房地产企业融资方式及其风险探讨

张正千

【摘  要】当前，政府对房地产等高资金要求的行业的融资实施了更严格的控制。特别是中央银行对房地产行业推出的“三道红线”融资新规，使我国相关企业融资困难，传统融资模式难以适应不断增长的融资需求，很多企业面临着资金困境和负债压力。因此，房地产开发企业必须拓宽融资渠道，以减少融资风险，确保企业更好地发展。论文分析了当前A企业的融资方式，并对A企业的融资风险进行了分析，然后阐述了融资风险的形成原因，最后给出了相应的对策和措施，以期在一定程度上降低融资风险。

【关键词】房地产企业；融资方式；融资风险

【中图分类号】F299.23；F275                                       【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）06-0170-03

1 引言

房地产项目的建设周期比较长，资金周转缓慢，经营风险相对也大一些，导致了房地产企业的资金越来越紧张。房地产企业想要获得较好的发展，必须积极控制融资风险，扩大融资渠道，增强融资的能力。

本文对A企业的融资方式和融资风险进行了分析，以期为企业进一步融资提供一定的参考。同时，分析A企业的融资风险，对国内其他房地产企业的发展都具有积极意义。

2 A企业融资现状

2.1 A企业简介

A企业作为国内发展比较早的一个品牌，它已经拥有30多年的品牌发展历程。A企业于1992年在北京市西城区成立，拥有23.5亿元的注册资本，2008年8月完成了在A股上市。它是一家以开发、销售、租赁为主业的房地产企业，业务涵盖写字楼、住宅、小镇、酒店等多种类型。

2.2 A企業融资方式分析

2.2.1 银行借款

银行借款是目前大多数房地产公司的主要融资手段，它可以快速为企业的项目建设提供支持。A企业的银行借款占当年筹资活动现金流入的比重一直处于58%以上，由此看来A企业较多地使用银行借款这一方式。A企业的银行贷款比重偏高，导致融资规模不够合理，也给企业带来还款压力，增加了企业的风险。

2.2.2 自有资金

自有资金就是企业在生产和经营活动中所持有的资金，它不需要偿还，在使用上有很大的自主性。A企业近年来的实收资本并无变化，所以A企业自有资金的来源主要是通过企业每年的收益结存。同时，盈余公积和未分配利润的数值在2017年到2021年总体也呈现上升趋势，表明A企业的自有资金持续增长。而且，公司还在持续地发展，要想满足发展所需要的资金，就必须借助其他的融资方式。

2.2.3 债券融资

债券融资，就是企业通过发行债券来筹资，从而满足融资需求。通过债券融资，可以有效地减轻房地产公司的融资压力，降低融资成本，还能保障公司的控制权。就资信而言，A企业整体状况良好，授信额度较高，在信用评级上，中诚信证券对其进行了信用评级，并将其评定为AA。由于具备上述优势，公司在融资上非常顺利。A企业近几年多次通过发行债券来进行融资，在2021年时成功发行四期公司债，总规模达61亿元，充分发挥了债券融资的作用。

2.2.4 股票融资

上市公司通过股票融资，可以快速地为公司的生产和运营提供资金，而且不需要还本付息。同时，通过股权融资这一方式，可以在很大程度上优化企业的资金结构，并能够有效降低企业的融资风险。2008年8月，公司以每股3.88元的价格发行了653 009 126股。A企业于2016年7月12日以配股方式发行股票，共计528 439 868股，每股3.36元。除此之外，A企业没有利用股票融资这一方式。由此可以看出，A企业作为一家上市公司并没有运用好股权融资。

3 A企业融资风险及成因分析

3.1 A企业融资风险分析

3.1.1 财务绩效指标分析

①偿债能力分析。通常情况来说，流动比率约为2。如表1所示，A企业的流动比率在2017年是近几年中最高的，但是2018年则出现了大幅下滑。而且从2018年开始，公司的流动比率就一直低于2，而且还在不断下降，这意味着公司的资产流动性并不高，短期偿债能力也比较薄弱。A企业的速动比率在2018年大幅下滑，此后，速动比率均处于一个较低的水平，企业的短期偿债能力较为薄弱。由于房地产企业自身的特点，可以适当放宽对其资产负债率的评估。普遍认为，房地产公司合理的资产负债率应该在40%～60%，但A企业的资产负债率一直超过70%，并且逐年上升，说明A企业的长期债务偿还能力，也是相当薄弱的。企业资产负债率过高的话，不仅不能保障债权人利益，而且会降低企业吸收投资的能力，很容易造成“新债还旧债”的恶性循环，影响公司的发展。A企业的短期和长期偿债能力都比较薄弱，而银行贷款占公司总债务的比重又很高，考虑到企业要进行大规模的融资，其偿债能力不强的话将会给企业带来巨大的融资风险。

