人口结构对芜湖市房地产需求变化的影响分析

徐际红 （芜湖市城市房屋综合开发管理处，安徽 芜湖 241005）

1 引言

然而，当前中国的人口结构已经发生了变化，可能会对房地产需求造成影响。由于房地产具有建成周期相对较长、建成后难以改变等特性，关系到民生，因此供需错配将会导致严重的资源浪费和民生问题。进入新发展阶段，如何牢牢把握党中央提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，采取措施促进房地产行业平稳健康发展是亟需解决的问题。

本文立足于芜湖人口结构，从人口年龄结构、家庭结构和城乡区域结构三个方面分析人口结构的变动对芜湖市房地产需求的影响，并提出促进芜湖市房地产行业健康发展的建议。

2 相关概念及文献综述

2.1 人口结构

人口结构是指将人口按一定的属性，划分成不同的组成部分。按照自然属性、社会属性、居住情况，刘长茂[2]将其划分为人口自然结构、人口社会结构和人口地域结构，人口自然结构包括年龄结构、性别结构，人口社会结构包括民族、家庭、教育等结构，人口地域结构包括自然区域结构、城乡区域结构、行政区域结构。

穆光宗[3]认为2016年以后我国面临着复杂的人口问题，人口发展将进入转型期，我国的人口问题将从总量问题转变为结构问题。胡湛、彭希哲[4]认为“十四五”时期我国人口治理的焦点是少子化和老龄化问题，而全球范围内还存在巨大的人口红利，未来随着我国国力日益增强以及“一带一路”带来的国际合作不断加深，我国可能获得新的人口红利。

2.2 房地产需求

从微观经济的角度看，房地产需求是指消费者在特定的时期内，在一定的价格水平上，愿意并且能够购买的房地产商品量。从宏观经济角度看，是指社会对房地产需求的总量。

已有学者从不同的人口结构角度研究其对房地产需求的影响。谢琛、袁建华[5]基于灰色理论研究指出不同年龄段对房地产的需求不同，并且城市和镇的人口对房地产的需求也存在着差异。孙文凯[6]指出家庭作为住房需求的基本单位，其数量变化直接影响到房地产需求。

3 芜湖市房地产市场现状分析

3.1 芜湖市概况

芜湖位于安徽省东南部，长江下游，北邻合肥、马鞍山，南接宣城、池州，东连宣城，西邻铜陵，是华东地区重要的科研教育基地和工业基地、G60 科创走廊中心城市、合芜蚌国家自主创新示范区城市、中国（安徽）自由贸易试验区的重要组成部分。

2021 年，芜湖市下辖镜湖、弋江、鸠江、湾沚、繁昌五个区以及南陵县，并代管无为市，总面积6009.02km2，常住人口367.2 万人，地区生产总值达4302.63亿元，较上年增长11.6%，增速全省第一[7-8]。

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3.2 芜湖市房地产市场情况

如表1所示，2011-2018年，芜湖市的房地产业迅速发展，2018 年房屋销售面积达到814.83 万m2，2019 年骤减至499.71 万m2。2020 年和2021 年，芜湖市房屋销售面积仍然保持了增长的势头。

表1 芜湖市房屋销售面积及同比增速[8-9]

4 人口结构对芜湖市房地产需求影响分析

4.1 人口年龄结构与房地产需求

不同年龄段人群的住房需求有不同的特征。主要表现在需求量和需求类型上。

在需求量方面，刚毕业或适婚的人群因生活或组建家庭的需要对住房的刚性需求旺盛，购房意愿相对较高。而中年人群和老年人群很多已经持有了房产，对住房的刚性需求不如年轻群体强烈。

在需求类型方面，20～34 岁之间的人群处于组建家庭时期，具有较高的购房意愿，然而这个年龄段的人群处于事业起步期，经济实力较弱，购房需要父母提供支持，经济限制导致这类人群更偏好刚性住房，在购房时更愿意考虑小户型住宅；35～54 岁之间的群体家庭稳定、事业处于上升期，具备一定的经济条件，这类人群更偏好改善型住房，多孩家庭更偏好三居室、四居室等大户型住宅，为了给孩子创造更好的学习环境，具备足够经济实力的家庭还会考虑购买学区房；对于55～64 岁之间的人群而言，子女已独立并大多分居出去，他们积蓄较多，因此这类人群在购房时更注重提高生活品质，喜好享受型住宅；而65 岁以上的老人精力下降，更希望获得生活上的便利，对养老房产有更强的购买意愿。

第七次人口普查数据显示，芜湖市常住人口中，0～14 岁人口占14.54%；15～59 岁人口占65.17%；60 岁以上人口为739652 人，占20.30%，其中65 岁以上人口为587205 人，占16.11%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁以上人口的占比提高了3.92%，65 岁以上人口的比重提高了5.02%[10]。

图1 芜湖市不同年龄段人口占比[10]

按照国际标准划分，65 岁以上人口占比14%～21%属于中度老龄化社会，说明芜湖已经进入中度老龄化社会。随着经济的发展，人们的生活水平日益提高，城镇化进程也在不断推进，这不仅带来了开放、自由的社会氛围，还增强了年轻群体的独立自主意识和与父母分居的意愿。另一方面，孙鹃娟[11]研究指出我国老年群体也同样拥有单独居住的主观意愿，且未来的老年群体因受教育水平更高，将会更趋向于独居。因此芜湖市老年人口占比增加，意味着独居的老年群体将扩大，这将导致芜湖市养老地产需求的增加。

