住房公积金对房地产市场的调控作用探析

摘要：随着我国社会经济发展，城市化建设进程不断加快，房地产市场作为城市化发展中不可缺少的重要部分被越来越多的人重视，住房公积金政策也在发展过程中趋于完善。目前，来看，社会经济的不断进步对住房公积金以及房地产市场也产生了部分负面影响，使得住房公积金对房地产市场调控的能力不断下降。因此，要对事件发生原因进行客观认知，找到其中问题并进行积极应对，才能有效发挥住房公积金的保障作用。文章通过阐述住房公积金的主要作用，对住房公积金在参与到房地产市场调控中出现的问题进行分析，提出针对性的解决方法，以供参考。

关键词：住房公积金；房地产市场；调控作用

中图分类号：F299.23;F832.479   文献标识码：A  文章编号：1005-6432（2023）17-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.17.000

1  引言

从宏观角度来看，作为一项国家出台的住房保障制度，住房公积金对房地产经济的发展起到一定的调控作用，通过对房地产泡沫危机产生因素的提前控制可以保障房地产经济的相对稳定，为我国房地产市场的平稳健康可持续发展起到了积极的推动作用。

2  住房公积金的主要作用

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性的特点，住房公积金实行专户专储、专款专用。

目前来看，我国的住房公积金制度可以转变人民群众的住房分配形式，通过一些政策的实施和推动，可以规范社会住房市场的稳定发展，避免因个人资本影响到房地产经济价值的平衡性，从而增强人民群众的住房消费能力，并推动住房商品化以及市场化的发展[1]。具体可以通过以下几点来看。

2.1  稳定房地产市场，推动社会经济发展

根据相关信息来看，房地产经济不同于圈地行动，是在社会发展和经济建设下产生的一种新型模式。房地產经济的发展对城市化建设产生积极的促进作用，使得大量物质资源和人力资源都聚集到城市中来，在一定程度上释放了人口红利，并对社会经济发展产生积极的“化学反应”。

以经济学的理论角度来看，在社会政策和发展要求下房地产市场会在前期经历一段快速发展的进程，而后慢慢地趋于平缓发展。出现这个情况的原因是因为，如果房地产市场没有得到有效地控制就会盲目发展，从而引发房地产经济金融泡沫危机，影响到社会的稳定发展[2]。因此，国家为了避免危机的出现而制定相应的住房公积金政策，以住房公积金的宏观调控能力来平衡房地产市场经济的发展。由此可见，房地产市场和住房公积金在我国的经济体系中是相辅相成的关系，相互促进的过程，为人民基本生活质量提供保障。

我国城镇化率受人口分布特征的影响而低于国际水平，巨大的人口基数也让住房需求成为刚需，为房地产经济提供强劲的动力。但是，仔细研究和分析房地产市场可以发现，房地产经济对房价有着直接的影响，为了对这种影响进行有效的制衡和缓解，就要发挥住房公积金的宏观调控能力，让房价稳定在合适的价格区间内，避免造成房地产市场对房价的过高调控，影响到人民群众的购房能力。对房地产行业来说，也可以实现平衡可持续发展。

2.2  完善民生体系，保障人民生活质量

房屋是人民生活的必需品，解决住房问题可以提升人民群众的生活品质。此前，随着时代的进步，房地产市场得到快速的发展而出现房价上涨的情况，这种状态直接影响到民生改善问题，对民生体系造成很大的冲击，非但没有提升人民群众生活质量，反而影响到人民群众的正常生活水平。而影响房地产行业正常发展使其出现房价猛增的原因在于，房地产市场不断的摄取社会剩余价值，使得房价迅速增长。

住房公积金主要针对自住住房购买，基于现行的住房公积金制度，广大群众的自住住房购买从实物分配实现了向货币分配的转变，有利于群众购房压力在房价居高不下的市场环境下得到一定程度缓解，使住房消费能力有效提升，对我国房地产市场的可持续发展起到推动作用。同时住房公积金可以起到社会稳定作用，对民生体系的完善有着积极的促进作用，从而合理完善和提升人民群众的生活水平和质量。为此，国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业等都严格遵循住房公积金制度为职工缴纳住房公积金，降低职工因购房而产生的经济压力，也正是房地产经济和住房公积金之间的相互作用，才确保我国的房地产市场的稳步发展。

