论房地产开发企业如何加强资金管理工作

曾芳

［摘 要］本文从房地产开发企业资金管理工作的内涵入手，对房地产开发企业加强资金管理工作的重要性进行了简要分析，并通过对我国当前房地产开发企业的发展现状分析，发现房地产开发企业资金管理中普遍存在对预算管理松弛、缺少完善的资金审批和监管制度、财务人员的综合素质较低及能力参差不齐等问题，最后提出了幾点改善对策，以期切实提升房地产开发企业的资金管理水平，促进企业的良性循环和可持续发展。

［关键词］房地产开发企业；资金管理；对策

［中图分类号］F27文献标志码：A

随着我国经济的腾飞，我国房地产开发企业也获得了较大的发展。房地产开发企业与其他行业不同，其项目建设时间较长，企业正常运营所需的资金较多并且投入的资金需要较长的回收周期，另外随着房地产行业的快速发展，国家对于房地产开发企业的金融管控力度也逐渐加强。在这种背景下，我国房地产开发企业对于企业的资金管理工作越发重视，社会各界对其资金链的实际情况也保持着密切的关注，企业的资金管理工作已经成为当前我国房地产开发企业经营管理中的核心问题。

1 房地产开发企业资金管理内涵阐述

房地产开发企业的资金管理工作分为狭义和广义两部分。广义的房地产开发企业资金管理工作主要是对企业正常生产经营活动、企业融合环节资金链的管控，以及对企业进行的投资活动、房地产开发企业正常生产经营活动、企业融资环节、企业投资活动当中的风险管控［1］。现代化的房地产开发企业的资金管理工作不仅要对企业生产经营资金进行管控，还要对企业正常生产经营和企业自身财务所面临的风险进行严格的控制，努力避免这些风险给房地产开发企业带来额外的损失，保证企业经营资金的稳定。狭义的房地产开发企业的资金管理工作是对企业在日常生产经营中的现金收支项目的管理工作，简单来说，就是对企业建设项目资金的到账时间进行及时的确认并按照规定进行入账登记，对企业日常支出资金的支付时间和流程进行管理。

当前，房地产开发企业资金管理主要包括对企业现金流、企业营运资金、投资融资等方面的管理，还要对上述环节中的风险进行管控。企业现金流的管理主要是指对企业在进行经营、融资、投资等环节时使用的现金流通进行管理，努力增强企业的现金流管理能力，确保房地产企业现金流稳定，缩短房地产企业的资金回笼周期［2］。企业的经营资金管理则是指对房地产开发企业在日常生产经营中的企业资产和负债进行管理，主要包括对企业应收资金、企业存货等问题的管理。加强房地产开发企业的经营资金管理，可以有效地减少企业应收账款的管理成本，提高企业的资金流动速度，有效地降低企业存货的采购成本。房地产开发企业的投资管理就是对企业投资的项目进行深入的分析，通过对投资项目未来运营带来的资金回报进行分析，进而确定房地产开发企业对其的投资。房地产开发企业的融资管理简单来说是对企业外来融资的管理工作，其可以有效地解决房地产开发企业因自身企业资金不足，难以满足建设项目资金需求的问题。加强房地产开发企业的融资管理，可以帮助企业降低融资成本，对融资过程中出现的风险进行管理或规避，有效地避免因融资风险问题给房地产企业造成额外的经济损失。风险管理主要指对企业在生产经营中的风险进行有效识别并提出解决方案。房地产企业在日常的经营过程中难免会出现一些风险，如市场风险等，风险管理工作就是对企业经营中潜在的风险进行识别，降低风险造成的危害，保证房地产企业的正常经营和未来发展。

2 房地产开发企业加强资金管理工作的重要性

2.1 有助于房地产开发企业的持续经营

资金管理是房地产开发企业管理工作的重中之重，企业通过科学的资金管理，可以有效提升企业财务管理工作的质量和效率，还可以增强业财部门的沟通交流。资金管理始终贯穿房地产开发企业生产经营的各个环节，在房地产开发企业的经营管理中占据着重要地位。在房地产开发企业的日常经营中，建设项目的每一个环节都要投入大量的资金，以此来保证建设项目的正常开展，因此资金管理工作是房地产开发企业正常生产经营的重要保障［3］。房地产开发企业的经营资金与企业建设项目的过程息息相关，其企业资金的周转是否正常、有序，对房地产开发企业的正常经营和未来发展有着重要的影响。