4.2 人口家庭结构与房地产需求

家庭是住房需求的基本单位，家庭结构分为核心家庭、直系家庭、复合家庭、单人家庭和其他类型，核心家庭中只有一对夫妻和未婚子女，直系家庭包含两代以上人口并且每代人口中仅有一对夫妻，复合家庭是由两代以上人口构成并且至少有一代人口中有两对夫妻，单人家庭是指一个人生活的家庭。家庭结构的变化可以通过平均家庭户规模来展示。

第七次人口普查结果显示，芜湖市平均每个家庭户人口为2.46 人，比第六次全国人口普查时减少0.34 人[10]。家庭户规模的减少意味着家庭结构的简单化，在总人口增加的情况下，户数增多，会引起住宅需求总量的增加。2016 年全面“两孩生育政策”实施，2021 年我国又开放“三孩生育政策”，新的生育政策带来的家庭人口增加会使芜湖市改善性需求增加，多孩家庭为满足居住需要将更愿意购买三居室以上的大户型。

4.3 人口城乡区域结构与房地产需求

人口地域结构以人的居住属性为标准，分为人口的自然区域结构、城乡区域结构和行政区域结构。城乡区域结构是指某一地区城镇和乡村人口分别在总人口中的占比，城镇化过程中乡村人口不断向城镇迁移并最终转化为城镇人口。

第七次人口普查数据显示，芜湖市常住人口中，居住在城镇的有2635348人，占72.31%，同期全国的城镇化率为63.9%[10,12]。城镇化是经济发展的重要引擎，而城镇化率在超过70%后增速会显著放缓，“十四五”规划和2035 年远景目标纲要提出坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略[13]。新型城镇化是在我国城镇化发展过程中提出的重大战略部署，与传统城镇化相比，其更聚焦于城镇化建设质量的提升。新型城镇化新动能培育以产业高效发展和产业结构转型为重要驱动力[14]，而人才要素及其创新活动是推动产业发展和转型的重要因素。芜湖市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要提出力争“十四五”期间新招引高层次科技人才团队300个、领军人才1000名、高端人才1万名，累计引进30 万名大学生[15]。“十四五”期间将有大量人才集聚芜湖，在芜湖安家落户，这势必会增加住房刚性需求。

5 芜湖市房地产健康发展建议

5.1 继续落实中央的“房住不炒”政策

党的二十大报告指出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这是党中央在总结我国房地产二十多年市场化发展经验的基础上做出的重要论断，精准地概括了我国住房制度建设的基本定位、重点任务、发展方向和最终目标。政府及社会要积极采取措施满足居民的合理住房需求，出台相关住房保障措施，保障低收入家庭基本居住需求，对于房地产投机性行为，要严格控制。

5.2 关注多孩家庭的改善需求

在当前开放“三孩生育政策”的背景下，很多适龄夫妻都会考虑生育二孩、三孩，从长远来看，这将改变家庭结构，未来芜湖市多孩家庭将会增加。随着家庭规模的增大，住房问题亟待解决，原本的二居、三居室已不能满足多孩家庭的需求，这些家庭将会考虑将小户型置换为大户型，改善性需求显著提升。因此，应注重对商品房户型结构的设计，相应提供大房型住宅，满足多孩家庭的合理住房需求。

5.3 关注引进人才的刚性需求

“十四五”期间芜湖将引入大量人才，人才是推动产业发展和转型的重要因素，是驱动区域经济发展的动力，要想真正留住人才，就必须解决住房问题。人才的涌入将会增加对房地产的刚性需求，因此，应完善住房多主体供给、多渠道保障体制，完善房地产市场的交易机制，及时形成能够满足芜湖市住房需求的房地产租购市场，为芜湖人才集聚提供住房保障。

5.4 关注老年需求，发展养老地产

养老与地产结合有着广阔的发展空间，随着生活水平日益提高，我国老年群体消费趋向多元，更加关注健康生活和休闲娱乐，越来越多的老年群体开始注重退休后的生活品质，对养老地产的消费意愿不断增强。第七次人口普查数据显示芜湖市60 岁以上常住人口已达73.97 万[10]，数量众多。因此，要合理鼓励发展养老地产，解决老年群体面临的养老住宅老化、出行不便、住宅配备设施不足等问题，优化养老服务，不断提升老年群体的幸福感，让老年群体安享晚年。

6 结语

房地产是我国的支柱性产业，与民生相关联，其平稳健康发展对经济和民生至关重要。过往房地产行业的快速发展，很大程度上得益于人口的推动。在人口结构发生改变的当下，预测其变化对房地产需求的影响是一项重要课题。本文以芜湖市为例，从人口年龄结构、家庭结构和城乡区域结构三个方面分析了人口结构的变动对芜湖市房地产需求的影响，并针对性地提出了继续落实“房住不炒”政策、关注人才的刚性需求、关注多孩家庭的改善需求、合理引导养老地产发展的四条建议。