珠海市农村宅基地整治潜力测算与土地整理*

陈 静 ，李伟秋 ，叶昌东 ，柯春鹏 ，曹迎迎

（1.华南农业大学资源环境学院，广东 广州 510642；2.广东省土地开发整治中心，广东 广州 510642；3.广州市华南自然资源科学技术研究院，广东 广州 510642）

0 引言

农村宅基地是村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，其发展变化反映了乡村特定时空的人地互动关系，是实现乡村振兴的重要载体[1-2]。农村宅基地既是农民实现安居乐业的基本物质保障，又是农民手中最重要的实物资产。改革开放以来，在农村经济增长、农民收入提高和居住环境改善需求的引导下[3-4]，农村宅基地自20 世纪90 年代以来持续扩张。随着城镇化进程的加快，在宅基地面积扩张的同时，农村常住人口持续减少，造成“人走房空”现象，加上农村建设规划缺失、土地管理缺位和农村宅基地缺乏完善的退出机制，农村“一户多宅”“建新不拆旧”“新房无人住”等问题长期存在[5]，还有规划管理不完善等原因，导致宅基地闲置成为快速城镇化过程中农村地区的普遍现象[6-9]。

一方面，宅基地用地供给紧缺，导致出现宅基地侵占基本农田或生态红线等问题；另一方面，农村宅基地低效利用、废弃闲置等问题依然存在，造成宅基地用地矛盾突出。在这样的宏观需求下，农村宅基地潜力的挖掘成为解决“三农”和“城乡统筹”问题的有效路径之一。在这样的情形下，研究宅基地整治潜力就显得尤为重要，摸清宅基地的整治潜力是进一步优化农业与人地关系的先决条件。相比于传统农村居民点的整治潜力计算，乡村宅基地整治潜力的对象和所涉及的利益主体都比较清晰，具备更高的实现可能性。目前，宅基地整治潜力是基于大区域的人口、经济统计数据计算，采用人均标准法、户均标准法、闲置率法、层次分析法等来完成的[10]。如李婷婷等[11]基于人口数据、耕地数据研究分析了黄淮海平原农区禹城市5 个村庄的宅基地整治潜力及扩展特征，结果表明，禹城市5 个村庄的宅基地利用粗放，仍需进一步挖掘其潜力。宋伟[12]基于农村人口数据、农户数量数据、农村居民点数据，估算了中国2020 年的农村宅基地整治潜力，结果表明，全国宅基地扩张速度快，各省份宅基地用地差异较大，可用的宅基地资源较少，仍存在土地资源浪费的现象。高阳等[13]基于人口数据、经济数据等对山西武乡县进行了居民点整治潜力分析，结果表明，该县居民点内部土地利用粗放，浅层潜力是该县农村居民点整治潜力的主要组成。这些宅基地整治潜力都是基于人口数据、农户数据、耕地数据等大区域（如全国、省、市）的统计年鉴数据计算的，对于小区域（如县、镇、村）而言，数据比较粗放，测算结果与实际情况会存在一定的差异，导致测算不够准确。为了提高宅基地整治潜力计算的准确性，本文将基于真实完整的农村地籍调查数据，利用准确详实的宅基地房屋信息和权属调查信息，科学合理地测算珠海市宅基地整治潜力，充分激发农村宅基地的潜能，为有效规划管理农村宅基地提供理论依据。同时，还能够掌握宅基地的利用情况，提高宅基地的空间利用效益，提升农村土地承载力，对推动乡村振兴具有重要的现实意义，也能为其他沿海城市的宅基地整治潜力研究提供一定的借鉴。