2.2 有效增强房地产开发企业的市场竞争力

房地产行业与其他行业相比，存在明显的行业特殊性，究其根源是由于资金管理容易受到国家政策及市场环境波动的影响，房地产开发企业生产经营的各个环节容易受到较多风险因素的影响。当前房地产开发企业面临的挑战越来越大，为了保证企业拥有良好的市场竞争力，房地产开发企业要提高对资金管理工作的重视程度，保证企业资金的现金流稳定，通过企业资金的管理工作减少企业生产经营风险，进一步拓宽企业融资渠道，做好自身的预算管理工作等，保持企业建设项目的顺利开展。只有房地产开发企业在日常工作中提高对资金管理的重视程度，对企业资金进行良好的管理，保证企业资金的使用效率，才能在竞争激烈的市场中保持并提高企业的核心竞争力，促进房地产开发企业的可持续发展。

3 当前我国房地产开发企业资金管理工作中存在的问题

3.1 预算管理松弛

房地产开发企业预算管理与资金管理息息相关，预算管理水平可以直接对企业资金管理工作造成影响。就现阶段情况来看，部分房地产开发企业在实际经营中存在预算管理松弛的现象，严重缺乏对预算管理工作重要性的深刻认识，导致企业资金管理效果不理想，企业不能取得较好的资金管理收益。房地产开发企业在预算管理工作中较为常见的问题就是对预算管理工作中的刚性控制和柔性控制结合得不充分，不能有效地把控两者之间的关系。例如，部分房地产开发企业在经营中对预算指标频繁进行调整，销售部门为了保证部门业绩完成指标，会多次要求管理部门对预算进行调整。另外，房地产开发企业的管理部门为了追求业务报表的美观，展示自身的工作能力，会向上级管理人员申请调整预算数据。在这种环境下，房地产开发企业开展预算管理工作完全没有意义，不能有效地展示企业的预算执行情况。上述这些现象说明当前我国的房地产开发企业没有明确预算管理的意义，在实际工作中没有坚持预算管理工作的刚性原则。房地产开发企业对预算指标进行频繁的调整，企业财务人员对于预算管理工作的认识不充分，在进行企业预算的填报时较为敷衍，没有依据过去预算指标的完成情况及当前房地产开发企业的实际生产经营情况来分析填报。在实际执行预算管理时，预算数据与实际数据有着较大的差异，给企业的资金管理增添了难度，加之企业建设项目的应收资金没有到位，经营资金较为紧张，企业为了保证房地产开发企业的正常运营，只能向外界筹措资金，额外增加了企业的负债，提高了企业进行资金管理的难度。

3.2 缺乏科学完善的资金审批和监管制度

房地产开发企业具有建设项目施工周期较长、投资数额较大、资金流动频繁等特征，如果缺乏科学完善的资金审批和监管制度，势必会对项目造成极大影响。房地产开发企业在进行项目建设时，首先会成立一个新的项目公司，由于项目建设周期较长，总公司为了提升新项目公司工作的积极性，减少其工作流程，会对项目公司财务进行单独的核算，给予项目公司较大的资金使用权，缺乏相应的审批和监督，这种模式容易导致总公司无法及时掌握和把控资金收支情况［4］。另外，部分房地产开发企业在投资新项目时，由于没有综合考虑企业资金和经营效益能否承受开发新项目的投资，对资金的监管力度严重不足，多数企业只要感觉有利可图就会忽视自身的资金承受能力，对项目进行盲目投资，导致企业多个项目同时开发，企业资金难以满足多个项目建设的资金需求，给房地产开发企业的资金管理造成困难。

3.3 融资方式过于单一

房地产开发企业在生产经营当中需要充足的资金，不论是投标保证金还是施工土地的出让金等都需要现金转账。当前，我国房地产企业项目建设的资金来源主要为企业的持有资金和银行贷款，而房地产企业的融资方式往往过于单一，导致企业无法从多途径获取资金。与此同时，银行贷款条件也变得十分严格，一般只接受实物抵押，而且对贷款金额也有限制。例如，企业抵押价值2 000万资产，往往只能获得1 000万的贷款额度，这种现象导致企业没有充足的现金流。此外，如果企业出现资金回笼不及时，或者建设项目收益不理想且要准时支付大量贷款利息，这种单一的融资方式就会严重影响房地产企业的资金周转，导致企业资金使用极为紧张，不利于企业的长远发展。