②盈利能力分析。盈利能力是指企业获取利润的能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。如表2所示，该公司的盈利指标整体呈现一个下滑的趋势。企业的销售净利率每年都在降低，到了2021年，仅为

-6.96%，相比其他房地产企业来说是比较低的。企业虽然在扩张，但由于大环境的影响，以及成本的上升，导致利润并没有那么高，销售净利率也偏低。与此同时，营业利润率也在急剧下滑。2021年，由于企业的成本大幅增加，企业的营业利润、净利润等相对降低，导致企业的营业利润率显著降低。A企业净资产收益率也逐渐降低，总体的利润水平并不高。综合以上分析，A企业的整体盈利能力比较差，公司的资金很难收回，可能会造成资金链紧张，从而增加融资风险。

表2盈利能力分析表

单位：%

③成长能力分析。成长能力是指一家公司在保持正常生存状况的前提下，通过持续的业务拓展，来增强自身的实力。如表3所示，A企业2018年的营业收入较2017年有大幅度降低。在2021年，A企业的营业收入较其上一年度有了明显提高，房地产投资的现金流入比较多。另外，A企业的净利润增长率在多个年度都是负数，净利润整体都是比较低的，呈现一个下降的趋势。在2021年，营业收入增长的同时，营业成本也在增长，这导致净利润直线下滑，利润转化能力不足。最近几年，由于公司在经营活动中获取利润的能力比较差，限制了公司的发展，导致公司的成长能力不强，经营前景不佳，这会造成企业资金来源受到限制，还款风险增大，融资风险加剧。

3.1.2 财务杠杆系数分析

财务杠杆又称为融资杠杆，其大小能反映公司所面对的融资风险，财务杠杆系数越大，税后利润受到息税前利润变动的影响就越大，融资风险也会较大；反之，财务杠杆系数越小，融资风险会较小。在2017-2021年，A公司财务杠杆系数变动比较平稳，但仍然有上升的趋势，这将使得公司的融资风险会随之增大。此外，由于公司的资产负债率偏高，所以还需要对其进行资本结构的调整，以进一步降低企业的风险。

3.2 A企业融资风险的成因

3.2.1 融资方式单一

近几年，A企业虽然也通过各种途径进行融资，但主要还是依靠银行贷款，因此其融资方式相对单一。企业银行借款的占比很大，这样会使资产负债率升高，企业的风险也会加大。房地产公司处于很强的宏观监管之下，如果政府对房地产市场的宏观调控政策有所变化，如提高存款利率，企业的融资成本就会上升，严重时甚至会导致企业的资金链断裂。在企业经营困难的情况下，大量的银行贷款会给企业带来巨大的还款压力。

3.2.2 融资规模过大

當前许多企业对我国房地产市场的状况并不清楚，对宏观调控的研究也不够透彻，他们只是大量融资并不断开发项目，认为这样能获取更多利益。但现实却不是这样，如果大量筹资，盲目地扩大规模，资产负债率过高的话，将会给企业带来巨大的债务负担，企业的风险也会很大。A企业总资产并不算高但却处于高资产负债率状态，这意味着它的融资规模很大。此外，高资产负债率会增加公司的融资风险，会导致资金短缺，从而造成资金链断裂，无力偿债，使公司破产。

3.2.3 营业成本过高

一个企业如果它的营业成本过高，就会影响资金的流动，从而产生融资风险。A企业近几年的营业成本的增长速度要比营业收入增长速度快得多。A企业2021年的营收是近几年最高的，达到了136.93亿元，而2021年，它却出现了增收不增利的局面，净亏损6.69亿元，由于符合收入结转条件的项目比去年同期有所增长，所以营业成本上升101.11%，达到113.24亿元。营业成本越高，销售利润就会变少，资金的回流也就越难，融资风险也会变大。

3.2.4 国内外形势与政策的影响

2021年是房地产行业环境艰难的一年，对房地产融资的管制越来越严格。从2019年开始，我国已逐步建立了一套完善的金融监管制度，并进一步加强了对房地产市场的监管。2020年8月出台的“三道红线”政策，在一定程度上也限制了房地产企业的融资活动。这不仅给企业增加了融资困难，而且增加了企业的融资风险。