2.3  合理分担经济风险，稳定房地产市场

从住房贷款的角度对住房公积金进行分析来看，保证可以正常进行公积金的缴纳前提是人们有稳定、正式的工作，当缴纳周期达到一定年限后，就可以使用住房公积金进行房屋贷款。

作为政府宏观调控房地产市场的主要手段之一，住房公积金贷款政策的调整和运用至关重要，其中一旦房地产过热，会导致住房公积金贷款需求加大，相关部门可通过信贷紧缩政策的实施，使住房公积金贷款需求得以压缩，有效抑制过热房地产市场。当房地产市场下滑，可利用一系列信贷宽松政策的实施，对房地产市场发展起到刺激作用，进而对房地产市场供需进行有效调控，保持市场的平衡发展。以福建省三明市为例，在房地产市场发展过热的背景下，住房公积金管理中心出台了调整申请贷款的住房公积金连续缴存期限、设置结清首次贷款至申请第二次贷款间隔期和设置第二次贷款最高贷款额度流动性调节系数等，为房地产市场有效降温。在房地产出现疲态的背景下，住房公积金管理中心出台了降低住房公积金贷款最低首付比例、提高生育二孩或三孩职工家庭贷款额度、暂停执行第二次贷款最高贷款额度流动性调节系数、取消第二次住房公积金贷款申请间隔期和开放“住房公积金异地个人贷款”业务等，有力支持职工自住和改善性住房需求，保障房地产市场平稳发展。

从另一方面来看，住房公积金的缴纳周期和缴交数额越大则证明房屋贷款人的工作稳定且有较强的还款能力，银行和住房公积金中心基于此发放住房公积金贷款。并且，用住房公积金进行房屋贷款可以从银行获取到更低的贷款利率，在正常的还款过程中在一定程度上降低贷款人的经济压力。

2.4  保障房地产经济的可持续发展

住房公积金对房地产经济进行宏观调控，在一定程度上降低房地产金融危机的出现，使房地产市场可以在一个相对安全的范围内进行可持续发展。同时，通过住房公积金的调控可以确保房地产市场开发和人民住房需求呈正比状态，避免出现房地产生产过剩问题，维护房地产市场秩序。

在房地产起步发展的过程中，因为相应的政策法规不完善，很多人为实现一夜暴富的梦想而如“下饺子”般加入到炒房行列。而国家及时出台住房公积金政策调控，有效地规范房地产市场发展，解决了部分房地产行业不健康发展的现象。

3  住房公积金参与房地产市场的调控存在的突出问题

3.1  住房公积金缴存额增长缓慢

目前来看，国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业等都已按照相关要求缴纳了住房公积金，当前的住房公积金扩缴应该侧重于非公企业以及个人。一方面，很多的非公企业如：个体工商户和私营企业对住房公积金的缴纳和管理条例认识不到位，不能及时落实相关政策要求，非公企业的职工的维权意识也相对差一些，另一方面，部分住房公积金行政执法人员的相关工作能力比较薄弱，工作态度不够积极明确。虽然住房公积金随着社会发展和人民群众收入水平和质量的提高，缴存额呈现出上升趋势，但住房公积金缴存的扩面工作还是没有明显的成效，因此，住房公积金缴存总额增长速度依旧比较缓慢，这个问题也会对人民群众的住房保障产生造成一定的影响。

3.2  低息贷款优势逐渐减弱

住房公积金贷款利率与商业银行住房贷款利率相比要低，低利率也是住房公积金的一大优势，对缴纳住房公积金的人民群众有着很大的吸引力。但是，受我国复杂国情以及各地区不平衡的城市化發展进程影响，住房公积金低息贷款优势发挥的作用也是不同的。例如，一线、二线城市的房价相对较高，受限制的住房公积金贷款额度无法满足上百万甚至几百万的购房款扣除首付款之后的空缺部分，通过住房公积金来缓解购房者的贷款压力的作用就相对弱化，住房公积金的贷款利率优势在高额的购房款面前显得无足轻重；而商业银行贷款相对于一线、二线这种相对经济发展比较好的城市则更加的实用和灵活一些。从这几点来看，首先，商业银行贷款对贷款金额限制相对没有太多要求，只要贷款申请人有着稳定的收入来源和较好的征信就可以申请到相应的购房贷款额度。其次，商业银行住房贷款面向全体大众，整个贷款申请办理流程和住房公积金贷款申请办理流程相比要更加的便捷一些，住房公积金中心虽然推行了“最多跑一次”便民优化流程以及开展“放管服”改革，使得整体工作效率有所提升，但和商业银行相比，由于住房公积金贷款是通过银行委托发放，流程上比普通商业银行贷款步骤更多，整体的服务效率还是有一定的欠缺。值得一提的是，部分地产开发商为获取更多的经济利益，对于支付全款和使用商业贷款的客户在价格上予以打折，而使用住房公积金贷款的客户则没有折扣，使得客户在购房时倾向于使用商业贷款，在一定程度上也影响了住房公积金对房地产市场的调控作用。