3.4 财务人员综合素质不高，能力参差不齐

房地产开发企业财务人员是资金管理的实际执行者，也是保证资金管理工作落实的主要负责人。但就现阶段情况来看，我国房地产企业财务人员的综合素质普遍不高，能力参差不齐，管理观念较为陈旧，不能使用先进的现代化管理工具开展管理工作。当管理人员在经营决策上遇到问题时，往往会使用传统的管理方法，依靠自身的经验分析和解决问题，这种现象容易导致企业项目运营出现问题。同时，由于企业财务人员的综合素质和能力的欠缺，无法给予下属部门及员工有效的帮助，当下属部门遇到问题时，管理人员无法及时、有效地对其进行引导并帮助其解决问题，从而对企业的正常生产经营造成影响。

4 论房地产开发企业如何加强资金管理工作

4.1 加强企业预算管理工作

为了保证房地产企业资金管理工作的有效开展，首先要加强企业的预算管理工作，在预算管理中严格遵守刚性原则，不能随意调整预算指标。其次，企业还应全面提高财务人员的预算管理能力，对员工进行相关培训。企业自下而上所有的人员都要正确地认识预算管理工作对企业资金管理的重要性，保证每一位员工都参与到预算管理工作中，增强企业预算管理能力，帮助企业有效提升资金管理效率。只有拥有良好的预算管理能力，才能保证企业经营活动的有序开展，实现企业的预定目标。

4.2 增强对资金的审批和监管力度

房地产开发企业想要增强资金管理效果，就必须增强对资金的审批和监督力度。首先，企业可以设立财务结算中心，以保障企业的资金利用率。房地产开发企业在日常运营中，在各项目公司的银行账户中，只需保留维持公司基本运营的资金，将多余资金存入财务结算中心。财务结算中心要根据各项目公司的预算管理进行资金的审批，也可以聘用专业人员对企业项目投资、融资环节进行深入的分析，尽量避免投融资风险的出现，进而减少或避免企业的经济损失［5］。另外，企业还应建立完善的资金管理审批和监管制度，在项目进行时，对各个部门、每一环节的资金流入、流出加大审批和监管力度，避免出现不必要的损失。

4.3 拓宽融资渠道，降低负债率

首先，房地产开发企业应努力寻求与其他企业的合作，改善企业资金情况。其次，房地产企业还应积极调整企业组织架构，将融资部门变更为投融资部门，招聘专业的投资分析人员，对投资项目风险进行分析和预测，并出具项目分析报告和可行性报告，尽量降低因投资失误导致的企业负债率，在自身负债率较高的情况下，房地产开发企业应适当减少投资项目。最后，房地产开发企业还应在可接受的范围内降低利润，尽快处理项目中的存量房，提高企业资金回笼效率，将企业负债率控制在合理范围内。

4.4 打造一支綜合素质较高的财务人才队伍

随着市场形势的变化，虽然我国房地产行业的管理模式得到了较大的发展，但为了进一步保证资金管理质量，企业应打造一支综合素质较高的财务人才队伍，及时转变财务人员的理念和思维，紧跟时代发展的脚步，努力提升财务人员的资金管理能力［6］。同时，房地产企业还应重视对财务人员的培养和储备，努力吸引外界优秀财务人才的加入，只有拥有良好的人才储配，才能保证企业资金的管理效果，增加企业经营效益，促进房地产开发企业的可持续发展。

5 结语

综上所述，加强资金管理是现阶段房地产开发企业的管理核心。随着市场环境和国家政策的变化，我国房地产开发企业想要保持自身的核心竞争力，就必须重视资金管理，努力提升企业预算管理水平。在日常生产活动中，还应加强对资金流入、流出的监管力度，增强企业财务人员的综合素质，做好财务人才的培养和储备工作。只有这样，才能切实提升房地产开发企业的资金管理能力，促进我国房地产行业的良性循环。

参考文献

［1］李建坡. 关于房地产开发企业资金管理的探讨［J］. 财会学习，2021（4）：162-164.

［2］李琦. 房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施［J］. 财富生活，2020（18）：38-39.

［3］林威. 房地产开发企业如何加强工程造价管理工作［J］. 建筑与预算，2020（8）：22-24.

［4］李晓斌. 房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施［J］. 中国集体经济，2020（6）：40-42.

［5］李钢. 浅析房地产开发企业资金管理中存在的问题及应对举措［J］. 中国集体经济，2020（3）：132-134.

［6］林福泉. 探讨房地产开发企业如何加强工程造价管理工作［J］. 居舍，2020（2）：3.