4 A企业融资风险控制建议

4.1 增加企业权益融资

债务融资对企业来说比较容易，资金成本也比较低，因此往往是房地产企业的首选。A企业的融资主要是通过债务融资这种方式，尤其是依赖银行贷款。A企业在资本积累方面做得比较好，但是它的资产负债率依然很高。这表明它的负债增速超过了其权益，如果不能有效控制，将导致企业出现资不抵债的情况。A企业应制定合理的融资计划，增加权益融资规模，控制负债增速，调节负债与权益的比例，以达到优化资本结构的目的。最近几年，A企业很少使用发行股票这一融资方式，所以企业应该加大股权融资比例，可以继续增加配股，也可以通过定向增发股票、可转债来解决资金紧张的问题，降低其融资风险。

4.2 拓宽企业融资渠道

从A企业的融资情况来看，资金来源非常单一，主要依赖银行借款，对债券和股票的运用相对来说都是比较少的。2014年第一次发行债券，近几年发行股票更是微乎其微，只是通过配股的方式发行了股票，而且银行贷款的比例还是很高。由于房地产公司在项目建设中对于资金的需求很大，因此仅靠银行贷款并不能满足其需求。虽然利用银行贷款有着融资速度快、成本低，较为灵活的优点，但一旦国家实行紧缩的货币政策，过度依靠银行贷款就很容易出现资金链断裂，因此需要通过各种方式来融资。首先，A企业可以适当提高股权和债券融资的比重。其次，要采取多种融资模式，如房地产投资基金、融资租赁、房地产众筹、发行永续债、境外融资等。这样A企业可以有效地分散市场风险，优化公司的融资结构，降低公司的融资风险。

4.3 合理控制融资规模

房地产企业的经营活动资金需求量很大，而企业本身又缺乏资金的话就只能靠外部的融资。A企业的融资规模较大，自身的资金难以支撑企业的发展，就要在很大程度上依靠外部融资，这对公司来说风险是相当大的。企业要摆脱依靠外部融资的局面，就要提高公司的盈利能力，增加自有资金，以增强其自身的融资能力。企业应该控制融资规模、加大内部融资比重、调整房地产项目开发规模，按照公司的实际情况进行合理的融资，这样才能有效降低企业的偿债压力和融资风险。

4.4 增强企业竞争能力

当前，房地产行业的宏观政策、行业前景、客户需求都在不断改变，要想在市场竞争中脱颖而出，就要具备自身的竞争优势。A企业要想提升自己的竞争力，就必须要在不断变化的市场环境中，及时调整自己的经营策略，并善于把握机会，把外部环境的变化转化为发展的机遇。此外，每一个环节都要做好规划，保质保量的同时要严格控制房地产开发的成本，不断增强企业的核心竞争力，降低营业成本，从而降低企业的融资风险。

4.5 完善风险预警制度

企业应加强风险预警，健全相应的制度，并运用大数据技术，对企业融资活动中的风险进行实时监控。同时，可以让拥有丰富的金融从业经验和专业知识的管理人员来监控和分析企业的融资行为，为其提供合理的防范措施，以避免企业的风险。与此同时，企业管理层要转变其激进的扩张思路，加强对融资的认识，并注意到融资给企业带来的风险，积极防范风险，让企业能够更好地发展。

4.6 加强对政策的理解

当前经济正在从高速发展逐渐过渡到高质量发展。房地产行业作为经济发展的主力军，会继续发挥重要作用。A企业应继续密切关注宏观调控和房地产市场动态，根据调控政策，适时调整各项业务策略，优化产品结构，并通过不断优化融资结构，减少政策风险对公司的影响。A企业要全面解读行业政策，对未来的经济状况作出准确的判断，从而实现企业更好的发展。

5 結语

本文以A企业作为研究对象，从融资现状入手，对企业的融资问题进行了剖析，并对其原因进行了探讨，然后提出了针对性的建议。A企业在今后的发展过程中，要不断完善融资渠道，降低融资的风险，同时要结合企业具体情况，制定适合自己的融资策略，才能取得更好的发展。

【参考文献】

【1】关宏宇.房地产行业融资现状及对策分析[J].全国流通经济，2020，2242（10）：134-135.

【2】邱绪霞.房地产企业融资风险管理探究[J].商讯，2020，215（25）：114-115.

【3】李光春，李鹏飞.经济新常态下房地产融资风险与应对[J].江淮论坛，2022，313（03）：48-53.

【4】冯晓爽，潘宏胜，郑征.房地产企业融资结构改善路径[J].中国金融，2021，959（17）：95-96.

【5】刘佳刚，秦韵.企业融资风险分担机制与路径探究[J].财会通讯，2021，868（08）：139-142+159.