3.3   缴存额差异，导致受益人群不平衡

国家建立住房公积金制度的初衷是为了通过国家的支持、单位的补贴以及个人分担等方式帮助职工解决购房难的问题，缩小经济差距的同时让更多人民群众可以买得起房、住得上房。在实际的住房公积金缴存时，很多地方的住房公积金缴存机制都是制定相应的缴存基数范围，缴存比例由缴存单位在缴存比例上下限内决定。具体来看，以福建省三明市2022年度住房公积金缴存标准为例：最高月缴存工资基数为2021年三明市城镇非私营单位就业人员月平均工资的3倍（23699元）；最低月缴存工资基数参考省人力资源和社会保障厅发布的最低工资标准为1810元；2022年度单位及其职工住房公积金最高缴存比例上限为各12% ，最低缴存比例下限为各5%。缴存单位于年度基数核定时，可在5%至12%区间内自主确定住房公积金缴存比例。2022年度，单位及其职工住房公积金最高月缴存额为5688元（23699元×12%+23699元×12%），最低月缴存额为182元（1810元×5%+1810元×5%），两者相差31倍。由于住房公积金贷款额度与住房公积金缴存基数、职工月收入挂钩，住房公积金的缴存基数高的贷款额度就高，住房公积金的缴存基数低的贷款额度就低，造成高收入人群在住房公积金贷款方面受益要比低收入人群多，而低收入人群的住房需求是我国目前房地产市场急需解决的问题，现有的住房公积金政策在支持低收入人群购房需求上力度不够。

3.4  支持保障性住房建设的作用不足

根据相关要求，在进行住房公积金贷款风险准备金提取和管理费用提取后，对住房公积金增值收益的剩余部分进行提取，来支持当地保障性住房的发展建设，但保障性住房建设项目有着施工复杂性和巨大工作量，就会使现有的住房公积金发挥不出完整的效果，支持力度就相对薄弱一些[3]。此外，住房公积金也有一定的局限性，一些地区还不支持住房公积金的跨区域转移，部分房地产市场相对不活跃的地区，住房公积金的资金沉淀增大造成住房公积金委托贷款利息收入减少，而一些发达地区，受住房公积金个人贷款发放率高以及住房公积金资金流动能力差的影响，住房公积金的增值收益也相对高一些。

4   应对住房公积金参与房地产市场的调控存在问题的策略

4.1   完善住房公积金的保障职能

要深刻认清房子的主要作用，坚持“房子是用来住的，不是用來炒的”的定位，在现有的制度基础上进行新政策的探索，例如：以省为单位建立行业省直管理模式，对住房公积金的缴存和提取以及住房公积金贷款政策进行统一管理，对住房公积金调控使用标准化的制度和流程，并建立统一的内部控制管理和廉政风险防控体系，杜绝住房公积金业务管理不到位的问题以及不科学的地方政策制定。此外，还需要进行全省区域的住房公积金资金统筹调度，来实现最优的资产配置模式，提高住房公积金的资金使用率和服务效能，通过切实可行的方式来促进住房公积金对当地房地产市场的宏观调控，推进经济发展。因此，住房公积金政策的全面实施必须重视住房公积公管控政策的不断健全。现阶段，相关管理人员必须结合现有住房公积金具体管控相关政策，对管控方式加以优化，将公积金在房地产业所具的实际作用进行全面调整。例如，积极完成审计委员会的设立，对基金管控部门的监管力度持续加大。在此基础之上，对委员职责做到全面履行，确保在最短时间内完成有效决策。在对住房公积金进行管控时，需要对其流通过程进行指导与监管，通过按期检查方式将住房公积金保障功能做到最大程度的完善，确保房屋建设资金不会出现滥用问题。

4.2  采取相应措施，开展住房公积金扩面建缴工作

让住房公积金对房地产市场起到调控作用，要采取相应的措施和办法来开展住房公积金扩面建缴工作[4]。一要持续宣传落实住房公积金政策和优势，让更多的非公企业了解进行住房公积金缴纳是法定义务，引导自由职业者参加公积金制度；二要主动对接市场监管、人力资源等部门进行数据比对，重点将上市企业、高新技术企业、规模以上企业作为推进对象，有针对性的进行催缴建缴；三要相关部门如工商、税务以及住房公积金管理机构等部门进行联合共同执法，来加强建缴力度，建立健全强制缴存和自愿缴存相结合机制，增强公积金归集增长后劲，扩大公积金制度覆盖面[5]。此外，对于个体工商户和自由职业者来说，因为没有单位进行相应的住房公积金缴纳和存款利率低等情况，唯一可以吸引他们进行住房公积金建缴的原因就是可以通过缴纳住房公积金来获取到低息贷款。因此，要充分考虑到个体工商户和自由职业者在通过住房公积金进行贷款时产生的风险，及时采取相应的措施来做好住房公积金贷款的风险防范，可以让人民群众更好地获得住房公积金政策带来的红利，提高人民群众的消费水平，改善其住房条件。