1 材料与方法

1.1 研究区概况

珠海市位于广东省中南部，地处北纬21°48′~22°27′、东经113°03′~114°19′之间，东与香港、深圳隔海相望，南与澳门陆地相连，横琴新区与澳门隔江相望，西邻江门市，北与中山市接壤。珠海市是中国最早设立的经济特区之一，是粤港澳大湾区的重要城市，人多地少、用地需求旺盛，珠海市下辖香洲区、斗门区、金湾区3 个行政区，15 个镇，10 个街道，5 个经济功能区。截至2020 年末，土地面积为1 736.45 km2。珠海市香洲区范围内的土地已于20世纪80 年代末90 年代初完成统征，辖区内农村已陆续完成“村改居”。珠海市农村宅基地集中在斗门区和金湾区2 个行政区范围，如图1 所示，其中，斗门区有101个行政村，金湾区有14个行政村。根据有关资料可知，全市农村宅基地共85 964 宗，面积约941.10 hm2。其中，斗门区72 278宗，面积约805.33 hm2，占全市宅基地面积的85.58%，分布较为集中均匀；金湾区宅基地13 686 宗，面积约135.73 hm2，占全市宅基地面积的14.42%，分布较为零散。可分配的宅基地面积存量较少，一些村长达20 年甚至30 年停止分配宅基地。珠海市目前已无新的地可批，基本都是拆旧建新，处于“无地可批、无地可建”的状况。同时，珠海市宅基地“两违”、一户多宅、建筑面积超标、房屋超高等历史遗留问题较多，而农民用地建房的需求十分强烈，因此十分需要挖掘宅基地潜力，缓解农村用地问题。

图1 研究区行政区划图

1.2 数据

本文的数据来自2018 年珠海市农村地籍调查成果，包括2018 年斗门区农村地籍调查数据和2018 年金湾区农村地籍调查数据。根据调查结果，共获得85 964 宗宅基地信息，面积约941.10 hm2，宅基地信息包括农村区域内的宗地权属、房屋结构、层高、使用状况、占地面积以及房屋权利人、户籍人口数等；行政区数据由2018 年土地利用现状调查成果解译获得，以上数据均来自珠海市自然资源局，数据处理软件主要为ArcGIS 10.2。

1.3 研究方法

本文以珠海市农村地籍调查数据为基础，利用农村宅基地整治潜力模型分析全市农村宅基地的利用问题及整治潜力，模型如公式（1）所示。

式中，ΔS为农村宅基地的总体整治潜力；S1为农户宅基地超出标准形成的整治潜力；S2为闲置、废弃等宅基地形成的整治潜力，S3为由于村庄内部对宅基地缺少统一规划、分布零散形成的整治潜力。

农户宅基地超出标准形成的整治潜力（S1）的计算有两种情形，一种是一户多宅超出规定占有的宅基地标准形成的整治潜力，另一种是一户一宅超出规定占有的宅基地标准形成的整治潜力，通常是超出地方政府规定的标准，其计算公式为：

式中，Sn为农户拥有的全部宅基地面积，Sn-1为农户最新一处宅基地面积；n是宅基地的个数，120 是珠海市规定的一户宅基地的最大面积。

闲置、废弃等宅基地形成的整治潜力（S2）是指宅基地由于长期闲置、废弃等原因造成的整治潜力。从土地利用特征的角度来看，闲置宅基地是指在一定时间内其地上建筑物或附属物无人居住或使用而导致的闲置状况[9,14]，主要包括房屋外观破旧、坍塌的农村宅基地；本文的闲置宅基地指长期无人居住、废弃的宅基地。将这一部分宅基地腾退出来，可作为宅基地的潜力，缓解当前农村用地难的问题。因此，本文通过ArcGIS 统计珠海市每一处闲置、废弃的宅基地。其计算公式如下：

