定增、可转债、配股，把资本金做大，迅速减少负债率，恢复拿地与项目并购的能力。过去多年A股一直限制地产企业IPO、再融资、借壳上市。在目前地产市场已经不再过热的背景下，行业回归正常状态，此类限制应该取消。倘若能够促成10-30家地产企业迅速完成IPO或定增，帮助它们获得1000亿-2000亿元资本金，撬动几千亿元资产增长，地产市场主体的信心、抗风险能力、经营活力都能够得到一定程度的恢复。

总体来说，建议政策不要只着眼于短线、短期，应该基于中长期战略，执行上有长期可持续性。因为地产市场已过拐点，幻想回到过去的火热年代并不现实。要真正认识到国内地产市场已经进入新的发展阶段，现在它类似于青年人，不能指望还如少年儿童那样，每一年都能长高几厘米。

我们期待2024年、2025年市场企稳，回归新的均衡状态，销售面积、开发投资金额、房价在前一年低基数的背景下同比小幅回升，逐步恢复活力。

声明：本文仅代表作者个人观点