业主委员会的诉讼主体资格研究

2023-06-07 06:59:35陈皓
南北桥 2023年4期

陈皓

[摘 要]随着城镇化进程的加快,人们的居住形式已经由以往的独门独户转变为在一栋建筑物内或一个小区内集中居住。在建筑物区分所有的条件下,业主、业主大会和业主委员会等概念随之出现,业主委员会作为与小区居民生活息息相关的机构,其法律地位如何,特别是其在诉讼法上的地位如何,成为一个值得研究的问题。本文主要从现行法律规定、司法实践的实然层面对业主委员会的法律地位进行分析,并结合实体法,对业主委员会是否应具有诉讼主体资格进行分析。

[关键词]业主委员会;诉讼主体资格;诉讼活动

[中图分类号]DF7文献标志码:A

随着我国城镇房地产商品化的发展,各种涉及物业管理、业主维权等方面的纠纷日益增多,其中业主委员会能否作为独立的诉讼主体来参与诉讼活动,已经成为当下困扰我国立法和司法实践的关键性问题。业主委员会的法律地位,特别是其诉讼主体资格的问题,对于业主维护自身合法权益具有重要意义。当少数业主的权益受到业主委员会的行为或决策的损害时,业主能否以业主委员会为被告提起诉讼?业主的共同权益受到第三方行为带来的损害时,业主委员会能否作为原告以第三方被告提起诉讼,其裁判结果是否对全体业主具有拘束力?目前,我國的现行法规定、司法实践及理论界对此都存在争议。现行法律、行政法规对有关业主委员会诉讼主体资格问题的规定也比较模糊,甚至是有意回避。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第十三条规定:“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:(一)已经选举出业主委员会的,为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利的,为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判,对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”似有望解决业主委员会诉讼主体资格的争议,但是在正式颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中,该条文已被删除,使得业主委员会的诉讼主体资格问题仍然陷于争论中。

1 业主与业主委员会

随着城镇化的发展和城市人口激增,人们的居住形式发生了巨大变化。在城市中,以整栋建筑物或居民小区为聚集点的住房形式已经成为普遍现象。新的居住形式产生新的所有权形式,居民一般不再对某栋建筑物享有单独的所有权,业主的建筑物区分所有权成为一种更为普遍的所有权形式。根据《物业管理条例》第六条第一款的定义:“房屋的所有权人为业主”,业主资格仅与是否享有一定物业区域内的房屋所有权有关。

根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十一条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”虽然各业主可对自己的专有部分独立地行使权利,但对小区的公共空间,如绿地、小区过道、建筑物外体、公共电梯等共有部分的管理和使用的权利,需要业主共同行使。为了有效地对业主共有部分行使权利,业主需要通过一定的形式组织起来。根据《物业管理条例》第八条的规定,“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”业主大会与成员间以人的信任关系为要素连结而成的人合组织不同,与以成员间资金关系为要素连结而形成的资合组织也不同,业主大会是单纯因房籍或地籍关系连结而形成的籍合组织。“业主委员会”一词最早出现在2003年由国务院颁布实施的《物业管理条例》中,从那时起相关的业主委员会制度就开始出现在我国的法律体系之中[1]。在实际的业主大会中,其成员之间的关系相对比较松散,虽然《物业管理条例》规定了应由业主大会决定的重要事项,但在实际的运行实践过程中,业主委员会作为业主大会的执行机关,影响和决定着涉及共有部分权利的诸多事项。《物业管理条例》第十五条明确了业主委员会作为业主大会的执行机关,执行业主大会的决定事项,履行“(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责”等职责。

2 业主委员会应属于民诉法中规定的“其他组织”

以下两种情形可能涉及业主委员会的诉讼主体资格问题:一是业主委员会的决策或行为损害他人(包括业主)权益,业主委员会能否作为被告被起诉;二是当业主的共同权益受到损害时,业主委员会能否作为原告提起诉讼。我国民事诉讼法中规定能够作为民事诉讼当事人的包括“公民、法人和其他组织”,公民和法人都有明确的定义,而业主委员会明显不属于此二者,其是否属于能够作为民事诉讼当事人的其他组织却不明确。另外,对于业主委员会的法律地位问题,学术界和理论界也是存在较大争议的,而这些学术理论界的争议也影响着立法者的抉择,这也导致我国当前的立法中没有对业主委员会的法律地位做出明确的规定,也给司法实践工作者带来了较大的困扰[2]。同时,对于民事诉讼法中“其他组织”的含义还需要结合相关法律进行解释。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条,民事诉讼法中的其他组织“合法成立、有一定的组织机构和财产”。根据《物业管理条例》的相关规定,业主委员会是依法成立并且向政府房管行政主管部门备案,可代表业主及业主大会和物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同,且对物业公用部位、共用设备有占有支配权。业主管理委员会虽然不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条明确列举的“其他组织”,但业主委员会符合该法条关于“其他组织”的一般性规定,应属于民诉法中的“其他组织”[3]。