式中，S闲为闲置的宅基地面积；S废为废弃的宅基地面积。

缺少统一规划、布局零散的宅基地形成的整治潜力（S3）是零散宅基地形成的整治潜力。基于ArcGIS Calculate Distance Band from Neighbor Count功能，计算退出的宅基地与其邻近退出宅基地的平均距离，并以此判断退出宅基地的空间分散度。平均距离越大，则表示退出宅基地的空间分布越分散，同时也就表示越难以利用[11]；反之，则有益于退出土地的再利用，使土地存量向增量转变。因此，可将距离分散的宅基地作为整治潜力，将这一部分宅基地退出来，提高土地的空间利用效益。本文将宅基地退出平均分散距离设定为1 000 m，分为10 类。基于人们对搬迁距离的难易接受范围，设定村庄内部的半径距离，最近距离为100 m，最远距离为1 000 m，综合珠海市宅基地的实际利用情况，本文选择了平均分散距离在700 m~1 000 m 的宅基地，通过统计这部分土地的面积，将这部分零散的宅基地作为整治潜力，计算公式如下：式中，S3为宅基地缺少统一规划、布局零散形成的整治潜力；S′1为第一处宅基地的面积，S′n为第n处宅基地的面积。

2 结果与分析

2.1 农村宅基地整治潜力测算结果

2.1.1 农户宅基地超出标准形成的整治潜力

1）一户多宅形成的整治潜力。

本文在珠海市农村地籍调查数据的基础上，通过ArcGIS 10.2 软件统计分析每个村民的宅基地权属情况，得到珠海市金湾区和斗门区详细的宅基地权属情况，如表1 所示。不难看出，珠海市宅基地存在大量的一户多宅的情形，属于“一户两宅”的宅基地最多，占比已经达到了29.90%；“一户五宅”以上的占比达到了11.40%；“一户两宅”及其以上占到了73.42%，所占比例非常大，这应当引起重视。按照一户一宅的要求，这部分宅基地应当退出来。

表1 珠海市宅基地权属情况

分析可知，珠海市每户拥有1.7 5 宗宅基地，73.42%的农户拥有两处及以上宅基地。可见，珠海市宅基地一户多宅的情况非常普遍，相关政府部门应当予以重视。其中，斗门区户均宅基地为1.92 宗，一户多宅的情况占整个珠海市宅基地的63.38%；金湾区户均宅基地1.58宗，一户多宅的情况占整个珠海市宅基地的10.04%，两个区一户多宅的水平差异非常大。斗门区一户多宅的情况更为严重，这可能是斗门区人多地少、宅基地需求量大导致的，且一户多宅问题也是斗门区最核心的历史遗留问题，但一户多宅现象产生的根本原因是原有宅基地的规模和位置条件已不能适应现今农户居住需求和生计需求的转变[15]。

通过ArcGIS 统计珠海市每一户村民具体宅基地的宗数及面积，用每户村民所拥有的全部宅基地去除一处最新宅基地的剩余部分，即为珠海市一户多宅形成的整治潜力，一共有258.14 hm2，占整个珠海市宅基地总面积的27.43%，超过了珠海市总体宅基地面积的五分之一，珠海市农村宅基地整治潜力类型如表2 所示，可见，珠海市一户多宅的宅基地整治潜力巨大。就现阶段宅基地的权属和使用情况来看，要想达到试点的“一户一宅”的要求尚存在一定难度，宅基地的退出依然是当前宅基地管理的重点和难点。珠海市一户多宅的宅基地整治潜力分布如图2 所示，可以看到，相比于金湾区，斗门区一户多宅的宅基地整治潜力更大，今后珠海市宅基地管理工作可将重点放至斗门区。