4.3   整合“碎片化”社会保障制度，保证住房公积金实施的有效性

目前来看，我国的社会保障制度没有太高的整合性，住房公积金制度和社会保障制度的实施出现“碎片化”现象，而这种现象对社会保障工作行政的成本要求较高，也对社会保障制度以及住房公积金制度的统一性和规范性实施造成阻碍，影响其可持续发展能力[6]。整合“碎片化”社会保障制度，把“五险一金”规范到整体性和系统性的运作状态，保证住房公积金的实施和有效推广，从而起到住房公积金对房地产市场的调控作用。

4.4  建立防控体系，确保住房公积金安全运营

缴存人需要对住房公积金进行长期地缴纳来进行住房储蓄，用于以后的购房贷款使用。目前来看，不断扩大的住房公积金资金储蓄规模也让管理风险增加。住房公积金的资金安全问题关系着住房公积金缴纳人的切身利益，同时也可能影响政府形象和引发社会问题。应该对银行的风险管理理念进行借鉴吸收来强化风险防控体系，实现风险可控性和防控主动性。在具体实践操作过程中，要健全和完善业务办理流程，培养和提升员工综合素养，强化制度落实能力和信息化建设，通过一系列的操作来建立严密的风险防控体系，从而有力发挥住房公积金对房地产市场的调控作用。

4.5   借助双向调控手段，发挥住房公积金调控作用

住房公积金能够给房地产市场内在机制带来有效调控，发挥出重要的杠杆作用，确保房地产市场走入稳频带与持续性发展。为了将住房公积金的调控作用充分发挥，必须运用双向调控手段。具体而言，一是最高贷款额度，在房地产市场过热前提下，将住房公积金的最高贷款额度进行合理调整，从而将购成本科学增强，从根本上将购房需求做到针对性的抑制。若房地产市场开始过冷时，则需要对住房公积金最高的贷款额度再次进行调整，从购房成本降低入手，有效刺激购房需求。二是特殊房贷政策，即经济适用房的购买，与一般商品房政策略有不同，在房地产市场过热前提下，可以对面积超大型商品房进行限制，将贷款门槛有效提高，反之则需要加大对特殊住房公积金的政策扶持与大力支持，减少对贷款的过多限制。三是存储额倍数，通过对住房公积金存储余额的调整，将职工原有住房消费能力进行控制。例如，借助倍数压缩方式，由20倍成功压缩至10倍，可以将消费能力做到控制，应对房地产市场过热的情况。在倍数增长前提下，将住房公积金贷款总额度进行不断扩大，有利于职工购房消费总能力的持续提高，将实现购房需求的增加，对房地产市场做到合理调控，避免出现过多的发展问题。四是首付款比例。相关部门可以该比例的灵活调整对房地产发展情况进行科学与有效调整。例如，将首付款的实际比例进行上调后，职工使用现金支付首付款的难度加大，那么购房需求将得到相应的遏制。如果将首付款比例进行降低，职工现金支付难度将发生改变，职工有更多可能性完成首付款支付，实现购房需求的成功刺激，有利于发挥出住房公积金对房地产的调控作用。

5  结语

综上所述，要通过相关管理制度的完善，合理发挥住房公积金的作用来实现对房地产市场的宏观调控，充分发挥住房公积金的积极作用来推动我国房地产市场的有序健康发展。

参考文献：

[1]自力.分析住房公积金对房地产市场的影响[J].房地产导刊，2020（12）：21.

[2]张力.住房公积金对房地产市场的调控作用探析[J].企业文化（下旬刊），2019（9）：263.

[3]朱君鹏.住房公积金制度助推我国房地产业发展的作用及对策初探[J].中国房地产业，2020（26）：266.

[4]高翔.试析住房公积金对房地产市场的调控作用[J].经营者，2020，34（9）：262.

[5]辛建立.住房公积金对房地产市场的调控思索[J].经营者，2019，33（10）：103.

[6]范玲玲.住房公积金对房地产市场的调控作用探析[J].环球市场，2019（10）：104.

[作者简介]邵倩颖（1991—），女，汉族，浙江温岭人，经济师，会计师，大学本科，研究方向：住房公积金管理。