进一步激活房地产市场 让不动产合理“动起来”

李慧娴

梳理各地发布的2022年统计公报和公开数据，不难发现，已有9个省份城镇化率超过70%，城市建设的重点已经转入对存量的提质增效阶段。为推动建设没有“城市病”的城市，促进城市人居环境高质量发展，近年来，住建部积极主导将城市体检从国家战略落实为城市高质量发展的具体实践，探索建立“一年一体检、五年一评估”的城市体检工作制度，旨在促进城市化高质量的发展。

当前，国内房地产市场呈现复杂态势。首先，城市房价普遍较高，部分城市房价远超人均收入水平。其次就是供需关系问题，现在的房地产市场还存在供求矛盾，一些大城市房源供不应求，而一些小城市房源供过于求。同时由于土地资源有限，土地竞争日趋激烈，导致土拍价格屡创新高。政府也因此出台了一系列房地产市场调控政策，如限购、限贷、限售等，对市场产生了较大影响。由于资金链问题、土地成本上升、市场风险增加等原因，一些房地产开发商面临着较大的经营压力。

房地产市场的供需情况分析

房地产市场的供给侧分析。政策收紧给房地产市场带来了很大影响，为抑制房价上涨、保障居民住房需求及有效利用城市土地资源，我国多次出台房地产调控政策。其中，限购、限售、限价等政策影响了房企的资金链，导致一些小开发商退出市场。同时，各地控制土地资源供给数量、提高用地标准等也对住宅项目的开发形成了一定的限制。当前，房地产市场面临的主要问题是库存过剩。

房地产市场的需求侧分析。各地出台的限购、限贷等政策限制了购房者的数量，消费者购房需求受到直接抑制。大量人口流入大城市同时也带来了相应的居住需求，但大城市土地资源有限，房产价格持续上涨，给购房者带来了很大负担。随着经济环境的变化和人口老龄化的加剧，越来越多的人选择退回观望，这部分人不仅降低了购房需求，而且还会对房地产市场未来走势存在担忧。

由于现阶段城市房地产需求侧和供需侧的失衡，城市建设开始侧重于存量房的提质增效。城市提质增效依赖于基础设施建设，包括道路、桥梁、水、电、燃气、污水处理等方面。随着人口不断增长，政府应当积极推进公共住房建设，并鼓励社会力量参与，同时，也要加强住房制度、土地利用、城市环境等方面的规划和管理。

城市规划是城市建设的基础工作，政府应当严格执行有关法律法规，提高城市规划的科学性、先进性和可行性。充分考虑城市文化、环保、产业结构等，使城市规划与大众的实际需求紧密相连。公共服务设施建设也是不可或缺的重要一环，需要建设各种公共设施，如学校、医院、图书馆、博物馆、公园、体育馆等，以满足城市居民的日常生活需求。

房地产市场新发展模式的探索

引导健康投资，进行区域细化。针对房地产供给侧和需求侧存在的矛盾，引导健康投资和区域细化是一个比较好的解决办法。政府要制定一些限购、限贷的房地产调控政策，并加强市场监管，防止投机行为。同时要加强对房地产市场的监测和分析，进行区域风险评估。政府通过对不同区域的供需情况、人口流动情况、经济发展情况等因素的分析，从而确定不同地区的房地产发展方向和政策导向。政府可以通过减税、补贴等方式来鼓励房地产企业进行技术研发和产品创新，提高产品质量和竞争力。

为了区域细化，加强区域间协调，避免恶性竞争和重复建设也很重要。政府可以采用多方沟通机制，交流共同发展规划，避免出现过度竞争和重复建设的情况，促进区域间房地产行业的有序发展。政府有责任引导房地产企业履行社会责任和可持续发展战略，可以通过政策和激励措施鼓励房地产企业关注环境、社会等多方面影响，积极实行可持续发展策略。

基于存量提质增效，开展城市体检工作。城市体检是指通过对城市住房规划的实施情况进行精细化监测，评估城市住房规划的质量和效果，为改善城市住房环境提供依据和参考。建立完善的城市住房规划监测评价指标体系是城市住房规划监测评价工作的基础，评估指标应涵盖房地产市场、住宅质量、价格、住房保障等各方面内容。通过对城市住房规划的实施情况进行定期监测和调研，了解住房市场供需、住房政策落实、住房保障单位及个人购房能力以及住房质量等多方面情况。通过问卷调查、采访等形式，对城市住房规划相关数据进行收集、清理和整合，确保数据准确、完整、可靠，并结合监测指标对数据进行分析。根据收集的数据，建立城市住房规划数据库，记录城市住房规划实施情况，为评价和改进城市住房规划提供基础支撑，从而推进城市住房环境改善，满足人民对美好生活的向往。

广东省四会市城市体检工作的具体实践

开展前期研究，完善指标支持。开展指标体系设计、数据规范研究、社会满意度调查等前期工作，重点围绕生态宜居、健康舒适、安全韧性、交通便捷、风貌特色、整洁有序、多元包容、创新活力等8个方面共计50项指标开展评估工作，相关的指标评估内容体系随着城市发展需求也逐渐趋于成熟，呈现出规范化和专业化的发展态势。

成立、优化组织机制，加强工作统筹。充分依托四会市城市体检经验，成立工作领导小组，并在市住建局成立城市体检办公室，由专人负责推进城市体检具体工作。

常态化工作制度保障。通过拟定《四会市2022年城市体检工作实施方案（征求意见稿）》，包括总体要求、工作机制、实施步骤、保障措施等内容，并充分征求相关单位意见，形成常态化工作制度保障。

设立多元评估视角和主体。召开相关单位技术服务及社会满意度調查工作会议，四会市住建局、广东省规划设计研究院有限责任公司、广州市规划院、广东省市政行业协会等主要相关单位参会，就工作实施方案、指标体系及社会满意度调查工作进行研究讨论，实现评估视角和评估主体的多元化。

注重社会影响与社会监督。第三方技术服务公司对四会市各镇街社区进行社会满意度调查，重点对东城街道、城中街道、贞山街道内社区居民以及农村居民开展社会满意度配额问卷调查工作，并在“桔子新闻”等新闻平台开展社会满意度配额问卷调查工作和城市体检宣传工作。通过整理调查数据，为城市体检提供有力支持。

在房地产供需关系变化影响下，房地产行业的发展重心向存量房提质增效转移，通过四会市的实践探索发现，要想使城市体检评估真正发挥作用，必须建立常态化的工作制度保障、合理的监测指标体系、完善的基础信息平台、科学的分析评估方法以及多元的评估视角和主体。借助城市体检制度来协调供需关系，从而推动城市化建设高质量发展。