图2 珠海市一户多宅的宅基地潜力分布图

2）一户一宅面积超出标准面积形成的整治潜力。

在实地调研中发现，珠海市宅基地存在不同程度的超标现象，一些村民宅基地的用地面积大于规定的120 m2，还有一些房屋的建筑面积远远超过珠海市规定的400 m2，这些都不符合当地政府关于宅基地的政策要求，因此可作为宅基地整治的重点。本文通过ArcGIS 统计珠海市一户一宅村民具体的宅基地面积，每户村民名下的最新一处宅基地去除标准面积（120 m2）的剩余部分，即珠海市一户一宅超出标准面积形成的整治潜力，一共有121.40 hm2，如表2 所示，占珠海市宅基地面积的12.90%，意味着根据“一户一宅”的标准退出宅基地后，可以节约12.90%的农村居住用地。两个区一户一宅超过规定标准面积（120 m2）的宅基地分布如图3 所示，可看出两个区虽都有超出标准面积的宅基地，但是斗门区超标准面积的宅基地远远多于金湾区，金湾区只有少量一户一宅超占宅基地，主要存在于红旗镇、三灶镇、南水镇；斗门区则有多处一户一宅超占宅基地，且每个镇都有分布。这可能是由于斗门区人口较多，对宅基地的需求较多，但可用的农村土地资源较少。

图3 一户一宅超占的宅基地潜力分布图

针对宅基地超标准面积，不同地方的政策也不同。有些地方出台了宅基地超占费，例如广东佛山规定，对于超标准面积的宅基地征收一定的占地费用；有些地方限期拆除超占部分的房屋，退回超占宅基地。珠海市以前对于超标的宅基地采取了收取超占费的措施，但效果并不好，现在仍旧存在宅基地超占的情况。近年来，珠海市规定新建的宅基地只要超过标准面积就不予发证，责令整改后，这在一定程度上从根源杜绝了宅基地超标准的情况发生。

2.1.2 闲置、废弃等宅基地形成的整治潜力

由于珠海市较为发达，农民的非农化就业比例较高，农村宅基地依然存在着房屋闲置的现象，将闲置的宅基地腾退出来，就可作为宅基地的潜力。本研究将闲置、废弃的宅基地算作宅基地的整治潜力，有序退出此类低效利用的宅基地还有利于加快新农村建设，推进新型城镇化发展[12,16]。

通过ArcGIS 统计珠海市每一处闲置、废弃的宅基地可知，珠海市闲置与废弃的宅基地有99.08 hm2，如表2 所示，其中，斗门区82.78 hm2，金湾区16.30 hm2，共占珠海市宅基地面积的10.53%。2009 年、2013 年和2018 年，中国农村宅基地闲置水平分别为10.2%[16]、10.2%[9]和10.7%[14]。2018 年珠海市宅基地闲置水平为10.53%，趋于全国平均水平，作为需要大量土地的沿海城市，其闲置率还有待降低，应最大限度地利用土地资源，缓解农民用地问题。两个区闲置、废弃等原因形成的宅基地整治潜力面积分布如图4 所示，可以看出两个区都有空闲、废弃的宅基地，但主要分布在斗门区，金湾区分布较少，因此斗门区的整治潜力较大。经实地调研得知，金湾区的三灶镇以社会主义美好新农村建设为重点，盘活了大量的空闲农房，同时根据当地的天然景色和历史人文优势，建设精品民宿，布局整齐。今后斗门区也可借鉴金湾区三灶镇的经验，盘活闲置土地，缓解“无地可建、无地可用”的紧张局面。

图4 珠海市闲置、废弃宅基地潜力面积分布图

2.1.3 缺少统一规划、布局零散宅基地形成的整治潜力

农户对建房地缺乏有效规划能力，他们只会根据地形，不断扩展修建宅基地，从而使宅基地的规划杂乱无序。本文基于ArcGIS Calculate Distance Band from Neighbor Count功能，计算退出的宅基地与其邻近退出宅基地的平均距离。将宅基地退出平均分散距离设定为1 000 m，分为10 类，计算结果如表3 所示。综合珠海市宅基地的实际利用情况，本研究选择了平均分散距离在700 m~1 000 m 的宅基地，将这部分零散的宅基地作为整治潜力。经统计分析，一共有73.48 hm2（已扣除与前文一户多宅、一户一宅超占、闲置等重复的面积），占珠海市总宅基地面积的7.81%，如表2 所示。

表3 珠海市宅基地退出空间分散度及面积

珠海市零散的宅基地分布情况如图5 所示，可以看出珠海市布局零散的宅基地主要集中在斗门区，且每个镇都有分布；金湾区仅有红旗镇跟南水镇少有分布。可见，斗门区零散分布的宅基地整治潜力更大，今后珠海市宅基地管理工作重点依旧应放在斗门区。