在《民法典》中,民事主体被分为自然人、法人、非法人组织三类,为了达到体系的和谐,虽然《民事诉讼法》和《民法典》的用语不同,但可以认为《民事诉讼法》中的“公民、法人和其他组织”与民法总则中的“自然人、法人、非法人组织”存在一一对应的关系。《民法典》第一百零二条规定:“非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”应该认为第一百零二条第二款中的列举为不完全列举,否则将否认分公司、银行的分支机构等的法律地位。虽然业主委员会不属于第一百零二条第二款明确列举的三种非法人组织,也不能说业主委员会就不可能是《民法典》中的非法人组织或《民事诉讼法》中的其他组织。

3 业主委员会的被告资格

从我国各地的司法实践来看,各地法院虽然对业主委员会的法律地位认识不一,处理方式不同,但是从整体上来看,我国的司法审判工作对业主委员会的诉讼主体资格问题经历了一个由一般否定逐渐发展到有条件认可的过程,其在实践中的突破也使得业主委员会在我国实际实践中就已经获得了相对独立的诉讼主体地位[4]。而且当下业主委员会的被告资格在我国现行法的许多规定中可以得到证明,如《民法典》第二百八十条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅包括维修资金的筹集、使用情况,业主委员会的决定及会议记录,物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等,应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持。”这两个法条前者虽然明确了业主大会或业主委员会可以作为被告,但其法律后果只包括“撤销”业主大会或业主委员会作出的决定,受侵害的业主是否可以要求赔偿,最终的赔偿责任由谁承担却并不明确。后者不涉及损害赔偿的问题,也不能为业主委员会作为被告的案子的最终责任承担提供明确的规定。

2005年8月15日,最高人民法院在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为“业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼”。该案中,“春雨花园业主委员会将皖丰公司尚未出售的17号楼的109室门面卷栅撬开,强占一、二、三层房屋及该号楼103室和另外一间房屋,并分别出租给浩洁水暖器材公司、谢培、苏三。皖丰公司现起诉请求四被告停止侵权,返还房屋,并赔偿损失。”(安徽省最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》)最高人民法院的答复明确了业主委员根据业主大会的授权,对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,且业主委员会可以作为被告参加诉讼。若业主委员会的决策或行为并非经过业主大会授权,其行为产生的法律后果特别是侵权行为所产生的法律后果能否让业主承担仍有疑虑。

由上述规定可以看出,当要求业主委员会履行行为职责时,业主委员会作为被告被起诉不存在太大问题,若涉及财产责任承担,则尚需进一步的规定。笔者认为业主委员会的被告资格应当分情形讨论,当业主委员会的行为经业主大会授权而做出时,则业主委员会可作为被告,且裁判结果对所有业主产生拘束力。当业主委员会的行为非经业主大会授权而做出时,若是合同行为,则应当结合合同法的规定,具体探讨合同是否无效或是否可撤销;若是侵权行为,则应由具体的作出侵权行为的人为被告,裁判结果仅及于具体的被告。

4 业主委员会的原告资格

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第十三条规定“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:(一)已经选举出业主委员会的,为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利的,为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判,对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”但在正式稿中并没有作如此规定,前后的不同也说明了我国立法者暂没有将赋予业主委员会当业主共同权益受到损害时的原告资格。

但《物业管理条例》已经明确了业主委员会的产生及具体职权和义务,允许业主委员会在业主共同权益受损时,作为原告提起诉讼,也是业主委员会行使职权、履行义务的必要手段。若在业主共同权益受损时,仍只允许业主以个人名义提起诉讼,则违背了设立业主委员会的初衷——提高业主群体决策效率,有效维护松散的业主群体的利益。因此,在物业管理的职责范围内,应当允许业主委员会以自己的名义就对业主共同权益造成损害的行为提起诉讼[5]。物业管理的职责范围可以依据《物业管理》条例的具体规定确定。

综上,业主委员会一般应有民事诉讼主体资格,但是作为原告时,其所诉讼的行为应与物业管理相关,属于业主委员会物业管理的职责范围。在业主委员会作为被告的情形中,如业主委员会的行为是经业主大会授权而做出的,则业主委员会可作为被告,且裁判结果对所有业主产生拘束力。当业主委员会的行为非经业主大会授权而做出时,若是合同行为,則应当结合合同法的规定,具体探讨合同是否无效或是否可撤销;若是侵权行为,则应由具体作出侵权行为的人为被告,裁判结果仅及于具体的被告,不对所有业主产生当然的效力。

参考文献

[1]钟涛. 业主委员会诉讼主体资格研究[D]. 大连:辽宁师范大学,2021.

[2]张世豪. 业主委员会民事诉讼主体资格问题研究[D]. 昆明:云南财经大学,2021.

[3]张意凤. 业主委员会诉讼主体资格探析[D]. 桂林:广西师范大学,2017.

[4]也谈业主委员会的诉讼主体资格——与马凡波商榷[C]. 和谐社区通讯2015年第3期(总第38期),2015:63-66.

[5]许步国. 论我国业主委员会的诉讼主体资格[J]. 法制博览(中旬刊),2014(2):71;68.