图5 珠海市零散宅基地潜力面积分布图

综上，珠海市农村宅基地整治潜力为552.10 hm2，具体如表4 所示，占珠海市宅基地总面积的58.67%，整治潜力较大。珠海市户均宅基地面积为177.42 m2，是标准面积（120 m2）的1.48 倍，这也反映了珠海市宅基地整治的必要性和重要性。

表4 珠海市农村宅基地整治总体潜力面积

首先，珠海市宅基地一户多宅的整治潜力达到珠海市宅基地整治潜力的46.76%，接近一半，潜力最大。珠海市一户多宅的情况非常普遍，2 个区平均每户拥有1.62 宗宅基地，73.42%的农户存在一户多宅现象，按照《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定[17]，这些宅基地应当退出，因此，一户多宅的整治更加紧迫。其次，一户一宅超占的宅基地达到珠海市宅基地整治潜力的21.99%。可见，就现阶段珠海市宅基地的权属和建设使用情况来看，要想真正达到珠海市要求的“一户一宅”且每户均不超过120 m2、总面积不超过400 m2的要求还存在一定的难度，仍需要探索宅基地退出机制。再次，珠海市空闲、废弃等宅基地占珠海市宅基地整治潜力的17.94%，这部分宅基地最易整治，可优先作为宅基地整治潜力的一部分。最后，分布零散的宅基地占珠海市宅基地整治潜力的13.31%，这一部分宅基地虽然少，但是相对而言，也较易整治。

就珠海市而言，有其宅基地利用显著的特点，一是用地需求量大，土地资源瓶颈问题十分突出，包括农村宅基地用地、新增用地指标十分紧张，导致许多人无地建房，人多地少的矛盾愈演愈烈。二是珠海市经济发达，城市房价较贵，根据调研，香洲区房价约4 万/m2，金湾区房价约2 万/m2，斗门区房价约1万/m2~2 万/m2。城市住房成本和生活费用高昂，这就导致很多人买不起房子，只能回农村老家修建宅基地，造成农村土地资源十分紧缺。三是珠海市农村宅基地很大一部分是用来出租，尤其是斗门区，有较多工厂，很多村民修建宅基地出租，因此用地需求非常大，农民建房用地问题亟待解决，需要通过整理进行合理配比。四是珠海市宅基地利用存在大量“一户多宅”“未批先建”“建新不拆旧”和人均宅基地面积远高于当地政府规定的标准面积等现象。以上这些也是沿海地区农村宅基地的典型特征，如果能够引导这几方面的宅基地退出，将会大大缓解用地问题，充分挖掘农村土地的潜力，推动农村社会经济发展。

2.2 农村宅基地整治潜力空间分异特征

珠海市农村宅基地整治潜力空间分布如图6 所示。从潜力分布区域来看，如图6（a）所示，珠海市宅基地整治潜力主要集中在斗门区，分布其各个镇。西北部呈块状分布，东南部则呈条状分布，说明该区域宅基地的整体潜力比较集中；而金湾区的整治潜力较小，分布较为零散。从整体上看，宅基地整治潜力呈现“北密南疏”的空间分布格局，斗门区的宅基地潜力远远大于金湾区，主要是由于斗门区一户多宅的情况居多，是珠海市历史遗留问题的集中地，这些宅基地按照当前的法律规定应当退出来。

图6 珠海市农村宅基地整治潜力空间分布

从潜力等级看，如图6（b）所示，宅基地整治潜力级别表现为：斗门区﹥金湾区。用自然断点法将宅基地整治潜力分为三个等级，高潜力在空间上较为集中，主要分布在斗门区，低潜力主要集中在金湾区，高潜力是宅基地的主要整治潜力范围。

从整治难易程度看，如图6（c）所示，宅基地整治从易到难表现为：斗门区﹥金湾区。按照整治程度从易到难分别为空闲、废弃﹥分布零散﹥一户多宅﹥一户一宅面积超标，将宅基地整治潜力难度分为三个等级，以红旗镇为主的金湾区整治难度最大，以乾务镇、斗门镇、莲洲镇和白蕉镇为代表的斗门区整治难度最小。因此，宅基地重点整治区域为北部的斗门区。

从潜力来源看，宅基地整治潜力级别从高到低表现为：一户多宅﹥一户一宅面积超标﹥空闲、废弃﹥分布零散，可以看到潜力来源主要是一户多宅，珠海市作为较为发达的沿海城市，一户多宅的问题较为突出，这应当引起重视。

综上，从整体上看，宅基地整治潜力表现为：斗门区﹥金湾区。斗门区是宅基地重点整治区域，政府应采取措施引导农户退出宅基地。两个区域的宅基地差异也较大，在实际调研中了解到，斗门区有较多工厂，很多村民修建宅基地出租，以此获得经济收入，从而导致该区域农户退出宅基地的积极性不高。在调研中发现影响宅基地整治的因素有很多，农户参与退出的意愿是其重要的因素之一。

2.3 农村宅基地整治潜力时序分区

基于宅基地整治潜力大小进行整治分区，潜力越大，整治时序就越优先，同时，还要考虑整治难易程度。本文根据宅基地整治潜力与整治难易程度两方面划分宅基地整治时序分区，整治潜力越大且整治最易，在理论上应最优先考虑整治；整治潜力越小且整治最难，在理论上应最后考虑整治，宅基地整治时序分区依据如图7 所示。综合考虑以上两方面，最终明确珠海市宅基地的整治时序安排，将珠海市划分为整治时序由近至远的三类区域，如图8 所示，即重点整治区、一般整治区、弹性整治区，进一步明确农村宅基地的整治路径和重点方向。

图7 农村宅基地整治时序分区依据

图8 珠海市农村宅基地整治时序分区图

1）重点整治区：主要分布在珠海市（西区）的北部，集中在以乾务镇、斗门镇、莲洲镇和白蕉镇为主的斗门区，共涉及90 个村，该区域村庄内部往往存在分布零散、闲置的宅基地和破旧房屋，还有一户多宅的宅基地，整体整治难度小、潜力大，具有整治的强烈必要性和迫切性，可采取相关政策有序引导宅基地退出。因此，应优先考虑，最大程度挖掘村庄内部的土地潜力，提高用地效益。

2）一般整治区：主要分布在珠海市（西区）的东南部和中部，集中在斗门区的井岸镇和金湾区的三灶镇和红旗镇，共涉及27 个村，该区域主要是一户多宅的宅基地，具有一定的整治必要性，但有一定的整治难度，应次要考虑。该区域的宅基地整治要根据村庄具体情况有序进行，以调动农民对宅基地退出的主动性为关键，也可探索由政府牵头和农民积极参与等形式的宅基地退出途径。

3）弹性整治区：主要分布在珠海市的西南部，集中在金湾区的南水镇，涉及8 个村，这部分整治潜力最小且整治难度最大。主要是一些一户一宅面积超出标准规范的宅基地，比如庭院、厨房、晒谷场等超出规定，这部分宅基地实际较难退出，农户一般也不配合，因此整治难度很大。同时，该区域宅基地本身较少，而且更靠近城区，宅基地建设在政府指导和市场调节的作用下往往较为规范且腾退成本较高，可以挖掘的宅基地潜力有限，因此可以考虑对这部分区域的宅基地进行适当整治。

综上，重点整治区应强化宅基地整治和村庄环境综合整治，一般整治区应探索农村宅基地退出的多元路径，弹性整治区应重点引导农户规范使用土地，不同类型区域的识别为珠海市农村宅基地整治与发展指明了方向。

3 讨论

民以居为安，宅基地目前对于农民来说，依旧是最重要的基本物质保障和实物资产。宅基地问题牵涉每个农民的切身利益，已成为农村土地改革的深水区。政府在宅基地改革问题上已经提出了多种方案，各地区也进行了多种方式的探索，然而宅基地在改革过程中仍然存在诸多问题。如何做好宅基地改革的顶层设计，如何在改革中走好符合社会发展需要的每一步，怎样根据各地实际情况制定出合理的补偿制度，如何建立健全相关法律制度，是非常重要的问题。

首先，为了进一步挖掘宅基地的整治潜力，可从宅基地退出方面入手，宅基地的退出也是农村宅基地改革进程的重点和难点。可探索宅基地退出机制，针对农村人口的结构变化和代际差异，提供差异化的宅基地退出机制。可探索有偿退出补偿形式、补偿标准以及宅基地退出后相关配套制度等，实现退出农民的安居乐业。同时，在以往的宅基地整治潜力研究中，主要考虑到政策、土地资源、经济等因素，较少考虑人的因素，在实际调研中，发现农户因素是影响宅基地整治潜力的重要因素。整治项目的实现，很大程度上取决于当地农户的参与意愿[18-19]、农户的年龄[20]、文化程度、居住意愿和政策认知水平。农村宅基地对于农户而言，不仅是传统农耕时代的居住之所，更是城镇化转型发展期的立命之地。鉴于农村宅基地对于农民长久生活保障的重要性，农村宅基地退出需要构建以农户利益为中心的差异化分区退出机制和实践层面的农户长久利益保障机制，强化农村集体成员在宅基地退出过程中的利益共享，形成长效资本化效应[21]。因此，在今后的宅基地退出工作开展过程中，应从农户视角出发，秉持尊重农户意愿的原则，切实给农民带来益处，促进农村社会稳定发展。

其次，针对当前农村宅基地整治潜力的几类主要来源，应以一户多宅的退出为主，一户多宅现象的成因错综复杂，这也是很多地方的宅基地历史遗留问题，如何积极有效地解决这一问题仍是当前宅基地管理工作的难题。今后，如何有效地解决一户多宅的退出是一个值得研究的重要方向。

本文为沿海地区的农村宅基地整治探索出一条新的路径，即宅基地整治重点应放至一户多宅的退出上。本文的整治潜力计算是基于宅基地的有关法律规定及地方标准所得出，然而，本文虽然用了完整的农村地籍调查数据，却未能考察实际退出的可操作性，在实际的退出进程中应依据现实状况确定。

4 结论

本文基于真实完整的农村地籍调查数据，测算了珠海市农村宅基地的整治潜力，与前人的研究相比，真实性和准确性有所提高，主要得出以下结论：

1）珠海市农村宅基地的整治潜力占整个珠海市宅基地总面积的58.67%，整治潜力巨大，意味着珠海市实施宅基地整治和退出，可以节约58%的宅基地面积。2 个区平均每户拥有1.62 宗宅基地，户均宅基地面积为177.42 m2，是标准面积（120 m2）的1.48倍，这也反映了宅基地整治潜力的必要性和重要性。

2）从潜力来源看，一户多宅的宅基地整治潜力最大，占整个珠海市宅基地整治潜力的46.76%。73.42%的农户存在一户多宅的情形，一户多宅的情况非常突出，整治更加紧迫，是整治的重中之重。今后，可将宅基地整治工作重点放至一户多宅的问题上。

3）从潜力分布看，首先，珠海市宅基地整治潜力具有明显的空间分异特征，总体呈现“北密南疏”的空间分布格局，斗门区的整治潜力远远大于金湾区。其次，高潜力在空间上较为集中，主要分布在斗门区，低潜力主要集中在金湾区，高潜力是宅基地的主要整治范围。最后，本文以行政区为单元将宅基地整治潜力划分为3 个类型区，重点整治区是宅基地整治的重点，主要集中在斗门区。今后，宅基地整治工作可聚焦斗门区。